Vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom môžu byť niekedy mimoriadne komplikované, najmä v situáciách, keď nájomca prestane platiť nájomné a zároveň odmieta byt opustiť. Takéto scenáre môžu viesť k vážnym právnym a finančným problémom pre prenajímateľa, ktorý sa cíti bezmocný voči situácii, keď jeho majetok užíva niekto iný bez riadneho právneho titulu. Občianske právo síce jasne stanovuje pravidlá a postupy, ktoré môže prenajímateľ využiť na ochranu svojich práv a majetku, avšak aplikácia týchto pravidiel v praxi si vyžaduje dôkladnú znalosť legislatívy a často aj trpezlivosť pri súdnych konaniach.
Právne dôvody na ukončenie nájomnej zmluvy
Podľa slovenského Občianskeho zákonníka (§ 711) existujú konkrétne dôvody, pre ktoré môže prenajímateľ nájomnú zmluvu ukončiť. Jedným z najčastejších dôvodov, ktorý vedie k sporom, je neplatenie nájomného. V takom prípade má prenajímateľ právo vypovedať nájomnú zmluvu, ak nájomca neplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Okrem neplatenia nájomného môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu aj v iných prípadoch, ako napríklad:
- ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov,
- ak nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný,
- ak nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
- ak nájomca prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa.
V prípade, že bola daná výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného, a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, pred uplynutím ochrannej lehoty sa výpovedná lehota predlžuje ešte o ochrannú lehotu, ktorá trvá šesť mesiacov.
Pasce, ktorým sa prenajímateľ musí vyhnúť: Svojpomoc nie je riešenie
Nočná mora každého prenajímateľa sa často začína nenápadne. Druhý mesiac po sebe neprišla platba za nájom, nájomník nedvíha telefón alebo sa len vyhovára. V takýchto chvíľach sa mnohým prenajímateľom derie na um jediná myšlienka: "Musím ho okamžite dostať von!" Avšak, je dôležité zastaviť sa a uvedomiť si, že svojpomoc v týchto situáciách nie je riešením a môže viesť k vážnym právnym problémom.
Scenár katastrofy, ktorý si mnohí prenajímatelia predstavujú, je nasledovný: Dáte mu výpoveď. On ju nepreberie. Alebo ju prevezme, ale jednoducho neodíde. V takomto momente môže prenajímateľa napadnúť myšlienka, že si byt "vyrieši" sám - vymení zámku, alebo dokonca násilne vyprace nájomníka a jeho veci. Toto je však extrémne nebezpečná cesta. Podľa rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, vylúčenie tzv. "ofenzívnej svojpomoci" jednoznačne vyplýva z doslovného znenia § 6 Občianskeho zákonníka, ako aj z jeho systematického zaradenia. Svojpomoc je prípustná len v obmedzených prípadoch na odvrátenie bezprostredne hroziaceho neoprávneného zásahu do práva.
Vypratanie nehnuteľnosti vlastníkom bez právoplatného a vykonateľného súdneho rozhodnutia alebo iného exekučného titulu by bolo protiprávnym konaním. V závislosti od okolností by sa vlastník nehnuteľnosti mohol dopustiť trestného činu porušovania domovej slobody. Hoci sa to môže zdať z etického hľadiska nespravodlivé, právny stav je taký, že súdy už opakovane rozhodli o tom, že vlastník sa dopustil trestného činu, keď násilím vstúpil do nehnuteľnosti, ktorá bola jeho vlastníctvom, avšak obýval ju niekto iný. V tomto smere je právne bezvýznamné, či takáto osoba má alebo nemá evidovaný trvalý pobyt. Taktiež odstránenie vstupných dverí z bytu, aj keď je užívaný bez právneho dôvodu, by mohlo viesť k trestnému stíhaniu pre porušovanie domovej slobody.
Súdny proces a exekúcia: Jediná legálna cesta
Aj s najlepšou zmluvou je vysťahovanie neplatiča stresujúce. Ak nájomca neplní svoje povinnosti a odmieta byt opustiť po skončení nájomného vzťahu, jediná legálna cesta vedie cez súd.
- Žaloba o vypratanie nehnuteľnosti: Vlastník alebo iná oprávnená osoba musí podať na súd žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. V tomto konaní súd preskúma všetky relevantné skutočnosti a dôkazy. Ak bola daná výpoveď z dôvodu neplatenia nájomného, súd bude skúmať, či boli splnené zákonné podmienky pre výpoveď a či nájomca nebol v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. V prípadoch, keď súd rozhoduje o vyprataní rodiny s deťmi, bude súd skúmať, či vyprataním nehnuteľnosti nebudú ohrozené bytové potreby dieťaťa.
- Právoplatné rozhodnutie súdu: Ak súd rozhodne v prospech vlastníka a uloží nájomcovi povinnosť vypratať nehnuteľnosť, toto rozhodnutie sa stane právoplatným a vykonateľným po uplynutí lehôt na podanie opravných prostriedkov.
- Návrh na výkon exekúcie: Ak nájomca ani po právoplatnom rozhodnutí súdu dobrovoľne byt neuvoľní, vlastník nehnuteľnosti môže podať návrh na vykonanie exekúcie súdnemu exekútorovi.
- Exekučný proces: Podľa § 181 ods. 1 Exekučného poriadku, ak exekučný titul ukladá povinnému vypratať nehnuteľnosť, exekúcia sa vykoná vyprataním. Exekútor upovedomí oprávneného a povinného o začatí exekúcie. V upovedomení o začatí exekúcie je uvedená lehota na vznesenie námietok proti exekúcii.
- Samotné vypratanie: Pri samotnom úkone vypratania exekútor zabezpečí odstránenie vecí z nehnuteľnosti a ich odovzdanie povinnému alebo plnoletej osobe z jeho rodiny. Ak tieto veci nikto neprijme alebo ich prevziať nechce, spíšu sa a dajú obci do úschovy. Ak si ich nevyzdvihnete do šiestich mesiacov, môžu byť predané.
Jediné veci, ktoré potrebujete na VYHRÁVANIE prípadu vysťahovania
Ochrana nájomcu a zvláštne okolnosti
Je dôležité si uvedomiť, že Občiansky zákonník poskytuje určitú zvýšenú ochranu niektorým osobám. Napríklad, ak sa nájomný pomer skončil pre neplatenie nájomného alebo úhrad za energie a služby a nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov, má právo na náhradné ubytovanie. Náhradným ubytovaním sa rozumie byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie. Súd vždy prihliada na konkrétne okolnosti prípadu, a preto právne zložité spory môžu trvať dlhšie.
V prípade, keď sa predávajúci po uzatvorení kúpnopredajnej zmluvy odmieta vysťahovať, existujú dve hlavné alternatívy riešenia:
- Spísanie kúpnopredajnej zmluvy a notárskej zápisnice ako exekučného titulu: V tomto prípade sa spíše kúpnopredajná zmluva a zároveň notárska zápisnica, ktorá bude slúžiť ako exekučný titul o povinnosti vysťahovať sa z bytu v dohodnutej lehote s dojednaním podmienok. V prípade, že sa predávajúci nevysťahuje, bude možné podať návrh na exekučné konanie.
- Uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve: Alternatívou je uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve, z ktorej bude vyplývať, že riadna kúpnopredajná zmluva bude spísaná až po vysťahovaní predávajúceho z bytu a následne aj uhradená kúpna cena. Táto alternatíva je z hľadiska právnej istoty považovaná za najlepšiu, nakoľko prenajímateľ sa vyhne problémom s predávajúcim, ktorý by sa nechcel z bytu vysťahovať.
Prevencia je kľúčová
Aj keď sa súdne konanie môže zdať zdĺhavé, je to jediný spôsob, ako zákonne vyriešiť problém s neplatiacim alebo neodchádzajúcim nájomcom. Prenájom bytu nie je o náhode, je to o profesionálnom procese.
- Dôkladná previerka nájomcu: Pred podpísaním zmluvy je nevyhnutné dôkladne preveriť potenciálneho nájomcu. Je možné nahliadnuť do Centrálneho registra exekúcií (za poplatok) alebo zistiť informácie o dlžníkoch Sociálnej poisťovne, zdravotných poisťovní a finančnej správy. Realitné kancelárie často vedú aj registre problémových nájomcov.
- Kvalitná nájomná zmluva: Použitie zmluvy pripravenej právnikmi, ktorá je postavená na relevantných zákonoch a obsahuje jasné klauzuly o podmienkach nájmu, platbách, sankciách a ukončení zmluvy, je vašou najlepšou poistkou. Zmluva by mala obsahovať jasné podmienky a sankcie za neplatenie nájomného.
- Kaucia (depozit): Stanovenie primeranej kaucie pri podpise zmluvy môže pokryť prípadné dlhy na nájomnom, úhradách za energie a služby, alebo škody na byte. V zmysle zákona o krátkodobom nájme bytu môže byť depozit najviac vo výške trojnásobku mesačného nájomného a úhrad za energie a služby.
- Pravidelná komunikácia a riešenie problémov včas: Pravidelná komunikácia s nájomníkom a riešenie problémov hneď, ako sa vyskytnú, je dôležité. Týmto spôsobom je možné predísť eskalácii problémov a zamedziť neplateniu nájomného.
- Profesionálny manažment: Ak plánujete prenajať byt vo väčšom meste, zvážte využitie služieb profesionálnej spoločnosti, ktorá sa zaoberá správou nehnuteľností. V takom prípade sa o riešenie problémov s nájomníkmi postarajú oni.
V prípade, že narazíte na komplikácie s nájomníkmi, zaznamenajte všetku komunikáciu a uchovávajte si kópie dôležitých dokumentov. Ak ste už skúsili všetko, ale problém s neplatičmi stále pretrváva, obráťte sa na skúseného právnika. Poskytne vám odborné poradenstvo a právnu pomoc.