Rozhodnutie o kúpe nehnuteľnosti, konkrétne bytu, predstavuje významný krok, či už pre fyzickú osobu alebo pre právnickú entitu. V kontexte podnikania sa čoraz častejšie objavuje otázka, či je výhodnejšie kúpiť byt na firmu, alebo na fyzickú osobu. Ako podnikateľ alebo majiteľ s.r.o. v Trnave či Bratislave nad tým pravdepodobne premýšľate. Máte vo firme voľné prostriedky, alebo hľadáte investičnú príležitosť. Táto voľba so sebou prináša celý rad daňových, účtovných a ekonomických implikácií, ktoré je potrebné dôkladne zvážiť. Tento článok sa zameriava na analýzu výhod a rizík spojených s kúpou bytu na firmu, s osobitným dôrazom na účtovníctvo a daň z príjmov, ako aj na komplexnú problematiku dane z pridanej hodnoty (DPH).
Účtovné a daňové zaobchádzanie pri kúpe bytu na firmu
Základným predpokladom pre správne zaúčtovanie kúpy nehnuteľnosti na firmu je predovšetkým jasné definovanie účelu, na ktorý bude byt využívaný. Naše zákony nehovoria, aké druhy nehnuteľností je možné nadobúdať do vlastníctva. Jediným obmedzením je, aby každá takáto nehnuteľnosť súvisela s vašim podnikaním, prípadne sa v nej musí vykonávať podnikateľská činnosť, na ktorú máte oprávnenie.
Ak je od začiatku zrejmé, že byt bude slúžiť na ďalší predaj, účtuje sa v podvojnom účtovníctve na účte 133 - Nehnuteľnosť na predaj, v účtovej triede 1 - Zásoby. V takomto prípade spoločnosť nemôže byt odpisovať účtovne ani daňovo, ale jeho obstarávacia cena sa priamo navýši na uvedenom účte. Odpisy sa nedajú uplatniť ani v prípade, ak sa na firmu kupuje byt s jasným zámerom jeho následného predaja.
Ak je však byt obstaraný s iným podnikateľským účelom, napríklad na prenájom, situácia sa mení. Firma si vtedy môže uplatňovať daňové odpisy. V prípade, ak sa nehnuteľnosť účtuje ako o dlhodobom hmotnom majetku, zaraďuje sa do odpisovej skupiny 6. Celková doba odpisovania je až 40 rokov. V takomto prípade sa do daňových výdavkov dostane len 1/40 z obstarávacej ceny nehnuteľnosti ročne. Tieto náklady sa dajú do daňových výdavkov zahrnúť postupne. Je dôležité poznamenať, že akákoľvek spotreba spoločníkov či konateľov, vrátane bývania v byte firmy, sa z pohľadu účtovníctva a daní nepovažuje za podnikateľskú činnosť a preto nemôže byť uznaná ako daňový výdavok. Ak by sa spoločnosť rozhodla byt predať, príjem z predaja sa zahrnie do základu dane. V prípade, ak by bol byt predaný za nižšiu cenu, ako bola jeho obstarávacia cena, rozdiel sa v daňových výdavkoch neuznáva automaticky, ale môže byť pripočítateľnou položkou k základu dane v závislosti od konkrétnych okolností a účelu použitia nehnuteľnosti. V prípade, ak by bol byt predaný za nižšiu cenu ako bola obstarávacia cena, tento rozdiel sa neuznáva automaticky ako daňový náklad. Môže byť považovaný za pripočítateľnú položku k základu dane, najmä ak nie je preukázaný podnikateľský účel takéhoto zníženia hodnoty.
Kúpa nehnuteľnosti na firmu je súčasťou podnikateľského plánu nejednej spoločnosti. Vo väčšine prípadov sa jedná o dôležitú aj finančne náročnú operáciu, ktorá má svoje jedinečné náležitosti aj z pohľadu odpisov či uplatňovania odpočtu DPH. Preto je dobré vedieť vopred, na čo si dať pozor a aké výhody či nevýhody má kúpa na firmu.
Daňové výhody a riziká spojené s kúpou bytu na firmu
Kúpa bytu na firmu môže priniesť určité daňové výhody, ale zároveň aj značné riziká. Medzi hlavné výhody patrí možnosť uplatňovania daňových odpisov a zahrnutia súvisiacich výdavkov do daňových nákladov, ak je byt využívaný na podnikateľské účely, teda na zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. Tieto výdavky môžu zahŕňať aj odpisy spojené s nehnuteľnosťou.
Ak by sa byt začal prenajímať, firma by mala mať takúto činnosť zapísanú v predmete podnikania. Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti sú špecificky upravené v zákone o dani z príjmov. V prípade, ak by sa byt používal na iné účely, napríklad na bývanie rodinných príslušníkov, z hľadiska dane z príjmov to nie je v poriadku a mohlo by to viesť k neoprávnenému znižovaniu výnosov na strane firmy. Najväčším rozdielom pri kúpe nehnuteľnosti ako živnostník alebo s.r.o. je najmä to, že v prípade s.r.o. je majiteľom nehnuteľnosti celá obchodná spoločnosť. Kúpa nehnuteľnosti na firmu má niekoľko výhod. Okrem samotnej skutočnosti, že je spoločnosť vlastníkom, čo zvyšuje jej hodnotu, to sú aj výhody daňové. Existuje viac spôsobov, ako využiť možnosti, ktoré ponúka náš právny a finančný systém.
Jedným z najčastejšie diskutovaných benefitov, ktorý je však často predmetom mýtov, je možnosť odpočtu DPH. Tu je kľúčové zohľadniť účel využívania bytu. Ak je byt využívaný na zdaniteľné plnenia pre účely DPH, platiteľ DPH má nárok na odpočet DPH. Podľa § 49 ods. 2 zákona o DPH si platiteľ môže odpočítať DPH z tovarov a služieb, ktoré použije na dodávky tovarov a služieb ako platiteľ DPH. To znamená, že byt musí byť používaný na také zdaniteľné plnenia, ktoré sú predmetom DPH.
V praxi však môže nastať situácia, kedy spoločnosť využíva nehnuteľnosť na plnenia, ktoré sú predmetom DPH, ako aj na tie, ktoré predmetom DPH nie sú. V takomto prípade sa uplatňuje tzv. pomerný odpočet DPH pomocou koeficientu. Napríklad, ak by byt bol využívaný na 60% na bývanie (čo je plnenie oslobodené od DPH) a na 40% na podnikanie (napr. skladové priestory, kancelária), nárok na odpočet DPH by bol len zo 40% vstupnej dane. Analogický postup platí, ak sa byt použije na dodávky tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od DPH. Problematika odpočtu DPH pri kúpe či pri predaji je pomerne zložitá, keďže existuje viacero variant v závislosti od situácie.
Od roku 2019 nastala významná legislatívna úprava týkajúca sa DPH a nehnuteľností určených na bývanie. Prenájom nehnuteľností na bývanie je podľa zákona o DPH oslobodený od DPH, ak sa prenajíma zdaniteľnej osobe. Táto zmena znamená, že ak spoločnosť obstarala byt na účely prenájmu, nemôže si odpočítať DPH z danej nehnuteľnosti, pretože bude využívať nehnuteľnosť na plnenia oslobodené od DPH.
Ďalším dôležitým aspektom je predaj nehnuteľnosti. Predaj bytu, ktorý je určený na bývanie, je oslobodený od DPH za určitých podmienok, ktoré sú definované v § 38 zákona o DPH. Tieto podmienky sa týkajú doby od prvej kolaudácie stavby, resp. od začatia jej prvého užívania, alebo od zmeny účelu užívania stavby. Od roku 2019 platí, že ak je predaj bytu oslobodený od DPH a zároveň pri jeho kúpe bola DPH odpočítaná (čiastočne alebo úplne), vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období roka.
Čo sa týka úveru pre s.r.o. na kúpu bytu, zabudnite na 3,5% hypotéku pre občana. Banka bude robiť hĺbkový audit vašej s.r.o. a málokedy vám požičia 80-90 % ceny.
Pri kúpe novostavby (platca DPH) za 307 500 € (základ dane 250 000 € + 57 500 € DPH 23 %) je problémom, že daňový úrad vám DPH “nedaruje”. A ak byt medzitým použijete na účel oslobodený od DPH (napr. dlhodobý prenájom fyzickej osobe, čo je legislatívne oslobodené), máte povinnosť odpočet DPH pomerne vrátiť. Toto je pasca č. 2.
Pokiaľ ide o daň z príjmov právnických osôb, pri predaji bytu sa uplatňuje 21% sadzba dane z príjmov (resp. 15% pre nižšie zdaniteľné príjmy). Ak sa spoločnosť rozhodne byt predať do 5 rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania, môže nastať povinnosť odviesť DPH z predaja, čo môže firmu predajom stratový, kvôli vyššiemu rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou.
Medzi ďalšie riziká patrí zložitejšia evidencia nehnuteľnosti v účtovníctve, ktorá zvyšuje riziko jej likvidácie v prípade nepriaznivej podnikateľskej situácie. Ak sú vo firme dvaja spoločníci, byt sa stáva majetkom podniku a nie je v rukách jedného vlastníka. Zložitejšie sú aj výpočty pri odpočte dane a celková evidencia. Nadmerný odpočet DPH pri kúpe bytu môže byť vzhľadom na cenu nehnuteľnosti vo vyššej sume.
Investičné byty – pravidlá, ktoré fungujú! – Money Talk 49
Dôležitosť účelu a dlhodobého zámeru
Pri rozhodovaní o kúpe bytu na firmu je zásadné jednoznačne posúdiť účel, na ktorý bude byt využívaný, a dlhodobý zámer s nehnuteľnosťou. Ak je zámerom držať byt dlhšie ako 5 rokov, z pohľadu dane z príjmov a odvodov sa môže viac oplatit realizovať kúpu skôr na fyzickú osobu, pretože daň nebude v obchodnom majetku a nehnuteľnosť sa nebude zdaňovať ani po 5 rokoch od nadobudnutia.
Ak by ste vlastnili nehnuteľnosť ako živnostník, situácia sa môže javiť ako komplikovanejšia, ale často býva daňovo a odvodovo najvýhodnejšia. Ako samostatne zárobková osoba si môžete na každý obchodný majetok uplatňovať odpisy, dane alebo poistenia. Zakúpenú nehnuteľnosť musíte zaradiť do majetku a určiť jej odpisový plán. Obvykle sa obytný priestor zaraďuje do štvrtej odpisovej skupiny s 20-ročnou dobou odpisovania. Výška daňového odpisu sa následne vyčísli podľa alikvotnej čiastky z dĺžky využívania v zdaňovacích mesiacoch. Okrem odpisov si môžete do daňových výdavkov započítať aj prevádzkové náklady nehnuteľnosti, ako napríklad režijné náklady, výdavky na energiu, opravu alebo údržbu.
Pri kúpe bytu na firmu, ktorá je platiteľom DPH, nie je možné automaticky odpočítať celú daň na začiatku. Odpočet sa uplatňuje len vo výške, ktorá je rovná rozsahu použitia majetku na podnikanie. Vstupná daň sa delí na dve časti: časť, ktorú nie je možné odpočítať z dôvodu použitia nehnuteľnosti na iné účely ako podnikanie, a časť týkajúcu sa odpočtu majetku určeného na podnikanie.
Problém sa volá “Nepeňažný príjem”: Ak vám vaša vlastná firma poskytne byt na bývanie (zadarmo alebo za symbolické 1 €), daňový úrad to považuje za váš nepeňažný príjem. “Cena obvyklá”: Ak chcete byť “čistý” a platiť si firme nájom, opäť problém. Musí to byť “cena obvyklá” (trhová). Ak je trhový nájom 1 000 € a vy si platíte 200 €, daňový úrad vám dorubí daň z rozdielu. Toto je najnebezpečnejšia pasca.
Čo sa týka predaja, ak predáva byt Fyzická osoba: Ak byt vlastníte viac ako 5 rokov, celý zisk z predaja je oslobodený od dane z príjmu aj od zdravotných odvodov (podľa § 9 Zákona o dani z príjmov). Ak predáva byt Firma (s.r.o.): VŽDY. Aj o 20 rokov. Toto oslobodenie pre firmu neplatí. Celý zisk z predaja (rozdiel medzi predajnou cenou a zostatkovou účtovnou cenou) je príjem firmy.
Jednoznačne vyhodnotiť, či je lepšie uprednostniť kúpu bytu na firmu, alebo na fyzickú osobu, nie je možné bez individuálneho posúdenia každej situácie. Dôležité je zohľadniť všetky aspekty - daňové, účtovné, právne a ekonomické - a na základe nich urobiť informované rozhodnutie. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať sa s odborníkmi na účtovníctvo a dane.
Predaj bytu: Oslobodenie od DPH a daňové dôsledky
Predaj nehnuteľnosti, vrátane bytu, je v mnohých prípadoch oslobodený od DPH. Podmienky pre oslobodenie sú definované v § 38 zákona o DPH a týkajú sa najmä doby od prvej kolaudácie stavby alebo od jej prvého užívania. Ak uplynie viac ako 5 rokov od týchto udalostí, predaj stavby určenej na bývanie, teda aj bytu, je oslobodený od DPH. Toto oslobodenie je však v niektorých prípadoch povinné a platiteľ DPH sa už nemôže rozhodnúť, že by predaj s DPH zdanil.
Ak sa predáva byt, pri ktorom sa uplatní oslobodenie od DPH, a zároveň pri kúpe tohto bytu bola DPH odpočítaná sčasti alebo v celom rozsahu, vzniká spoločnosti povinnosť úpravy odpočítanej DPH v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka. Táto úprava je dôležitá na zabezpečenie správneho daňového zaťaženia.
V prípade, ak sa spoločnosť rozhodne byt predať, príjem z predaja sa zahrnie do základu dane a zdaní sa sadzbou dane z príjmov právnických osôb (21% alebo 15%). Na rozdiel od fyzickej osoby, právnická osoba nemá pri predaji bytu po 5 rokoch od nadobudnutia oslobodenie od dane.
Celkovo, kúpa bytu na firmu je komplexná záležitosť s mnohými aspektmi, ktoré vyžadujú dôkladnú analýzu a zváženie individuálnej situácie. Nadobudnutie nehnuteľnosti predstavuje značný záväzok. Avšak, s jasným pochopením rozdielov a implikácií, sa táto rozhodnutie stáva omnoho jednoduchším.
Kúpa bytu na firmu môže dávať zmysel, ale len vo veľmi špecifických prípadoch. Nie je to rozhodnutie, ktoré urobíte po prečítaní článku na internete. V Atte REALITY máme špecializovaný B2B tím. Audit zámeru: Prepočítame si váš biznis plán. Na čo presne byt kupujete? Kto v ňom bude? Zvažujete nákup investičného bytu v Trnave alebo Bratislave cez vašu s.r.o.? Nerobte unáhlené rozhodnutia. Ozvite sa nám.