Rozhodovanie o kúpe bytu je pre mnohých z nás jedným z najdôležitejších krokov v živote. Mnoho faktorov ovplyvňuje túto voľbu, pričom jedným z najčastejších dilemat je, či investovať do kompletne prerobeného bytu alebo zvoliť byt v pôvodnom stave. V tomto článku sa pozrieme na výhody a nevýhody oboch možností, pričom sa zameriame na proces rekonštrukcie, finančné aspekty a praktické skúsenosti.
Rekonštrukcia bytu v pôvodnom stave: Náročný, ale odmeňujúci proces
Rekonštrukcia bytu v pôvodnom stave je náročný proces, ktorý pozostáva z viacerých na seba nadväzujúcich krokov. V dnešnej dobe vás to vyjde približne 35-tisíc eur, najväčšiu časť zahŕňa robota. Zohranej firme trvá prerobenie bytu 6 až 8 týždňov, ak si chcete urobiť „pár vecí“ sami, pokojne sa to môže natiahnuť aj na rok.
Oznam o rekonštrukcii
Pred začiatkom rekonštrukcie treba dať na bytovku alebo na bránu do bytového vchodu oznámenie o rekonštrukčných prácach, uveďte poschodie aj číslo bytu. Susedia sú tak oficiálne informovaní, že v bytovke sa bude niečo takéto diať, aby ich neprekvapil hluk, prach a cudzí ľudia v spoločných priestoroch. Ak bude rekonštrukcia zasahovať aj do nosných priečok, treba upovedomiť bytové družstvo a stavebný úrad, po prípade si nechať vypracovať statický posudok. Pri bežnej rekonštrukcii stačí informovať susedov.
Vyčistenie priestoru
Na začiatok si treba rozmyslieť, čo presne sa ide robiť. Väčšinou sa byty v pôvodnom stave prerábajú celé. Čiže najprv sa musí priestor kompletne vyprať, čo si vyžaduje pracovnú silu, objednanie kontajneru (približne týždeň dopredu na miestnom úrade nahláste aj zabratie verejného miesta kontajnerom pred bytovým domom) a zbavenie sa sutiny, po prípade predaj/darovanie starého nábytku. Bežné vypratanie bytu stojí okolo 700 eur, v prípade, že je naozaj poriadne zaprataný, treba rátať aj vyše tisícky, lebo jeden kontajner stačiť nebude. Treba sa pripraviť na odstránenie jadra, obitie obkladov, oškrabanie stien až na panel. Firme takéto práce trvajú 3-6 dní, svojpomocne sa to môže predĺžiť aj na dvojnásobok. Každopádne pri celkovej rekonštrukcii sa neodporúča v byte bývať, lebo chýba kúpeľňa, kuchyňa a všade je prach a hluk.
Murárske práce
Po vyčistení priestoru sa ako prvé menia okná a začína sa murovať jadro. Postupuje sa podľa plánov a vizualizácie kúpeľne, aby majstri vedeli, kde bude voda, odpad, prípojka na práčku a podobne. „V klasických panelákoch sa môžu jadrá posunúť o pol metra alebo o niečo zväčšiť kúpeľne, ale robiť dispozičné zmeny, že kúpeľňa na úplne inom mieste, nejdú. Raz som zažil, ale išlo o výnimku, lebo byt sa nachádzal na prízemí a niektoré siete sa ťahali cez pivničné rozvody. V tehlových bytoch sa dajú meniť dispozície, ale v panelákoch toho moc nespravíte,“ vysvetľuje Richard Hošták z BpV Group, ktorý sa venuje rekonštrukciám bytov niekoľko rokov.
Elektrické rozvody
Elektrické rozvody v celom byte trvajú profesionálnej firme približne päť dní, ale za tento čas už môžu iní majstri pracovať na iných veciach súčasne. Opäť treba mať už v tejto fáze presne rozmyslené, kde majú byť umiestnené zásuvky, lampy, indukčná doska alebo televízna prípojka. „Izby sa robia väčšinou štandardne, pozor si treba dať v kuchyni a v obývačke. Po elektrikároch nabiehajú murári, ktorí vyrovnávajú steny, znižujú sadrokartónmi stropy a následne sa maľuje alebo tapetuje. V panelákoch bývajú veľmi krivé steny. Z 30-40 bytov, ktoré ročne rekonštruujeme zažijeme asi dva, kde sú steny relatívne rovné. Ostatné sú veľmi krivé a o tehlových ani nehovoriac,“ opisuje skúsenosti Richard Hošták s tým, že na vyrovnanie sa minie veľa materiálu. Krivé bývajú aj stropy, preto sa väčšinou znižujú sadrokartónom, čo uľahčí prácu a na záver to pôsobí estetickejšie.
Kúpeľňa a kuchyňa
Po omietkach prichádza na rad obkladanie kúpeľne a následne položenie podláh a osadenie interiérových a vchodových dverí. Kuchynská linka sa montuje úplne nakoniec. „Toto vieme zosúladiť, že na jeden deň zavoláme vodára, ktorý dokončí zapojenie kúpeľne a zároveň po stolároch s linkou napojí sifón a odpad v kuchyni. Máme aj certifikovaného elektrikára na zapojenie indukčných dosiek a revízií, aby mal človek na spotrebič záruku,“ dodáva R. Hošták. Tu sa práce firiem väčšinou končia a nábytok, skrine, postele, kreslá si už klienti kupujú a montujú sami. Dekorovať a dizajnovať byt si už chce každý podľa svojho vkusu.
KOMPLETNÁ rekonštrukcia kúpeľne za 2 433,69 USD – od začiatku do konca
Byt v pôvodnom stave vs. prerobený byt: Finančné a praktické aspekty
Pri rozhodovaní o kúpe bytu je lokalita jedným z najdôležitejších aspektov. Byt, ktorý vám je ponúkaný, sa nachádza v tichej a pokojnej lokalite, čo je ideálne pre rodiny s deťmi. Pred domom je detské ihrisko, kde si vaše deti môžu bezpečne hrať. Okrem toho, bezproblémové parkovanie je ďalším plusom, ktorý oceníte, ak máte auto.
Finančné porovnanie
Kompletne prerobený byt môže byť na prvý pohľad drahší, ale zohľadnite náklady na rekonštrukciu, ktoré by ste museli investovať do bytu v pôvodnom stave. V prípade rovnako veľkých bytov situovaných v rovnakej lokalite sú novostavby vždy o niečo drahšie. V najlukratívnejších lokalitách sa môže tento rozdiel pohybovať v tisíckach eur. Staré byty sa v porovnaní s bytmi v novostavbách predávajú výrazne lacnejšie aj vtedy, keď prejdú rozsiahlou rekonštrukciou. Nižšia kúpna cena v konečnom dôsledku nemusí byť výhodnejšia. Z dlhodobého hľadiska sa ako ekonomicky výhodnejšia javí kúpa nového bytu. Novostavba je postavená z kvalitnejších a šetrnejších materiálov, čo znižuje celkovú spotrebu energií v byte. S tým sa znižujú aj celkové náklady na bývanie, ktoré môžu byť nižšie o niekoľko stoviek eur ročne. Rozdiely sú viditeľné najmä pri platbách za teplo. Keďže nový byt nie je opotrebovaný, jeho majiteľ ušetrí ďalšie peniaze za opravy, údržbu či rekonštrukciu. Výdavkom na opravy a rekonštrukčné zásahy sa nemusí vyhnúť ani pri kúpe staršieho zrekonštruovaného bytu. Jeho stav môže byť poznačený skrytými poruchami, ktoré zvyšujú náklady na energie alebo oberajú majiteľa o pohodlie.
Byt v pôvodnom stave pre vlastnú víziu
Na druhej strane, byt v pôvodnom stave môže byť lákavý pre tých, ktorí majú vlastnú víziu a chuť na rekonštrukciu. Môžete si prispôsobiť priestor podľa svojich predstáv a získať tak unikátne bývanie. Avšak, je dôležité si uvedomiť, že náklady na rekonštrukciu môžu rýchlo narásť a nie vždy sa podarí dosiahnuť želaný výsledok.
Pri predaji bytu alebo domu nám ide o to, aby sme nehnuteľnosť predali za čo najlepšiu cenu, vo väčšine prípadov ideálne aj čím skôr. V prvom rade na predaj a záujem vplýva lokalita, okolie a dostupnosť služieb, samozrejme cena a vkus kupujúceho. Práve vkus kupujúceho, resp. jeho predstavy o domove dokážu najviac zavážiť. Pri rekonštrukciach sa zamyslite nad tým, či úpravy bytu alebo domu okruh záujemcov rozšíria alebo zúžia. V prvom rade je dobré uvedomiť si, kto je ideálny kupujúci - je to väčší byt či dom vhodný pre rodinu s deťmi alebo byt pre pracujúci pár? To sú hlavné otázky pri opravách, ktoré zasahujú do dispozičného riešenia (rozmiestnenia) nehnuteľnosti. Druhý dôležitý bod na zamyslenie je práve vkus kupujúceho. Ten zahŕňa aj kvalitu aj typ materiálu (vymeníme dlažbu za koberec?), farebné riešenia a podobne. Častokrát sa stáva, že kupujúci si radšej vyberie byt či dom v pôvodnom stave a sám si ho upraví podľa vlastných predstáv. Práve nižšia cena a možnosť “urobiť si bývanie podľa seba” sú dva skutočne veľké ťaháky pre kúpu. Renovácia nehnuteľnosti by teda ideálne mala zvýšiť jej cenu, tak aby sme na úpravách neprerobili. Zároveň by dom či byt mal byť lákavý pre čo najširší okruh kupujúcich. Ak je kúpeľňa zastaralá a najviac by sa jej hodila kompletná rekonštrukcia, zvážte, či túto úlohu nebude lepšie nechať na nových domácich. Voda, odpad, elektrina, stúpacie rozvody, tieto “základové” časti sa renovovať oplatí. Na nich totižto bude stáť renovácia nového kupujúceho a vy mu takto ušetríte čas aj starosti. Niekedy stačí len poriadne vyčistiť, niekedy je na mieste otázka renovácie. Umývadlo je časť kúpeľne, ktorá dokáže upútať viac ako si myslíme. Zrkadlo dokáže do miestnosti vdýchnuť nový priestor.
Byt v pôvodnom stave na prenájom
Otázkou zostáva, či investovať do novej rekonštrukcie, aby sa nájomník cítil príjemne, alebo nechať byt radšej v pôvodnom stave. Skúsenosti s nájomníkmi sa líšia. Niektorí prenajímatelia preferujú pôvodný, zachovalý stav s nižším nájomným, zatiaľ čo iní volia vyšší štandard a s ním spojený vyšší nájom. Rozdiel v cene nájmu sa môže pohybovať okolo 100 eur mesačne.
Je dôležité rozlišovať medzi "pôvodným stavom" a "pôvodným stavom, ktorý vyžaduje rekonštrukciu". Ak sa v byte dá bezpečne a komfortne bývať, niektoré drobné úpravy ako maľovanie či výmena okien (ak sú v zlom stave) môžu byť dostačujúce. Pri prenájme na kratšiu dobu (rok-dva) sa neodporúča meniť parkety či dávať vstavané skrine, nakoľko nájomníci môžu tieto úpravy poškodiť. Namiesto toho je lepšie byt vyčistiť, vymalovať a zabezpečiť funkčné úložné priestory.
V prípade, že plánujete byt prenajímať dlhodobo, rozsiahlejšia rekonštrukcia môže byť ekonomicky výhodnejšia, aby ste mali na desať rokov pokoj. Avšak, aj v tomto prípade je dôležité starostlivo vyberať nájomníkov a zvážiť ich spôsob života.
Homestaging a jeho vplyv na predaj
Pri kúpe alebo predaji bytu alebo domu je stav nehnuteľnosti jedným z najdôležitejších faktorov. V poslednej dobe sa tiež čoraz viac hovorí o homestagingu, teda o tom, ako byt profesionálne pripraviť na predaj, aby vyzeral čo najlepšie. Dom alebo byt je často v stave, v akom boli postavené: staré jadro, elektroinštalácia, okná, podlahy aj kuchynská linka. Rekonštrukcie vyžadujú čas a dobré plánovanie. Homestaging je profesionálna príprava bytu alebo domu na predaj alebo prenájom. Homestaging je vhodný najmä pre nehnuteľnosti v čiastočnej rekonštrukcii alebo pôvodnom stave, kde pomôže zakryť nedostatky a zvýrazniť potenciál.
Dve pasce pri predaji bytu v pôvodnom stave
Majitelia si často myslia, že investícia 30 000 € do rekonštrukcie automaticky znamená nárast ceny o 40 000 €. Toto je však pasca. Kupujúci totiž nemusí oceniť vašu modernú kuchyňu, ak preferuje vidiecky štýl. Vaša investícia sa tak pre neho môže stať bezcennou. Ďalšou pascou sú panelákové byty, ktoré sú ideálne pre mladých ľudí bez veľkej hotovosti. Ak zvýšite cenu bytu kvôli rekonštrukcii, títo ľudia naň jednoducho nedosiahnu.
Ak sa rozhodnete predať byt v pôvodnom stave, ozvú sa vám pravdepodobne len ľudia hľadajúci zľavu, ktorí budú tlačiť na cenu. Existuje však tretia, ziskovejšia cesta: nepredávať "starý byt". Namiesto rekonštrukcie sa zamerajte na vypratanie a dôkladné vyčistenie bytu. Využite homestaging (virtuálny alebo fyzický), ktorý investuje pár stoviek eur do prípravy bytu na predaj. Vizualizácie sú kľúčové - kupujúci potom nevidia staré jadro či kuchyňu, ale potenciál nového bývania. Cenová stratégia by mala byť nastavená presne medzi "pôvodným stavom" a "plne rekonštruovaným".
KOMPLETNÁ rekonštrukcia kúpeľne za 2 433,69 USD – od začiatku do konca
Kedy zvážiť kúpu bytu v pôvodnom stave?
Ak kupujete byt a máte čas a peniaze, nehnuteľnosť v pôvodnom stave vám dá voľnosť zariadiť si ho podľa vlastných predstáv. Vlastníte 3-izbový panelový byt na sídlisku? Nerobte unáhlené rozhodnutia o drahej rekonštrukcii. Zvážte všetky možnosti a poraďte sa s odborníkmi, aby ste urobili informované rozhodnutie, ktoré bude pre vás najvýhodnejšie.
Tip na záver: Ak sa vám zdá rekonštrukcia bytu v pôvodnom stave komplikovaná, kontaktujte spoločnosť BpV Group (0944554445), ktorá má s rekonštrukciami bohaté skúsenosti a nechajte si vypracovať cenovú ponuku. Vďaka výbornej spolupráci s dodávateľmi materiálov a zosúladením jednotlivých majstrov, viete mať byt hotový aj za 6 týždňov a za menej peňazí ako keby ste si to zastrešovali sami.