Pri predaji každej nehnuteľnosti je nevyhnutné poznať jej reálnu, tzv. objektívnu hodnotu. Do predaja však vstupuje faktor, ktorého poznanie nám pomôže z predaja získať viac, a tým je subjektívna hodnota nehnuteľnosti. Každý klient bude mať iný cenový strop, za ktorý bude ochotný vašu nehnuteľnosť kúpiť. U väčšiny klientov sa bude cenový strop pohybovať okolo objektívnej hodnoty. Nájdu sa však aj klienti, ktorí výrazne nadcenia alebo podcenia vašu nehnuteľnosť. Subjektívna hodnota je ovplyvnená jedinečnosťou nehnuteľnosti a rozdielnymi preferenciami kupujúcich. Každá nehnuteľnosť je jedinečná, pretože aj keby mali vedľa seba stáť dve novostavby na kľúč, líšili by sa minimálne v tom, kde sa nachádzajú. Ako však ponuka konkurenčných ponúk klesá, nehnuteľnosť získava na jedinečnosti. Pri predaji bytov sa málo kedy stane, že sa predávajú dva podobné byty v jednom bloku. V lokalite môže byť na predaj aj tridsať bytov. Líšiť sa ale budú rozmerom, poschodím, dispozíciou, stavom a bytovým domov, v ktorom sa nachádzajú. Každým ďalším kritériom sa počet konkurenčných ponúk znižuje.
Porovnáme si dva takmer identické byty nachádzajúce sa sto metrov od seba. Klienti si porovnávajú ponuky a vaša cena je vyššia o niekoľko tisíc v porovnaní s konkurenčnou. Bežný klient, ktorého kritériá nie sú také špecifické, uprednostní konkurenčný lacnejší byt. Avšak zaujímavou môže byť pre klienta, ktorý sa potrebuje starať o rodičov žijúcich v bytovom dome. Takýchto situácií je viacero. Kupujúci môže vašu nehnuteľnosť uprednostniť pre blízkosť školy, rodiny alebo práce. Čím špecifickejšie sú kritériá kupujúceho, tým jedinečnejšia pre neho je vaša nehnuteľnosť. Zároveň však platí, že čím špecifickejšie majú klienti kritériá, tým menej ich bude mať záujem o vašu nehnuteľnosť. Nájdenie takého klienta však môže trvať aj niekoľko mesiacov, keďže čakáme na toho jedného klienta z desiatich.
Rozdielne priority kupujúcich a hodnota balkóna
Každý kupujúci má rozdielne priority a každému kritériu pridelí inú váhu. Zatiaľ čo súdny znalec odhaduje objektívnu hodnotu nehnuteľnosti na základe jej vlastností, kupujúci sa rozhodujú podľa vlastných kritérií. Jednoduchou ukážkou môže byť balkón. Väčšina klientov (deväť z desiatich) pri hľadaní bytu hľadá byt s balkónom. Za akú cenu by bol klient ochotný si z dvoch takmer identických bytov vybrať ten bez balkónu? Presvedčila by ho ku kúpe nižšia cena o sedem tisíc eur? Niektorého áno, iného nie. Pre každého má balkón inú hodnotu.
Samozrejme, aj pri balkóne záleží od viacerých faktorov a vždy sa na nehnuteľnosť pozeráme objektívne na celok. Zatiaľ čo pri malom byte v starej bytovke, ktorý stojí sto tisíc eur, môže zľava sedem tisíc eur k presvedčeniu postačovať, pri novostavbe za štyristo tisíc eur už sedem tisíc eur nehrá žiadnu rolu. Pri ohodnocovaní počítame hodnotu každej vlastnosti nehnuteľnosti, pričom každej priradzujeme váhu podľa najčastejších preferencií klientov. My však chceme predať vašu nehnuteľnosť za čo najvyššiu cenu a hľadáme kupujúceho, pre ktorého budú mať pozitívne vlastnosti vyššiu hodnotu (napr. pekný výhľad), a negatívne vlastnosti nebudú mať negatívnu hodnotu.
Pri nastavovaní predajnej stratégie potrebujeme správne odhadnúť maximálnu (subjektívnu), strednú (objektívnu) a minimálnu cenu. Na to si potrebujeme zvážiť všetky silné a slabé stránky nehnuteľnosti a porovnať ich s konkurenciou. Zvážiť, koľko máme na predaj času a vybrať si, na akého klienta čakáme. Ak čakáte na kupujúceho, ktorý môže prísť raz za tri mesiace a nepoznáte hodnotu nehnuteľnosti, môžete o neho prísť. Čo si musíte ako predávajúci uvedomiť je to, že bez skúseností nemáte ako zistiť, že toto je ten kupujúci, na ktorého sa čaká tri mesiace. Je cena nízka? Alebo je to práve ten jeden klient, ktorý už nepríde a ak nehnuteľnosť nepredáte tomuto klientovi, nakoniec predáte nehnuteľnosť za nižšiu cenu? Vychádzame zo skúseností, poznania trhu, počtu zobrazení inzerátu, počtu volaní, aký záujem klienti prejavujú, aký majú záujem o obhliadky a ako sa na obhliadke správajú. Zistíme od nich, aké majú kritériá, či je pre nich nehnuteľnosť dostatočne jedinečná a z akého dôvodu ponúkajú cenu, akú ponúkajú.
Balkóny v každodennom živote: Viac než len úložný priestor
Byty s balkónmi sú žiadanejšie. Predstavujú miesto, kde sa môžeme priamo zvítať so slnkom a ktoré nám poslúži čiastočne ako úložný priestor navyše. Smutné je, že balkóny netvoria automatickú súčasť nehnuteľností, čo nevieme vždy prelúsknuť. Výjsť na balkón s voňavou kávou nemusí byť len fiktívny výjav z reklamy či filmu. Takýto pôžitok si môžeme dopriať aj sami. Pri výbere nehnuteľnosti by sme si mali dobre zvážiť, či nám vyhovuje dispozičné riešenie. Mať k dispozícii balkón ešte nemusí byť žiadna výhra. Na náš komfort prostredníctvom balkóna vplýva niekoľko dôležitých faktorov.
Kto nevlastní byt s balkónom, ten by dal čokoľvek za to, aby mal k dispozícii aspoň meter štvorcový. Balkóny sú neodmysliteľnou súčasťou architektúry. Podieľajú sa na jej výraze a zvyšujú v našich očiach hodnotu nehnuteľnosti. Plocha balkónov môže zostať prázdna s výnimkou ustajneného bicykla, alebo z nej môžeme vyčarovať kaviarensko-literárny kútik.
Ak je balkón súčasťou iba spálne, stane sa pre nás akousi súkromnou oázou a môžeme na ňom vetrať periny. Najlepšie využijeme balkón, ktorý je súčasťou kuchyne alebo obývacej izby. Pri otvorenom type dispozície ho využijeme úplne najviac. Môžeme na ňom stráviť príjemné chvíle s pozvanou návštevou. Pekný výhľad na mesto či krajinu nám bude robiť permanentnú radosť.
V prípade, že sa projektanti s plánmi trochu prerátali a balkón dopriali len detskej izbe, musíme sa vedome vyzbrojiť pevnými nervami. Poistka na balkónových dverách je povinnosť, lebo len tak môžeme predísť tragédii. Pri deťoch v pubertálnom veku môžeme mať dušu na mieste. Byt, ktorého súčasťou je viac balkónov, ponúka iný štandard bývania a možno aj viac starostlivosti. Na jednej strane vyhráva praktickosť bytu a menej starostí s ním. Na druhej strane pozemok so záhradou a väčší kľud od susedov.
Balkón vs. Loggia vs. Terasa: Rozdiely a využitie
Viete, aký je rozdiel medzi balkónom a loggiou? Pozrime sa na tieto pojmy spolu.
Balkón
Balkón má pôvod svojho názvu v nemeckom jazyku a značí výčnelok. Je to časť stavby, ktorá vyčnieva z domu. Je ohraničený zábradlím a vystavený poveternostným vplyvom vonkajšieho prostredia. Zvyčajne je na menšej ploche od jedného metra štvorcového do dvoch celých piatich metrov štvorcových a najčastejšie sa vyskytuje na starších tehlových domoch v centre mesta. Zábradlie balkóna môže byť vyrobené z rôznych materiálov, väčšinou to býva kov. Špecialitou je tzv. francúzsky balkón, ktorý nemá priestor. Jedná sa o balkónové dvere z izby, ale bez balkóna. Výhodou môže byť pekný výhľad a presvetlenie miestnosti, na druhej strane spôsobuje tepelnú stratu, keďže sklom unikne viac tepelnej energie.
Loggia
Loggia má pôvod v taliančine a znamená stĺpová chodba. Loggia je zapustená do pôdorysu domu a aspoň z dvoch strán chránená bočnými stenami, nad ktorými sa nachádza strop. Loggie nájdeme najmä v starších panelových domoch. Ich obvyklá rozloha je tri metre štvorcové, štyri metre štvorcové alebo šesť metrov štvorcových. Zväčša sú umiestňované z izieb, ale môžu viesť aj z kuchyne.
Terasa
Ak máme vonkajšiu súčasť, ktorá je väčšia ako balkón, nevystupuje z hmoty budovy a nie je zastrešená, hovoríme o terase. V posledných rokoch sú terasy súčasťou mnohých novostavieb.
Či už balkón alebo loggia, môžu nám slúžiť ako miesto na odkladanie predmetov, záhradka, či relaxačná zóna. Treba však kontrolovať ich stav, aby sa nezmenili na nebezpečné miesto! Kontroluje sa ich povrch (dlažba, oplechovanie), aby sa pod neho nedostala voda. Nemenej dôležitá je aj kontrola zábradlia, či sa na ňom nepodpísal čas a počasie.
Ako si zariadiť malý balkón
Byt vs. Dom: Balkón ako jeden z mnohých faktorov
Otázka, či si vyberieme byt alebo dom, sa netýka len metrov štvorcových a ceny. Niektoré novostavby však môžu mať poplatky o niečo vyššie. Asi najzásadnejší rozdiel medzi bytom a domom vidíme obvykle v tom, aké možnosti vyžitia ponúka samotná nehnuteľnosť. Výnimku predstavujú byty s priestrannými terasami a predzáhradkami. Najmä v čase pandémie sa ukázalo, aké dôležité je prostredie, v ktorom bývame. Zatvorení sme si uvedomovali hranice a obmedzenia vlastného domova.
Ďalšou pálčivou témou bývajú susedské vzťahy a hluk. Mnohých však aj v dome môže zaskočiť víkendové kosenie trávnika a bujará oslava u suseda v altánku do neskorých hodín. Pokiaľ berieme do úvahy, že chceme bývať v meste, byt sa javí cenovo dostupnejší než rodinný dom. Avšak už budeme „odrezaní“ od centra diania, škôl, zdravotníckych, kultúrnych zariadení a služieb. Pre ľudí, ktorí milujú život v meste, veľa pracujú, prípadne často cestujú, je tak byt logickou voľbou. Dom nám však dáva komfort iného druhu. Relax na terase, grilovanie na záhrade, jednoduchší a pokojnejší život bez stresu a zhonu. Pokiaľ patrí k domu aj väčší pozemok, rozširujú sa ich hry aj do exteriéru, kde ich máme stále pod dozorom. Na druhej strane je potrebné pripraviť sa na polievanie záhrady, kosenie trávnika či odhrabávanie snehu z príjazdovej cesty. Dom o väčšej rozlohe nám poskytuje aj lepšie zázemie pre rôzne koníčky a priestor pre sebestačnosť. Nesporná výhoda bytu tkvie v jeho údržbe. Zapodievame sa výlučne interiérom, zatiaľ čo dom vyžaduje aj úpravy exteriéru. Materiály pracujú, starnú a vyžadujú si pravidelnú kontrolu. Niekto má pri výbere nehnuteľnosti od začiatku jasno. Obe skupiny svoje rozhodnutie neľutujú, pretože sa odvíjalo od ich životného štýlu a toho, čo od ideálneho domova očakávali.
Prekonávanie predsudkov: Prízemie a byty bez balkóna
„Váš byt je na prízemí. To nikto nechce. Budete musieť spustiť aspoň desať až pätnásť percent z ceny.“ Alebo: „Bez balkóna je to ležiak.“ Ak predávate takúto nehnuteľnosť, pravdepodobne ste tieto vety už počuli. Od známych, z diskusií na internete alebo (bohužiaľ) aj od iných maklérov. Je pravda, že byt na prízemí alebo byt bez balkóna má menšiu cieľovú skupinu ako slnečný byt s terasou na treťom poschodí. Ale znamená to, že ho musíte predať pod cenu? Neexistuje nepredajná nehnuteľnosť. Existuje len nesprávne zvolená cieľová skupina.
Prízemie nie je nevýhoda. Keď inzerujete „byt na prízemí“, mladý pár si predstaví zimu od nôh, hluk z vchodových dverí a mreže na oknách. Home Staging: Prízemné byty bývajú tmavšie.
Byt bez balkóna? Slováci milujú balkóny. Ale viete, kto balkón nepotrebuje? Nájomník. Študenti, mladí profesionáli, ktorí v byte len prespávajú, alebo firmy hľadajúce ubytovanie pre zamestnancov. Títo ľudia neriešia rannú kávu na loggii. Cielenie na investorov: Byt bez balkóna je zvyčajne lacnejší na meter štvorcový, ale nájomné generuje takmer rovnaké ako byt s balkónom. Marketing: Inzerát napíšeme jazykom čísel. Interiér: Keď chýba vonkajší priestor, musíme „predať“ ten vnútorný.
Okná na rušnú ulicu? Máte byt v centre, ale pod oknami vám jazdia električky? Klienti sa boja hluku. Tu nepomôžu pekné reči. Tu pomôže technika. V Atte REALITY odporúčame (a niekedy aj zrealizujeme) výmenu tesnení alebo nastavenie okien pred predajom. Obhliadky potom plánujeme strategicky - v časoch, keď je premávka menšia, alebo naopak, zatvoríme okno a povieme: „Počujete to ticho?“
Ak sa váš byt nedarí predať, chyba nemusí byť v cene. V Atte REALITY neškatulkujeme nehnuteľnosti na „dobré“ a „zlé“. Naplánujeme celú predajnú stratégiu do najmenšieho detailu.