Rekonštrukcia bytu je zložitý proces, ktorý si vyžaduje nielen podrobné plánovanie, ale aj dôkladné dodržiavanie právnych predpisov. Vlastníci bytov musia brať do úvahy nielen svoje potreby, ale aj pravidlá stanovené zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktoré definujú povinnosti pri stavebných úpravách. V tomto článku sa zameriame na kľúčové právne aspekty, ktoré musíte poznať, aby ste predišli komplikáciám.
Kedy potrebujete súhlas ostatných vlastníkov?
Ak rekonštrukcia môže ovplyvniť ostatných vlastníkov bytov, je potrebné získať súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Tento súhlas je nevyhnutný, ak plánované úpravy zasahujú do spoločných častí budovy, ako sú napríklad rozvody vody, vykurovacie systémy alebo zmena vzhľadu fasády. Ostatní vlastníci musia byť informovaní o plánovaných zmenách, aby nedošlo ku konfliktom.
Vlastník bytu je podielovým spoluvlastníkom spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva, zastavaného a priľahlého pozemku, z čoho mu vyplývajú práva a povinnosti ustanovené zákonom Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z. z. Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 11 zákona č. 182/1993 Z. z. uvádzajú, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný byt a nebytový priestor v dome udržiavať na svoje náklady v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať jeho údržbu a opravy.
Ak vlastník bytu pripravuje obnovu, rekonštrukciu, resp. akékoľvek stavebné úpravy v byte, musí si byť vedomý toho, že niektoré zásahy je povinný ohlásiť na stavebnom úrade a pri niektorých potrebuje požiadať stavebný úrad o rozhodnutie o povolení stavebných úprav. Ak zasahuje do nosných stavebných konštrukcií, potrebuje aj posudok oprávneného statika. Vlastník sa rozhodne pre stavebnú úpravu svojho bytu.
Stavebné úpravy, ktoré podliehajú ohláseniu stavebnému úradu, sú úpravy pozostávajúce napríklad z búracích prác na deliacich priečkach alebo z výstavby nových priečok, pri ktorých sa musia splniť tri podmienky: nesmú zasahovať do nosnej konštrukcie stavby, nesmú podstatne meniť vzhľad stavby a nesmú meniť účel bývania.
Stavebné úpravy, na ktoré je potrebné povolenie stavebného úradu, zahŕňajú najmä búracie práce, pri ktorých vlastníci bytov majú záujem zväčšiť priestorové usporiadanie bytu tým, že odstránia nosnú stenu alebo jej časť a spoja dve miestnosti do jednej. Treba podať žiadosť o stavebné povolenie. Každý vlastník bytu sa musí riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. V zmysle tohto zákona musí na stretnutí spoločenstva vlastníkov bytov získať k plánovaných úpravám súhlas väčšiny vlastníkov v dome (pričom jeden hlas sa počíta za jeden byt). Zo schôdze musí byť spísaná zápisnica o hlasovaní. Ak mu spoluvlastníci nepovolia odstrániť nejakú nosnú stenu, žiadať stavebný úrad o povolenie je zbytočné, lebo bez ich súhlasu stavebné povolenie nedostane.
Práva správcu a spoločenstva vlastníkov
Správca bytového domu alebo predseda spoločenstva vlastníkov má právo kontrolovať stavebné práce, ktoré by mohli ovplyvniť spoločné časti domu. Ak stavebné úpravy narušujú spoločné priestory alebo ohrozujú stabilitu budovy, správca môže kontaktovať stavebný úrad. Vlastníci bytov sú preto povinní umožniť prístup správcovi, aby predišli právnym problémom.
Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorý stavebne upravuje byt alebo nebytový priestor, je povinný na výzvu umožniť prístup do bytu alebo nebytového priestoru správcovi alebo predsedovi z dôvodu kontroly, či stavebné úpravy neohrozujú, nepoškodzujú alebo nemenia spoločné časti domu alebo spoločné zariadenia domu.
Správca môže v stanovisku uviesť, či má alebo nemá námietky k stavebným úpravám, nemá však právo stavebné úpravy schvaľovať alebo zamietnuť. V priebehu realizácie a po jej skončení by mal správca (poverená odborná osoba) skontrolovať, či sa práce vykonávajú v schválenom rozsahu a skontrolovať zásahy do spoločných zariadení.
Na čo treba dávať pozor pri kamenných stenách (NA CHALUPE)
Domový poriadok a hlučné práce
Domový poriadok určuje časové obmedzenia pre vykonávanie hlučných stavebných prác. Zvyčajne sú takéto práce povolené len počas pracovných dní medzi 8:00 a 18:00, pričom počas víkendov a sviatkov sú často zakázané. Je dôležité rešpektovať tieto pravidlá a informovať ostatných obyvateľov domu o plánovaných stavebných prácach prostredníctvom oznámenia v spoločných priestoroch.
Práce, ktoré spôsobujú hluk alebo iným spôsobom narúšajú pokojné užívanie bytov ostatných vlastníkov bytov, môže stavebník vykonávať počas pracovných dní iba v čase od 8:00 do 18:00 a v sobotu v čase od 9:00 do 15:00.
Rekonštrukčné práce bez ohlásenia
Nie všetky rekonštrukčné zásahy vyžadujú stavebné povolenie alebo ohlásenie. Podľa § 139b ods. 15 stavebného zákona sa bežné údržbové práce, ako je oprava vnútorných priečok, omietok, podláh, okien alebo dverí, považujú za práce bez nutnosti ohlásenia. Rovnako výmena kuchynských liniek, klimatizácie alebo maliarske práce nevyžadujú zásah stavebného úradu.
Medzi takéto práce patria predovšetkým výmena kuchynských liniek, WC, vaní, radiátorov, maliarske a natieračské práce, opravy a výmeny omietok, obkladov stien, podláh, výmena dverí, výmena vnútorných rozvodov v byte.
Ohlásenie drobnej stavby
V prípade, že rekonštrukcia zahŕňa úpravy, ktoré môžu ovplyvniť stabilitu stavby alebo jej vzhľad, ale nezasahujú do nosných konštrukcií, je potrebné ohlásenie drobnej stavby. Patria sem napríklad zasklenie balkóna, výmena bytového jadra, či zmena veľkosti okien a dverí. Ohlásenie sa podáva na príslušnom mestskom úrade, kde je potrebné uviesť rozsah plánovaných prác a ich predpokladanú dĺžku.
V zmysle stavebného zákona sú to úpravy, ktoré nesmú zasahovať do nosnej konštrukcie stavby, nesmú podstatne meniť vzhľad stavby a nesmú meniť účel bývania. V bytoch ide väčšinou o zrušenie umakartového jadra a výstavbu nového murovaného jadra.
Pri úprave inštalačnej šachty, ktorá je súčasťou bytového jadra, musí stavebník ponechať manipulačný otvor pri zvislých rozvodoch prístupných z bytu tak, aby bol zabezpečený ľahký prístup k meradlám a armatúram v prípade výmeny alebo odstránenia poruchy na týchto zariadeniach.
Pri výmene okien musí stavebník dbať na to, aby firma, ktorá výmenu okien realizuje, nepoškodila zateplenie pri ostení okien, pretože takýmto poškodením môže vzniknúť tepelný most alebo môže zatekať do tepelnoizolačného systému.
Úpravy vyžadujúce stavebné povolenie
Pri rozsiahlejších stavebných zásahoch, ako je zásah do nosných priečok, spojenie dvoch bytov alebo nadstavba, je potrebné stavebné povolenie. Na jeho získanie je nevyhnutné predložiť projekt stavby a ďalšie dokumenty, vrátane dokladov o vlastníctve bytu a vyjadrení dotknutých orgánov. Stavebný úrad následne posúdi, či spĺňate všetky podmienky na realizáciu úprav.
Pri tomto type úprav budete okrem iných vecí (napr. jednoduchého nákresu) potrebovať aj súhlas väčšiny vlastníkov v dome s Vašimi plánovanými úpravami (to znamená, že musí byť zvolaná schôdza vlastníkov bytov, zo schôdze musí byť spísaná zápisnica o hlasovaní a hlasovaním musí dať väčšina vlastníkov súhlas) a statický posudok od autorizovaného statika (samozrejme potvrdzujúci, že Vaše plánované úpravy sú zo statického hľadiska v poriadku a je možné ich vykonať). V prípade, že Vám čokoľvek chýba, stavebný úrad ani nezačne konanie. Nezabúdajte, že účastníkmi stavebného konania sú všetci vlastníci bytov v dome a ktokoľvek z nich ešte môže podať námietku (niekto, kto sa napr. nemohol zúčastniť schôdze a s Vašimi plánovanými úpravami nesúhlasí). Ak budú námietky posúdené ako opodstatnené, stavebné povolenie vydané nebude.
Ak získate stavebné povolenie alebo súhlas stavebného úradu, je potrebné rekonštrukciu dokončiť do dvoch rokov od jeho vydania.
Zodpovednosť za škody a prevencia
Vlastník bytu si na základe zjednodušeného projektu upravil elektrickú inštaláciu bytu s výmenou elektromera za trojfázový a v byte namontoval energeticky náročnejšie spotrebiče. Stavebný úrad v stavebnom konaní na žiadosť stavebníka (vlastníka bytu) vyzval na predloženie pripomienok ostatných vlastníkov bytov/NP v dome. Dôvodom je skutočnosť, že panelový bytový dom bol navrhnutý ako jeden celok, zložený z množstva pospájaných súčastí (panelov) a narušenie ktorejkoľvek z nich má vždy väčší či menší negatívny vplyv na celý dom.
Kto teda zodpovedá za škody, ak sa pri úpravách v dome naruší statika stavby, nezabezpečí sa predchádzajúci súhlas vlastníkov, nezohľadnia sa už vykonané stavebné úpravy? Vieme, že dokazovanie tejto zodpovednosti by bolo nákladné, zdĺhavé, s neistým výsledkom, poškodenými však budú vždy vlastníci bytového domu. Najlepším riešením je škodám predchádzať. Vyžaduje si to záujem vlastníkov a súčinnosť správcu.
Vlastníci môžu schváliť v zmluve o výkone správy domu, príp. v domovom poriadku povinnosť vlastníka bytu/NP vyžiadať si stanovisko správcu k navrhovaným úpravám. O úpravách v byte/NP, ktorými sa zasahuje do spoločných častí a spoločných zariadení domu, rozhodujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov v dome, vlastníci však môžu v zmluve o výkone správy určiť iný počet hlasov na schválenie.
V prípade, že ide o nejakú pochybnosť alebo riziko vyplývajúce z navrhovaných prác, záver posudku odbornej osoby by mal nekompromisne znieť, že vykonanie prác neodporúča. Komunikácia so správcom domu pri príprave stavebných úprav a zohľadnenie oprávnených požiadaviek pri ich realizácii by mali byť nielen povinnosťou vlastníka, ale najmä jeho záujmom.
Novela zákona o správcoch a jej dopady
Od nového roka sa treba pripraviť na zmeny. A pocítia to všetci. Zanedbáva si správca v bytovom dome svoje povinnosti, nezvoláva včas domové schôdze a nepredkladá riadne ročné vyúčtovania za byt? Správa bytových domov nie je jednoduchá záležitosť z odbornej, organizačnej ani legislatívnej stránky. Od nového roka sa treba pripraviť na zmeny. Správcovia budú musieť spĺňať minimálne odborné požiadavky na túto činnosť, mať vlastnú kanceláriu, kde budú riešiť problémy aspoň dva dni v týždni, a musia byť tiež povinne poistení. Zmeny prináša do praxe od januára 2016 novela zákona o správcoch č. 246/2015, a ako objasňuje Tatiana Cirbusová, konzultantka Združenia správcov a užívateľov nehnuteľností (ZSaUN), pre správcov bytových domov prináša viacero nových povinností. „Musia mať odbornú spôsobilosť pre výkon správy, kanceláriu a poistenie správcu. Správca musí podať žiadosť o zápis do zoznamu správcov na ministerstvo dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja. Daný rezort môže nariadiť správcom ďalšie odborné vzdelávanie." Správca, ktorý spravuje bytové domy, musí splniť podmienky tohto zákona pre výkon činnosti najneskôr do 31. decembra 2017.
Zákon o správcoch prináša nové pravidlá pre všetkých správcov bytových domov s výnimkou spoločenstiev vlastníkov bytov. „Tieto pravidlá eliminujú rôznych „jednoosobových“ správcov s nedostatočnými odbornými vedomosťami a kvalitným zázemím. Prináša povinnosť vzdelávania sa, respektíve garanciu odbornej spôsobilosti, kancelárie so stránkovými hodinami minimálne v rozsahu dvakrát štyri hodiny týždenne alebo poistenia zodpovednosti za škodu,“ hovorí Andrej Jurikovič, vedúci oddelenia spoločnosti Spokojné bývanie. Podľa názoru Tatiany Cirbusovej získanie odbornej spôsobilosti a ďalšieho vzdelávania bude prínosom tak pre správcov, ako aj pre vlastníkov. Hoci zo strany správcov zaznie určite poznámka, že je potrebné vzdelávať aj vlastníkov bytov a nebytových priestorov. „Okrem toho, v novom zákone sa doplnilo aj nové ustanovenie, že správca musí byť vlastníkom alebo spoluvlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, kde vykonáva funkciu predsedu spoločenstva.“
Hlavným podnetom k vytvoreniu zákona o správcoch bytových domov bolo podľa Martina Kóňu, hovorcu Ministerstva dopravy, výstavby a regionálneho rozvoja SR, presvedčenie, že správa, prevádzka a údržba bytového fondu je komplexnou a koncepčnou činnosťou. „Tá v praxi vyžaduje vedomosti a skúsenosti nielen z oblasti stavebníctva, ekonómie, práva, manažmentu, ale aj komunikácie a schopnosti efektívne riešiť vzniknuté problémy a prípadné spory. Uvedené sa odzrkadlilo aj v Koncepcii štátnej bytovej politiky do roku 2015 ako aj v ďalších dokumentoch." Nová legislatíva je teda prvým krokom nielen k profesionalizácii správcovskej činnosti, ale aj k vyššej odbornej úrovni poskytovaných služieb.
Doteraz bola správa bytových domov voľnou živnosťou, po novom by sa mala viazať na zápis v registri. Ministerstvo pripravilo informačný systém, teda verejne dostupný zoznam zapísaných správcov, spustený od 1. januára 2016 na webovej stránke ministerstva. „Zoznam bude tvorený súborom základných informácií o správcoch. Bude obsahovať obchodné meno, sídlo, adresu kancelárie a úradné hodiny, kontaktné informácie, údaje o zodpovednom zástupcovi a iné v súlade s príslušnými právnymi predpismi," objasňuje Martin Kóňa. Aktualizáciu zoznamu budú priebežne po každej nahlásenej zmene údajov vedených v zozname zabezpečovať zamestnanci tohto rezortu.
Jednou z podmienok zápisu do zoznamu správcov bytových domov je získanie odbornej spôsobilosti, ktorou sa zabezpečí vyššia odbornosť správcov bytových domov. Táto sa nadobúda absolvovaním ďalšieho odborného vzdelávania v akreditovanom vzdelávacom programe. Vykonávacím predpisom k zákonu o správcoch bytových domov ministerstvo stanoví minimálny obsah ďalšieho odborného vzdelávania," vysvetľuje Martin Kóňa. Úlohou rezortu bolo pripraviť informačné systémy a personálne zabezpečiť praktické fungovanie zákona.
Zákon zavádza povinnosť správcu bytového domu mať zriadenú kanceláriu vo verejne prístupnej budove. Musí byť riadne označená obchodným menom a nápisom „Správca bytových domov“. „Pre mnohých správcov povinnosť mať zriadenú kanceláriu a určený čas, kedy má byť otvorená, je už dávno realitou. Pri riešení problémov sme sa napríklad stretli aj so situáciou, že správca mal pre vlastníkov určený len jeden deň v mesiaci, i to len na dve hodiny,“ objasňuje situáciu z praxe Tatiana Cirbusová. Kancelária po novom musí byť otvorená pre vlastníkov najmenej dva pracovné dni v týždni minimálne štyri hodiny idúce za sebou. „Správca je povinný mať uzatvorené poistenie za škodu, za vznik ktorej zodpovedá pri výkone správy v rozsahu primeranom počtu spravovaných bytových domov a miere rizika spojeného s výkonom správy,“ objasňuje konzultantka (ZSaUN). Niektorí správcovia mali už takto uzatvorené poistenie.
Dbajte na dobrú zmluvu o správe. Dnes stačí založiť živnosť či eseročku, tak obdržíte oprávnenie na podnikanie v zmysle živnostenského oprávnenia, a ste bezúhonný. Od januára 2016 sa to bude riešiť v zmysle zákona 246/2015 o správcoch. „To, že si niekto založí správcovskú spoločnosť, ešte neznamená, že sa stáva správcom. Musí mať bytové domy, ktoré bude spravovať. Získať dostatočný počet bytových domov pod svoju správu, nie je jednoduchý proces a súčasné poplatky za správu nie sú vysoké. Pri založení správcovskej spoločnosti je potrebné brať do úvahu, koľko správcov pôsobí v danom meste, aká je výška poplatkov za správu, a čo robia pre vlastníkov už existujúci správcovia, čo môže vlastníkmi iné ponúknuť," tvrdí Tatiana Cirbusová.
Prisťahovali ste sa do nového bytového domu a neviete, či je správca spoľahlivý? Musí vás presvedčiť svojou prácou, odbornosťou a profesionalitou. Treba prihliadať aj na jeho dobré meno, nakoľko ešte ani budúci rok nebudú správcovia povinní spĺňať nové kritériá tohto zákona. Sú povinní sa kompletne zosúladiť do konca roka 2017. Najlepšie riešenie pre vás bude informovať sa v bytových domoch, ktoré vami vybraný správca už spravuje. Samozrejme, určite je na mieste overiť si jeho právny stav aj na obchodnom či živnostenskom registri. „Dôležité je si zistiť, akým spôsobom komunikuje správca s vlastníkmi, či tak nerobí len raz ročne pri ročnom vyúčtovaní za byt. Ako dôsledne a do detailov má spracovaný plán opráv na nasledujúci rok pre bytový dom. Plán opráv má byť predložený vlastníkom do 30. novembra bežného roka,“ vymenováva Cirbusová.
Pokiaľ sa nedarí vyjasniť si so správcom sporné veci a problémy sa stupňujú, nastal čas ho vymeniť. Vlastníci bytov a nebytových priestorov môžu vypovedať zmluvu o výkone správe len rozhodnutím domovej schôdze, lebo tá sa spravidla uzatvára na neurčito. Výpovedná lehota je tri mesiace, ak sa nedohodnete inak. „Výpovedná lehota začína plynúť od prvého dňa kalendárneho mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Nezabudnite ale na to, že musíte na schôdzi hlasovať aj za nového správcu, pretože dom nemôže ostať ani jeden deň bez správy,“ tvrdí Cirbusová. Musí byť určený presný termín, ku ktorému končí správa. Vlastníci bytov a nebytových priestorov majú možnosť si urobiť výberové konanie na nového správcu. Pri zmene koncom roka je treba zároveň dohodnúť, kto spracuje ročné vyúčtovanie zálohových platieb do 31. mája v nasledujúcom roku, lebo to neskôr býva jablkom sváru.
Správa bytového domu nie je len o údržbe výťahu alebo výmene žiaroviek na chodbe. Ide o komplexnú činnosť, ktorá vyžaduje odbornosť, zodpovednosť a hlavne dôveru medzi správcom a vlastníkmi. Práve preto je dôležité, aby si obyvatelia domu vybrali správcu nielen podľa ceny, ale aj podľa kvality služieb, komunikácie a transparentnosti.
tags: #bytovy #dom #byt #vo #vlastnictve #rekonstrukcne