Predaj nehnuteľnosti, či už ide o byt, rodinný dom, pozemok alebo komerčný priestor, je vo väčšine prípadov najväčšou finančnou transakciou v živote človeka. Preto tento krok netreba podceňovať a je nevyhnutné zveriť sa do rúk odborníka, ktorý má skúsenosti a prehľad o realitnom trhu. V realitách pôsobím od roku 2005 a moja práca realitného makléra v meste Nitra, pod názvom MADLEŇÁK Reality s.r.o., je miestom, kde ma práca skutočne baví. Robím ju preto, že chcem a nie preto, že musím. Reality a nehnuteľnosti sú mojím svetom, mojím koníčkom, mojím hobby. Snažím sa mať v ponuke len toľko nehnuteľností, aby som sa im mohol naplno venovať a pracovať s nimi, nie iba inzerovať. Pracujem inak ako ostatní; pre mňa je každá ponuka životný príbeh, pre ktorý robím všetko, aby skončil úspechom. Záleží mi na odvedení špičkovej práce a na spokojnosti klienta. Dbám na svojom dobrom mene a povesti.
Prečo sa Predaj Bytu s Hypotékou Stáva Čoraz Bežnejším?
Mnohí si myslia, že neexistuje spôsob, ako predať byt s hypotékou. To však nie je pravda. Máte hneď niekoľko možností, ako takýto predaj zrealizovať. Navyše, nejde o nič výnimočné. Tento spôsob využíva čoraz viac ľudí a na realitnom trhu už takéto nehnuteľnosti nie sú výnimkou. Najčastejším dôvodom, prečo niekto predáva byt s hypotékou, je, že sa nečakane zmení jeho životná situácia. Napríklad sa mu rozrastie rodina, alebo sa musí neplánovane odsťahovať do iného mesta či do zahraničia. Niekedy človek len jednoducho zistí, že mu nevyhovuje lokalita, i keď prvotne sa zdala ideálna. Ak je jeden z týchto dôvodov aj vaším prípadom, máte k dispozícii možnosti, ako sa pokúsiť predať byt s hypotékou. Pripravte sa však na to, že to nie je jednoduché a celý proces je časovo náročný.
Možnosť 1: Predčasné Splatenie Hypotéky
Táto možnosť je najobľúbenejšou voľbou, ako predať byt s hypotékou. V prvom rade však musíte banku požiadať o súhlas, aby ste úver mohli predčasne splatiť. Ak vám žiadosť schváli, banka vypočíta zvyšok sumy, ktorú dlžíte, a určí, kedy ju máte zaplatiť. Predajca sa s kupujúcim môže dohodnúť, že zostatková časť sa uhradí ako súčasť kúpnej ceny.
Niekedy bolo predčasné splatenie úveru nákladný proces. Museli ste rátať hneď s niekoľkými nie malými poplatkami. Preto sa predaj bytu i predčasné splatenie plánovali na obdobie, keď dochádzalo k zmene úrokovej sadzby, alebo keď končila doba fixácie. V súčasnosti však už platia iné podmienky a veľakrát nezaplatíte vôbec nič. Napríklad, ak suma, ktorú sa chystáte predčasne splatiť, nepresiahne 20 % istiny hypotéky a keď ju uhradíte do mesiaca pred dňom uzavretia hypotekárnej zmluvy. Vždy sa ale o podmienkach vopred informujte v banke, kde úver máte.
Ak si nie ste istý, čo všetko budete pri tom, ako sa rozhodnete predať byt s hypotékou, potrebovať, obráťte sa radšej na realitného makléra alebo na právnika. Veľmi podstatná v celom procese je totiž aj správne vypracovaná kúpno-predajná zmluva. Myslite tiež na to, že predčasným splatením hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Aby ste ho mohli na katastri vymazať, banka vám vydá tzv. kvitanciu. Ide o súhlas, bez ktorého by zmena nebola možná. Tento dokument dostanete väčšinou do 10 dní po splatení úveru.
Možnosť 2: Prevod Hypotéky na Kupujúceho
Ďalším zo spôsobov, ako predať byt s hypotékou, je nechať ju previesť na kupujúceho. Túto možnosť často využívajú ľudia, ktorí potrebujú peniaze z predaja investovať inam. Hypotéka sa teda prevedie na iné meno a nový vlastník bude pokračovať v jej splácaní. Väčšinou za rovnakých podmienok, prípadne môže dôjsť k malým zmenám zo strany banky. Na kupujúceho prechádza aj záložné právo.
I keď je táto možnosť pre predávajúceho celkom výhodná, nie je ľahké nájsť kupca, ktorý s ňou bude súhlasiť. Je to zväčša preto, že mu nevyhovujú podmienky hypotéky. Vyhraté však nemáte ani vtedy, ak nájdete človeka, ktorý bude ochotný hypotéku prevziať. Banka totiž musí preveriť jeho bonitu, teda schopnosť splácať ju. Musí zistiť, či má dostatočný príjem a či nemá nejaké podlžnosti voči štátu, alebo iným bankám či úverovým spoločnostiam, prípadne či mu nehrozí exekúcia.
Možnosť 3: Prenos Záložného Práva na Inú Nehnuteľnosť
Predať byt s hypotékou môžete aj tak, že prenesiete záložné právo na inú nehnuteľnosť. Ak banka nemá s prevodom problém, ide o najjednoduchšiu možnosť, ako predať byt s hypotékou. Dôležité však je, aby mala nová nehnuteľnosť rovnakú, no najlepšie ešte vyššiu hodnotu ako pôvodne založená. Pre oficiálne posúdenie budete, samozrejme, potrebovať aj znalecký posudok. Ak banka potvrdí, že ide o vyhovujúcu zábezpeku, záložné právo sa presunie. Vydajú sa nové záložné zmluvy a tiež kvitancia, ktorou sa na katastri doloží návrh na vklad tohto nového práva.
Ako predať nehnuteľnosť s hypotékou?
Majetkové Vyporiadanie a Dedičstvo: Dôležité Právne Aspekty
Pri úmrtí osoby do majetkových práv a povinností patriacich tejto osobe vstupujú jej právni nástupcovia - dedičia. Predmetom dedenia však nie je len majetok poručiteľa, ale aj jeho dlhy. Dedič pritom zodpovedá za dlhy poručiteľa najviac do výšky ceny nadobudnutého dedičstva. Ak teda dedič zdedil napríklad podiel vo výške 1/8 na nehnuteľnosti, ktorej hodnota je 100 000 eur, zodpovedá za prípadné dlhy poručiteľa sumou 12 500 eur, teda hodnotou svojho podielu na nehnuteľnosti vyjadrenou v peniazoch.
Na začiatku dedičského konania môže dedič odmietnuť svoje dedičstvo v lehote jedného mesiaca od upovedomenia súdu o tejto možnosti. Odmietnutie sa vzťahuje rovnako na záväzky poručiteľa, ako aj na jeho majetok.
V prípade úmrtia rodinného príslušníka je prechod práv a povinností z úverovej zmluvy závislý od toho, kto bol pôvodne zaviazaný z úverovej zmluvy. V prípade štvorčlennej rodiny s maloletými deťmi sú to obaja rodičia. Maloleté deti, hoci dedia po zomrelom rodičovi, nemajú ešte spôsobilosť nadobúdať vlastnými právnymi úkonmi práva a brať na seba povinnosti. Táto vzniká dosiahnutím plnoletosti alebo dovŕšením 16. roku veku a súčasne uzatvorením manželstva so súhlasom súdu.
Ak by došlo k úmrtiu otca a ostali by po ňom ako dedičia manželka a dve maloleté deti, všetci traja by po ňom dedili podiel na nehnuteľnosti a do výšky toho podielu by súčasne zodpovedali za záväzok z úverovej zmluvy. Treba si však uvedomiť, že skôr ako dôjde k prerokovaniu dedičstva, je potrebné určiť, čo patrí do majetku poručiteľa, pretože najskôr dochádza k rozdeleniu bezpodielového spoluvlastníctva manželov, ktoré smrťou jedného z manželov zaniklo. V takom prípade zvyčajne pozostalá manželka a súčasne matka maloletých detí ako ich zákonná zástupkyňa vstúpi vo svojom mene a v mene svojich maloletých detí do všetkých práv a povinností z úverovej zmluvy.
V prípade, že by zomrel rodič a zanechal by po sebe dospelé deti a manželku, všetci dedičia (deti aj pozostalá manželka) by súčasne vstúpili do práv a povinností z úverovej zmluvy za predpokladu, že by sa medzi sebou nedohodli inak.
Vyššie uvedené však neplatí, ak má dlžník z úverovej zmluvy súčasne uzatvorené poistenie pre prípad svojho úmrtia. Ide o osobitné poistenie, ktoré by malo pokryť všetky náklady na úverovú zmluvu. Znamená to, že dôjde k splateniu celého úveru, ak by došlo k úmrtiu poistenej osoby. Financujúca inštitúcia tak vlastne zinkasuje poistné plnenie dojednané pre prípad úmrtia dlžníka z úverovej zmluvy, čo by malo pokryť všetky náklady na úver, čím sa úver predčasne splatí. Vtedy dedičia poručiteľa nadobudnú len čistú hodnotu dedičstva bez záväzku z úverovej zmluvy. Splatením úveru by súčasne došlo k zániku záložného práva zaťažujúceho nehnuteľnosť. Preto je vhodné si takéto poistenie pri uzatváraní úverovej zmluvy dohodnúť.
Predaj Nehnuteľnosti s Vecným Brehmenom
V súvislosti s predajom nehnuteľnosti je dôležité spomenúť aj otázku vecného bremena. Ak je nehnuteľnosť vo vašom vlastníctve, bez ohľadu na zriadené vecné bremeno môžete nehnuteľnosť predať a nepotrebujete k tomu súhlas osoby, v prospech ktorej je zriadené vecné bremeno. Otázkou však je, či bude o takúto nehnuteľnosť záujem zo strany kupujúceho. Otázkou je tiež, ako bolo dohodnuté vecné bremeno - či všetky náklady spojené s bývaním hradí osoba oprávnená z vecného bremena, alebo ich hradí vlastník nehnuteľnosti. Je samozrejmé, že o dlhoch je potrebné kupujúceho informovať a táto otázka dlhov by bola aj súčasťou stanovení kúpnej zmluvy, na základe ktorej by ste na neho previedli svoju pohľadávku prípadne jej časť.
Pri príprave kúpnej zmluvy, kde sa zriaďuje vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania v prospech predávajúcich, ktorými by boli starí rodičia, je nevyhnutné po uzavretí zmluvy podať návrh na vklad na Okresný úrad, katastrálny odbor príslušný podľa miesta, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Nakoľko sa zmluvou zriadi vecné bremeno, na tejto musia byť podpisy oboch účastníkov overené notárom alebo matrikou. Pre uzavretie kúpnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je nutnosťou ohodnotenie domu. Základom je dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim o kúpnej cene. Táto pritom môže vychádzať aj len z laického posúdenia predávajúceho a kupujúcich.
Kúpna Zmluva a Výhrada Práva Užívania
Kúpna zmluva by mala obsahovať všetky zákonom vyžadované náležitosti, ako sú identifikácia predávajúceho, kupujúcich, predmetu predaja (napríklad pozemok a chatka), cenu a podmienky platby. Môžete do zmluvy zahrnúť klauzulu, ktorá vám a vášmu manželovi zabezpečí právo na doživotné užívanie chatky. Zápis do katastra nehnuteľností po uzavretí a notárskom overení zmluvy je nutné vykonať podaním návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
Každý prípad prevodu nehnuteľnosti je špecifický a vyžaduje si individuálny prístup. Preto, ak Vás čokoľvek ďalšieho zaujíma, neváhajte ma kontaktovať. Kvalitné a profesionálne služby zamerané na potreby zákazníka - to je moje tajomstvo úspechu. Pracujem pod svojím vlastným menom, pod vlastnou značkou MADLEŇÁK Reality, neskrývam sa za žiadnu inú realitku; moje dobré meno je to, čo Vám ponúkam.