Predstavte si, že týždne, mesiace či roky hľadáte nový domov. Najskôr nie je nič použiteľné tam, kde by ste chceli, a potom nič dostupné za cenu, ktorú si môžete dovoliť. A vtedy, z ničoho nič narazíte na vysnívaný dom. Má to ale háčik. Nebudete v ňom bývať sami, ale s osobou, ktorá má právo dožitia. Tento scenár nie je ojedinelý a týka sa fenoménu známeho ako "ťarcha na dožitie" alebo vecné bremeno doživotného užívania. Ide o právny inštitút, ktorý môže znamenať istotu pre jedného a zároveň značnú komplikáciu pre druhého, najmä ak ide o kúpu či predaj nehnuteľnosti.
Čo presne znamená ťarcha na dožitie?
Ťarcha na dožitie, odborne nazývaná vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného užívania nehnuteľnosti, je právne zakotvené právo určitej osoby dožiť vo svojom dome alebo byte. Nie je to nič neobvyklé a je to istá forma poistky, ktorú si pôvodní majitelia prepisovanej nehnuteľnosti dávajú zapísať do zmluvy ako svoju istotu, že sa po prípadnom zhoršení vzťahov neocitnú na ulici. Tento inštitút sa najčastejšie využíva pri darovaní domu či bytu, najmä zo strany rodičov svojim deťom. Slúži nielen ako zabezpečenie bývania pre darcov, ale často aj ako spôsob, ako sa vyhnúť nákladnému dedičskému konaniu.
V prípade, ak sa osoba, ktorej poskytujete doživotné bývanie, a vy ako vlastník nehnuteľnosti nedohodnete inak, primerané náklady na zachovanie a opravy zaťaženej nehnuteľnosti znáša oprávnená osoba z vecného bremena. To znamená, že napríklad rodičia, ktorí si v darovanom dome nechali právo dožitia, by mali znášať náklady na bežnú údržbu a opravy, ktoré vyplynú z ich užívania.
Predaj nehnuteľnosti s "babkou v dome"
Modelová situácia, pri ktorej rodičia alebo jeden z rodičov darujú dom a nechajú si v ňom právo dožitia, je mnohým Slovákom známa. Aj takýto dom je možné predať a rodičom zabezpečiť alternatívne bývanie. Je však dobré vedieť niekoľko zásadných vecí, ktoré vás od takéhoto predaja či kúpy môžu odradiť.
Predaj nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom spočívajúcim v práve doživotného užívania v prospech určitej osoby je možný. Je však dôležité vedieť, že prevodom nehnuteľnosti uvedená ťarcha nezaniká. Užívacie právo pre oprávnenú osobu bude zachované bez ohľadu na to, kto bude vlastníkom rodinného domu. Predmetné vecné bremeno zaniká až smrťou oprávnenej osoby alebo ho je možné zrušiť na základe písomnej dohody.
Ako vlastník nehnuteľnosti môžete s nehnuteľnosťou nakladať podľa svojej vôle a nepotrebujete k predaju súhlas rodičov, ktorí majú právo dožitia. Avšak, v prípade ich nesúhlasu s jeho zrušením, vecné bremeno spočívajúce v práve rodičov na doživotné užívanie nehnuteľnosti naďalej spočíva na nehnuteľnosti. V prípade predaja budú rodičia môcť dom naďalej užívať, hoci vlastníkom bude už iná osoba. Navyše, vecné bremeno spočívajúce v práve doživotného bývania a užívania zvyčajne výrazne znižuje hodnotu nehnuteľnosti, resp. ju robí veľmi ťažko predajnou.
Pre kupujúceho predstavuje takáto nehnuteľnosť značné riziko. Nie je to len o "babičke v dome", ale o právnom nároku, ktorý sa viaže na nehnuteľnosť, nie na osobu pôvodného vlastníka. Pre banku je to extrémne riziko, preto vám žiadna banka na Slovensku neschváli hypotéku na nehnuteľnosť, kde má ťarchu tretia osoba. Tým sa okruh potenciálnych kupujúcich okamžite zúži z ľudí s hypotékou na 10 % hotovostných kupujúcich. A hotovostný kupujúci, často investor, vie, že ste v pasci.
Kúpa, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie
S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto formulka zapísaná. Ohľadom takejto situácie platí pravidlo o opatrnosti dvojnásobne: kúpa takej nehnuteľnosti aj napriek nízkej cene nemusí byť vôbec taký skvelý obchod, ako by sa zdalo na prvý pohľad.
Napriek všetkým komplikáciám, ktoré môžu nastať pri kúpe takto zaťaženej nehnuteľnosti, sa niekedy predsa len oplatí o ponuke podrobnejšie informovať. Je totiž možné, že ťarcha na dožitie tu síce je, avšak osoba, v ktorej prospech je vytvorená, nemusí byť v stave, aby mohla toto právo využívať. Mnohokrát je realita taká, že dotyčná babka či dedko sú v domove dôchodcov a okrem toho, že už nie sú schopní samostatného života, „vďaka“ skleróze už o svojom práve ani nevedia. Vtedy by s využívaním nehnuteľnosti nemal nastať problém, preto je zvažovanie celkom namieste. Nevyplatí sa však príliš dôverovať vyhláseniam predávajúceho; takýto stav vecí si treba veľmi dôkladne overiť, aby sa to napokon neskončilo príchodom celkom životaschopnej babičky zhruba o dvadsať rokov mladšej, ako pri predaji tvrdil pôvodný majiteľ.
Zápis a zrušenie vecného bremena
Ťarcha na dožitie sa zapisuje na príslušnom katastri nehnuteľností. Pre zápis je potrebná písomná zmluva o zriadení vecného bremena, ktorá musí byť podpísaná oprávnenou aj povinnou osobou a podpisy musia byť overené notárom alebo matrikárom. Vecné bremeno je možné samozrejme zrušiť, avšak musí to urobiť človek, v prospech ktorého je zapísané, t.j. ten, kto právo dožitia má. Z praxe možno dodať, že prípadní noví majitelia nehnuteľnosti to takmer vždy chcú, ale strana s týmto právom sa logicky tomu bráni. Z právneho hľadiska ho však nemožno nijako prinútiť, aby sa svojho nároku vzdal - to je vlastne celý zmysel tejto ťarchy.
Ak sa situácia vyvinie tak, že buď po dohode, alebo po nejakej forme kompenzácie sa osoba s právom na dožitie rozhodne sa ho vzdať, dá sa zariadiť zrušenie vecného bremena spolu s novou kúpnopredajnou zmluvou. Treba však dať pozor, aby sa tento úkon urobil presne tak, ako má: nestačí nijaké vyhlásenie či niečo podobné, úkon sa musí urobiť na katastri a ak sa naň dotyčná osoba napríklad pre zdravotné problémy dostaviť nedokáže, je možné to vykonať aj prehlásením s jej podpisom overeným notárom či matrikárkou.
Postup pri úmrtí
Ak zomrie oprávnená osoba: Vlastník domu či bytu môže ťarchu z listu vlastníctva vymazať. Bude k tomu potrebovať úmrtný list, prípadne jeho overenú fotokópiu, s ktorou príde na kataster a napíše žiadosť o vymazanie ťarchy. Tento úkon by mal kataster urobiť do dvoch mesiacov od podania žiadosti.
Ak zomrie majiteľ nehnuteľnosti, ale oprávnená osoba naďalej žije: V tomto prípade osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. Jej právo na dožitie však naďalej trvá a viazne na nehnuteľnosti. Predmetné vecné bremeno zaniká až smrťou oprávnenej osoby.
Iné formy vecného bremena
Ťarcha na dožitie nie je jediný variant vecného bremena. Môžeme sa stretnúť aj s inou alternatívou, napríklad s bremenom prechodu a prejazdu. Kúpiť pozemok, prípadne dom na pozemku, na ktorom je uvalené toto bremeno, môže tiež spôsobiť množstvo nepríjemností. V praxi to znamená pomerne vysoký stupeň straty súkromia - do istej miery to závisí aj od susedských vzťahov, pretože ak má sused právo prechodu naším pozemkom, nemôžeme mu nijako zabrániť, aby ho „križoval“ aj niekoľkokrát denne. Rovnako „poteší“ sused, každú chvíľu utekajúci po vodu do studne, od ktorej ho delí náš dvor. Na tento problém však treba dať pozor aj z opačného pohľadu: mnohokrát sa stane, že zákazník si kúpi pozemok, na ktorý vedie súkromná prístupová cesta. Ak absentujú dobré vzťahy so susedmi, vzniká kvôli nemožnosti dostať sa na vlastný pozemok patová situácia, ktorá vo väčšine prípadov končí jeho odpredajom niektorému zo susedov za zlomok pôvodnej ceny.
Riešenia pri komplikovaných situáciách
Ak sa predaj nehnuteľnosti s ťarchou zdá byť komplikovaný, je dôležité zvážiť niekoľko možností. Prvým krokom by mala byť komunikácia a spolupráca s účastníkmi tejto ťarchy. Pri prezentácii nehnuteľnosti potenciálnym kupcom je dôležité, aby ste ich informovali o existencii ťarchy na dožitie.
Niektoré realitné kancelárie sa na predaj nehnuteľností s ťarchami špecializujú. Ponúkajú právny audit listu vlastníctva ešte pred inzerciou, mediáciu v prípade práva dožitia (k vašej mame nejdete vy, ale tam ide ich právnik alebo mediátor ako neutrálna tretia strana, vysvetlí jej situáciu a navrhne alternatívne zabezpečenie) a bezpečné financovanie pri ťarchách bánk (ich právnici pripravia trojstranné zmluvy a notársku úschovu, garantujú, že peniaze kupujúceho pôjdu priamo na vyplatenie vašej hypotéky, ťarcha zanikne a zvyšok sa uvoľní vám).
Je dôležité, aby ste mali presné a aktuálne informácie o ťarche na dožitie a jej platnosti. Chvíľková nepozornosť má často za následok dlhodobý stres a namiesto radosti z nového domova nám môžu spestriť život niekoľkoročné ťahanice, ktoré kvôli chybe z našej strany zväčša nikam nepovedú. Vecné bremená sú otázkou, ktorej je potrebné pripísať najväčšiu dôležitosť.
Opatrnosť a informovanosť sú kľúčové
Vecné bremeno, či už ide o právo dožitia, právo prechodu alebo iné obmedzenie vlastníckeho práva, predstavuje pre vlastníka nehnuteľnosti záťaž. Je dôležité si uvedomiť, že takéto bremeno na liste vlastníctva môže výrazne znížiť hodnotu nehnuteľnosti a obmedziť okruh potenciálnych kupujúcich. Avšak, s patričnou informovanosťou, opatrnosťou a v niektorých prípadoch aj s odbornou pomocou, je možné aj takéto nehnuteľnosti úspešne predať alebo kúpiť. Vždy je lepšie venovať čas dôkladnému preskúmaniu všetkých aspektov, ako sa neskôr potýkať s neočakávanými komplikáciami.