Získanie úveru na bývanie, najmä ak ide o financovanie výstavby, je komplexný proces. Predtým, ako sa rozhodnete pre konkrétnu banku, je dôležité dôkladne zvážiť všetky možnosti a nenechať sa ovplyvniť len marketingovými lákadlami s najnižším úrokom. Banka má právo meniť úrokové podmienky individuálne a je nevyhnutné zohľadniť aj ďalšie faktory, ako je RPMN (ročná percentuálna miera nákladov) a percento financovania úveru.
Úvod do Financovania Výstavby
Túžite po vlastnom domčeku, ktorý by bol presne podľa vašich predstáv, ale nemáte dostatok vlastných zdrojov na jeho financovanie? Dobrá správa je, že hypotéku môžete získať nielen na kúpu už hotovej nehnuteľnosti, ale aj na výstavbu vášho vysnívaného domova. Je niekoľko možných variantov, ako môžete financovať výstavbu nehnuteľnosti. Môže ísť o situáciu, ak máte len holý pozemok, na ktorom ste ešte nezačali stavať. Alebo už máte rozostavaný dom a potrebujete peniaze na jeho dokončenie.
Príprava Pred Žiadosťou o Úver
Skôr ako požiadate o úver na bývanie v banke, dobre zvážte všetky možnosti. Pri rozhodovaní sa neriaďte len tým, ktorá banka má najlepší marketingový úrok. Po prvé, banka ho môže zmeniť podľa individuálnych podmienok, a po druhé, zohľadnite aj ďalšie dôležité skutočnosti, ako je napríklad RPMN, ktorej sme sa venovali v článku Ako vybaviť hypotéku na dom, či percento financovania úveru.
Kúpa Pozemku Ako Prvý Krok
Kúpa pozemku je vôbec prvým krokom k tomu, aby sa mohlo začať s výstavbou domu. Druh pozemku zapísaný na liste vlastníctva však automaticky nedáva informáciu, či ide o stavebný pozemok, a môže byť zmenený úradným rozhodnutím. Napríklad orná pôda sa môže úradne previesť na stavebný pozemok. Problém pri týchto pozemkoch však môže predstavovať lokalita. Väčšinou sú to pozemky bez vybudovanej komunikácie a inžinierskych sietí.
Preklasifikovanie Pozemku
Preklasifikovať poľnohospodársku pôdu na stavebný pozemok môžete len v prípade, ak sú splnené podmienky na tzv. odňatie z pôdneho fondu. Rozlišuje sa pritom, či sa pozemok nachádza v extraviláne (mimo zastavanej časti obce), alebo v intraviláne (v zastavanej časti obce). Podľa toho, či chcete vyňať len časť pozemku alebo celý, buď potrebujete alebo nepotrebujete geometrický plán. Platí, že ak odnímate celý pozemok, takýto plán nepotrebujete. Ak chcete odnímať len časť pozemku, bude potrebný geometrický plán, ktorý vám vyhotoví geodet.
Financovanie Kúpy Pozemku
V praxi to znamená, akú finančnú sumu z hodnoty kupovaného pozemku alebo inej založenej nehnuteľnosti vám banka poskytne na nákup pozemku. POZOR! Hodnota pozemku nie je totožná s kúpnou cenou pozemku. Ak nemáte žiadne vlastné financie na kúpu pozemku, banka vám napriek tomu môže schváliť hypotéku na pozemok.
V Tatra banke môžete získať úver až do 90 % hodnoty tuzemskej rezidenčnej nehnuteľnosti a až do 60 % hodnoty pozemku.
Hypotéka na Výstavbu: Krok za Krokom
Plánujete si zobrať hypotéku? Myslite na to, že banka nebude posudzovať len váš príjem. Rovnako dôležité je aj to, akou nehnuteľnosťou budete ručiť v prospech úveru. Financovanie bývania môžu skomplikovať nielen faktory, ktoré sa týkajú vás ako žiadateľa o hypotéku. Časté sú aj problémy na strane nehnuteľnosti, ktorú banke ponúkate ako zabezpečenie úveru.
Príprava na Výstavbu a Zápis do Katastra
Kúpili ste pozemok, získali stavebné povolenie a začali so stavbou domu z vlastných financií. Dom je v takom stupni rozostavanosti, že spĺňa podmienky pre zápis rozostavanej stavby na list vlastníctva. Ak máte pripravenú dostatočnú sumu financií na rozostavanie domu, môžete začať stavať. Po zapísaní rozostavanej stavby do listu vlastníctva môžete kontaktovať hypotekárneho bankára.
Tranžové Čerpanie Úveru
Hypotéka na stavbu domu vám bola schválená vo výške 80 % z celkovej hodnoty novostavby. Táto suma vám bude vyplácaná v tranžiach - menších sumách vo vopred stanovených lehotách podľa toho, ako bude stavba napredovať. Zjednodušene povedané, banka vám vopred uvoľní len toľko peňazí, aby boli vždy kryté hodnotou nehnuteľnosti.
Alternatívne Zabezpečenie Úveru
Nie každý si stihne alebo dokáže nasporiť dostatočné množstvo peňazí na rozostavanie domu. Ani v tomto prípade sa svojho sna o novom rodinnom dome nemusíte vzdávať. Ak klient nedisponuje vlastnými finančnými prostriedkami, je ideálne dať ako dočasné zabezpečenie ďalšiu nehnuteľnosť. Ak má táto nehnuteľnosť dostatočnú hodnotu na zabezpečenie úveru, klient čerpá úver jednorazovo. V tomto prípade by ste už mali vlastniť pozemok, mať vydané právoplatné stavebné povolenie a nehnuteľnosť, ktorú dočasne založíte na začiatok výstavby alebo aj na úplnú dostavbu domu. Môže to byť byt alebo rodičovský dom. Nehnuteľnosť nemusíte nevyhnutne vlastniť. Výhodou takto čerpanej hypotéky sú vo väčšine prípadov jednorazovo čerpané peniaze, pretože zakladáme nehnuteľnosť vyššej hodnoty.
Každý hypotekárny prípad je odlišný rovnako, ako sú rozdielne naše predstavy o budúcom bývaní. Ku každej hypotéke na výstavbu domu sa pristupuje individuálne.
Špecifiká Nehnuteľností Akceptovaných Bankami
Nehnuteľnosti majú hmotnú povahu, sú pevne spojené so zemou a nedajú sa premiestňovať. Zároveň sa s nimi dá obchodovať, môžu sa pomerne jednoducho kupovať a predávať, a existuje ich presná evidencia v katastri nehnuteľností. Aby banka mohla nehnuteľnosť detailne posúdiť, musíte jej doložiť znalecký posudok. V niektorých prípadoch určité banky akceptujú aj iné spôsoby ocenenia nehnuteľností, ako sú napríklad cenové mapy na byty či interné ocenenie samotnou bankou.
Podmienky pre Akceptáciu Nehnuteľnosti
Pozor, nie všetky nehnuteľnosti majú v banke zelenú! Nehnuteľnosť musí byť v obývateľnom stave a skolaudovaná. Na liste vlastníctva musí byť ťarcha financujúcej banky ako prvá v poradí. Banky pred svojim záložným právom na liste vlastníctva akceptujú len zákonné ťarchy, ktoré sa týkajú práva užívania spoločných častí a zariadení pri bytovom dome. Výnimkou je záložné právo inej banky zabezpečujúce úver, ktorý bude vyplatený čerpaním úveru z novej banky.
Byty ako Zabezpečenie Hypotéky
Kupujete dom? Najbežnejšou a najmenej problematickou rezidenčnou nehnuteľnosťou, ktorou klienti ručia v prospech hypotéky, sú byty. Banky ich bežne akceptujú, ak ide o byt v osobnom vlastníctve. Byt je tou najľahšie oceniteľnou nehnuteľnosťou a zároveň aj najviac likvidnou, keďže na realitnom trhu je najväčší dopyt práve po bytoch. Niektoré banky vedia pri ocenení bytu využiť aj interné hodnoty, resp. cenové mapy a vtedy nemusíte dokladovať znalecký posudok. Výhodou môže byť aj keď zakladáte novostavbu v developerskom projekte. Ak má developer dohodu s bankou, kde riešite hypotéku, je to oveľa jednoduchšie.
Špecifické Typy Bytov
Nie všetky typy bytov sú pre banky rovnako prijateľné. Špecifickou kategóriou sú apartmánové byty alebo ateliéry, ktoré sa hlavne v novostavbách vyskytujú čoraz častejšie. Tieto neštandardné byty môžu mať problém s akceptáciou. Apartmán je nehnuteľnosť skolaudovaná ako nebytový priestor, teda nie ako byt. Nájdete ich najmä v turistických oblastiach alebo v projektoch „so službami“ a niekedy sú určené na krátkodobý prenájom. Ateliér je tiež nebytovým priestorom, často slúži ako kancelária či štúdio. V tomto prípade ich banky neberú ako nehnuteľnosť na bývanie, ale ako komerčný priestor. Vtedy môžete mať schválenú klasickú hypotéku so splatnosťou do 30 rokov a financovaním až do 80 %, resp.
Rodinné Domy ako Zabezpečenie Hypotéky
Banky pri hypotéke bežne akceptujú aj rodinné domy. Zakladá sa vždy rodinný dom ako celok - aj v prípade, ak ide o viacgeneračný dom. Pri posudzovaní hodnoty domu je dôležitá aj lokalita. Banky vedia posúdiť a založiť nielen skolaudované domy, ale aj domy v štádiu výstavby - ak je možné zapísať stavbu ako rozostavaný rodinný dom na základe katastrom overeného geometrického plánu. Niektoré banky nedokončené domy nefinancujú, resp. Dávajte pozor aj na účel využitia rodinných domov. Pokiaľ je stavba zapísaná ako chata, ale reálne slúži na bývanie, musíte banke doložiť potvrdenie z obce o celoročnej obývateľnosti. Aj zo znaleckého posudku musí vyplývať, že nehnuteľnosť spĺňa všetky požiadavky na trvalé bývanie. V opačnom prípade môžete nehnuteľnosť vo väčšine bánk založiť, ale len v prospech úveru so splatnosťou 8 rokov.
Zhodnosť Skutočného Stavby s Katastrálnou Mapou
Pri domoch si treba dať špeciálne pozor aj na to, aby sa zhodoval reálny stav s tým, ktorý je zakreslený v katastrálnej mape. Obvykle banky neuznajú, ak máte napríklad garáž, ktorá nie je zlegalizovaná. Taktiež bývajú problematické nelegálne prístavby, prístrešky a iné súčasti pozemku, ktoré podľa stavebného zákona majú prejsť kolaudáciou.
Problémové Nehnuteľnosti
Nevhodné nehnuteľnosti sú väčšinou v zlom technickom stave, nemajú vysporiadané vlastnícke práva alebo im chýba korektný zápis v katastri nehnuteľností. Banky ich v tom prípade nemusia akceptovať alebo ich hodnotu znížia. Nehnuteľnosť nie je rezidenčná - určená na bývanie. Pozor na stavby, ktoré nie sú nehnuteľnosťami, teda nemajú pevne spojené základy so zemou. Tento druh stavieb nie je možné využiť ako zabezpečenie hypotéky.
Technológia Výstavby
Pre banky je podstatná aj technológia výstavby domu. V súčasnosti sa čoraz častejšie vyskytujú domy z neoverených alternatívnych materiálov, ako sú hlinené, slamenné domy, domy z nepálenej tehly a pod. Problematické sú aj kontajnerové alebo modulové domy bez trvalých základov. Ak nie sú pevne spojené so zemou a skolaudované ako rodinný dom, banka ich nezaradí medzi nehnuteľnosti.
TIP: Ak môžete ručiť aj inou vhodnou nehnuteľnosťou, napríklad rodičovským domom alebo bytom, o úver by ste mohli požiadať prakticky okamžite.
Individuálny Prístup Bánk
Každá finančná inštitúcia posudzuje vhodnosť alebo nevhodnosť nehnuteľnosti inak. Banky majú svoje interné kritériá na nehnuteľnosti a na základe vlastných pravidiel posudzujú aj neštandardné nehnuteľnosti. Napríklad sú banky, ktoré dokážu akceptovať aj rekreačný dom na hypotéku na bývanie, pokiaľ viete zdokladovať celoročné bývanie. Preto je dôležité vopred si zistiť, či konkrétnu nehnuteľnosť vaša banka zoberie ako zábezpeku.
Alternatívy k Hypotekárnemu Úveru
Okrem hypotekárneho úveru, ktorý už poznáte, máme v ponuke aj niečo nové - spotrebný úver na bývanie. Je veľmi podobný hypotéke, no netreba dokladovať účel celej čerpanej sumy úveru. Ak by ste sa rozhodli pre našu novinku - americkú hypotéku, vôbec sa vás nebudeme pýtať, na čo ste peniaze použili.
Spotrebný Úver na Bývanie a Americká Hypotéka
Takúto alebo podobnú odpoveď môže získať človek zaujímajúci sa o financovanie kúpy, výstavby či rekonštrukcie svojho obydlia. Kým predvlani sa v bankách na bývanie ponúkal takmer výlučne hypotekárny úver, vlani produktov podobného charakteru pribudlo. Bolo jasné, že éra podpory hypoték zo štátu formou bonifikácie hypotekárnych úverov sa končí. Výhoda, vďaka ktorej banky preferovali zložitejšie a nákladnejšie hypotéky pred inými úvermi, pominula. A hoci v ponuke bánk zostanú klasické hypotekárne úvery aj naďalej, budú mať minimálne rovnocenných kolegov.
Rozdiely Medzi Hypotekárnym a Spotrebným Úverom
Klienta žiadajúceho o úver na bývanie môže dvojitá ponuka v prvom rade zmiasť, najmä ak sú si podobné aj cenou. Pri diskusii s bankárom však môže objaviť niekoľko výhod, ktoré mu klasické hypotéky neumožňovali. Banka mu napríklad môže odpustiť dokladovanie účelu na určitú časť úveru. Môže ju preto použiť na ľubovoľný účel - či už na kúpu domáceho kina do nového bytu alebo na dovolenku - ako relax po námahe s vybavovaním prestavby či výstavby. Mladé rodiny môže motivovať napríklad aj odpustením vstupných poplatkov alebo príspevkom pri narodení dieťaťa, tak ako to robí Slovenská sporiteľňa. Charakter úveru sa však nemení - je na dlhý čas a je zabezpečený nehnuteľnosťou.
Výhody pre Banky
Podstatnejší rozdiel medzi oboma produktmi necítia ani tak klienti ako banky. Najmä tie, ktoré majú prebytok korunovej likvidity. Klasické hypotekárne úvery totiž musia zo zákona refinancovať zo zdrojov získaných emisiou hypotekárnych záložných listov. Nielenže je to pre ne nákladné, ale často aj zbytočné. Ak úver nie je označený ako hypotekárny, i keď má podobný ráz, už pod túto legislatívu nespadá. A tak bankám rozväzuje ruky. Keďže oproti nim nemusí vydávať záložné listy, sú o čosi výnosnejšie. V cenách klientom sa to však veľmi neodráža. Pri ich uvádzaní na trh boli dokonca v niektorých bankách drahšie ako hypotéky, neskôr sa ich ceny vyrovnali.
Americká Hypotéka
V prípade amerických hypoték je situácia trochu iná. Nie všetky banky ju majú postavenú na úroveň hypotekárnych úverov. Americká hypotéka totiž umožňuje prostriedky z úveru použiť na akýkoľvek účel. I keď je na dlhú dobu a ako záruka slúži založená nehnuteľnosť, môže mať spotrebný charakter. A to je z pohľadu niektorých bánk väčšie riziko. Preto ho premietajú do vyššej úrokovej sadzby. V každom prípade pre toho, kto pri stavbe domu nevie dokladmi podložiť všetky svoje výdavky, je táto alternatíva zaujímavá. Iste upúta napríklad aj tých, ktorí si výstavbu začali financovať z rôznych zdrojov, napríklad od rodiny a známych, no potrebujú svoj dlh skonsolidovať a uhradiť blízkym svoje podlžnosti.
Podmienky pre Získanie Hypotéky na Výstavbu
Základné podmienky získania hypotéky na výstavbu domu:
DTI (Debt to Income)
DTI vyjadruje maximálnu možnú výšku úverov, ktoré si viete od banky požičať na základe vášho príjmu. DTI sa počíta ako 8-násobok čistého ročného príjmu, ktorý vám banka akceptuje. Ak do úveru budete vstupovať viacerí žiadatelia, príjmy sa vám spočítavajú dokopy.
Sú aj prípady, kedy vám nepostačuje maximálny možný limit a tak potrebujete banku požiadať o udelenie výnimky. Táto výnimka je udelená len v 10% prípadov. V 5% prípadov sa na udelenie výnimky nevzťahujú žiadne ďalšie podmienky a vo zvyšných 5% je podmienkou, aby ste mali do 35 rokov a príjem do 1,3-násobku priemernej mzdy na Slovensku za minulý kalendárny rok. V druhom prípade vám však schvália limit maximálne do 9-násobku ročného príjmu.
DTSI (Debt Service to Income)
DTSI vám na základe vášho príjmu určí maximálnu možnú mesačnú splátku pri úveroch. Vypočíta sa tak, že banka z vášho čistého príjmu odráta životné minimá všetkých žiadateľov, povinnú rezervu vo výške 40% a do výpočtu započíta aj stress test. Stress test je parameter, ktorý simuluje zvýšenie úrokovej sadzby o 2% a následne preráta vašu schopnosť splácať úver aj v horších hypotekárnych časoch.
Pri DTSI viete požiadať banku o výnimku, no neschváli vám to každá banka a umožňujú to len v 5% všetkých prípadov. Výnimka DTSI hovorí o tom, že povinná rezerva vo výške 40% sa vám pri výpočte bude rátať len s 30 percentami.
LTV (Loan to Value)
Parameter LTV hovorí o tom, do koľko percent z hodnoty nehnuteľnosti vám banka poskytne hypotéku. Súčasné nariadenia Národnej banky Slovenska vravia, že maximálny možný limit LTV je 90%. Štandardom pri hypotéke na výstavbu nehnuteľnosti je 80% LTV.
Pri výstavbe domu tento parameter nie je poväčšine až taký podstatný, pretože sa hodnota nehnuteľnosti postupne zvyšuje s tým, ako stavba napreduje.
Prenesenie Hypotéky: Možnosti a Postupy
Záložné právo v prospech úverovej banky na nehnuteľnosti nemusí ihneď znamenať problém. Je bežné, že ľudia predávajú byty či domy, aj keď ešte nesplatili úver. Ako postupovať, ak chcete predať nehnuteľnosť s úverom?
Postup pri predaji nehnuteľnosti s úverom
Prvým krokom je nájsť záujemcu o kúpu nehnuteľnosti, s ktorým sa následne dohodne a spíše kúpna zmluva (kúpna cena by mala byť minimálne vo výške, ktorá pokryje splatenie úveru). Nasleduje samotný predaj a ďalší osud úveru. Máte tri možnosti, ako predať nehnuteľnosť s úverom:
- Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti
- Prevzatie úveru pri predaji nehnuteľnosti kupujúcim
- Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť
Splatenie úveru pri predaji nehnuteľnosti
Ide o najbežnejší a najjednoduchší spôsob predaja bytu alebo domu, ktorý je zaťažený v prospech úverovej banky. Pokiaľ sa rozhodnete predčasne splatiť úver, urobte tak najlepšie až po skončení fixácie úrokovej sadzby, aby ste zbytočne neplatili sankčné poplatky za predčasné splatenie úveru počas doby fixácie. Nezabudnite dať vašej banke vedieť o tom, že plánujete predať nehnuteľnosť a chcete splatiť úver predčasne. Banku musíte požiadať o súhlas s predčasným splatením úveru a o vyčíslenie zostatku úveru. Ak získate tento súhlas spolu s vyčíslením úveru, môžete úver splatiť a banka vám vystaví kvitanciu (potvrdenie o splatení úveru). Keď dôjde k splateniu úveru, banka zabezpečí výmaz záložného práva na nehnuteľnosť.
Príklad:Nehnuteľnosť predávate za 100 000€. Zostatok úveru je vo výške 40 000€. V tomto prípade bude v kúpnej zmluve dohodnuté, že kupujúci zaplatí 40 000€ na účet vašej úverovej banky v súlade s vyčíslením úveru a zvyšných 60 000€ zaplatí kupujúci na účet predávajúceho nehnuteľnosti.
Prevzatie úveru pri predaji nehnuteľnosti kupujúcim
Táto možnosť sa využíva vtedy, ak predávajúci z nejakého dôvodu nemôže splatiť úver. Vtedy môže dôjsť k prevzatiu úveru z predávajúceho na kupujúceho. Takže úver, konkrétne zostatok úveru, prechádza na kupujúceho, ktorý ďalej pokračuje v jeho platení, pričom sa úroková sadzba úveru nemení, jediné čo sa môže zmeniť, je doba splatnosti úveru. Nevýhoda je v tom, že je ťažké nájsť kupujúceho, ktorý by prevzal úver so všetkými podmienkami bez možnosti ich zmeny alebo sa môže stať, že kupujúci nebude vyhovovať banke a jej kritériám (nedostačujúci príjem). Nový majiteľ bude mať možnosť úver refinancovať (preniesť si úver z jednej banky do druhej). Ak kupujúci vyhovuje kritériám banky a dostanete súhlas na prevod úveru, je potrebné vypracovať dodatok k pôvodnej úverovej zmluve, obsahom ktorého je zmena v osobe dlžníka. Banky takúto zmenu spoplatňujú zvyčajne poplatkom do 200€.
Prenesenie úveru na inú nehnuteľnosť
Úver, ktorý máte na vašu terajšiu nehnuteľnosť si môžete presunúť na tú, ktorú kupujete alebo už vlastníte. Všetko by ste mali konzultovať s bankou, ktorá vám musí udeliť súhlas s takoutou zmenou. Banka udelí súhlas len vtedy, ak bude mať nová nehnuteľnosť hodnotu minimálne rovnakú, prípadne vyššiu akú mala pôvodná nehnuteľnosť. Na novú nehnuteľnosť je potrebné dať vypracovať znalecký posudok, ktorý by ste mali predložiť banke (banka vo väčšine prípadov využíva ich osobných znalcov). Po udelení súhlasu s prenesením úveru na novú nehnuteľnosť, nastáva v úverovej zmluve zmena predmetu zabezpečenia úveru. Aj v tomto prípade musíte banke zaplatiť za zmenu zmluvných podmienok približne 200€ (každá banka to má cenovo rozdielne) a správny poplatok 66€ za vklad záložných zmlúv na kataster vo vzťahu k novej nehnuteľnosti. Prekážkou môže byť nesúhlas majiteľa nehnuteľnosti, ktorú chcete kúpiť, s prenesením úveru. V takom prípade vám ostáva iba splatiť terajší úver z predaja nehnuteľnosti a na kúpu nového domu alebo bytu si zobrať ďalší úver.
Prenesenie úveru na vlastnú nezaťaženú nehnuteľnosť
Pri tejto možnosti je potrebné začať zápisom záložného práva na nezaťaženú nehnuteľnosť. Následne banka vydá kvitanciu k pôvodnej zaťaženej nehnuteľnosti, čo znamená, že v jednom momente je záložné právo zabezpečujúce ten istý úver na dvoch nehnuteľnostiach. Pri prenesení zabezpečenia úveru z jednej nehnuteľnosti na druhú, musí byť vyhotovený znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorá sa má zaťažiť záložným právom, pretože banka musí mať preukázané, že zabezpečenie je dostatočne vysoké a až potom schváli prenesenie záložného práva.
Prenesenie úveru na kúpu novej nehnuteľnosti
Postup prenesenia úveru na kúpu novej nehnuteľnosti je rovnaký ako pri prenesení na vlastnú nehnuteľnosť, s jediným rozdielom. Je tu potrebný súhlas majiteľa kupovanej nehnuteľnosti. Ten po dohode podpíše záložné zmluvy. Ďalším krokom je predaj vašej terajšej nehnuteľnosti, z ktorej predaja nevyplatíte úver, ale túto kúpnu cenu použijete na kúpu novej nehnuteľnosti, na ktorej už je zapísané záložné právo zabezpečujúce váš úver.
Rady na záver
Na začiatku predaja zvážte, ktorá z týchto možností je pre vás tá správna. Nezabudnite komunikovať s vašou bankou o možnostiach, ktoré máte pri predaji nehnuteľnosti s úverom. Banka nemusí zakaždým súhlasiť so zmenou predmetu zabezpečenia úveru (v prípade prenesenia úveru na inú nehnuteľnosť) alebo sa môže stať, že váš záujemca o kúpu nehnuteľnosti nebude vyhovovať kritériám pri prevzatí úveru (prevzatie úveru z predávajúceho na kupujúceho). Ak už kupujúceho nájdete, nezabudnite si s ním zreteľne a jasne stanoviť podmienky predaja. Musíte byť pripravený, že procesy prevzatia a prenesenia úveru môžu byť zdĺhavé, čo môže narušiť alebo spomaliť vaše plány.
Zmena založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke
Počas trvania hypotéky je občas nevyhnutné urobiť na nej nejaké zmeny - predĺžiť splatnosť, vyňať spoludlžníka, a pod. Jednou zo zmien, s ktorou sa banky stretávajú dosť často, je zmena založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke. Dlžníci robia túto zmenu na hypotéke pomerne často. Jej podstatou je vyňatie pôvodnej nehnuteľnosti, ktorú majú na hypotéke založenú a jej nahradenie inou vhodnou nehnuteľnosťou.
- Výstavba nového domu: Často sa stáva, že pri výstavbe rodinného domu žiadatelia o hypotéku založia inú nehnuteľnosť ako rozostavanú stavbu. Pri výstavbe je podstatne jednoduchšie požiadať napríklad o bezúčelovú hypotéku so založením inej skolaudovanej nehnuteľnosti, napríklad vlastného bytu alebo rodičovskej nehnuteľnosti. Založenie iného domu alebo bytu je riešením len na čas, kým žiadatelia nový dom postavia a skolaudujú. Po kolaudácii je možné napr. rodičovskú alebo inú nehnuteľnosť vyňať a založiť novopostavený rodinný dom.
- Predaj a kúpa novej nehnuteľnosti: Nie je výnimkou, keď si ľudia chcú nechať existujúcu hypotéku pri predaji pôvodného bytu a následnej kúpe nového bývania. Je pravdou, že jednoduchšie je pri predaji nehnuteľnosti zároveň aj vyplatiť súčasnú hypotéku a pri kúpe novej požiadať o novú, možno aj výhodnejšiu. Aj keď je to najjednoduchšia možnosť, pre niektorých klientov nemusí byť najlepšia. Buď z dôvodu, že zmena založenej nehnuteľnosti pri zachovaní pôvodného úveru je lacnejšia (klient sa vyhne poplatku za predčasné splatenie), častejšie sa ale stretávame s klientmi, pre ktorých je toto riešenie jediné, pretože aktuálne by novú hypotéku v žiadnej banke nedostali.
- Iné životné situácie: Zmenu založenej nehnuteľnosti na existujúcej hypotéke často vyžadujú aj iné situácie, ktorými môžu byť rozvod manželov a súvisiace vysporiadanie ich majetku alebo potreba uvoľnenia ťarchy z iných dôvodov, ktorých môže byť nespočetne veľa.
Proces zmeny založenej nehnuteľnosti
Proces zmeny založenej nehnuteľnosti zahŕňa niekoľko krokov:
- Predloženie znaleckého posudku: Aby banka mohla so zmenou súhlasiť, potrebuje novú nehnuteľnosť poznať a akceptovať ju.
- Schválenie a súhlas banky: Keď banka posúdi vhodnosť novej nehnuteľnosti a akceptuje jej hodnotu vzhľadom k aktuálnemu zostatku hypotéky, zmenu zabezpečenia schváli. V praxi sa nám už aj stalo, že nová zakladaná nehnuteľnosť nemala dostatočnú hodnotu.
- Nové záložné zmluvy: Okrem dodatku k úverovej zmluve o zmene zabezpečenia hypotéky banka vystaví aj nové záložné zmluvy, ktoré treba podať na katastri.
Pri procese zmeny zakladanej nehnuteľnosti treba počítať aj s poplatkami. Sú nimi poplatok za vypracovanie znaleckého posudku na novú nehnuteľnosť, poplatok za zmenu na hypotéke v banke, poplatok za vklad záložných zmlúv na katastri a ak nie je nová nehnuteľnosť poistená, ďalším nákladom je aj poistné za poistenie nehnuteľnosti, ktoré musí byť vinkulované v prospech banky podobne ako pri pôvodnej nehnuteľnosti.
Jednou z alternatív pri zmene založenej nehnuteľnosti je aj prenos ťarchy na hypotéke zo skolaudovanej nehnuteľnosti na pozemok. Občas sa klienti pýtajú aj na túto menej využívanú možnosť. Za určitých okolností je možné urobiť aj tento typ zmeny, záleží ale od mnohých faktorov, ktorými sú zostatok hypotéky, hodnota pozemku, nové LTV, ale aj pôvodný účel hypotéky a ostatné jej parametre.
Našťastie na hypotékach i iných typoch úverových produktov banky dlžníkom umožňujú robiť rôzne zmeny. Nie vždy sú tieto zmeny lacné, ale životné okolnosti nás občas prinútia ich vykonať. Ak máte hypotéku a potrebujete vedieť, aké možnosti zmien vám banky umožnia, obráťte sa na nás, radi vám pomôžeme zorientovať sa v spleti všetkých alternatív, ktoré banky ponúkajú. Takisto už aj hneď na začiatku, keď riešite svoju prvú hypotéku, odporúčame poznať všetky detaily financovania vášho bývania, aby ste v prípade významnejších životných zmien vedeli, čo všetko na hypotéke budete môcť meniť a koľko vás to bude stáť. Naši hypotekárni špecialisti majú dostatok skúseností, preto vám budú vedieť poskytnúť komplexný pohľad na problematiku hypoték a financovania bývania ako takého počas celej existencie vašej hypotéky.
tags: #prenesenie #uveru #na #este #nepostavenu #nehnutelnost