Ako si môže cudzinec kúpiť nehnuteľnosť na Slovensku: prehľad pravidiel a výnimiek

Všeobecne panuje medzi verejnosťou presvedčenie, že cudzinci nemôžu nadobúdať nehnuteľnosti na Slovensku, alebo že sú v tomto smere výrazne obmedzení. Toto je však len laická neznalosť, ktorá sa nezakladá na aktuálnej právnej úprave. Opak je pravdou - nehnuteľnosť si na Slovensku môže kúpiť prakticky ktokoľvek, bez ohľadu na občianstvo či miesto pobytu. Existujú však určité špecifické pravidlá a výnimky, najmä v súvislosti s poľnohospodárskou a lesnou pôdou, ktoré je potrebné poznať.

Základný právny rámec: Devízový zákon

Problematiku nadobúdania nehnuteľností cudzozemcami na Slovensku primárne upravuje zákon č. 202/1995 Z.z. o devízovom hospodárstve v znení neskorších predpisov. Tento zákon definuje pojem "cudzozemec" ako každú fyzickú alebo právnickú osobu, ktorá nemá na území Slovenskej republiky trvalý pobyt alebo sídlo. Cudzozemcom teda môže byť aj občan Slovenskej republiky, ktorý žije v zahraničí a nemá tu trvalý pobyt.

Podľa § 19a Devízového zákona, cudzozemec môže nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam v tuzemsku s výnimkou tých, ktorých nadobúdanie je obmedzené osobitnými predpismi. Toto ustanovenie bolo významne liberalizované po vstupe Slovenskej republiky do Európskej únie, čím sa odstránili mnohé predchádzajúce obmedzenia.

Osobitné obmedzenia pri nadobúdaní nehnuteľností

Napriek všeobecnej liberalizácii existujú v zákone špecifické obmedzenia, ktoré sa týkajú najmä pozemkov určených na poľnohospodárske alebo lesné využitie.

• Poľnohospodárska a lesná pôda v extraviláne: Cudzinci nemôžu nadobudnúť vlastnícke právo k pôde, ktorá tvorí poľnohospodársky pôdny fond alebo lesný pôdny fond, ak sa táto pôda nachádza za hranicou zastavaného územia obce (t. j. v extraviláne). Tieto obmedzenia vyplývajú z viacerých zákonov, vrátane zákona o ochrane a využívaní poľnohospodárskej pôdy (č. 220/2004 Z. z.), zákona o lesoch (č. 326/2005 Z. z.) a zákona o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku (č. 140/2014 Z. z.).

  • Výnimky z obmedzenia poľnohospodárskej a lesnej pôdy:
    • Dedenie: Obmedzenia sa nevzťahujú na cudzozemcov v prípade dedenia.
    • Občania EÚ s prechodným pobytom: Cudzozemci, ktorí sú občanmi Slovenskej republiky alebo štátnymi príslušníkmi členského štátu Európskej únie a majú na základe registrácie právo na prechodný pobyt, môžu nadobudnúť vlastnícke právo k poľnohospodárskej pôde, na ktorej hospodária najmenej tri roky po nadobudnutí platnosti Zmluvy o pristúpení Slovenskej republiky k Európskej únii. Toto obmedzenie sa však týka primárne poľnohospodárskej pôdy.
  • Dôležité upozornenie: Vyššie uvedené obmedzenia sa nevzťahujú na záhrady a pozemky nachádzajúce sa v zastavanom území obce (intraviláne). To znamená, že cudzinci môžu bez obmedzení nadobúdať vlastníctvo k rodinným domom, bytom a iným nehnuteľnostiam v rámci obcí.

• Nehnuteľnosti obmedzené osobitnými predpismi: Cudzinci ďalej nemôžu nadobudnúť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam, ktorých nadobúdanie je obmedzené inými osobitnými zákonmi. Medzi takéto predpisy patria napríklad:

  • Zákon o ochrane a využití nerastného bohatstva (banský zákon)
  • Zákon o vodách
  • Zákon o ochrane prírody a krajiny
  • Zákon o štátnej pamiatkovej starostlivosti

Pri aplikácii Devízového zákona sa taktiež prihliada na medzinárodné zmluvy, ktorými je Slovenská republika viazaná.

Proces nadobudnutia nehnuteľnosti cudzincom

Proces nadobudnutia nehnuteľnosti cudzincom na Slovensku je v zásade podobný ako pri slovenských občanoch, avšak s istými špecifikami vyplývajúcimi z jeho statusu.

1. Výber nehnuteľnosti: Cudzinec si môže vybrať akúkoľvek nehnuteľnosť, ktorá nie je obmedzená vyššie uvedenými osobitnými predpismi.
2. Spísanie zmluvy: Po výbere nehnuteľnosti je potrebné spísať zmluvu o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Táto zmluva musí mať písomnú formu a spĺňať všetky zákonné náležitosti. V závislosti od typu nehnuteľnosti môžu byť vyžadované aj ďalšie údaje, ako napríklad presné určenie polohy, technický stav, vymedzenie spoluvlastníckeho podielu a úprava vzájomných práv a povinností zmluvných strán.
   • Účasť právneho odborníka: Na spísanie zmluvy sa odporúča využiť služby advokáta alebo notára. Títo odborníci overia totožnosť účastníkov, posúdia súlad zmluvy so zákonom a upozornia na platobné podmienky. Zmluva autorizovaná advokátom alebo spísaná formou notárskej zápisnice má vyššiu právnu váhu a často zjednodušuje proces vkladu do katastra.
3. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností: Samotné podpísanie zmluvy ešte neznamená nadobudnutie vlastníckeho práva. Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Po podpísaní zmluvy je potrebné podať na príslušnú Správu katastra návrh na vklad vlastníckeho práva.
   • Identifikácia cudzinca v návrhu: Pri cudzincovi, ktorý nemá pridelené rodné číslo, je potrebné v návrhu na vklad uviesť iný identifikátor.
   • Lehota na podanie návrhu: Návrh na vklad je potrebné podať najneskôr do troch rokov od uzatvorenia zmluvy.
   • Správne konanie: Správa katastra rozhodne o návrhu na vklad spravidla do 30 dní (pri zmluvách autorizovaných advokátom alebo notárom do 20 dní, prípadne urýchlene do 15 dní na žiadosť). Ak sú splnené podmienky, vklad sa povolí.
4. Platba kúpnej ceny: Platobné podmienky kúpnej ceny sú súčasťou zmluvy. Odporúča sa, aby boli platby realizované bezpečnými spôsobmi, napríklad prostredníctvom bankového prevodu alebo úschovy u notára či advokáta.

Riešenie komplikácií a mýtov

Napriek tomu, že legislatíva je v tomto smere priaznivá, cudzinci sa môžu stretnúť s určitými komplikáciami alebo zavádzajúcimi informáciami.

• Mýtus o nemožnosti kúpy: Ako už bolo spomenuté, mýtus o tom, že cudzinci nemôžu kupovať nehnuteľnosti, je rozšírený, ale nepravdivý. Dôvodom jeho existencie môže byť nevedomosť o zmenách v legislatíve po vstupe do EÚ, alebo zameranie sa len na obmedzenia týkajúce sa poľnohospodárskej a lesnej pôdy.
• Nadobúdanie členských práv k družstevnému bytu: V tomto prípade môžu nastať obmedzenia. Väčšina bytových družstiev má vo svojich stanovách zakotvené, že členské práva môže nadobudnúť iba fyzická osoba (nie firma) a to občan Slovenskej republiky, prípadne cudzinec s trvalým pobytom na Slovensku. Toto obmedzenie však vyplýva zo stanov konkrétneho družstva, nie zo všeobecne platnej legislatívy o kúpe nehnuteľností.
• Zložitosť vlastníckych vzťahov k pozemkom: Historicky rozdrobené pozemkové vlastníctvo, zmeny politických režimov či prechod z pozemkových kníh na kataster môžu spôsobovať komplikácie pri zisťovaní vlastníckych vzťahov. Dlhodobé užívanie pozemku bez zapísaného vlastníctva nezakladá automaticky vlastnícke právo. V takýchto prípadoch je dôležité skúmať možnosti dedenia, usporiadania spoluvlastníctva alebo v krajnom prípade súdneho konania, avšak vždy s dôkladným právnym posúdením situácie.
• Chatka na cudzom pozemku: Situácia, kedy je na cudzom pozemku postavená chatka, si vyžaduje riešenie vlastníctva pozemku pod ňou, napríklad prostredníctvom dohody o odpredaji, zriadenia vecného bremena, alebo v prípade nelegálnej stavby jej odstránenie.
• Predaj pozemkov a opatrnosť: Pri predaji pozemkov, najmä tých získaných dedením, je potrebné byť obozretný voči ponukám od spoločností skupujúcich pozemky. Odporúča sa overiť si úradnú aj trhovú cenu pozemkov, prípadne sa poradiť s obecným úradom alebo s nájomcami či obhospodarovateľmi pozemkov pred podpisom akejkoľvek zmluvy.

Kúpa poľnohospodárskej pôdy občanmi EÚ po uplynutí prechodného obdobia

Po vstupe Slovenska do Európskej únie bolo uplatnené sedemročné prechodné obdobie, počas ktorého boli obmedzené možnosti cudzincov nadobúdať poľnohospodársku pôdu. Toto obdobie uplynulo 1. mája 2007. Od tohto dátumu si občania z členských štátov Európskej únie môžu kúpiť poľnohospodársku pôdu bez ďalších obmedzení vyplývajúcich z tohto prechodného obdobia. Občania z krajín mimo EÚ však naďalej čelia obmedzeniam pri nadobúdaní poľnohospodárskej pôdy.

Niektorí zahraniční klienti v minulosti, pred uplynutím prechodného obdobia, riešili kúpu pôdy založením slovenskej obchodnej spoločnosti. V rámci podnikateľskej činnosti mali vtedy tieto spoločnosti postavenie tuzemcov.

Overenie vlastníctva nehnuteľnosti

Každý vlastník nehnuteľnosti by mal mať o nej zápis v katastri nehnuteľností. Informácie o vlastníctve si môžete overiť priamo na príslušnom Okresnom úrade (odbor geodézie, kartografie a katastra nehnuteľností), kde vám za poplatok vystavia výpis z listu vlastníctva. Tieto údaje sú dostupné aj online prostredníctvom webových stránok katastra.

Záver

Cudzinec môže na území Slovenskej republiky nadobúdať nehnuteľnosti bez ohľadu na to, či má na Slovensku udelený pobyt alebo nie. Hlavným obmedzením je zákaz nadobúdania poľnohospodárskej a lesnej pôdy v extraviláne, ako aj nehnuteľností, ktorých nadobúdanie obmedzujú osobitné predpisy. Pre občanov EÚ už neplatí prechodné obdobie na kúpu poľnohospodárskej pôdy. V prípade akýchkoľvek pochybností alebo komplikácií je vždy najlepšie obrátiť sa na právneho odborníka alebo notára.

tags: #byt #kupuje #cuzinec