V súčasnom dynamickom realitnom trhu sa čoraz viac ľudí rozhoduje investovať do bytov, či už s cieľom dlhodobého zhodnotenia, alebo ako zdroj pasívneho príjmu prostredníctvom prenájmu. S rastúcim počtom investičných bytov však stúpa aj potreba efektívnej správy a starostlivosti o ne. Jana Králiková, ktorá sa 15 rokov venuje správe bratislavských bytov a pred rokom prešla do developerskej firmy YIT, aby tam rozbehla novú službu správy a prenájmu investičných bytov, zdieľa svoje cenné poznatky a skúsenosti, ktoré môžu pomôcť investorom, ale aj bežným majiteľom bytov lepšie pochopiť, ako sa o svoju nehnuteľnosť starať.
Investičné byty: Mení sa profil investora aj nájomníka
V minulosti si investičné byty určené na bývanie pre nájomcov kupovali prevažne zahraniční investori. V súčasnosti však zaznamenávame posun k domácim investorom. "Kým v minulosti si investičné byty určené na bývanie pre nájomcov kupovali len zahraniční investori, teraz sú to domáci," konštatuje Králiková. Tento trend čiastočne súvisí aj so zmenami v správaní nájomníkov. "So zahraničnými nájomcami je to teraz problém, kvôli pandémii aj cestovaniu, tí ubudli." Na druhej strane, pandémia priniesla aj nové fenomény: "Ľudia začali viac pracovať z domu, potrebujú niekde byť. Takže dopyt je, i keď o niečo menší."
Existuje niekoľko skupín ľudí, ktorí preferujú nájom pred kúpou vlastného bývania. "Jedna skupina stále nedostane hypotéku, lebo sú mladí a začali pracovať a hypotéka by im zhltla veľa z príjmu," vysvetľuje Králiková. Iní zas "sa nechcú viazať. Niektorým vyslovene prekáža niečo vlastniť. Chcú mať voľnosť pohybu. Nechcú 25 rokov splácať." Táto flexibilita má svoju cenu, často vyššiu ako mesačná splátka hypotéky. "Závisí od toho, akú nehnuteľnosť si vyberú. Niekedy si ľudia zaplatia aj 900 eur za prenájom, no takúto hypotéku si nevedia predstaviť splácať. Bývajú dvaja či traja spolu a vyjde im to."
Právne a finančné aspekty prenájmu
Pri uzatváraní nájomnej zmluvy je nevyhnutné venovať pozornosť detailom. "Mal by trvať na nájomnej zmluve, preštudovať ju a námietky dať najavo," radí Králiková. Dôležitou súčasťou je aj preverenie vlastníctva nehnuteľnosti. "Určite by nemal zabudnúť skontrolovať vlastníctvo, prílohou by mal byť list vlastníctva. Ak niekomu dávate peniaze, treba skontrolovať, či je to majiteľ bytu alebo splnomocnená osoba."
Finančné plánovanie je kľúčové pre úspešnú investíciu do nehnuteľností. "V prvom rade by si mal zrátať, či mu to vyjde finančne. Okrem toho ľudia nie vždy myslia na to, koľko času im starostlivosť o byt zaberie. Ak majú zamestnanie na plný úväzok, rodinu a ďalšie aktivity, tak je náročné venovať sa aj prenajatému bytu. Nezdá sa to, ale je to tak," upozorňuje Králiková. Okrem samotnej ceny bytu a nákladov na prevádzku je potrebné brať do úvahy aj daňové povinnosti. "Tiež treba myslieť na dane z nehnuteľnosti a z príjmu. Ak budete platiť hypotéku, pri dani sa momentálne nedá odpočítať istina, len úroky. Počítajte s tým, že budete platiť vyššiu daň z príjmu." Aj keď investori často počítajú s rastom cien nehnuteľností ako hlavným zdrojom zisku, je dôležité byť realistický. "Niektorí naopak očakávajú, že sa im to veľmi oplatí a majú prehnané očakávania. Päť percent môže byť odhadovaný alebo požadovaný ročný výnos."
Prenájom investičného bytu | Ako sa vyhnúť neplatičom a zničenému bytu?
Starostlivosť o byt a nájomníka: Viac než len inkaso
Správa bytu zahŕňa oveľa viac než len výber nájomného a riešenie základných opráv. "Celkovo treba počítať s tým, že o byt sa treba starať. Dobre ho zariadiť a reagovať na potreby nájomníka. Riešiť problémy, vyrovnať sa s častejšími opravami - s tým treba počítať určite," zdôrazňuje Králiková. Zabezpečenie kvalitného servisu pre nájomníka je kľúčové pre jeho spokojnosť a minimalizáciu problémov. "Práve na starostlivosť o nájomníka. Mám skúsenosti aj s tým, že niektorí nájomcovia volajú často, bez časového obmedzenia. Volajú, keď sa im zabuchnú dvere, treba mať náhradné kľúče vždy poruke." Príkladom môže byť aj bežná situácia, keď "nájomník volal, že mu nefunguje svetlo v kuchyni. Prišla som a vymenila som žiarovku."
Je dôležité rozlišovať medzi štandardnou správou bytu a službami typu "concierge", ktoré očakávali niektorí zahraniční nájomníci. "Najmä zahraniční nájomníci čakali, že majú full service apartment, prípadne si službu mýlia s concierge. Bolo ich treba uviesť do obrazu, čo je povinnosťou majiteľa bytu, a ktoré veci treba riešiť už po vlastnej línii."
Zariadenie a údržba: Investícia do kvality a praktickosti
Pri zariaďovaní bytu na prenájom je dôležité myslieť na praktickosť a trvanlivosť. "Áno, byt treba jednak zariadiť, no po určitej dobe obnovovať. Je dobré investovať do kvalitnejšieho nábytku a myslieť na to, čo všetko bude nájomník potrebovať. Mal by to byť kompletne a prakticky zariadený byt." Trh s prenájmami momentálne preferuje zariadené byty: "Teraz je trh taký, že si ľudia v bytoch preberajú, radšej idú do takého, ktorý je zariadený." Avšak, "treba počítať aj s obnovou."
Nepredvídateľné udalosti môžu viesť k poškodeniu bytu, preto je dôležité, aby si nájomník byt vážil. "Môžu prísť nepredvídateľné udalosti, napríklad sa môže stať, že nájomník nechá pustenú vodu, nestará sa o byt tak, ako by sa mal. Čo sa poškodí, to treba nahradiť. Samozrejme, je najlepšie, ak sa nájomník stará o byt, ako keby bol jeho vlastný." V ideálnom prípade "ak byt odovzdá so šmuhami od bicykla, bude tam zodratá podlaha či diery v stene, noví záujemcovia o prenájom budú určite právom požadovať opravy."
Medzi nájomníkmi: Čas na prípravu a hľadanie
Medzi výmenou nájomníkov často vznikajú medzery, ktoré je potrebné zohľadniť. "Často ľudia nerátajú s medzerami, keď nenájdu nájomníka mesiac či dva. S tým by však mali počítať." Tieto obdobia slúžia na prípravu bytu pre nového nájomníka. "Ale medzi výmenou nájomníkov tiež treba čas na to, aby sa byt prípadne vymaľoval, niečo opravilo, dokúpilo." Niektorí nájomníci hľadajú bývanie s predstihom, čo môže pomôcť minimalizovať obdobie neobsadenosti. "Niektorí nájomníci často hľadajú bývanie v predstihu. Stáva sa, že byt potrebujú až o mesiac-dva."
Profesionálna správa: Keď sa starostlivosť stane bremenom
Pre tých, ktorým starostlivosť o prenajatý byt pripadá príliš náročná, existuje riešenie v podobe profesionálnych správcov. "Tí, čo si uvedomia, že je to náročné, oslovujú na správu bytu profesionálov." Dôvodov môže byť viac, napríklad nedostatok času alebo záujem o zjednodušenie procesov. "Niekto si môže kúpiť byt s tým, že sa najprv manželka stará o všetko. No môže ju to po čase prestať baviť. Nemusí jej vyhovovať udržiavanie kontaktu s nájomníkom, je to časovo náročné."
Profesionálna správa zahŕňa aj pravidelné kontroly bytu, ktoré slúžia na overenie stavu nehnuteľnosti a dodržiavanie zmluvných podmienok. "Ten totiž musí byť aj po tom, čo mu odovzdáme kľúčiky. Nielen preto, aby sme vedeli, či sa mu tam páči a čo potrebuje. Ale aj pre kontrolu. Pravidelnými kontrolami zisťujeme, či je všetko v poriadku a vidíme, či udržiava poriadok a nežije tam viac osôb, ako bolo dohodnuté. Aj toto je jedna z vecí, na ktoré investori nemyslia."
Trh s investičnými bytmi: Stabilita a dlhodobé očakávania
Napriek lacným hypotékam, investori často kupujú byty s vlastnými prostriedkami. "Mohlo by sa zdať, že lacné hypotéky budú investičný dopyt zvyšovať. Investori ale kupujú byty najmä vtedy, ak majú peniaze navyše, ktoré môžu použiť. Väčšinu ceny vykrývajú vlastnými zdrojmi, aj keď to niekedy dopĺňajú peniazmi z hypotéky." Tento trend, odhadovaný na desať až pätnásť percent, je dlhodobý a pandémia naň nemala výrazný vplyv. "Tá sa na tomto trhu akoby vôbec neprejavuje."
Dopyt po investičných bytoch bol síce vyšší pred prvou krízou, keď sa očakávalo prijatie eura a prichádzali zahraniční investori, no aj súčasný trh je aktívny. "Nie je toho toľko ako pred prvou krízou, vtedy bol dopyt ešte väčší. To bolo v čase, keď sa malo prijať euro a prichádzali sem zahraniční investori. Vtedy sme našincov v podstate vôbec neriešili, prichádzali sme do kontaktu len s cudzincami."
Mnoho ľudí vníma investíciu do nehnuteľností ako dlhodobú a istú. "Byt im vždy zostane, nikto im ho nezoberie. Že trh nehnuteľností je istota, ak to robia dlhodobo." Existujú aj investori, ktorí kupujú byty ako budúce bývanie pre svoje deti. "Je veľa ľudí, ktorí si kúpili nový byt pre seba. No majú ešte peniaze navyše a keďže majú deti, túto investíciu vnímajú ako budúce bývanie pre deti, keď vyrastú."
YIT a správa investičných bytov: Odpoveď na dopyt klientov
Developerská spoločnosť YIT reaguje na rastúci dopyt po službách správy investičných bytov. "YIT sa pustila do správy investičných bytov. Prečo? Nie je to zatiaľ bežný produkt. Začali sme s tým vlani na jeseň, bola to odpoveď na dopyt našich klientov. Kupovali si od nás byty ako investíciu a pýtali sa, či nebudeme poskytovať aj službu starostlivosti o ne." Spoločnosť využíva svoje znalosti o nehnuteľnostiach, ktoré postavila, na poskytovanie operatívnej starostlivosti. "Naše byty poznáme, stavali sme ich. Vieme operatívne zareagovať na väčšinu požiadaviek, ktoré sa týkajú bytu."
V porovnaní s realitnými kanceláriami, ktoré sa zameriavajú primárne na hľadanie nájomníka, YIT ponúka komplexnejšie služby. "Rozdiel je v tom, že hlavnou činnosťou realitných kancelárií je len samotný prenájom bytu, čiže hľadanie nájomníka. My zo záujemcov vyberáme, a klientovi odporučíme toho najvhodnejšieho." Cena za správu sa zvyčajne pohybuje okolo desať percent z nájomného, alebo ide o fixnú sumu. "Spoločnosti, ktoré sa zaoberajú správou, si v Bratislave pýtajú buď percentuálny objem z nájomného, to býva zhruba desať percent. Alebo je to fixná suma, s takou pracujeme aj my."
Budúcnosť trhu s nehnuteľnosťami a nájomného bývania
Existujú obavy z možného prasknutia realitnej bubliny, no mnohí investori vidia v nehnuteľnostiach istotu. "Neviem, dokedy môžu rásť ceny nehnuteľností, aby zase nevznikla bublina, ktorá by mohla prasknúť." Nájmy by si mali zachovať stabilnú pozíciu, ale všetko závisí od ponuky a dopytu. "Nájmy budú držať stabilnú pozíciu, ale všetko závisí od toho, koľko sa postaví a predá."
Myšlienka nájomného bývania, ktoré je bežné v iných krajinách, sa postupne udomácňuje aj na Slovensku. "Táto myšlienka sa mi veľmi páči. Ak by som mala zvažovať byt na hypotéku, radšej by som išla do nájmu. Iné krajiny sú na to zvyknuté. No u nás to ľudia hneď odsúdia, boja sa, že k nim do susedstva prídu ľudia bez domova, že to ich okolie poškodí." Väčšia informovanosť by mohla pomôcť zmeniť tento pohľad a umožniť dostupnosť bývania v otvorenej spoločnosti. "Pomohla by tu väčšia informovanosť, lebo ľudia si často myslia, že ak ide o nájomné byty, budú to sociálne byty. Myslím, že áno. Ale mestu nemusí ísť len o zisk, ale aj o hodnotu spoločnosti. Umožniť dostupnosť bývania v otvorenej spoločnosti."
V súvislosti s rastúcimi nákladmi na bývanie a splácanie hypoték, niektorí majitelia zvažujú predaj bytu a presťahovanie sa do nájmu. "Mame s muzom hypo na byt ale naklady nas vidu strasne vela plus teda splatka hypo nakolko na panelaku je vela platenia opravy atd (je to starsi panelak) tym padom mame velky fond oprav. Nehovorim o tom ze sa ma navysit nakolko sa mozno pojde zateplovat.Rozmyslali sme ze by sme byt predali a nastahovali sa do prenajmu kde by nas to vyslo o dost lacnejsie a viac by sme aj usetrili. Viem ze je to nasa nehnutelnost ( teda zatial banky ) ale takto neusetrime nikdy budeme platit viac a viac… Tento rok nam konci aj doba fixacie na hypo tak uroky pojdu mozno hore. Nepride mi to momentalne uplne vyhodne platit hypoteku skor sa priklanam k prenajmu kde sa clovek nemusi o nic starat." Táto situácia poukazuje na komplexnosť rozhodovania v oblasti bývania a potrebu zvažovať všetky finančné a osobné aspekty.