Vážení čitatelia. Mnohé z vašich otázok, ktoré ste nám adresovali, sa týkali nájomných vzťahov k nebytovým priestorom. Vzhľadom na túto skutočnosť, v snahe vyhovieť podľa možnosti čo najväčšiemu množstvu z vás, je pre vás určený nasledujúci článok. Nájomné vzťahy vznikajúce k nebytovým priestorom upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon predstavuje osobitnú právnu úpravu, ktorá nadväzuje a špecifikuje príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme.
Definícia nebytového priestoru a oprávnené osoby
Nebytovým priestorom sa podľa zákona č. 116/1990 Zb. rozumejú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Zároveň sem patria aj byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Negatívne vymedzenie tohto pojmu zahŕňa príslušenstvo bytu a spoločné priestory domu, ktoré tak nie sú považované za nebytové priestory. Na nakladanie s nebytovými priestormi sú oprávnení ich vlastníci, prípadne tí, ktorí vykonávajú právo hospodárenia.
Zmluva o nájme a jeho trvanie
Prenajímateľ môže nebytový priestor prenechať na užívanie inému (nájomcovi) zmluvou o nájme. Prenajímateľom môže byť tak fyzická ako aj právnická osoba. Nájomná zmluva musí byť uzavretá v písomnej forme a musí obsahovať zákonom stanovené náležitosti. Pokiaľ nájomná zmluva nespĺňa tieto náležitosti, následkom toho je jej neplatnosť. Okrem písomnej formy musí nájomná zmluva obsahovať predmet nájmu, účel nájmu, výšku a splatnosť nájomného.
Ak výška nájomného alebo úhrada za podnájom nie je upravená všeobecne záväzným právnym predpisom, určí sa dohodou. V prípade, že nájomca môže nebytový priestor užívať len obmedzene, pretože prenajímateľ si neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, nájomca má nárok na pomernú zľavu z nájomného. Ďalej v zmluve treba uviesť spôsob platenia nájomného a čas, na ktorý sa zmluva uzatvára (ak nejde o nájom na neurčitý čas). Nebytové priestory sa prenajímajú na účely, na ktoré sú stavebne určené.
Osobitné prípady časového limitu nájmu
V osobitných prípadoch je nájom nebytových priestorov časovo limitovaný. Ide najmä o nebytové priestory, s ktorými hospodári bytová organizácia založená obcou. Nájomnú zmluvu tu možno uzavrieť najdlhšie na dva roky. Samozrejme, že osobitný zákon môže ustanoviť, že táto doba je i dlhšia. Napríklad podľa § 15 zákona č. 427/1990 Zb. o prevodoch vlastníctva štátu k niektorým veciam na iné právnické alebo fyzické osoby, vydražiteľ má právo na uzavretie zmluvy o nájme nebytového priestoru, v ktorom je prevádzková jednotka umiestnená. Právo na užívanie má vydražiteľ voči vlastníkovi, alebo voči tomu, kto má právo hospodárenia s nehnuteľnosťou, a to po dobu piatich rokov.
Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Prenajímateľ má povinnosť odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohovorené alebo obvyklé užívanie, v tomto stave ho na svoje náklady udržiavať a zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
Nájomca je oprávnený užívať nebytový priestor v rozsahu dohodnutom v zmluve, pričom na predmet nájmu je však povinný uhrádzať náklady spojené s obvyklým udržiavaním. Tak ako je to upravené v Občianskom zákonníku, nájomca je povinný bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má prenajímateľ urobiť. Súčasne je povinný umožniť ich vykonanie ako aj vykonanie iných nevyhnutných opráv. V opačnom prípade nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
Nájomca nebytového priestoru je oprávnený prenechať ho alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Osoba, ktorej bol nebytový priestor daný do podnájmu, má tie isté práva a povinnosti ako nájomca.
Skončenie nájmu a jeho zánik
Nájom, ktorý bol dojednaný na určitý čas, skončí sa uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.
Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, napríklad ak nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom, ak nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok, alebo ak nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.
Rovnaké právo ako prenajímateľ má aj nájomca, ktorý môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal, ak sa nebytový priestor stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilý na dohovorené užívanie, alebo ak prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti (odovzdať predmet nájmu, udržiavať ho v stave spôsobilom na dojednané užívanie a pod).
Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak. Pri výpovedi z nájmu sa uplatňuje trojmesačná lehota, ktorá sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Uvedená lehota môže byť zmluvnými stranami dohodnutá aj v inom trvaní. Ak nebolo dohodnuté inak (okrem výpovedných dôvodov), nájom zaniká zánikom predmetu nájmu, smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme a zánikom právnickej osoby, ktorá je nájomcom.
Veľa podnikateľov si pri výkone svojej podnikateľskej činnosti prenajíma kancelárie - nebytové priestory. Pri prenájme nebytových priestorov sa stretávajú s nájomnou zmluvou. Ide o jednu z najpoužívanejších zmlúv, s ktorou prichádzajú podnikatelia do kontaktu pri výkone svojej podnikateľskej činnosti.
Nájomná zmluva predstavuje dôležitú súčasť celého procesu nájmu nebytového priestoru. Jej podstatou je právo nájomcu dočasne užívať predmet nájmu (nebytový priestor) za podmienok vymedzených v nájomnej zmluve, za čo sa zaväzuje platiť nájomné. Nájomná zmluva je prospešná pre obe strany - pre prenajímateľa, ako aj pre nájomcu. Prenajímateľa chráni pred tým, aby mu nájomca nepoškodil alebo neupravil nebytový priestor, prípadne aby mu nevznikli nedoplatky na energiách. Nájomcu zasa nájomná zmluva chráni pred tým, aby nebol vysťahovaný z nebytového priestoru zo dňa na deň, keď si to zmyslí prenajímateľ.
Základné informácie o nájomnej zmluve prenajímateľa a nájomcu – prispôsobte si svoju nájomnú zmluvu za pár minút!
Nájomná zmluva na nebytový priestor: Podstatné náležitosti
Podmienky prenájmu nebytových priestorov sú upravené v zákone č. 116/1990 Z. z. o nájme a podnájme nebytových priestorov. V zmysle zákona sa za nebytový priestor považujú:
- miestnosti alebo súbor miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie,
- byty, pri ktorých je udelený súhlas okresného úradu na ich užívanie na nebytové účely.
Nebytovým priestorom preto nemusia byť nevyhnutne len kancelárie a pod. Nebytovým priestorom môže byť aj byt, ktorý je za normálnych okolností určený na bývanie, ak príslušný okresný úrad udelí súhlas na užívanie bytu na nebytové účely, napríklad na výkon podnikateľskej činnosti, spočívajúcej v prevádzke e-shopu, vedenia účtovníctva a pod.
Aké sú náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor?
Aby bola nájomná zmluva na nebytový priestor platná, musí obsahovať:
- Označenie zmluvných strán: teda kto je prenajímateľ (ten, kto vlastní nebytový priestor a chce ho prenajať nájomcovi) a kto je nájomca (ten, kto užíva prenajatý nebytový priestor).
- Označenie predmetu nájmu: nebytový priestor treba dostatočne identifikovať tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným - uveďte preto katastrálne územie (odporúčam uviesť tiež obec a okres), číslo nebytového priestoru, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo budovy a parcelné číslo pozemku, na ktorom je budova postavená. Častokrát sa však iba v zmluve odkazuje len na list vlastníctva, na ktorom je tento nebytový priestor.
- Účel nájmu: účel nájmu môže byť vymedzený rôzne. Musí byť však dostatočne určitý a zrozumiteľný. Tento účel by mal byť v súlade s kolaudačným rozhodnutím.
- Výšku nájomného: nájom je spojený s odplatou - slovenský právny poriadok nepozná bezodplatný nájom. Za nájom musí nájomca platiť minimálne 1 cent.
- Spôsob platenia nájomného: ide o dohodu, či sa nájomné bude platiť napríklad bezhotovostným prevodom alebo v hotovosti. Taktiež je vhodné dohodnúť sa na termíne splatnosti nájomného.
- Dobu trvania nájmu: v nájomnej zmluve je potrebné dohodnúť dobu trvania nájmu. Tá môže byť mesiac, polrok, rok, dva roky. Doba trvania nájmu je na dohode zmluvných strán. Taktiež je možné dohodnúť sa na nájme na dobu neurčitú. Špecifikom je, že ak nájomca užíva nebytový priestor aj po uplynutí doby nájmu (napr. ak sa nájom dohodol na dobu jedného roka a tento rok uplynul) a prenajímateľ to nenamietne na súde, má sa za to, že nájomná zmluva sa predĺžila za rovnakých podmienok.
Príklad na automatické predĺženie nájomnej zmluvy:Adrián prenajal Michaele nebytový priestor na dobu 1 roka. Pre pracovné záležitosti však na nájom pozabudol a Michaela užívala nebytový priestor aj naďalej, napriek tomu, že jeden rok uplynul. Adrián sa neobrátil na súd. Došlo tak k automatickému obnoveniu nájmu nebytového priestoru, a to opätovne na dobu 1 roka.
Vyššie uvedené náležitosti nájomnej zmluvy na nebytový priestor sú povinné. Preto ak v zmluve niektorá náležitosť bude chýbať, bude to mať za následok neplatnosť zmluvy. Zmluva taktiež musí mať písomnú formu. Nie je možné teda prenajímať nebytový priestor len na základe ústnej dohody. V takomto prípade by k nájomnému vzťahu vôbec nedošlo.
Aké body v nájomnej zmluve zákon nevyžaduje, no je dobré ich do zmluvy zahrnúť
Okrem zákonom stanovených povinných náležitostí, do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť aj ďalšie ustanovenia, ktoré vám môžu pomôcť v prípade sporu s druhou stranou. Do nájomnej zmluvy môžete zahrnúť napríklad aj:
- Stav meračov energií: na začiatku a konci nájmu je vhodné zmerať merače energií - predídete tak možným problémom pri prípadných nedoplatkoch na energiách.
- Depozit: ide o tzv. kauciu - teda peniaze, ktoré nájomca musí zaplatiť na začiatku nájmu prenajímateľovi popri nájomnom. Tento depozit slúži na krytie škôd, ktoré spôsobí nájomca. Teda aby v prípade škody napríklad na zariadení v nebytovom priestore nemusel prenajímateľ vyžadovať od nájomcu peniaze na náhradu škody, ale mohol použiť tento depozit na opravu vzniknutej škody. S depozitom sa častokrát stretávame pri nájme bytu. Nič však nebráni prenajímateľovi dohodnúť sa s nájomcom na depozite aj pri nájme nebytových priestorov.
- Povinnosti zmluvných strán: teda čo prenajímateľ a nájomca musia a naopak, čo nesmú - napríklad zákaz dať nebytový priestor do podnájmu inému, alebo zákaz stavebne upraviť nebytový priestor bez súhlasu prenajímateľa a pod.
- Zabezpečenie nárokov: do zmluvy môžete dohodnúť aj napríklad zmluvnú pokutu, ak nájomca stavebne upraví nebytový priestor, alebo sa omešká so zaplatením nájomného.
- Skončenie nájmu: za akých okolností je prenajímateľ alebo nájomca oprávnený zmluvu vypovedať alebo odstúpiť od nej - tieto dôvody nájdete v zákone.
Zohľadnenie pandemických situácií a ich dopad na nájomné vzťahy
V súvislosti so šírením ochorenia COVID-19 boli na základe Opatrení Úradu verejného zdravotníctva SR mnohí podnikatelia povinní uzavrieť svoje prevádzky, v dôsledku čoho sa vynárajú otázky, aké sú právne možnosti zníženia nájomného za obdobie, počas ktorého prenajaté nebytové priestory neboli nájomcom užívané. Kľúčovým právnym predpisom v danej problematike je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov (ďalej aj len „zákon č. 116/1990 Zb.“), ktorého úprava nárokov nájomcu v prípade obmedzeného užívania predmetu nájmu je o niečo menej priaznivejšia, ako je to v prípade nájmu podľa Občianskeho zákonníka.
V § 673 Občiansky zákonník (ďalej aj len „OZ“) ustanovuje oprávnenie nájomcu neplatiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemôže prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo primerane povahe určenia veci. Naproti tomu, pokiaľ ide o nároky nájomcu v prípade obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru zákon č. 116/1990 Zb. v § 8 ustanovuje: „Ak nájomca môže nebytový priestor užívať obmedzene len preto, že prenajímateľ neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, má nájomca nárok na pomernú zľavu z nájomného; toto ustanovenie sa vzťahuje aj na podnájom.“ Ustanovenie sa vykladá v tom zmysle, že zo strany prenajímateľa by muselo ísť výlučne o obmedzenie užívania priestoru v dôsledku (zavineného) porušenia zmluvnej povinnosti prenajímateľa.
Vplyv vyššej moci, za ktorú sa epidémia COVID-19 a s tým spojené dôsledky považuje, preto nezakladá právo nájomcu na pomernú zľavu z ceny nájomného za nájom nebytového priestoru na základe zákona č. 116/1990 Zb. Otvára sa preto priestor pre úvahy, aký je vzťah medzi Občianskym zákonníkom a zákonom o nájme a podnájme nebytových priestorov v otázke nároku na pomernú zľavu z nájomného. Podľa ust. § 1 ods. 2 OZ: „Občiansky zákonník upravuje majetkové vzťahy fyzických a právnických osôb, majetkové vzťahy medzi týmito osobami a štátom, ako aj vzťahy vyplývajúce z práva na ochranu osôb, pokiaľ tieto občianskoprávne vzťahy neupravujú iné zákony.“ V ust. § 720 OZ je priamo zakotvená odkazová norma, v zmysle ktorej: „Nájom a podnájom nebytových priestorov upravuje osobitný zákon.“ Z uvedeného vyplýva, že Občiansky zákonník je vo vzťahu k Zákonu č. 116/1990 Zb. vo vzťahu lex generalis k lex specialis, čo znamená, že ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve sa použijú subsidiárne, podporne pri riešení tých otázok, ktoré vznikajú zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov, len ak nie sú upravené samotným zákonom č. 116/1990 Zb. Nakoľko samotný zákon č. 116/1990 Zb. upravuje otázku obmedzeného užívania prenajatého nebytového priestoru a nároky nájomcu s tým spojené, možno sa prikloniť k záveru, že vo vyššie opísanom prípade, kedy je predmetom nájmu alebo podnájmu nebytový priestor sa na tieto právne vzťahy prednostne aplikujú ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb., ktoré súčasne vylučujú aplikáciu ustanovenia § 674 Občianskeho zákonníka, a teda nájomcovi zákon nepriznáva právo na pomernú zľavu z nájomného v prípade, ak pre vady veci môže prenajatý nebytový priestor užívať len obmedzene. Toto právo môže vyplývať len z dohody prenajímateľa s nájomcom (resp. nájomcu s podnájomcom).
Prípad budovy ako celku a aplikácia Občianskeho zákonníka
Odlišnú situáciu predstavuje prípad, kedy predmetom nájmu je budova ako celok (tzn. stavba, ktorej súčasťou sú aj nebytové priestory). Najvyšší súd Slovenskej republiky v rozhodnutí M Cdo 251/02 konštatoval: „Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. je však zrejmé, že zákon sa vzťahuje len na nebytové priestory a za určitých okolností aj na byty; nevzťahuje sa však na predmety občianskoprávnych vzťahov, uvedené v § 118 ods. 1 Občianskeho zákonníka (t. j. veci, a pokiaľ to ich povaha pripúšťa práva a iné majetkové hodnoty, pozn. aut.)… Z ustanovenia § 1 zákona č. 116/1990 Zb. teda v žiadnom prípade nemožno vyvodiť, že by sa tento zákon vzťahoval aj na zmluvy o nájme nehnuteľností (pozemkov alebo budov), a to bez ohľadu na to, že súčasťou týchto nehnuteľností môžu byť i nebytové priestory (čo je takmer vždy pravidelné).“
Uplatnenie ustanovení Občianskeho zákonníka pri posudzovaní takéhoto nájomného vzťahu dovodil aj Najvyšší súd Českej republiky v rozhodnutí 31 Cdo 1896/2002: „…předchozí souhlas obecního (městského) úřadu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., musel být dán i v případě, byla-li pronajata budova jako celek, nacházely-li se v ní místnosti určené k provozování obchodu a služeb, byť se režim takového nájmu neřídil ustanoveními zákona č. 116/1990 Sb., nýbrž ustanoveními § 663 a násl. obč. zák.“
V posudzovaní danej otázky možno pozorovať ustálenú judikatúru Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (napr. viď aj rozhodnutie NR SR 2 Cdo 271/2004), rovnaký právny názor vo svojej dlhodobej rozhodovacej praxi konštatovali aj české súdy (okrem vyššie citovaného viď napr. aj rozsudok NS ČR sp. zn. 3 Cdon 1175/96, NS ČR sp. zn. 20 Cdo 1059/98, Vrchný súd Praha rozhodnutie sp. zn.
Z judikatúry však vyplýva, že ani v týchto prípadoch aplikácia ustanovení zákona č. 116/1990 Zb. nie je úplne vylúčená. Jeho aplikácia sa prejavuje v otázke posudzovania platného vzniku nájomnej zmluvy bez predchádzajúceho súhlasu obce, tak ako to vyžadovalo staršie znenie ust. § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.. Najvyšší súd SR v citovanom rozhodnutí M Cdo 251/02 k aplikácii príslušného ustanovenia uviedol: „…treba uvedené zákonné ustanovenie vykladať tak, že predchádzajúci súhlas obce sa vyžaduje len na prenajatie tých nebytových priestorov, ktoré sú s t a v e b n e (nie inak) určené na prevádzkovanie obchodu a služieb. Iba toto účelové určenie, vyplývajúce z obsahu stavebno-právnej dokumentácie a rozhodnutí príslušných orgánov, je právne relevantné pre posúdenie otázky, či sa predchádzajúci súhlas vyžaduje alebo nie. Ostatné skutočnosti, napríklad v zmluve vyjadrený dohovor účastníkov nájomného vzťahu o účele nájmu, sú z tohto hľadiska právne bezvýznamné. Teda nie zmluvné, ale stavebné určenie je rozhodujúce pre posúdenie potreby predchádzajúceho súhlasu obce s prenajatím nebytového priestoru podľa § 3 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb.“ (obdobne NS SR rozhodnutie sp. zn.
Uvedené rozhodnutia sa teda zhodujú v otázke, aby sa nájomný vzťah, ktorého predmetom je stavba ako celok (hoci jej súčasťou sú nebytové priestory) posudzoval podľa ustanovení § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Hoci aplikácia ustanovení zák. č. 116/1990 Zb. nie je v príslušnom právnom vzťahu úplne vylúčená, možno predpokladať, že nájomcovia takýchto zmluvných vzťahov sa môžu domáhať primeranej zľavy z nájomného v zmysle ust. § 674 OZ, nakoľko ich nájomný vzťah podlieha primárne práve režimu Občianskeho zákonníka; a nie režimu podľa zákona č. 116/1990 Zb. V prípade, ak predmetom nájmu je budova ako celok (hoci jej súčasťou sú aj nebytové priestory) možno konštatovať, že nájomcovi vzniká nárok na zníženie nájomného, ak pre vady veci môže prenajatú vec užívať len obmedzene, priamo zo zákona a je možné sa ho domáhať súdnou cestou.
Postup pri nájomnej zmluve na nebytový priestor bez dohody o zľave z nájomného
Na začiatok je potrebné upozorniť, že právny poriadok Slovenskej republiky v zásade nepriznáva súdu oprávnenie dopĺňať či meniť obsah zmluvy, keďže sa uplatňuje zásada zmluvnej voľnosti. Súd tak môže konať len v obmedzených prípadoch. Napríklad v zmysle § 269 ods. 3 Obchodného zákonníka, ak sa strany dohodnú, aby súd dodatočne doplnil zmluvu o nepodstatné časti (čo však nie je daný prípad), resp. v zmysle § 301 Obchodného zákonníka je uplatnením moderačného práva oprávnený znížiť zmluvnú pokutu, napokon v zmysle príslušných ustanovení je oprávnený rozhodnúť o neplatnosti určitých zmluvných dojednaní, čím v podstate dochádza k zmene obsahu zmluvy. Pokiaľ sa zmluvné strany v nájomnej, resp. podnájomnej zmluve výslovne nedohodli o znížení alebo odpustení nájomného pre prípad, kedy v dôsledku vyššej moci nie je možné užívať prenajatý nebytový priestor v dohodnutom rozsahu, možnosti súdneho vymáhania nároku na takéto zníženie nájomného predstavujú vcelku strastiplnú cestu bez záruky na úspech. Do úvahy by prichádzalo len uplatnenie analógie iuris odvolávajúc sa, že nárok prenajímateľa na nájomné v plnej výške je vzhľadom na okolnosti spojené s mimoriadnou situáciou v rozpore so zásadou poctivosti v obchodných stykoch či v rozpore s dobrými mravmi. Napokon ešte neistejšia by bola snaha o uplatnenie analógie legis odvolávajúc sa na ustanovenie § 674 Občianskeho zákonníka poukazujúc, že právne vady bránili užívaniu prenajatého priestoru dohodnutým spôsobom a samotný zákon o nájme a podnájme takýto prípad neupravuje. Za právne vady, ktoré bránili užívaniu, by mohli byť považované práve Opatrenia ÚVZ SR, ktoré ukladajú povinnosť prevádzkovateľom obchodných domov uzatvoriť prevádzky, na ktoré sa Opatrenie vzťahuje. Namieste je však upozorniť, že výklad, ktorý subjekt je v zmysle Opatrení ÚVZ SR povinný zabezpečiť uzavretie prevádzok nie je jednotný, nakoľko napríklad Opatrenie č. 2595 ÚVZ SR v bode C ustanovuje prevádzkovateľom obchodných domov povinnosť, aby nezatvorili prevádzky uvedené v bode A, a nie explicitne povinnosť, aby uzatvorili prevádzky, ktoré v bode A uvedené nie sú.
Nájomcom preto odporúčame primárne dôsledne si preštudovať nájomnú, príp. podnájomnú zmluvu. Pozornosť upriamiť predovšetkým na ustanovenie, podľa akého zákona je zmluva uzavretá (Občiansky zákonník alebo Zákon o nájme a podnájme nebytových priestorov), ako je definovaný predmet nájmu (budova alebo nebytový priestor), či zmluva obsahuje ustanovenia o nároku na zníženie, príp. odpustenie nájomného, ktoré môže podľa dohody strán nárok priznávať alebo naopak vznik zákonného nároku vylučovať. Môže tak vzniknúť situácia:i) zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného zmluva nevylučuje, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v rozsahu zákona, aleboii) zmluva sa spravuje Občianskym zákonníkom, nárok na zníženie nájomného však zmluva výslovne vylučuje alebo obmedzuje, v takom prípade nárok buď nevzniká alebo vzniká a je vymáhateľný len v intenciách zmluvy,ďalej môže nastať situácia:iii) zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a zároveň obsahuje dohodu o priznaní nároku na zníženie nájomného, v takom prípade nárok vzniká a je súdne vymáhateľný v intenciách zmluvy, alebo napokon ide o situáciu:iv) zmluva sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného, v takom prípade v zásade nárok priamo zo zákona nevzniká, preto možnosti jeho súdneho vymáhania nie sú zaručené.
Možnosti postupu pri absencii dohody o zľave
Ako teda možno postupovať v prípade nájomnej zmluvy, ktorá sa spravuje zákonom č. 116/1990 Zb. a neobsahuje dohodu o nároku na zníženie nájomného? V prípade, ak nájomná zmluva neobsahuje ustanovenie o vyššej moci, príp. inú obdobnú klauzulu, ktorá by oprávňovala nájomcu požadovať zníženie nájomného pri obmedzenom užívaní prenajatého nebytového priestoru, zmluvné strany sa v zmysle ustanovenia § 516 Občianskeho zákonníka môžu dohodnúť na zmene rozsahu plnenia. Išlo by teda o klasickú dohodu o zmene vzájomných práv a povinností. V tomto smere možno pozorovať ústretový prístup viacerých prenajímateľov priestorov vo väčších obchodných centrách, ktorí odpúšťajú nájomné, príp. ho primerane znižujú vzhľadom na rozsah reálneho užívania prenajatých nebytových priestorov počas mimoriadnej situácie.
Dodávame, že s účinnosťou odo dňa 25.04.2020 vstúpila do platnosti novela zákona č. 62/2020 Z. z. o niektorých mimoriadnych opatreniach v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19 a v justícii, ktorá ustanovila zákaz prenajímateľa, aby do 31.12.2020 jednostranne ukončil nájom nehnuteľnosti, a to aj nebytového priestoru, pre omeškanie nájomcu s platením nájomného vrátane úhrad za plnenia obvykle spojené s nájmom splatným v období od 01.04.2020 do 30.06.2020 za predpokladu, že omeškanie nájomcu vzniklo práve v dôsledku okolností, ktoré majú pôvod v šírení ochorenia COVID-19. Dôvod pre vznik omeškania v zmysle citovaného ust. § 3b musí byť dostatočne osvedčený nájomcom. Iné dôvody pre ukončenie nájmu týmto ustanovením nie sú dotknuté.
Dlho očakávané štátne dotácie na pomoc nájomcom pri znášaní častokrát nemalých nákladov na nájomné boli začiatkom júna 2020 konečne prijaté (tzv. Národná rada SR dňa 09.06.2020 schválila novelu zákona č. 71/2013 Z. z. o poskytovaní dotácií v pôsobnosti Ministerstva hospodárstva Slovenskej republiky. Novelou bol do zákona včlenený §13c, ktorého predmetom je právna úprava poskytnutia dotácií na úhradu nájomného. Právo nájomcu na užívanie predmetu nájmu najneskôr od 1. februára 2020, pričom zároveň platí, že na zmeny nájomnej zmluvy alebo obdobnej zmluvy podľa právneho poriadku iného štátu, ku ktorým došlo po 12. Žiadosť o dotáciu sa podáva elektronicky prostredníctvom formulára, ktorý je umiestnený na webovom sídle Ministerstva hospodárstva SR. Predpokladaný termín spustenia podávania žiadostí je stanovený na 24.6.2020 a to prostredníctvom Ústredného portálu verejnej správy Slovensko.sk. Dotácia sa vzťahuje len na úhradu nájomného, a teda dotáciu nemožno získať na plnenia súvisiace s užívaním predmetu nájmu (napr. platby za energie, internet či upratovanie a pod.). Výška dotácie zodpovedá výške zľavy, ktorú nájomcovi poskytol prenajímateľ, najviac však môže dosiahnuť 50% sumy nájomného. Nájomné sa tak znižuje o poskytnutú zľavu a výšku dotácie, pričom zvyšné nájomné môže nájomca uhrádzať najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach. V rovnakej lehote 48 mesiacov môžu uhrádzať nájomné aj nájomcovia, ktorým nebola poskytnutá zľava z nájomného. V prípade ak nájomca už zaplatil celé nájomné alebo jeho časť môže požiadať o dotáciu na základe dohody medzi prenajímateľom a nájomcom o zľave z nájomného v budúcnosti, t.j. Pre prípad, že sa prenajímateľ a nájomca nedohodli na poskytnutí zľavy z nájomného, nájomca môže uhrádzať prenajímateľovi celé neuhradené nájomné za obdobie sťaženého užívania, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Ak nájomca nájomné už uhradil, môže uhradiť nájomné za rovnako dlhé obdobie ako bolo sťažené užívanie, najviac v 48 rovnakých mesačných splátkach, splatných vždy k 15. dňu príslušného kalendárneho mesiaca, počnúc 15. dňom kalendárneho mesiaca nasledujúceho po kalendárnom mesiaci, v ktorom sa skončila mimoriadna situácia v súvislosti so šírením nebezpečnej nákazlivej ľudskej choroby COVID-19, ak sa prenajímateľ a nájomca nedohodnú na inej lehote splatnosti. Počas plnenia splátok nie je prenajímateľ alebo jeho právny nástupca oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, ak právo jednostranne zvýšiť nájomné nebolo dohodnuté pred 1.
Dôležité právne aspekty a súdna prax
Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov obsahuje ustanovenie § 3 ods. 3, podľa ktorého nájomca je povinný platiť nájomné a úhradu za plnenia poskytované s užívaním nebytových priestorov, ak sa na tom s prenajímateľom dohodol. Zmluva môže určiť, že tieto úhrady budú platené formou preddavkov a následne vyúčtované podľa skutočných nákladov. Ak v zmluve nie je presne určená výška týchto nákladov a ani ich druh, ale je dohodnutý spôsob ich určenia (napr. podľa skutočnej spotreby alebo podľa vyúčtovania správcu budovy), je takýto postup v súlade so zákonom. Prenajímateľ však musí byť schopný preukázať, že vyúčtované sumy zodpovedajú skutočne vynaloženým nákladom na služby, ktoré ste využívali. Máte právo požadovať podrobné vyúčtovanie a doklady, na základe ktorých bola suma vypočítaná (faktúry za energie, rozpis nákladov na správu, údržbu a pod.). Ak prenajímateľ účtuje „ostatné odôvodnené náklady“, musí vedieť preukázať, že tieto náklady skutočne vznikli a súvisia s prevádzkou budovy.
Prípad automatického predĺženia nájomnej zmluvy a judikatúra
V minulosti bola otázka automatického predĺženia nájomnej zmluvy pri nájme nebytových priestorov riešená odlišne. Staršie súdne rozhodnutia (napr. uznesenie Najvyššieho súdu ČR, sp. zn. 26 Cdo 4903/2008 alebo sp. zn. 26 Cdo 899/2008) sa prikláňali k aplikácii § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka, ktorý umožňuje konkludentné predĺženie nájomnej zmluvy.
Na druhej strane, novšia judikatúra, najmä uznesenie Najvyššieho súdu SR, sp. zn. 4 Obdo V 10/2011, priniesla zmenu. V tomto uznesení bolo konštatované, že ustanovenie § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. To znamená, že pri nájme nebytových priestorov, ak sa zmluva na dobu určitú skončí uplynutím času, nedochádza automaticky k jej predĺženiu len preto, že nájomca priestor naďalej užíva a prenajímateľ proti tomu nepodniká kroky. Na toto uznesenie sa odvolávajú aj následné rozsudky krajských súdov (KS Žilina sp. zn. 14Cob/42/2022 a KS Trenčín, sp. zn. 14Cob/144/2022). V prípade, ak sa chystáte uzavrieť zmluvu o nájme nebytových priestorov alebo už takú máte uzatvorenú, je potrebné, aby ste si skontrolovali, či má všetky predpísané náležitosti podľa zákona, lebo inak to spôsobuje jej neplatnosť. Ak zistíte, že vaša zmluva je neplatná, v tom prípade ste povinný sa z uvedeného priestoru vysťahovať, lebo sa tam zdržujete bez právneho dôvodu, alebo ak sa nachádzate na strane prenajímateľa, ste oprávnený dať nájomcu vysťahovať z toho istého dôvodu.
Zhrnutie kľúčových bodov
Prenájom nebytových priestorov je komplexná oblasť s vlastnou špecifickou legislatívou, ktorá dopĺňa Občiansky zákonník. Pre platnosť nájomnej zmluvy je kľúčové dodržanie písomnej formy a zahrnutie zákonom predpísaných náležitostí, ako je presná identifikácia zmluvných strán, predmetu nájmu, účelu, výšky a splatnosti nájomného. Je tiež dôležité správne určiť dobu trvania nájmu a spôsob jeho skončenia. V prípade nejasností alebo sporov je vždy vhodné konzultovať právne kroky s odborníkom, aby sa predišlo nepríjemným dôsledkom, ako je neplatnosť zmluvy alebo finančné straty. Zvážte zahrnutie dodatočných dojednaní, ktoré môžu predísť budúcim nezhodám, ako sú ustanovenia o depozite, stave meračov energií či podrobné vymedzenie práv a povinností oboch strán.