Kataster nehnuteľností: Vklad, Záznam a Poznámka – Kľúčové Rozdiely a Postupy

Kataster nehnuteľností predstavuje komplexný systém, ktorý geometricky určuje, súpisuje a opisuje nehnuteľnosti a zároveň zaznamenáva práva k nim patriace. Jeho primárnou úlohou je ochrana práv k nehnuteľnostiam, ale slúži aj na daňové a poplatkové účely, oceňovanie nehnuteľností, ochranu životného prostredia a kultúrnych pamiatok, či na budovanie ďalších informačných systémov. Základnú právnu úpravu katastra nehnuteľností tvorí zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) a vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon. V rámci katastra existujú tri základné druhy zápisov: vklad, záznam a poznámka. Každý z nich má odlišný účel a spája sa s ním iný právny účinok. Pochopenie týchto rozdielov je kľúčové pre každého, kto sa s katastrom nehnuteľností stretáva v praxi.

Vklad do katastra nehnuteľností: Právotvorný účinok

Vklad do katastra nehnuteľností je úkonom okresného úradu, s ktorým sú spojené právotvorné účinky. To znamená, že vkladom právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa alebo zaniká. Vklad sa vykoná na základe právoplatného rozhodnutia okresného úradu o jeho povolení. Predchádza mu správne konanie, ktoré sa riadi zákonom č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok), pokiaľ katastrálny zákon alebo iný zákon neustanovuje inak.

Proces podania návrhu na vklad

Konanie o povolení vkladu sa vždy začína na návrh účastníka konania. Účastníkom je osoba, ktorá je stranou právneho úkonu, na základe ktorého má právo k nehnuteľnosti vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť. Pred samotným podaním návrhu môžu účastníci podať oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe. Toto oznámenie, zverejnené na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky, sa zasiela elektronicky príslušnému okresnému úradu. Ak do 90 dní od doručenia oznámenia nie je podaný návrh na vklad, oznámenie sa z evidencie vymaže.

Návrh na vklad musí byť podaný písomne a musí obsahovať:

1. Meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu (fyzická osoba) alebo obchodné meno, názov a sídlo (právnická osoba) účastníka konania.
2. Označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
3. Označenie právneho úkonu, na základe ktorého má právo k nehnuteľnosti vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť (napríklad kúpna, zámenná alebo darovacia zmluva).

Prílohy k návrhu na vklad

K návrhu na vklad je potrebné priložiť:

• Zmluvu, na základe ktorej má byť právo zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach.
• Verejnú listinu alebo inú listinu potvrdzujúcu právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je zapísané na liste vlastníctva.
• Identifikáciu parciel, ak vlastnícke právo nie je zapísané na liste vlastníctva.
• Geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje, zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena.
• Dohodu o splnomocnení, ak je účastník zastúpený splnomocnencom (podpis na splnomocnení musí byť osvedčený podľa § 42 ods. 3 katastrálneho zákona, ak to zákon vyžaduje).
• Oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe.

Lehota na rozhodnutie a právne účinky

Okresný úrad je povinný pri podaní návrhu na vklad vyznačiť dátum, hodinu a minútu jeho doručenia. O návrhu na vklad rozhodne do 30 dní odo dňa doručenia. Ak bola zmluva o prevode nehnuteľnosti vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovaná advokátom, a sú splnené procesné podmienky, okresný úrad rozhodne do 20 dní. V prípade žiadosti o urýchlené konanie môže rozhodnúť do 15 dní.

Ak sú podmienky na vklad splnené, okresný úrad rozhodnutím vklad povolí. V takom prípade rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania, proti nemu sa nemožno odvolať. Okresný úrad zašle rovnopis rozhodnutia účastníkom konania do 15 dní. Právne účinky vkladu vznikajú právoplatnosťou rozhodnutia. Existujú však výnimky, napríklad pri prevode majetku štátu, kde právne účinky vznikajú ku dňu určenému v návrhu na vklad, alebo pri prevode bytu do vlastníctva nájomcu, kde vznikajú ku dňu doručenia návrhu na vklad.

V prípade zamietnutia návrhu okresný úrad doručí rozhodnutie všetkým účastníkom. Proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie do 30 dní. Ak okresný úrad odvolaniu nevyhovie, o odvolaní rozhodne súd.

Záznam do katastra nehnuteľností: Evidenčná funkcia

Na rozdiel od vkladu, záznam do katastra nehnuteľností nemá právotvorný charakter, ale má len evidenčnú povahu. Na konanie o zázname sa nevzťahuje správny poriadok. Záznamom sa do katastra zapisujú práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli, zmenili sa alebo zanikli inak než na základe zmluvy, najmä:

• Zo zákona.
• Rozhodnutím štátneho orgánu.
• Príklepom licitátora na verejnej dražbe.
• Vydržaním.
• Prírastkom a spracovaním.
• Z nájomných zmlúv.
• Zo zmlúv o prevode správy majetku štátu alebo iných skutočností svedčiacich o zverení správy majetku obce alebo vyššieho územného celku.

Záznamom sa tiež zapisuje zmena poradia záložných práv z dohody záložných veriteľov.

Proces vykonania záznamu

Okresný úrad vykoná záznam bez návrhu, alebo na návrh vlastníka alebo inej oprávnenej osoby. Návrh musí byť podaný písomne a musí obsahovať:

1. Meno (obchodný názov) a miesto trvalého pobytu (sídlo) navrhovateľa.
2. Názov okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný.
3. Verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti.
4. Označenie príloh.

Medzi listiny spôsobilé na vykonanie záznamu na návrh patria najmä osvedčenie notára, právoplatný rozsudok o rozvode alebo zrušení bezpodielového spoluvlastníctva manželov, doklady viažuce sa k vzniku, zmene alebo zániku práva prináležiacemu osobe, písomné oznámenie o uplynutí času (pri zániku záložného práva), rozsudok súdu (ak vecné bremeno zanikne z dôvodu hrubého nepomeru), listina preukazujúca správu majetku štátu, vyhlásenie manželov o bezpodielovom spoluvlastníctve, rozhodnutie o určení, zmene alebo zrušení súpisného čísla stavby, alebo rozhodnutie o odňatí či vyňatí pozemkov.

Ak okresný úrad vykoná záznam, oznámi to dotknutým osobám do 15 dní odo dňa zápisu.

Poznámka do katastra nehnuteľností: Informačný charakter

Posledným druhom zápisu v katastri nehnuteľností je poznámka. Poznámka má prenotačný charakter a nespájajú sa s ňou priame právne účinky. Jej účelom je informovať o nehnuteľnosti alebo o práve k nehnuteľnosti, prípadne obmedziť oprávnenie vlastníka nakladať s nehnuteľnosťou. Na konanie o zápise poznámky sa taktiež nevzťahuje správny poriadok.

Druhy poznámok

Poznáme dva hlavné druhy poznámok:

1. Poznámka v záujme ďalšieho nakladania s nehnuteľnosťou: Tieto poznámky signalizujú významné udalosti, ktoré môžu ovplyvniť nakladanie s nehnuteľnosťou. Patria sem:

   • Začatie konania o súdnom výkone rozhodnutia predajom nehnuteľnosti.
   • Začatie exekúcie predajom nehnuteľnosti.
   • Vyhlásenie konkurzu proti vlastníkovi nehnuteľnosti.
   • Začatie vyvlastňovacieho konania.
   • Predbežné opatrenie, ktorým sa zakazuje nakladať s nehnuteľnosťou.Tieto poznámky okresný úrad zapíše na základe oznámenia súdu, iného štátneho orgánu, alebo na návrh iného oprávneného podľa osobitných predpisov.

2. Poznámka o spochybnení hodnovernosti údajov: Tento druh poznámky sa vyznačí v prípade, ak niekto tvrdí, že má právo k nehnuteľnosti, ale toto právo nedokáže hodnoverne preukázať.

Plomba a aktuálnosť údajov v registri

Práva k nehnuteľnostiam sa do listu vlastníctva zapisujú v poradí, v akom sa okresnému úradu doručili príslušné listiny. Tieto zápisy sa stávajú hodnovernými údajmi katastra. Je však dôležité si uvedomiť, že právny stav sa môže medzičasom meniť. Ako upozorňuje realitný maklér Peter Molnár, „zmeny údajov na liste vlastníctva môžu nastať v čase od obhliadky nehnuteľnosti priamo na mieste po podpis rezervačnej zmluvy alebo kúpnej zmluvy.“ Preto sa odporúča pred každým právnym úkonom skontrolovať aktuálny stav na liste vlastníctva, najmä či nedošlo k zápisu ťarchy alebo zmene vlastníka.

Plomba na liste vlastníctva signalizuje, že sa začalo konanie o zápise zmien do katastra (vkladom alebo záznamom), alebo konanie o oprave chyby či proteste prokurátora. Plomba má preventívny účinok a vyznačuje sa v poradí, v akom sa návrhy na zápis doručili. Skladá sa z označenia druhu konania, poradového čísla, kalendárneho roka a slova „plomba“.

Digitálny prístup k údajom katastra

V súčasnosti sú všetky katastrálne mapy v digitálnej forme. Občania si môžu vyhľadať informácie o nehnuteľnostiach prostredníctvom internetu. Po zadaní "úrad geodézie" sa zobrazia odkazy na stránky, cez ktoré je možné vyhľadávať nehnuteľnosti, napríklad cez "Mapový klient ZBGIS".

Dňa 22.01.2025 bola spustená do prevádzky internetová stránka kataster.vugk.sk, na ktorej sú zverejnené údaje katastra nehnuteľností. Vzhľadom na predpokladaný veľký záujem verejnosti môže dôjsť k dočasným výpadkom stránky, čo je spôsobené vysokým počtom spracovávaných dopytov. Úrad geodézie, kartografie a katastra SR upozorňuje aj na klamlivé webové stránky, ktoré zverejňujú údaje o katastri nehnuteľností a nie je ich správcom ani prevádzkovateľom, a preto nezodpovedá za ich obsah a správnosť.

Zákony a predpisy

Kľúčovými právnymi predpismi upravujúcimi kataster nehnuteľností a zápisy doň sú:

• Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam.
• Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 461/2009 Z. z., ktorou sa vykonáva katastrálny zákon.
• Zákon č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok).
• Zákon č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na urýchlenie prípravy územia na výstavbu.

Je dôležité si uvedomiť, že Úrad geodézie, kartografie a katastra SR koná a bude konať vždy v súlade so zákonom, transparentne a s cieľom poskytovať kvalitné služby občanom.

Rozdelenie katastra nehnuteľností

Kataster nehnuteľností sa eviduje v tzv. katastrálnych operátoch, ktoré sú usporiadané podľa katastrálnych území. V katastri sa evidujú:

• Katastrálne územia.
• Pozemky.
• Stavby spojené so zemou pevným základom.
• Byty, rozostavané byty, nebytové priestory a rozostavané nebytové priestory.
• Chránené časti prírody a krajiny a kultúrne pamiatky.
• Práva k nehnuteľnostiam.

List vlastníctva je doklad, ktorý preukazuje vlastnícke vzťahy k nehnuteľnosti. Skladá sa z troch častí: časti A (vlastnícke práva), časti B (súpis nehnuteľností) a časti C (ťarchy). V časti C môžu byť zapísané informácie obmedzujúce využitie nehnuteľností.

Na požiadanie a po zaplatení správneho poplatku vyhotovuje katastrálny odbor okresného úradu na právne účely výpis listu vlastníctva.

Príslušným orgánom na katastrálne konanie je katastrálny odbor okresného úradu v územnom obvode ktorého sa nehnuteľnosť nachádza. V prípade, že sa zápis týka nehnuteľností vo viacerých okresoch, koná ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov, ktorý o tom upovedomí ostatné dotknuté úrady. Katastrálne konanie môže prebiehať písomne alebo elektronicky, pričom náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom.

tags: #zaznam #kataster #nehnutelnosti