V súčasnosti sa na Slovensku často stretávame s diskusiou o cenách nehnuteľností, pričom jedným z často spomínaných dôvodov je aj vysoké daňové a poplatkové zaťaženie spojené s výstavbou a predajom bytov. Tento stav je často vnímaný ako dôsledok nedostatočnej schopnosti politikov efektívne riadiť štát a spoločnosť, čo následne kompenzujú zavádzaním nových alebo zvyšovaním existujúcich daní a poplatkov. V kontexte územného plánovania na Slovensku sa objavuje otázka, či územné plány slúžia ako nástroj pre hospodársky a spoločenský rozvoj, alebo či sa stali skôr akousi „špecifickou spoločenskou dohodou vlastníkov pozemkov a stavieb v danom území a politickou mocou“, ako naznačuje aj súčasná prax.
Územné plány: Od vízie k realite či k dohode?
Pôvodná predstava o územných plánoch ako o prieniku hospodárskej a spoločenskej vízie spoločnosti, ktorá bola prítomná do roku 1989, sa v súčasnosti výrazne zmenila. Namiesto toho sa často stretávame s realitou, kde každý územný plán obce obsahuje množstvo zmien a doplnkov. Územné plánovanie v slovenskom prostredí sa potýka s výzvou adekvátne riešiť potreby infraštruktúrnych, sociálnych, kultúrnych a spoločenských stavieb v súbehu s rastúcou potrebou výstavby bytov, obchodov, služieb a priemyslu. Neexistencia jasných a funkčných pravidiel v tejto oblasti len poukazuje na širšie nedostatky v riadení spoločnosti, ktoré sa prejavujú aj v iných sektoroch, ako je zdravotníctvo či školstvo.
Stavebný zákon 50/1976 Zb. a následné zmeny územných plánov po roku 1989 sa stali predmetom neustálej kritiky. Zmeny územných plánov sa často realizujú ad hoc, na základe dohody investorov s politickou mocou, pričom táto dohoda je zvyčajne spojená s finančným plnením. Príkladom, ktorý ilustruje tento problém, je zadržanie starostu stredoslovenskej obce pre podozrenie z prijatia úplatku vo výške 40 000 eur, pričom údajne žiadal až 80 000 eur za zmenu územného plánu a stavebné povolenie. Tento prípad jasne poukazuje na zjavný zámer obce zarobiť na úkonoch, ktoré by mali byť ex offo upravované tak, aby umožňovali logickú výstavbu.
Prípady z praxe: Bratislava a Mlynské nivy
Desaťročia pripravovaná konverzia územného plánu Bratislavy v lokalite Mlynské nivy (mestská časť Ružinov) slúži ako ďalší príklad komplikovaného procesu. Pred tromi rokmi mesto síce avizovalo zmenu ÚP celej zóny a vyvolalo nádeje u vlastníkov pozemkov, od ktorých vybralo značné poplatky, avšak doteraz nedošlo k realizácii. Hoci mesto ako orgán územného plánovania nemá povinnosť obstarať aktualizáciu územného plánu bez ohľadu na verejné či iné spoločenské záujmy a developer nemá právny nárok na konkrétnu úpravu regulatívov, v prípadoch, kde je zmena všeobecne potrebná a v súlade s dlhodobou víziou mesta (ako napríklad v prípade spracovanej tzv. „Všeobecne záväznej vyhlášky o koncepcii rozvoja mesta“), je dôvodné podozrenie z netransparentných praktík.
Zdôvodňovanie zmien územného plánu v záujme mesta, pričom investor je povinný zaplatiť, spochybňuje odbornú integritu dokumentov, akými sú územné plány. Magistrát si v roku 2020 nechal vypracovať právne stanovisko od Právnickej fakulty UK v Bratislave k zámeru požadovať od developerov byty za zmenu ÚP. Na základe záverov doc. JUDr. E. nasledovalo prijatie Koncepcie mestskej bytovej politiky na roky 2020 - 2030, schválenej mestským zastupiteľstvom, a následne Metodiky zmien územného plánu pre podporu rozvoja nájomného bývania a zvyšovania dostupnosti bývania. Tieto dokumenty definujú postup pri zmene ÚP, výpočet „nadhodnoty“ a výmery prevádzaných bytov, ako aj podmienky zmluvného vzťahu s mestom.
Prokuratúra, v rámci výkonu dozoru nad zákonnosťou, je povinná konať aj v záujme predchádzania porušeniu zákonnosti a zabezpečiť ochranu práv a záujmov fyzických, právnických osôb a štátu. V tomto kontexte vyvstáva otázka legitímnosti spôsobu platenia kontribúcií za zmenu ÚP alebo nadobúdania bytov na nájomné bývanie ako výmenu za zmenu ÚP z hľadiska intenzity zásahu do vlastníckeho práva developera.
Daňové zaťaženie a jeho vplyv na dostupnosť bývania
Každá nová daň a každý ďalší poplatok nevyhnutne zvyšujú konečnú cenu produktu. Na Slovensku platíme 50 % z ceny práce ako dane, 65 % z ceny pohonných hmôt tvoria dane a takmer každý tovar obsahuje 23 % daní. Toto platí aj pre byty určené pre mladé rodiny. Poplatok za zmenu územného plánu je ďalšou formou daňového zaťaženia, ktorú možno nazvať „parazitovaním“. Posledné vlády totiž neimplementovali zmeny v daňovom nastavení, ktoré by pomohli najmä mladým rodinám k dostupnému bývaniu. Skôr naopak.
Predaj pôdy: Na čo si dať pozor
Najmä starší ľudia sú často náchylní predať svoju pôdu bez dôkladného overenia, či ponúkaná cena je pre nich skutočne výhodná. Advokát Vladimír Tomaj radí, aké kroky je potrebné absolvovať a na čo si dať pozor, aby zmluva bez problémov prešla v katastri.
Ak sú pozemky v intraviláne (zastavanom území obce), na prevod postačuje kúpna zmluva s úradne overeným podpisom predávajúceho. Ak však ide o prevod poľnohospodárskej pôdy v extraviláne obce, je potrebné postupovať podľa špeciálneho zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku.
Hodnotu ornej pôdy a trvalých trávnatých porastov možno nájsť v zákone o miestnych daniach a miestnom poplatku, podľa ktorého obce určujú výšku vyberaných daní. Iná hodnota pozemkov a porastov sa používa pri pozemkových úpravách v katastri (sceľovanie a prerozdeľovanie pozemkov). V takomto prípade je táto hodnota určujúca pri vymeraní nových pozemkov. Podľa advokáta Vladimíra Tomaja však tieto hodnoty sú určené len všeobecne a nezohľadňujú lokálne špecifiká, ako je vzdialenosť od zastavaného územia, rozloha, tvar, kvalita pozemkov (určená podľa bonitovaných pôdno-ekologických jednotiek - BPEJ).
Realitná stratégia: Kúpna cena je len špičkou ľadovca
Ako realitný stratég sa stretávam s príbehmi firiem, ktoré kúpili „výhodný“ pozemok na zelenej lúke s plánom začať stavať do šiestich mesiacov. Realita však často ukazuje, že kúpna cena je len zlomkom celkových nákladov. Proces získania potrebných povolení a pripojení k infraštruktúre môže projekt výrazne predražiť a zdržať o roky.
Priemyselná výstavba nie je „šprint, ale maratón plný prekážok“. Obzvlášť problematické je kupovať pozemok, ktorý nie je v Územnom pláne obce jasne schválený pre daný zámer. Zmena ÚP nie je jednoduchý proces a čakajúce obdobie si vyžaduje náklady na právnikov, architektov a posudky, pričom výsledok nie je garantovaný. Investičnou stratégiou, ktorá minimalizuje riziko, je kúpa tzv. „plug-and-play“ pozemku, ktorý síce môže byť drahší, ale eliminuje značné riziká spojené s povoleniami a infraštruktúrou.
Náklady na urbanistický návrh a územné plánovanie
Urbanistický návrh je komplexný plán, ktorý si vyžaduje multidisciplinárny prístup. Na projektoch územného plánovania sa podieľajú urbanisti, architekti, krajinní architekti, dopravní inžinieri, odborníci na komunálnu infraštruktúru, geodézia, informačné systémy, ako aj externí spolupracovníci z oblastí geografie, demografie, sociológie, ekonómie, biológie, komunikácií a ochrany životného prostredia.
Cena územného plánu regiónu pre menšie oblasti s urbanistickým návrhom, projektom parcelácie, etapovou výstavbou, podmienkami na pripojenie do verejnej infraštruktúry a pokynmi orgánov vydávajúcich súhlas sa pohybuje v rozmedzí 12 000 až 50 000 EUR na projekt.