Problematika prevodu nehnuteľností v rámci rodiny, či už ide o predaj, darovanie alebo dedenie, je často spojená s právnymi a finančnými otázkami, ktoré môžu byť pre mnohých zložité. Zorientovať sa v nich je kľúčové pre zabezpečenie hladkého priebehu a ochranu záujmov všetkých zúčastnených strán. Tento článok sa zameriava na rôzne scenáre prevodu nehnuteľností, od predaja bytu s cieľom zabezpečiť výlučné vlastníctvo, cez vysporiadanie majetku po rozvode, až po dedenie a darovanie nehnuteľností medzi rodičmi a deťmi.
Zúženie BSM ako nástroj na ochranu majetku
V prípade, keď jeden z manželov vlastní nehnuteľnosť pred uzavretím manželstva a plánuje ju predať s cieľom kúpy novej nehnuteľnosti, ktorá by mala zostať v jeho výlučnom vlastníctve, je dôležité správne nastaviť právne vzťahy týkajúce sa bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM).
Dohoda o zúžení BSM
Kľúčovým krokom je spísanie notársky overenej dohody o zúžení BSM. Táto dohoda by mala predchádzať samotnému predaju a kúpe. Jasne by mala špecifikovať, že finančné prostriedky získané predajom konkrétneho bytu, ktorý bol nadobudnutý pred manželstvom, a rovnako aj nový byt nadobudnutý z týchto prostriedkov, nebudú patriť do BSM. Týmto spôsobom je zabezpečené, že nový byt bude vo výlučnom vlastníctve manžela, ktorý ho kupuje, a nebude súčasťou spoločného majetku manželov.
Manželka, ako iniciátorka prevodu a osoba súhlasiaca s týmto riešením, by mala byť súčasťou tejto dohody. Následne, pri kúpe nového bytu, je možné priamo u notára dohodnúť spísanie notárskej zápisnice o kúpe, kde sa explicitne uvedie, že finančné prostriedky na kúpu pochádzajú z predaja starého bytu vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov. Tento postup garantuje, že nový byt zostane v jeho výlučnom vlastníctve a nebude súčasťou BSM.
Vysporiadanie majetku po rozvode a predaj spoločného bytu
Situácia, kedy manželia po rozvode formálne nevysporiadali bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a byt stále figuruje na liste vlastníctva na oboch, si vyžaduje špecifický postup pri predaji. Ak od právoplatnosti rozsudku o rozvode uplynuli viac ako tri roky a nebola podaná ani dohoda o vysporiadaní BSM, ani návrh na súd, obaja manželia sa stávajú podielovými spoluvlastníkmi bytu.
Súhlas bývalej manželky a delenie kúpnej ceny
V takomto prípade je na predaj bytu nevyhnutný súhlas bývalej manželky. Nie je to však len o súhlase v zmysle povolenia, ale o jej aktívnej účasti na kúpno-predajnej zmluve. Bývalá manželka musí kúpno-predajnú zmluvu podpísať spolu s vami, alebo vám môže udeliť plnú moc na predaj jej spoluvlastníckeho podielu, pričom podpis na plnej moci musí byť overený a byt musí byť v plnej moci riadne špecifikovaný.
Ak bývalá manželka s predajom nesúhlasí, jedinou možnosťou je podať návrh na zrušenie a vysporiadanie podielového spoluvlastníctva na súd. Súd v takomto prípade môže rozhodnúť o prikázaní bytu do vlastníctva jedného z vás za adekvátnu finančnú náhradu pre druhého spoluvlastníka. Prednosť pri prikázaní bytu má zvyčajne ten spoluvlastník, ktorý v ňom býva.
Finančné vysporiadanie po predaji
Po dohode o predaji je nevyhnutné vyriešiť otázku rozdelenia kúpnej ceny. Ak byt stále zaťažuje hypotéka, časť kúpnej ceny pôjde na jej splatenie. Zostatok kúpnej ceny po splatení hypotéky by sa mal v zásade rozdeliť rovným dielom, keďže ste podieloví spoluvlastníci s rovnakými podielmi.
Je však dôležité zohľadniť skutočnosť, že splátky hypotéky a náklady spojené s bytom ste po rozvode financovali sám. V tomto prípade máte nárok požadovať, aby sa na splácaní hypotéky podieľala aj bývalá manželka v pomere zodpovedajúcom jej spoluvlastníckemu podielu. Tieto nároky si môžete uplatniť voči bývalej manželke bez ohľadu na to, či byt predáte alebo nie. Pri rozdelení kúpnej ceny môžete žiadať, aby vám bývalá manželka zároveň uhradila pomernú časť splátok hypotéky a fixných nákladov na byt, ktoré ste uhrádzali po rozvode.
Vzhľadom na to, že BSM nebolo vysporiadané dohodou ani návrhom na súd do troch rokov od rozvodu, možnosti uplatnenia nárokov týkajúcich sa splácania hypotéky pred rozvodom sú limitované. Argumenty v tejto rovine sú skôr morálneho a vzťahového charakteru, než právneho. Ak sa nedohodnete, súdne vysporiadanie podielového spoluvlastníctva bude brať do úvahy len vlastnícke podiely, nie individuálne zásluhy na splácaní.
Dedenie a darovanie nehnuteľností v rodine
Pri prevode nehnuteľností na deti počas života rodičov, či už darovaním alebo symbolickým predajom, je dôležité myslieť na budúce dedičské konanie a potenciálne nároky iných dedičov.
Darovanie bytu rodičmi deťom
V prípade, keď rodičia chcú prepísať byt na svoje dieťa, pričom si v ňom zachovajú doživotné právo bývať, je možné takýto prevod realizovať. Následne, ak dieťa chce zabezpečiť, aby po jeho smrti nedošlo k deleniu majetku s jeho súčasným manželom a jeho deťmi z predchádzajúceho manželstva, je potrebné toto riešiť prostredníctvom závetu. V závete môže dieťa určiť, kto všetko bude dediť jeho majetok a v akom pomere. V tomto prípade bude dediť spolu so svojimi štyrmi deťmi, avšak manžel môže mať nárok na podiel, ak nie je inak upravené závetom alebo inými právnymi inštrumentmi.
Je dôležité zrušiť vecné bremeno doživotného práva bývania, aby bolo možné byt predať a kúpiť nový. Toto zrušenie sa musí realizovať buď dohodou s pôvodnými vlastníkmi (rodičmi), alebo súdnou cestou, ak dohoda nie je možná. Nový byt by bol následne napísaný na dcéru, ktorá by sa stala jeho výlučnou vlastníčkou.
Predaj bytu za symbolickú cenu
Otec, ktorý je výlučným vlastníkom bytu po smrti matky, chce tento byt predať svojej dcére za symbolickú cenu, aby predchádzal nárokom svojho syna (dcérinho brata) na dedičstvo. Táto stratégia je v praxi pomerne častá.
Z hľadiska dedičského konania existuje rozdiel medzi predajom a darovaním. Pri dedení zo zákona sa dedičovi do jeho dedičského podielu započítava to, čo od poručiteľa bezplatne dostal, pokiaľ nejde o obvyklé darovanie. Prevody nehnuteľností za života za symbolickú cenu, často vo výške jedného eura, sú preto využívané na predídenie takémuto započítavaniu.
Sama skutočnosť, že sa účastníci kúpnej zmluvy dohodnú na symbolickej cene, napríklad 1 €, neznamená automaticky porušenie zákona alebo dobrých mravov. Súdna prax potvrdila, že nie je v rozpore so zákonom, ak si účastníci dohodnú kúpnu cenu, ktorá je nižšia ako obvyklá trhová cena. Dohodnutie nízkej ceny samo o sebe nezakladá neplatnosť právneho úkonu.
Avšak, posudzovanie súladu právneho úkonu s dobrými mravmi sa musí vykonávať komplexne, s prihliadnutím na všetky okolnosti konkrétneho prípadu. Uzatvorenie kúpnej zmluvy za symbolickú cenu medzi rodičmi a dieťaťom, kde sú vzťahy v poriadku a vzájomne sa podporujú, je podľa právnej praxe v poriadku. Odporúča sa však konzultovať takýto prevod s advokátom, ktorý pomôže s optimálnymi zmluvnými formuláciami a komplexným posúdením situácie.
Dedenie v nepriamom rade a daňové aspekty
Pri dedení nehnuteľností je dôležité rozlišovať medzi dedením v priamom a nepriamom rade, čo má vplyv aj na daňové povinnosti pri následnom predaji.
Oslobodenie od dane z predaja nehnuteľnosti
Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v priamom rade (napr. po rodičoch, starých rodičoch), je oslobodený od dane z príjmov, ak od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom uplynulo aspoň päť rokov. V prípade dedenia v priamom rade sa doba vlastníctva poručiteľa a dediča spočítava. Ak teda mama nadobudla byt kúpou v januári 2021 a dcéra ho zdedila v decembri 2022, a následne predala v decembri 2022, príjem z predaja nie je oslobodený, pretože od nadobudnutia mamou do predaja neuplynulo päť rokov.
V prípade dedenia v nepriamom rade (napr. po súrodencovi, ujovi), príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený až po uplynutí piatich rokov od dňa, kedy ju poručiteľ nadobudol do vlastníctva. Ak daňovník zdedil chatu po ujovi, ktorý ju vlastnil od roku 2007, a predal ju v roku 2025, príjem z predaja nie je oslobodený, pretože daňovník ju nadobudol dedením v nepriamom rade a lehota piatich rokov od jej nadobudnutia poručiteľom ešte neuplynula.
V prípade, že príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, vzniká daňovníkovi povinnosť priznať tento príjem v daňovom priznaní. Ako daňový výdavok je možné uplatniť napríklad cenu, za ktorú nehnuteľnosť poručiteľ nadobudol.
Dedičstvo po tete bez priamych potomkov
V prípade, ak teta (sestra vašej mamy) zomrie bez toho, aby zanechala závet, dedí po nej jej manžel, ak je nažive. Ak by zomrela skôr ako jej manžel, celý majetok by pripadol jemu. Ak by manžel zomrel skôr, majetok by sa dedil podľa zákonných pravidiel. V prípade, že teta nemá priamych potomkov (deti), ale má žijúcu pokrvnú príbuznú (vašu mamu, a po jej smrti vy), potom by ste mohli dediť vy ako jej jediná žijúca pokrvná príbuzná, pokiaľ by vaša mama už nežila. Tvrdenie tety, že po smrti vašej mamy automaticky pripadne dedičstvo vám, je teda čiastočne pravdivé v kontexte dedenia v druhej skupine dedičov, ale presný priebeh závisí od toho, kto zomrie skôr a či existuje závet.