Napriek vysokému podielu vlastníkov nehnuteľností čelia Slováci rastúcim cenám, stiesneným podmienkam a otázkam dostupnosti bývania.
V rámci krajín Európskej únie existujú výrazné rozdiely v spôsobe bývania - či už ide o veľkosť, typ, vlastníctvo či kvalitu bývania. Na Slovensku je táto situácia špecifická, kde tradičný dôraz na vlastníctvo nehnuteľnosti kontrastuje s rastúcimi nákladmi a otázkami kvality bývania. V roku 2024 bývalo vo vlastnej nehnuteľnosti až 93,1 % obyvateľov Slovenska, čo je po Rumunsku (s podielom 94,3 %) druhý najvyšší podiel v EÚ. Úroveň nad 91 % dosahujú ešte Chorváti a Maďari. Tento výsledok zároveň výrazne prevyšuje priemer EÚ, ktorý dosahuje 64,8 % obyvateľov. Podiel Slovákov žijúcich vo vlastnej nehnuteľnosti pritom dlhodobo osciloval okolo úrovne 90 %, avšak od roku 2020 zaznamenal relatívne dynamický nárast a prekročil hranicu 93 %. Dáta tak poukazujú na rastúci záujem Slovákov o vlastné bývanie a o kúpu nehnuteľnosti.
Vlastníctvo a financovanie bývania: Hypotekárny boom
Za posledné desaťročie prišlo zároveň k zmene v podiele obyvateľov Slovenska, ktorí žijú vo vlastnom byte alebo dome financovanom hypotékou. Kým v roku 2015 predstavoval ich podiel vyše 11 %, v roku 2024 išlo už o viac ako 27 %. Tento nárast naznačuje, že hoci Slováci preferujú vlastníctvo, čoraz častejšie naň dosahujú prostredníctvom úverových produktov. Rastúci záujem o hypotekárne úvery bol naviac podporený poklesom úrokových sadzieb v druhej polovici roka 2024, ktorý pokračoval aj počas uplynulého roka 2025. Zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach bol navyše posilnený nominálnym, ale i reálnym rastom miezd a pretrvávajúcou nízkou mierou nezamestnanosti.
V kontexte dostupnosti bývania a jeho financovania je však dôležité poznamenať, že ceny úverov na bývanie na Slovensku v ostatnom čase síce poklesli, ale stále zostávajú v eurozóne druhé najvyššie. V novembri minulého roka napríklad v Rakúsku bola priemerná úroková miera pre hypotekárne úvery 2,65 percenta, zatiaľ čo na Slovensku to bolo až 4,72 percenta. Hoci sa priemerná úroková sadzba z hypotekárnych úverov na Slovensku v tomto roku znižuje, tempo tohto poklesu je pomalšie v porovnaní s reakciou bánk na pokles ceny zdrojov na medzibankovom trhu v eurozóne.
Kvalita bývania: Stiesnené podmienky a nedostatok priestoru
Kvalitu bývania možno merať viacerými spôsobmi, pričom jedným z nich je podiel obyvateľov žijúcich v preplnených nehnuteľnostiach, resp. v stiesnených podmienkach. Na Slovensku v roku 2024 žilo v takýchto bytoch alebo domoch 29,9 % populácie. Avšak postupne dochádza k poklesu tohto podielu, nakoľko pred desiatimi rokmi žilo stiesnene takmer 38 % obyvateľov. Dobrou správou je, že situácia sa postupne zlepšuje. Pred desiatimi rokmi žilo stiesnene až takmer 38 % obyvateľov. Aj napriek tomuto zlepšeniu, podiel stiesneného bývania na Slovensku (29,9%) výrazne prevyšuje priemer Európskej únie, ktorý je na úrovni necelých 17%.
Najvyššia miera stiesneného bývania bola zaznamenaná v Rumunsku (41 %), Lotyšsku (39 %) a Bulharsku (34 %). Naopak, najnižší podiel vykázali na Cypre, Malte, v Holandsku či Írsku (2 až 5 %). Zaujímavý pohľad prinášajú aj ďalšie dva ukazovatele, ktoré sa týkajú veľkosti bývania. Prvým z nich je priemerný počet izieb, ktoré pripadajú na jednu osobu. Na Slovensku ide iba o 1,1 izby na jedného obyvateľa a v rámci únie tak dosahujeme spolu s Rumunskom najnižšiu úroveň ukazovateľa. Priemer únie je 1,7 izby na jedného obyvateľa. Najvyšší počet bol zaznamenaný na Malte (2,2 izby na osobu), nasledovali krajiny zoskupenia BENELUX so zhodným počtom 2,1 izby. Za týmito krajinami Slovensko výrazne zaostáva.
Druhým ukazovateľom je počet osôb pripadajúcich na jednu domácnosť. Slovensko aj v tomto pomyselnom rebríčku EÚ dosiahlo prvenstvo s priemerným počtom osôb 3,1. Nasledovali Poľsko s 2,9, ale aj Chorvátsko a Írsko s 2,7. V rámci Únie máme najvyšší počet členov pripadajúcich na jednu domácnosť. Tieto čísla naznačujú, že hoci Slováci túžia po vlastnom bývaní, často žijú v priestorovo obmedzenejších podmienkach vzhľadom na veľkosť domácnosti a celkový počet izieb.
Ceny nehnuteľností a dostupnosť bývania: Rastúci trend
Ceny bytov a domov sa za posledných 15 rokov na Slovensku zvýšili približne o 120 %. So zdražovaním nehnuteľností a nájomného sa náklady na bývanie stávajú významnou záťažou. Jedným z ukazovateľov je miera nadmernej zaťaženosti nákladmi na bývanie, ktorá vyjadruje podiel obyvateľov žijúcich v domácnostiach, kde celkové náklady na bývanie predstavujú viac ako 40 % disponibilného príjmu. Na Slovensku žilo v roku 2024 v takýchto domácnostiach 7,4 % obyvateľov miest, čo bolo pod priemerom EÚ (9,8 %). Ďalším z ukazovateľov, vďaka ktorému sa dá odmerať dostupnosť bývania, je podiel nákladov na bývanie na disponibilných príjmoch domácností. Slovensko dosiahlo hodnotu tohto ukazovateľa na úrovni 19,4 %, čo je porovnateľné s priemerom EÚ (19,2 %).
Nedoplatky na hypotéke, nájomnom alebo účtoch za energie sú ďalším indikátorom možného nadmerného zaťaženia domácností. Na Slovensku má takýto problém 8,4 % ľudí, zatiaľ čo v prípade EÚ bol vykázaný podiel na úrovni 9,2 %. Najvyšší podiel eviduje Grécko (43 %), nasledované Bulharskom (19 %) a Rumunskom (15 %). Najnižšie podiely boli zistené v Česku (3 %), nasledovali Holandsko a Poľsko (v oboch krajinách 4 %).
Národná banka Slovenska zverejňuje vývoj ponukových cien nehnuteľností určených na bývanie v SR. V roku 2025 dosiahla priemerná cena nehnuteľností 2 799 eur za m², čo predstavuje medziročný nárast o 12 %. Už začiatkom roka bol zároveň prekonaný dovtedajší rekord z roku 2022. Priemerná cena za jeden štvorcový meter bytu dosiahla vlani úroveň 3 148 eur, v prípade domu išlo o 2 092 eur. Najdrahšie nehnuteľnosti boli v Bratislavskom kraji s priemernou cenou 3 598 eur/m². Naopak, najlacnejšie sa pohybovali byty a domy v Nitrianskom kraji, kde priemerná cena dosiahla v priemere 1 501 eur/m².
Prečo ceny nehnuteľností na Slovensku rastú?
Naďalej totiž výrazne prevláda dopyt nad ponukou - faktom je, že v posledných rokoch je počet potrebných bytov vyšší ako počet dokončených bytov. Tento stav sa traduje od začiatku 90. rokov, keď i v bývaní víťazila ideológia „súkromné je lepšie ako štátne“. Dnes sa kupujú byty do súkromného vlastníctva, pretože možnosť získania nájomného bytu za primerané nájomné takmer neexistuje. Vlastniť nehnuteľnosť ešte neznamená bývať komfortne. A práve tu prichádza zásadný problém.
Záujem Slovákov o reality napriek vysokým cenám neutícha a podľa prieskumu plánuje počas najbližších piatich rokov kúpu nového bytu či domu až štvrtina Slovákov.
Regionálne rozdiely v bývaní
Trh bývania ovplyvňuje aj miera nezamestnanosti a výška miezd. Regióny s nízkou mierou nezamestnanosti a vyššími mzdami sú atraktívnejšie pre nových obyvateľov, čo zvyšuje dopyt po bývaní. Najnižšia miera nezamestnanosti je dlhodobo v Bratislavskom kraji, ale taktiež v Trenčianskom a Žilinskom. Naopak, najvyššia miera je v Košickom a Prešovskom kraji.
Za bývanie najviac zaplatíme v Bratislavskom kraji, kde je priemerná cena nehnuteľnosti ďaleko vyššia ako v iných regiónoch Slovenska. Najnižšie ceny nehnuteľností sú v Trenčianskom, Banskobystrickom a Nitrianskom kraji. Priemerná cena za jeden štvorcový meter bytu dosiahla vlani na Slovensku úroveň 3 148 eur, v prípade domu išlo o 2 092 eur. Najdrahšie nehnuteľnosti boli v Bratislavskom kraji s priemernou cenou 3 598 eur/m².
Ukazovatele cenovej dostupnosti, ako je prepočet počtu metrov štvorcových, ktoré si môžeme dovoliť kúpiť z ročného platu, jasne ukazujú na regionálne rozdiely. V prípade Bratislavského kraja je tento ukazovateľ nízky kvôli kombinácii vysokých platov a extrémne vysokých cien nehnuteľností. Na východnom Slovensku sú ceny nehnuteľností síce priemerné, no platy sú najnižšie, čo tiež znižuje dostupnosť bývania.
Rezidenčný development a investičné príležitosti
Zásadnú rolu na trhu s bývaním čoraz viac zohráva kvalitný rezidenčný development, ktorý musí byť postavený na troch kľúčových aspektoch: kvalita projektov, vhodnej lokalite a dobrej dopravnej dostupnosti. Rovnako dôležitá je schopnosť projektov reagovať na meniace sa potreby obyvateľov, vrátane flexibilných dispozícií či dostatočnej kapacity verejnej infraštruktúry v okolí.
V minulosti zvykli Slováci investovať do realít hlavne prostredníctvom kúpy investičného bytu. Investovanie do projektov rezidenčného developmentu je určené pre skúsených, resp. kvalifikovaných investorov. Tí sa prostredníctvom neho môžu podieľať na celom developerskom procese, od nákupu pozemku, získania stavebných povolení a samotnej výstavby až po predaj hotových bytov. Výnos investície je naviazaný na developerský profit, čo umožňuje dosahovať vyššie zhodnotenie kapitálu (v niektorých prípadoch dlhodobý cielený výnos 12 - 15 % p.a.), avšak za cenu vyššej miery rizika. Investičný horizont je spravidla aspoň 7 rokov a vstupná investícia minimálne 50 tisíc eur.
Sťahovanie na Slovensko: Váš sprievodca životom na Slovensku | Podnebie | Práca a plat | Životné náklady | 2025
Výzvy a budúcnosť bývania na Slovensku
Napriek vysokému podielu vlastníctva nehnuteľností, Slovensko čelí výzvam v oblasti kvality a dostupnosti bývania. Stiesnené podmienky, vysoké ceny a nerovnomerná regionálna dostupnosť naznačujú potrebu cielenej bytovej politiky a rozvoja nájomného bývania. Koncepcia štátnej bytovej politiky do roku 2015 uvádza, že v krajinách Európskej únie sa podiel nájomných bytov pohybuje od 19 do 62 percent. Na Slovensku tento podiel zostáva nízky, čo obmedzuje mobilitu obyvateľov a ich možnosť výberu bývania.
Cenová nedostupnosť bývania je jedným z faktorov, ktorý núti mladých ľudí emigrovať. Kríza tento trend spomalila, ale napriek očakávaniam ho neotočila. Napriek očakávaniam sa ani po dvadsiatich rokoch trh s bytmi na Slovensku nerozvinul tak, aby adekvátne pokryl potreby obyvateľstva. Prevaha bývania vo vlastnom v porovnaní s nájomným bývaním v pomere 9:1 sa odráža i na nízkej migrácii za prácou vnútri štátu.
Možno by bolo vhodné inšpirovať sa zahraničnými príkladmi, ako napríklad redizajnom panelových stavieb, ktoré zlepšujú kvalitu bývania a zároveň zachovávajú existujúce štruktúry. Taktiež je dôležité zvážiť podporu rozvoja verejného nájomného sektora, ktorý by mohol slúžiť nielen ako sociálne bývanie, ale aj ako alternatíva pre tých, ktorí preferujú flexibilitu nájomného bývania. Budúcnosť bývania na Slovensku bude závisieť od schopnosti krajiny reagovať na meniace sa ekonomické a sociálne potreby obyvateľstva a nájsť rovnováhu medzi tradičným vlastníckym ideálom a modernými formami bývania.