Mestská časť Dúbravka, kedysi známa svojimi čerešňovými sadmi, dnes stojí pred kľúčovým rozhodnutím, ktoré môže zásadne ovplyvniť jej budúcnosť. V hre je územie s názvom Pod záhradami, kde sa stretávajú dlhoročné plány s novými víziou, verejný záujem s individuálnymi potrebami a kde sa samotný charakter mestskej časti môže výrazne zmeniť. Verejné prerokovanie „Urbanistickej štúdie zóny Pod záhradami“ otvorilo diskusiu o tom, či sa toto prevažne nezastavané územie stane novou oázou pokoja a zelene, alebo či poskytne priestor pre tak potrebné bývanie.
Kde sa nachádza záujem mesta a občanov?
Územie Pod záhradami, ktoré je predmetom diskusie, je jasne definované. Jeho hranice tvoria ulica Pod záhradami, Ulica M. Schneidera-Trnavského, zástavba od Talichovej ulice, samotná Talichova ulica a Koprivnická ulica, ako aj bytové domy na Koprivnickej. Dnes je táto plocha charakterizovaná ako prevažne nezastavaná. Podľa platného Územného plánu Hlavného mesta SR Bratislavy by sa však situácia teoreticky mohla zmeniť. Tento plán totiž explicitne umožňuje vznik bývania a občianskej vybavenosti mestského a nadmestského významu. Až 70% funkčnej plochy budúcej zástavby by podľa pôvodných predstáv malo byť vyhradených pre bývanie.
Tieto ambiciózne plány však narazili na silný odpor mestskej časti Dúbravka a jej obyvateľov. Pred niekoľkými rokmi sa spoločnosť Strabag pokúšala zrealizovať projekt Polyfunkčného bytového domu Pod záhradami. K pozemkom sa dostala výmenou za iné pozemky na Belopotockého ulici, kde pôvodne plánovaný apartmánový dom ustúpil menšiemu parčíku. Odpor verejnosti, ale aj lokálnej samosprávy, ktorý sa sústredil na obavy zo záberu zelene a zvýšenia dopravnej záťaže, viedol k ďalšej výmene pozemkov.
Hľadanie rovnováhy: Park alebo bývanie?
Snaha o zmenu súčasného funkčného využitia územia si vyžiadala obstarávanie urbanistickej štúdie. Jej cieľom je preskúmať možnosť umiestnenia parku a tým zmeniť pôvodné plány. Koncepcia predložená na posudzovanie v dvoch variantoch sa zameriava predovšetkým na rozšírenie plôch označených kódom 1110, teda parkov a sadovníckych úprav.
Variant 1 - Kompromisný: Tento variant zachováva možnosť výstavby menšieho päťpodlažného bytového domu na mestskom pozemku. Predpokladá tiež vznik novej cesty, ktorá by prepojila ulice Pod záhradami a Koprivnickú.
Variant 2 - Maximálna zeleň: Druhý variant ide ešte ďalej a snaží sa maximalizovať plochy parkovej zelene. V prípade jeho realizácie by park tvorila kombinácia otvorených zatrávnených plôch s lúčnou či trvalkovou výsadbou a novou výsadbou stromov. Očakáva sa aj vznik aleje japonských čerešní, ktorá by mala evokovať spomienku na staré dúbravské čerešňové sady. Park by bol doplnený o športoviská a zóny pre deti či seniorov, pričom sa počíta aj s vytvorením psej lúky.
Oba varianty však zohľadňujú potrebu občianskej vybavenosti pri kostole, najmä kvôli možnosti výstavby fary. Súčasťou návrhov je aj výstavba dvojice parkovacích domov južne od kostola a na Galbavého ulici, ktoré by mali riešiť chronický nedostatok parkovacích miest v tejto oblasti.
Po vyhodnotení pripomienok, s očakávaním kladného výsledku, plánuje mestská časť predložiť návrh ako podnet pre zmeny a doplnky Územného plánu. Tento návrh by sa mohol stať súčasťou tzv. Zmien a doplnkov 10.
Kritický pohľad na víziu mestskej časti
Hoci vízia mestskej časti Dúbravka, zameraná na vznik rozsiahlej zelenej plochy s minimálnou novou zástavbou, pôsobí na prvý pohľad lákavo a teší sa širokej podpore verejnosti, existuje aj principiálne iný pohľad. Zastavenie rozvoja bývania v tomto strategicky dôležitom území sa môže javiť ako premárnená príležitosť.
Riešené územie je pomerne rozsiahle a umožňuje také využitie pozemkov, ktoré by mohlo uspokojiť viacero verejných záujmov naraz. Okrem vytvorenia parku by tu mohol vzniknúť aj priestor pre rozvoj dostupného bývania. Súčasné funkčné využitie definované Územným plánom, spolu s formou vlastníctva pozemkov (ktoré sú vo vlastníctve mesta, nie súkromného developera), vytvárajú ideálny priestor pre umiestnenie nájomného bývania. Toto bývanie by mohlo byť doplnené o priestor pre malé podnikanie a služby, ktoré by slúžili obyvateľom. Vlastníctvo mesta by navyše mohlo zjednodušiť rokovania a zabezpečiť, aby tu nevzniklo nič, čo by spôsobovalo nadmernú záťaž pre okolie.
Možnosť usporiadania architektonickej súťaže, napríklad pod záštitou Metropolitného inštitútu Bratislavy, by mohla zabezpečiť nielen vznik kvalitného bývania, ale aj architektonicky hodnotného verejného priestoru.
Lekcie z minulosti a výzva do budúcnosti
Príbeh územia Pod záhradami nie je ojedinelý. Už doterajší vývoj je varovným signálom. Zámer spoločnosti Strabag bol odmietnutý tisíckami občanov, čo viedlo k zmene. Súčasné vedenie mesta reagovalo na odpor menšej skupiny občanov a starostu v lokalite Pri Kríži, kde bola zamietnutá výstavba nájomného bývania. Magistrát zrejme počítal s tým, že mu tento projekt nebude chýbať, pretože mal v pláne rýchly rozvoj mnohých iných lokalít, ktoré mali priniesť stovky nových bytov.
Dnes, po dvoch rokoch od zamietnutia bývania Pri Kríži, je však situácia iná. Mesto doteraz odovzdalo len hŕstku nových bytov, pričom do konca roka 2022 sa očakávalo približne 150 jednotiek. Toto číslo je v porovnaní s potrebami mesta nedostatočné. Pritom v Dúbravke sa ponúka vynikajúci priestor pre výstavbu, ktorý je v súlade s oficiálnymi stratégiami, ako je Koncepcia mestskej bytovej politiky. Odborníci, ako napríklad český architekt Petr Bednár, upozorňujú, že práve riedko zastavané sídliská často umožňujú rozvoj novej výstavby.
Rusko označuje všetky európske krajiny za nepriateľké, vrátane Slovenska | Jozef Bátora
Občania prirodzene túžia po zeleni a parkovaní, no niekedy s mylnou predstavou, že tým automaticky dôjde k zlepšeniu kvality ich obytného prostredia. Takýto prístup však môže viesť k situácii, kedy bude v Bratislave čoraz ťažšie nájsť akékoľvek ako-tak dostupné bývanie. Jedinou možnosťou pre mladších obyvateľov alebo prisťahovalcov sa tak stáva sťahovanie na predmestia, kde už čakajú developeri s ponukou tisícov nových domov a bytov, často však otáznej kvality a s vysokou závislosťou od automobilov.
Práve preto je dôležité využiť otvorený priestor pre pripomienkovanie urbanistickej štúdie. Je nevyhnutné, aby sa k jej súčasnému zneniu dostalo čo najviac pripomienok, ktoré budú požadovať zachovanie súčasnej funkčnej regulácie. Ruka v ruke s tým by mala ísť požiadavka na Dúbravku aj Hlavné mesto, aby pozemok využili pre rozvoj nájomného bývania v spojení s kvalitným verejným priestorom. Sú to práve takéto rozhodnutia, ktoré v konečnom dôsledku rozhodnú o tom, či sa bude dať v Bratislave v budúcnosti dobre žiť.
Ponuka bývania v Dúbravke: Súčasný stav
Analýza aktuálnych ponúk nehnuteľností v Dúbravke ukazuje, že záujem o bývanie v tejto mestskej časti je vysoký. Ceny 2-izbových bytov sa pohybujú v širokom rozpätí, od približne 170 000 eur až po viac ako 270 000 eur, v závislosti od lokality, stavu nehnuteľnosti a vybavenosti. Ponuka zahŕňa byty v rôznych štádiách rekonštrukcie, od pôvodných až po kompletne modernizované, s balkónmi, loggiami či dokonca s vlastnými záhradami.
Dúbravka je naďalej vnímaná ako atraktívna lokalita vďaka kombinácii prírody, dobrej občianskej vybavenosti a výbornej dostupnosti. Blízkosť parkov, detských ihrísk, športovísk, ale aj obchodných centier a škôl, robí z tejto mestskej časti vyhľadávané miesto na život. Dôkazom toho je aj pomerne aktívny trh s nehnuteľnosťami, kde sa byty často predávajú rýchlo, najmä ak sú v dobrom stave a za rozumnú cenu.
Napriek tomu, že sa mestská časť snaží o zmenu funkčného využitia územia Pod záhradami smerom k zeleni, súčasný trh s nehnuteľnosťami v Dúbravke svedčí o pokračujúcom dopyte po bývaní. To len potvrdzuje potrebu hľadať vyvážené riešenia, ktoré by dokázali skĺbiť ochranu životného prostredia s rastúcimi nárokmi na dostupné a kvalitné bývanie v hlavnom meste. Otázkou zostáva, či sa podarí v prípade územia Pod záhradami nájsť toto optimálne spojenie, alebo či sa prednosť dá jednému z protichodných záujmov.