Bratislavský realitný trh v treťom štvrťroku 2024 zaznamenal oživovanie. V tomto období sa v slovenskej metropole ponúkalo na predaj 3 392 bytov v novostavbách, čo predstavuje medziročný nárast o 4,92 %. Tieto byty boli súčasťou 93 projektov. Priemerná jednotková cena voľných bytov zostala stabilná na úrovni 5 034,66 €/m² s DPH. Táto hodnota znamená medziročný nárast o 5,49 % a štvrťročný rast o 0,53 %. Tento jav je pripisovaný najmä prítomnosti prémiových projektov na trhu a zároveň predaju lacnejších bytov v strednom a nižšom segmente.
Priemerná absolútna cena voľných bytov sa vyšplhala na 345 312,25 € s DPH. Ide o medziročný rast o 7,31 % a štvrťročný nárast o 2,38 %. V treťom kvartáli roka 2024 bolo v Bratislave predaných celkovo 380 bytov v novostavbách. Toto číslo predstavuje viac ako dvojnásobok v porovnaní s tretím štvrťrokom roka 2023 a zároveň o 16,21 % viac ako v predchádzajúcom štvrťroku. Nárast predaja signalizuje oživujúci sa dopyt, a to aj napriek stále relatívne vysokým úrokovým sadzbám na hypotéky. V sledovanom období sa predávali najmä menšie byty, ktorých priemerná rozloha bola 58,44 m². Medziročne ide o pokles o 8,72 % a štvrťročne o 6,53 %. Tento pokles odráža zvýšený dopyt po menších a dostupnejších bytoch. S tým súvisí aj pokles priemernej absolútnej ceny predaných bytov o 9,43 % medziročne.
Vplyv rastu DPH na ceny nehnuteľností a dostupnosť bývania
Zmenená daňová legislatíva, konkrétne rast DPH, bude mať nepochybne vplyv na ceny nehnuteľností. Ak dnes priemerná absolútna cena novostavieb v Bratislave dosahuje 345 312 € s DPH, tak v budúcnosti bude klient na kúpu takéhoto bytu potrebovať o 8 633 € viac. V prípade mediánového bytu, ktorého cena sa pohybuje na úrovni 286 750 € s DPH, bude potrebná suma vyššia o 7 169 €. Nová daňová legislatíva zároveň ovplyvní vývoj inflácie, ktorej rast sa môže zvýšiť. Kombinácia týchto faktorov by pre kupujúcich znamenala ďalšie zhoršenie dostupnosti bývania.
Túto situáciu by mohli kompenzovať dva hlavné faktory. Prvým je pokračujúci nominálny aj reálny rast miezd. Druhým faktorom by mohol byť pokles úrokových sadzieb zo strany Národnej banky Slovenska. Európska centrálna banka už pristúpila k dvom zníženiam hlavnej úrokovej sadzby a do konca roka sa očakávajú ďalšie dve zníženia. K záveru roka 2024 sa očakáva naďalej rast dopytu, ktorý bude podporený aj snahou klientov realizovať nákup ešte pri pôvodnej výške DPH na úrovni 20 %.
Zjednodušená analýza trhu s nehnuteľnosťami – faktor č. 1
Život v Bratislave: Všestranný pohľad
Okrem cien nehnuteľností sa mnohí záujemcovia o život v Bratislave zaujímajú aj o celkovú životnú úroveň, gastromú, nákupné možnosti a predovšetkým o pracovné príležitosti a platy. Bratislava, ako hlavné a najväčšie mesto Slovenska, prirodzene ponúka najviac pracovných pozícií v rôznych odvetviach. Platy sú tu v priemere vyššie ako v iných regiónoch Slovenska, čo však odráža aj vyššie životné náklady.
Gastronomická scéna v Bratislave je rozmanitá, od tradičných slovenských reštaurácií po moderné podniky s medzinárodnou kuchyňou. Rovnako tak sú dostupné rôzne možnosti nakupovania, od veľkých nákupných centier po menšie lokálne obchody. Pre niekoho, kto sa sťahuje z menšieho mesta, môže byť veľkosť mesta a početnosť obyvateľov spočiatku desivá, avšak Bratislava ponúka aj pokojnejšie zóny a rozsiahle parky.
Ceny nehnuteľností v Bratislave: Desaťročná perspektíva
Ceny nehnuteľností v Bratislave dosahujú v súčasnosti nové maximá. Pred desiatimi rokmi sa priemerný štvorcový meter nehnuteľnosti na bývanie pohyboval okolo 1 200 eur v rámci celého Slovenska a takmer 1 700 eur v Bratislavskom kraji. V súčasnosti sú tieto ceny už viac než dvojnásobné. Hoci ceny po vrchole v treťom kvartáli 2022 zaznamenali v nasledujúcom roku pokles, v priebehu minulého roka opäť rástli a momentálne už prekonali maximum spred troch rokov.
Ceny v samotnej Bratislave sú ešte výraznejšie. Veľmi záleží na konkrétnej časti mesta, veku a stave bytu a počte izieb. Napríklad, ceny starších trojizbákov sa v júni tohto roka pohybovali od 4 270 eur za štvorcový meter v Starom Meste, cez vyše 3 800 eur v Novom Meste a takmer 3 500 eur v Petržalke, až po necelých tritisíc eur v Devínskej Novej Vsi, vo Vrakuni a v Podunajských Biskupiciach. Priemerná cena bytu na predaj v Bratislave sa v 28. týždni tohto roka dostala na úroveň necelých 208-tisíc eur. Ceny nehnuteľností v Bratislave sú preto extrémne a dostať sa k vlastnému bývaniu je čoraz ťažšie, najmä pre mladšie generácie.
Príbehy mladých ľudí a ich cesta k bývaniu
Anna (34): Dátová analytička, slobodná, kúpila byt s podporou rodiny
Anna, ktorá pracuje ako dátová analytička, sa rozhodla riešiť bytovú otázku až po získaní zmluvy na neurčito. Kúpu bytu považuje za najlepšiu investíciu. Po ôsmich obhliadkach v lokalitách ako Nové Mesto, Karlova Ves a Dúbravka, s prioritou na blízkosť električky, prírody a občianskej vybavenosti, sa rozhodla pre trojizbák s čiastočnou rekonštrukciou a výmerou 62 m² v Karlovej Vsi za 220-tisíc eur. Preferovala staršiu bytovku pred novostavbou, keďže sa jej zdalo lepšie bývať vo väčšom a staršom ako v novom, ale malom a drahom. Za desať rokov si nasporila 30-tisíc eur a ďalších 50-tisíc jej prispela rodina. K bytu si vzala hypotéku vo výške 140-tisíc s úrokom 3,89 %, s mesačnou splátkou 660 eur. Uvažuje nad podnájomníčkou alebo bývaním so sestrou.
Tomáš (33): Informatik, ženatý, s dvomi deťmi, kúpil byt v novostavbe v Dúbravke
Tomáš s manželkou, obaja s vysokoškolským vzdelaním, sa usadili v Bratislave pred svadbou. Po neúspešnom hľadaní bytu v Bratislave v rokoch 2021-2022, kedy ceny prudko rástli a byty sa predávali v aukciách, si kúpili byt v Pezinku. Po dvoch rokoch sa však vrátili do Bratislavy. Na konci roka 2023, keď stúpli úrokové sadzby a na trhu sa objavili dobré ponuky, kúpili štvorizbový, 90 m² veľký byt v novostavbe v Dúbravke za 360-tisíc plus 20-tisíc za parkovacie miesto. Hoci to bola vysoká suma, uvedomili si, že takéto bývanie si už nemusia dovoliť. S vlastnými zdrojmi vo výške viac ako 70-tisíc si vzali hypotéku. Byt je situovaný v pokojnom prostredí s množstvom zelene a spoločnými aktivitami ako záhradník či bežecké tréningy. Susedia sú prevažne vyššie príjmoví ľudia.
Kristína (30): Správkyňa sociálnych sietí, vydatá, sporí si na vlastné bývanie
Kristína a jej manžel, obaja vysokoškolsky vzdelaní, žijú v prenajatom byte v Starom Meste a sporia si na vlastné bývanie. Odkladajú si mesačne sumu rovnajúcu sa nájmu, teda približne 750 eur, ktoré investujú do akcií. Predpokladajú, že na 20 % zálohu na byt do 300-tisíc eur potrebujú minimálne päť rokov. Aktuálnu kvalitu bytov za uvádzané ceny považujú za nedostatočnú. Zvažujú aj iné mestá ako Košice, Krakov, Budapešť či Brno. Preferujú novostavby a tehlové bytovky, no paneláky ich nelákajú.
Martin (36): Technik v televízii, slobodný, preferuje podnájom
Martin, ktorý pracuje ako technik v televízii, prišiel do Bratislavy v roku 2020. V súčasnosti býva v treťom prenajatom byte s dvomi spolubývajúcimi blízko Trnavského mýta za priateľskú cenu 250 eur mesačne. Nevidí dôvod investovať do vlastnej nehnuteľnosti a preferuje bývanie v podnájme, aby sa neviazal na jedno miesto. Uznáva, že ak by si našiel partnerku, zvážil by kúpu nehnuteľnosti. Momentálne však nie je v situácii, aby si mohol pravidelne sporiť na hypotéku.
Milan (30): Živnostník, ženatý, s polročnou dcérou, kúpil byt v Svätom Jure
Milan s manželkou, obaja s vysokoškolským vzdelaním, kúpili byt v máji minulého roka. Keďže nemali vlastné bývanie, odďaľovali rodičovstvo. Bývali v podnájme a nechceli mať dieťa v neistote prenajatého bytu. Hoci chceli bývať v Bratislave, kúpili si dvojizbový byt s výmerou 57 m² v pätnásťročnej bytovke na okraji Svätého Jura za 135-tisíc eur, čo bola výhodná cena, ktorú sa mu podarilo zjednať z pôvodných 145-tisíc. Vlastnými zdrojmi pokryli 24-tisíc eur, zvyšných 111-tisíc bola hypotéka cez Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB). Tento úver má stabilný 1% úrok a po prvom roku života dcéry im odpustia 2 000 eur. Milan však poukazuje na značnú byrokraciu spojenú s hypotékou od ŠFRB. Predpokladá, že v tomto byte dokážu žiť s dvomi až tromi deťmi, ale ich konečnou stanicou by mohol byť dom.
Tieto príbehy ilustrujú rôznorodé prístupy k riešeniu bytovej otázky v Bratislave a jej okolí, od kúpy novostavieb s podporou rodiny či hypotékou cez Štátny fond rozvoja bývania, až po dlhodobé sporenie či preferovanie podnájmu. Všetky však poukazujú na rastúce ceny nehnuteľností a výzvy, ktorým čelia mladí ľudia pri zabezpečovaní si vlastného bývania v hlavnom meste.
tags: #byvanie #v #bratislave #diskusia