Dňa 19. marca 2014 schválila Národná rada Slovenskej republiky vládny návrh zákona o krátkodobom nájme bytu, ktorý nadobudol účinnosť 1. mája 2014. Tento nový právny predpis prináša významné zmeny do doterajšej úpravy nájomných vzťahov k bytom, ktorá bola primárne obsiahnutá v Občianskom zákonníku. Cieľom nového zákona je podpora rozvoja súkromného nájomného bývania na Slovensku, ktoré v porovnaní s inými krajinami Európskej únie zaostáva. Dôvodom tohto zaostávania je predovšetkým orientácia obyvateľstva na súkromné vlastníctvo bytov a nevyvážené práva a povinnosti medzi prenajímateľom a nájomcom.
Rozsah pôsobnosti nového zákona
Nový zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „Zákon“) sa primárne vzťahuje na nájomné vzťahy v bytoch v súkromnom vlastníctve. Je dôležité poznamenať, že Zákon nezavádza úplne novú úpravu, ale skôr odchylnú právnu úpravu oproti Občianskemu zákonníku. Všeobecná úprava nájmu bytov v Občianskom zákonníku zostáva zachovaná v celom rozsahu a bude sa aplikovať podporne, pokiaľ Zákon neustanovuje inak alebo ak nájomná zmluva nespĺňa podmienky Zákona.
Z pôsobnosti Zákona sú však výslovne vylúčené určité typy nájomných vzťahov. Medzi ne patria najmä:
- Sociálne nájomné byty
- Byty osobitného určenia
- Byty v domoch osobitného určenia
- Služobné byty
- Družstevné byty
- Byty vo vlastníctve obcí a vyšších územných celkov
- Byty vo vlastníctve mesta Bratislava, mesta Košice a ich mestských častí
- Nájomné pomery v bytoch obstaraných podľa zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní, zákona č. 261/2011 Z. z. o poskytovaní dotácií na obstaranie náhradných nájomných bytov a zákona č. 150/2013 Z. z. o Štátnom fonde rozvoja bývania.
Pre tieto vylúčené kategórie zostáva v platnosti doterajšia úprava Občianskeho zákonníka.
Definícia krátkodobého nájmu bytu a jeho obmedzenia
Krátkodobý nájom bytu je podľa Zákona definovaný ako nájom založený nájomnou zmluvou, ktorá je uzavretá podľa Zákona, spĺňa náležitosti podľa § 3 Zákona a na základe ktorej trvá nájom pri opätovnom predĺžení najviac šesť rokov. Zmluva o krátkodobom nájme bytu sa môže uzatvoriť len na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Na základe dohody zmluvných strán je možné túto zmluvu za rovnakých podmienok predĺžiť na ďalšie dva roky, a to najviac dvakrát. Celková doba trvania nájomného vzťahu podľa jednej zmluvy tak môže byť najviac šesť rokov. Po uplynutí tejto doby musia zmluvné strany v prípade záujmu o pokračovanie v nájomnom vzťahu pristúpiť k uzatvoreniu novej zmluvy.
V porovnaní s týmto obmedzením umožňuje Občiansky zákonník uzavrieť zmluvu o nájme bytu na dobu určitú aj na dobu neurčitú, čo poskytuje väčšiu flexibilitu v dlhodobých nájomných vzťahoch.
Povinná písomná forma a obsahové náležitosti zmluvy
Zákon striktne vyžaduje, aby nájomná zmluva pre krátkodobý nájom bytu mala písomnú formu a spĺňala obsahové náležitosti uvedené v ustanovení § 3 ods. 3 Zákona. Tieto náležitosti zahŕňajú najmä:
- Údaje o zmluvných stranách (meno, priezvisko, dátum narodenia, adresa trvalého pobytu fyzických osôb; obchodné meno, sídlo, identifikačné číslo právnických osôb a meno oprávnenej osoby).
- Označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania.
- Určenie alebo spôsob určenia výšky nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
- Opis stavu bytu, príslušenstva a vybavenia, ako aj opis známych závad.
- Určenie doby nájmu.
- Vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý, že zmluva sa uzatvára podľa Zákona.
V prípade, ak by zmluva nemala písomnú formu alebo neobsahovala uvedené povinné náležitosti, a napriek tomu by bola považovaná za platnú, spravovala by sa takáto zmluva ustanoveniami Občianskeho zákonníka o nájme bytu. Občiansky zákonník pritom výslovne nevyžaduje písomnú podobu zmluvy a umožňuje aj ústne uzavretie, avšak v takom prípade musí byť vyhotovená zápisnica o jej obsahu.
Registračná povinnosť prenajímateľa a jej dôsledky
Jedným z kľúčových aspektov nového Zákona je podmienenie jeho aplikácie splnením registračnej povinnosti prenajímateľa na daňovom úrade. Podľa § 49a ods. 2 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov je fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť (okrem pozemku), povinná požiadať daňový úrad o registráciu. Túto povinnosť si môže splniť aj prostredníctvom jednotného kontaktného miesta.
Ak si prenajímateľ v zákonnej lehote nesplní registračnú povinnosť, zmluva o krátkodobom nájme bytu, hoci by inak spĺňala všetky požiadavky Zákona, sa bude spravovať výlučne Občianskym zákonníkom. Ustanovenia Zákona sa v takomto prípade nepoužijú. Do márneho uplynutia lehoty na registráciu sa nájomný vzťah spravuje Zákonom. Len po splnení registračnej povinnosti môže prenajímateľ využívať flexibilnejšiu úpravu nájmu bytu podľa Zákona. Prenajímateľ je povinný nájomcovi preukázať splnenie registračnej povinnosti.
Zmena výšky nájomného a peňažná zábezpeka
Zákon umožňuje zmluvným stranám dohodnúť sa na prípadoch, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť (zvýšiť alebo znížiť) výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Zároveň však stanovuje dôvody a limity pre takéto zmeny. Jednostranná zmena je prípustná maximálne o nárast cien služieb (najmä energií) alebo inflácie.
Zákon tiež explicitne upravuje možnosť zmluvných strán dohodnúť sa na poskytnutí peňažnej zábezpeky (kaucie) zo strany nájomcu. Táto zábezpeka slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi. Zákon stanovuje maximálny limit pre výšku zábezpeky, a to trojnásobok mesačných platieb nájomného a úhrad za plnenia. Ak prenajímateľ preukázateľne použil zábezpeku na úhradu splatných pohľadávok, nájomca je povinný ju na písomnú výzvu prenajímateľa doplniť do pôvodnej výšky v lehote jedného mesiaca. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nespotrebovanú časť zábezpeky najneskôr do jedného mesiaca od vypratania bytu.
Zjednodušenie ukončenia nájomného vzťahu a výpovedné lehoty
Jedným z cieľov Zákona je zjednodušiť a zvýšiť flexibilitu pri ukončení nájomného vzťahu, nakoľko rigidná úprava podľa Občianskeho zákonníka už nevyhovovala účastníkom trhu. Zákon zakotvuje mierne odlišný zoznam výpovedných dôvodov ako na strane prenajímateľa, tak na strane nájomcu. Zásadnou novinkou je možnosť zmluvných strán dohodnúť si v zmluve aj ďalšie výpovedné dôvody, ktoré musia byť založené na spravodlivej požiadavke skončenia nájomného pomeru.
V porovnaní s Občianskym zákonníkom, kde je výpovedná lehota najmenej trojmesačná (s možnosťou predĺženia o ochrannú dobu šesť mesiacov), Zákon stanovuje výrazne kratšie výpovedné lehoty. Minimálna výpovedná lehota je jeden mesiac, pričom v niektorých prípadoch (napr. hrubé porušovanie povinností nájomcom, neplatenie nájomného dlhšie ako dva mesiace, alebo ak sa byt stal nespôsobilým na užívanie z dôvodov nezaviněných nájomcom) môže byť dokonca len pätnásť dní. Výpovedná lehota začína plynúť dňom nasledujúcim po dni doručenia výpovede druhej zmluvnej strane. Zmluvné strany si však môžu dohodnúť aj dlhšiu výpovednú lehotu.
📨 Cesta zprávy: Od dat k informaci | Interpretace a protokoly ke státnicím INF
Možnosť odstúpenia od zmluvy
Nový Zákon tiež upravuje situácie, kedy je možné od zmluvy odstúpiť, na rozdiel od Občianskeho zákonníka, ktorý odstúpenie od nájomnej zmluvy neumožňuje. Prenajímateľ môže odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnému upozorneniu opakovane porušuje povinnosti zakladajúce právo na výpoveď. Nájomca môže odstúpiť, ak bol byt odovzdaný v nespôsobilom stave, alebo ak prenajímateľ jednostranne zvýšil nájomné a úhrady nad rámec povolených limitov. Zmluvné strany si môžu dohodnúť aj vlastné dôvody odstúpenia od zmluvy. Nájomná zmluva sa písomným odstúpením od zmluvy zrušuje okamihom doručenia odstúpenia druhej zmluvnej strane.
Výhody pre prenajímateľa: žiadne bytové náhrady a zadržanie hnuteľných vecí
Jednou z významných výhod nového Zákona pre prenajímateľa je, že mu nevzniká povinnosť poskytovať nájomcovi bytové náhrady v prípade skončenia nájomného pomeru. Toto je zásadný rozdiel oproti Občianskemu zákonníku, kde je prenajímateľ v určitých prípadoch povinný nájomcovi zabezpečiť náhradné bývanie.
Ďalším pozitívnym inštitútom pre prenajímateľa je možnosť zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte. Táto možnosť nastáva v prípade, ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá v lehote desiatich kalendárnych dní od skončenia nájmu (alebo v lehote piatich dní pri odstúpení od zmluvy). Prenajímateľ môže zadržať hnuteľné veci (okrem vecí vylúčených z exekúcie) na zabezpečenie svojich pohľadávok. Táto možnosť sa však neuplatní, ak nájomca zložil dostatočnú peňažnú zábezpeku.
Kratšia lehota na napadnutie neplatnosti skončenia nájmu na súde
Neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu bytu môže zmluvná strana napadnúť na súde v lehote dvoch mesiacov od doručenia výpovede alebo odstúpenia od zmluvy. V Občianskom zákonníku je na tento účel stanovená trojmesačná lehota. Zásadnou odlišnosťou je však to, že v prípade Zákona účinky výpovede alebo odstúpenia od zmluvy nie sú podaním žaloby dotknuté. Nájomný pomer zanikne uplynutím výpovednej lehoty alebo doručením odstúpenia od zmluvy bez ohľadu na to, či bola výpoveď alebo odstúpenie napadnuté na súde. V prípade, ak súd právoplatne rozhodne o neplatnosti, zodpovedná strana bude povinná vec vrátiť do pôvodného stavu alebo nahradiť škodu. V režime Občianskeho zákonníka účinky výpovede nastanú až po nadobudnutí právoplatnosti rozhodnutia súdu.
Problémy s faktickým vyprataním bytu a nebytové priestory
Napriek uvedeným výhodám sa Zákonu nepodarilo uspokojivo vyriešiť jeden z najvážnejších problémov pri nájme bytov, ktorým je faktické vypratanie bytu po skončení nájomného vzťahu. Zákon síce stanovuje lehotu na vypratanie, ale neposkytuje prenajímateľovi žiadne nové nástroje pre včasné vypratanie bytu nájomcom, čo je z pohľadu prenajímateľa kľúčové.
Zároveň sa objavujú aj otázky týkajúce sa kúpy nebytových priestorov s úmyslom ich dočasného využívania na bývanie. Podľa zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov je nebytovým priestorom taká miestnosť alebo súbor miestností, ktoré nie sú určené na trvalé bývanie a stavebno-technicky slúžia na iný než obytný účel. Užívanie nebytového priestoru na bývanie, ak nie je v súlade so stavebným určením, môže byť závažným problémom a viesť k porušeniu stavebných predpisov. Taktiež nie je možné v takomto priestore získať trvalý pobyt a v budúcnosti môžu vzniknúť komplikácie so stavebným úradom. Z praktického hľadiska môže neskôr vzniknúť problém s financovaním, poistením alebo zmenou účelu užívania.
Prípadové štúdie a súvisiace problémy
V praxi sa môžu vyskytnúť aj zložité situácie súvisiace s financovaním developerských projektov a záložnými právami. Napríklad, ak developer predá byty v bytovom dome, ktorý nie je skolaudovaný, a na tento dom je viazaná ťarcha banky, vlastníci bytov nemôžu bytový dom skolaudovať. Môže sa stať, že ťarcha nie je na celý bytový dom, ale na konkrétne byty. V takom prípade môže byť riešením situácia, keď kupujúci financuje kúpu bytu prostredníctvom úveru, kde banka kupujúceho uhradí časť kúpnej ceny priamo banke developera, čo vedie k výmazu záložného práva a zápisu nového záložného práva v prospech banky kupujúceho. Ak je kúpna cena hradená v hotovosti, je možné, že byt nie je zaťažený záložným právom.
Prechodné ustanovenia a budúcnosť nájomného bývania
Zmluvy o nájme bytu uzatvorené pred 1. májom 2014 sa naďalej spravujú právnymi predpismi účinnými pred týmto dátumom, teda Občianskym zákonníkom. Ak si prenajímateľ želá presunúť nájom bytu do režimu nového Zákona, bude potrebný súhlas nájomcu a uzatvorenie novej nájomnej zmluvy. Práva a povinnosti neupravené novým Zákonom sa budú naďalej spravovať Občianskym zákonníkom, pričom sú taxatívne vymedzené ustanovenia Občianskeho zákonníka, ktoré sa na krátkodobý nájom bytu nebudú aplikovať.
Nový zákon o krátkodobom nájme bytu predstavuje krok k modernizácii právnej úpravy nájomných vzťahov na Slovensku s cieľom podporiť rozvoj trhu s nájomným bývaním. Jeho plné zhodnotenie a dopady na prax ukáže až čas a ďalšie skúsenosti z jeho aplikácie.