Mnohí rodičia, starí rodičia či iní príbuzní svoje majetkové pomery riešia prepisom bytov, domov, pozemkov či iných nehnuteľností na deti. Tento krok môže byť motivovaný rôznymi dôvodmi, od zabezpečenia budúcnosti dieťaťa až po snahu o optimalizáciu majetkových vzťahov v rodine. Avšak proces nadobúdania nehnuteľnosti maloletou osobou nie je taký jednoduchý, ako sa na prvý pohľad môže zdať, a vyžaduje si dôkladné poznanie právnych predpisov a postupov.
Spôsobilosť na právne úkony a zastupovanie maloletých
Základným pilierom právneho poriadku je spôsobilosť na právne úkony. „Fyzickým osobám vzniká všeobecne spôsobilosť na právne úkony dovŕšením 18. roku života. Do tohto času koná podľa občianskeho zákonníka za maloletého jeho zákonný zástupca. Maloletí sú spôsobilí len na také právne úkony, ktoré sú svojou povahou primerané rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej ich veku,“ uviedol advokát Milan Ficek. To znamená, že kým dieťa nedosiahne plnoletosť, jeho právne úkony zaňho vykonávajú jeho zákonní zástupcovia, ktorými sú spravidla rodičia.
Konflikt záujmov a úloha súdu
„Môžu však nastať také situácie, kedy zákonný zástupca nemôže maloletého zastupovať a vtedy osobitného zástupcu ustanovuje súd,“ vysvetľuje M. Ficek. Podľa právnika sú to prípady, ak dôjde k stretu záujmov zákonného zástupcu so záujmami zastúpeného alebo ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom.
V takýchto situáciách nastupuje inštitút kolízneho opatrovníka. „V takom prípade súd ustanoví maloletému opatrovníka, ktorý ho bude v konaní zastupovať - kolízny opatrovník,“ dodáva M. Ficek. Kolíznym opatrovníkom je v súdnom konaní spravidla príslušný Úrad práce, sociálnych vecí a rodiny, ktorý má za úlohu chrániť záujmy maloletého.
Diagnóza ulcerózna kolitída - prechod na alternatívnu liečbu, môj príbeh II. | naplno.tv
Schválenie právneho úkonu súdom
Okrem situácií so stretom záujmov je súdny dohľad nevyhnutný aj pri právnych úkonoch, ktoré nie sú primerané veku a vyspelosti dieťaťa. „Ak ide o právne úkony, pri ktorých by mohlo dôjsť k rozporu záujmov medzi rodičmi a maloletým dieťaťom alebo medzi maloletými deťmi zastúpenými tým istým rodičom navzájom,“ uvádza advokát. „V prípade, ak má byť maloletý subjektom právneho vzťahu - právneho úkonu, ktorý nie je primeraný jeho rozumovej a vôľovej vyspelosti zodpovedajúcej jeho veku je nutné uplatniť inštitút schválenia právneho úkonu maloletého súdom podľa § 119 Civilného mimosporového poriadku. Súd takýto právny úkon schváli, ak je v záujme maloletého,“ vysvetľuje M. Ficek.
Zákonní zástupcovia sú totiž povinní spravovať majetok tých, ktorých zastupujú, a ak nejde o bežnú vec, je na nakladanie s majetkom potrebné schválenie súdu. „V prípade, ak chcú rodičia, napr. darovať maloletému auto, či dom, previesť spoluvlastnícky podiel z rodiča na dieťa alebo naopak, je nutné schválenie právneho úkonu súdom, pretože sa nejedná o bežnú vec,“ uvádza advokát.
Príklad z praxe: Darovanie domu maloletému
Ilustrujme si to na konkrétnom príklade. Matka a otec chcú darovať maloletému synovi dom. Keďže rodičia týmto právnym úkonom strácajú výlučné vlastníctvo, nastáva konflikt záujmov a je potrebné požiadať súd o ustanovenie opatrovníka. Rodičia požiadajú súd o ustanovenie opatrovníka, ktorý v mene maloletého prejaví vôľu, teda podpíše darovaciu zmluvu, nakoľko obdarovaný maloletý tak urobiť nemôže. Súd zhodnotí skutkový a právny stav a rozhodne, či navrhnutú osobu ustanoví v tejto veci za opatrovníka. Po schválení súdom opatrovník môže uskutočniť právny úkon - podpísať darovaciu zmluvu.
Ale pozor! Právny úkon urobený v mene maloletého opatrovníkom ešte nenadobúda právne účinky. Je potrebné dodatočné schválenie tohto právneho úkonu, v našom prípade darovacej zmluvy, súdom. Účastníkmi tohto konania sú zákonný zástupca (matka, otec) a kolízny opatrovník. Úrad práce, ako kolízny opatrovník, vystupuje v každom súdnom konaní týkajúcom sa maloletých, za účelom ochrany ich záujmov.
Rozdiel medzi opatrovníkom a kolíznym opatrovníkom
Nie každé vlastníctvo nehnuteľnosti maloletým musí byť pre neho prínosom. Niekedy dochádza k zamieňaniu inštitútov opatrovníka a kolízneho opatrovníka. Rozdiel spočíva v tom, že opatrovník je navrhnutý najčastejšie zákonným zástupcom/rodičom/ a kolíznym opatrovníkom je v súdnom konaní príslušný Úrad práce.
Maloletého, ktorý je schopný vyjadriť samostatne svoj názor, môže súd vypočuť spôsobom zodpovedajúcim jeho veku a vyspelosti. Potom, čo sa vyjadrí kolízny opatrovník k navrhovanému právnemu úkonu, súd posúdi stav a rozhodne, či právny úkon schváli alebo nie. Príslušným je súd podľa bydliska maloletého.
Právne úkony a ich schvaľovanie súdom: Príklady z judikatúry
Právna prax prináša rôzne situácie, ktoré ilustrujú potrebu súdneho dohľadu. Krajský súd v Trenčíne v rozhodnutí 6CoP/63/2013 riešil prípad, kedy starí rodičia ako darcovia maloletých obdarovaných zriadili v darovacej zmluve k nehnuteľnosti vo svoj prospech a prospech matky obdarovaných vecné bremeno spočívajúce v práve na bezplatné doživotné bývanie a užívanie predmetu daru bez znášania nákladov na bývanie. Tento prípad poukazuje na komplexnosť darovacích zmlúv a nutnosť posúdenia ich dopadu na maloletého obdarovaného.
Ďalším príkladom je rozhodnutie Krajského súdu v Bratislave 20CoP/19/2016, kde súd neschválil právny úkon kolízneho opatrovníka v dedičskom konaní. Maloletý mal nadobudnúť podiel na dedičstve až v deň dovŕšenia plnoletosti (o viac ako 10 rokov). Súd konštatoval neprimeranosť lehoty a naznačil, že v prospech maloletého dediča by bolo vysporiadanie, keby zostal spoluvlastníkom, alebo by majetok poručiteľa nadobudla matka maloletého s povinnosťou výplaty maloletému do 1 mesiaca po právoplatnosti rozhodnutia o dedičstve. Tieto prípady zdôrazňujú, že súd posudzuje nielen samotný úkon, ale aj jeho dlhodobé dôsledky pre maloletého.
Vlastníctvo nehnuteľnosti maloletou osobou: Výhoda alebo problém?
„Je vlastníctvo nehnuteľnosti maloletou osobou výhodou alebo problémom? Jednoznačná odpoveď nie je možná, závisí totiž od posúdenia všetkých okolností a dôvodov právneho úkonu v prospech maloletého, hľadiska druhej zmluvnej strany, a pod.,“ uviedol advokát Milan Ficek. „Mám na mysli prípady, kedy dochádza k prevodu nehnuteľnosti na maloletých za účelom záchrany majetku s cieľom vyhnúť sa exekúcii na nehnuteľnosť. Platí tu ale možnosť odporovať právnemu úkonu podľa ust. § 42a/ OZ v 3 ročnej premlčacej dobe,“ dodáva.
Nadobúdanie nehnuteľnosti maloletými je síce spôsobom nakladania s majetkom za života, ale toto vlastníctvo má svoje úskalia spojené s užívaním a správou nehnuteľnosti (napr. investície, odber médií a pod.), ako aj v dispozícii s nehnuteľnosťou, ktorej vlastníkom je maloletý.
Ako postupovať pri kúpe nehnuteľnosti pre dieťa: Rady pre rodičov
V prípade, ak chcete kúpiť nehnuteľnosť priamo na meno maloletého dieťaťa, postup je nasledovný:
- Uvedenie dieťaťa ako nadobúdateľa: V samotnom texte zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti (kúpna zmluva a pod.) uveďte vaše dieťa ako nadobúdateľa nehnuteľnosti.
- Podpisovanie zmluvy: Zmluvnými stranami ste však vy ako kupujúci - obaja rodičia - a ďalej je to predávajúci. Keďže vystupujete ako manželia kupujúci nehnuteľnosť pre svoje maloleté dieťa, musíte byť uvedení obaja v predmetnej zmluve. Zmluvu o nadobudnutí nehnuteľnosti podpisujete vy ako rodičia, pričom by mal byť uvedený v zmluve váš osobný stav - že ste manželia, a ďalej zmluvu podpisuje predávajúci. V prípade, že by zmluvu podpísal len jeden z rodičov, pri nasledovnom kroku - pri predložení návrhu na schválenie právneho úkonu v mene maloletej na súd, tento by vyžiadal si vyjadrenie toho z rodičov, ktorého podpis na zmluve absentuje. Aby nehnuteľnosť dcéra nadobudla, bol by potrebný aj súhlas druhého z rodičov.
- Schválenie súdom: Existencia platnej zmluvy ešte neznamená, že vaše dieťa nadobudne vlastnícke právo k nehnuteľnosti. To je možné až po kladnom vyjadrení súdu, ktorý rozhoduje o tom, či daný právny úkon je v prospech maloletého alebo nie. Ak bude výrok súdu súhlasný, je na mieste podať návrh na vklad vlastníckeho práva do príslušného katastra nehnuteľností a vyčkať na zavkladovanie. Súčasťou návrhu na vklad okrem zmluvy bude aj rozhodnutie súdu, ktoré musí mať vyznačenú doložku právoplatnosti. Tú vám vyznačia na príslušnom súde. Ak by sa súd vyslovil zamietavo, nič sa nedá robiť, treba rešpektovať rozhodnutie súdu. Pokiaľ ide o príslušnosť súdu, tá sa nespravuje miestom, kde sa nachádza prevádzaná nehnuteľnosť, ale miestom trvalého bydliska vášho dieťaťa.
Správa a dispozícia s nehnuteľnosťou maloletého
Po tom, ako maloletá osoba nadobudne vlastníctvo k nehnuteľnosti, nebude môcť voľne disponovať s touto nehnuteľnosťou. Má sa tým na mysli najmä otázka zmluvných vzťahov s dodávateľmi energií, kde v zmluvách o dodávke napr. elektrickej energie, plynu a pod. budete figurovať vy ako zákonní zástupcovia. K uzavretiu daných zmlúv s maloletou by dodávatelia akiste nepristúpili. K prepisu subjektov na zmluvách by bolo možné až po tom, ako maloletá dovŕši 18. rok svojho veku a nadobudne plnoletosť.
V dispozícii s nehnuteľnosťou je maloletá osoba obmedzená, nakoľko všetky úkony tým spojené budete vykonávať vy ako zákonní zástupcovia. Nie je tak možné napríklad, aby maloletá osoba scudzila nehnuteľnosť - teda aby ju previedla na inú osobu, darovala a pod. I tu ide o úkony, na ktoré nie je ešte spôsobilá a vyžaduje sa váš zásah a následne aj súhlas súdu.
To isté sa vzťahuje aj na vás ako rodičov, nakoľko nemôžete v rozpore so záujmom maloletej naložiť ľubovoľne s nehnuteľnosťou. Opäť je namieste súd, ktorý by sa eventuálne vyjadril, či ten-ktorý právny úkon je alebo nie je v súlade s oprávnenými záujmami maloletej.
Dôležitosť právnej rady a využívania aktuálnych vzorov
„Záverom by som sa rád zmienil aj o využívaní vzorov z internetu. Pri zmene zákonov tieto nemusia zodpovedať aktuálnej právnej úprave z hľadiska hmotného aj procesného práva. Výsledkom je predlžovanie konania, prípadne aj zamietnutie samotného návrhu súdom,“ upozorňuje advokát. Preto je vždy dôležité konzultovať takéto kroky s právnikom a používať aktuálne a právne správne dokumenty.
Prípadová štúdia: Zabezpečenie dieťaťa z predchádzajúceho vzťahu
V kontexte zabezpečenia potomstva sa stretávame aj s komplexnejšími situáciami. Jedna z diskutujúcich uvádza: „Mám dieťa z predošlého vzťahu a idem sa vydávať. S budúcim manželom mám tiež dieťa. Chcela by som zabezpečiť dieťa, ktoré mám z predchádzajúceho vzťahu (dieťa má len mňa, jeho otec sa o neho vôbec nestaral a nikdy nezaujímal, netuším ani kde sa nachádza, dieťa ho nepozná) a kúpiť nehnuteľnosť, lenže obávam sa, že keď tak urobím po svadbe, bude aj manželova.“
V tomto prípade je dôležité zvážiť nielen právne kroky priamo súvisiace s kúpou nehnuteľnosti, ale aj právne dôsledky manželstva na majetok. Ak je nehnuteľnosť zakúpená po svadbe z prostriedkov nadobudnutých počas manželstva, môže sa stať súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Ak je cieľom zabezpečiť dieťa výlučne z predchádzajúceho vzťahu, je možné zvážiť napríklad darovanie finančných prostriedkov dieťaťu pred svadbou, ktoré si následne dieťa (alebo jeho zákonný zástupca v jeho mene) použije na kúpu nehnuteľnosti, alebo priamu kúpu nehnuteľnosti na dieťa pred uzavretím manželstva. Každý takýto krok si však vyžaduje individuálne právne posúdenie.
Otázky týkajúce sa kúpy bytu pre dcéru k maturite
Ďalšia rodička sa pýta: „Chceme pre dcéru, ktorá ešte nedosiahla 18 rokov, kúpiť byt ako odmenu k maturite. Ako máme v danej veci postupovať, je potrebné uviesť jej meno priamo v kúpnej zmluve ako aj uviesť jej podpis? Alebo kto podpisuje zmluvu, keď byt nadobudne naša dcéra. Niekde som počula, že vraj sa vyžaduje aj zásah súdu, hoci mi to pripadá divné. Ako to bude s elektrárňami, správcom a pod.?“
Odpoveď na tieto otázky je obsiahnutá v predchádzajúcich častiach článku. Dieťa samo zmluvu nepodpisuje. Zmluvu podpisujú rodičia ako zákonní zástupcovia a predávajúci. Následne je potrebné požiadať súd o schválenie tohto právneho úkonu, pretože ide o nadobudnutie nehnuteľnosti maloletým. Súd rozhodne, či je tento úkon v záujme dieťaťa. Po schválení súdom a následnom zápise do katastra nehnuteľností, budú rodičia ako zákonní zástupcovia uzatvárať zmluvy s dodávateľmi energií a riešiť správu bytu až do nadobudnutia plnoletosti dcéry.