Vlastníctvo bytu je pre mnohých ľudí životným cieľom a investíciou. Avšak, v praxi sa bežne vyskytujú prípady, kedy je bytový dom postavený na pozemku vo vlastníctve inej osoby, ako sú vlastníci bytov v bytovom dome, resp. spoluvlastníci spoločných častí bytového domu. Táto situácia môže u záujemcov o kúpu alebo súčasných vlastníkov vyvolávať neistotu a obavy. Je absencia spoluvlastníckych podielov pod bytovým domom naozaj problém? Ak patríte aj vy medzi ľudí, ktorým táto problematika aktuálne nedáva spať, tak ste na správnom mieste.
Právny rámec vlastníctva bytov a pozemkov
Základné právne vzťahy k nehnuteľnostiam na Slovensku upravuje najmä Občiansky zákonník. Avšak, pri vlastníctve bytov a nebytových priestorov v bytovom dome je kľúčový aj osobitný zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ZoVBaNP).
Podľa § 23 ods. 1 ZoVBaNP platí, že „s vlastníctvom bytu alebo nebytového priestoru v dome je nerozlučne spojené aj spoluvlastníctvo alebo iné spoločné právo k pozemku, na ktorom je dom postavený, a k priľahlému pozemku.“ Z tohto ustanovenia vyplýva, že vlastníctvo bytu by malo byť spojené s vlastníctvom podielu na pozemku.
Historický kontext a vznik problémov
Situácia, kedy vlastníci bytov nie sú zároveň vlastníkmi pozemkov pod bytovým domom, má často historické korene. Po roku 1989 a najmä po prijatí zákona č. 182/1993 Z. z. došlo k transformácii vlastníckych vzťahov. V mnohých prípadoch však neboli pozemky pod bytovými domami, ktoré boli pôvodne vo vlastníctve štátu alebo obcí, riadne vysporiadané pred prevodom bytov do osobného vlastníctva. Môže ísť o dôsledok neúplnej evidencie pozemkov, alebo tiež o prevody majetku, pri ktorých sa na vysporiadanie pozemkov pod stavbami "zabudlo".
V mnohých prípadoch sa prevody k pozemkom uskutočňujú až dodatočne, po usporiadaní vlastníctva obce, alebo prevode na parcely registra C, tzv. právny stav. Ako uvádza Ondrej Halama v publikácii "Pozemkové právo", "V niektorých prípadoch sa obec na základe zákona o majetku obcí, alebo na základe cestného zákona stala vlastníkom stavby, no nevyporiadali sa vzťahy pozemku pod stavbou. Pozemok tak zostal vo vlastníctve inej osoby.“
Zákonné vecné bremeno ako ochrana vlastníkov bytov
Pre takéto prípady obsahuje zákon o vlastníctve bytov kľúčové ustanovenie v § 23 ods. 5: „Ak vlastník domu nie je vlastníkom pozemku, vzniká k pozemku právo zodpovedajúce vecnému bremenu.“ Toto zákonné vecné bremeno zabezpečuje vlastníkom bytov právo užívať pozemok pod bytovým domom a priľahlé pozemky, aj keď nie sú jeho priamymi vlastníkmi. Vlastník pozemku je potom povinný toto užívanie strpieť.
Toto zákonné ustanovenie je dôležité najmä v kontexte, ak obec alebo iný vlastník pozemku núti vlastníkov bytov k jeho odkúpeniu za cenu, ktorú stanovila. Podľa § 23 ods. 5 ZoVBaNP, "nie je žiadny dôvod na to, aby ste pozemok pod bytovým domom kupovali, keďže právo užívať ho máte už zo zákona."
Právo na náhradu za zriadenie vecného bremena
Hoci zákonné vecné bremeno zabezpečuje užívacie právo, neznamená to, že vlastníkovi pozemku nenáleží žiadna kompenzácia. Ustanovenie § 23 ods. 5 ZoVBaNP priamo odkazuje na právnu úpravu vecných bremien zakotvenú v § 151n a nasledujúcich Občianskeho zákonníka.
Podľa § 151n ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Vecné bremená obmedzujú vlastníka nehnuteľnej veci v prospech niekoho iného tak, že je povinný niečo trpieť, niečoho sa zdržať alebo niečo konať.“ Hoci zákon explicitne neupravuje výšku náhrady, Ústava Slovenskej republiky ako aj rozhodnutia súdov potvrdzujú, že obmedzenie vlastníckeho práva je možné za náhradu.
Ústavný súd Slovenskej republiky v rozhodnutí II. ÚS 506/2011 zo dňa 03.11.2011 uviedol, že právo na finančnú náhradu za zriadenie vecného bremena je majetkovým právom a má predstavovať jednorazové plnenie. Toto právo podlieha premlčaniu.
Najvyšší súd SR v rozsudkoch sp. zn. 7Cdo/26/2014 a 3Cdo/49/2014 (zverejnenom aj v Zbierke stanovísk najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov SR č. 8/2016 pod č. R 73/2016) potvrdil, že finančná náhrada za zriadenie vecného bremena podľa § 23 ods. 5 ZoVBaNP je nepochybne majetkovým právom osoby, ktorá je povinným subjektom z vecného bremena.
Kto má nárok na finančnú náhradu a kedy?
Dôležitým aspektom je, že nárok na finančnú kompenzáciu za vznik vecného bremena neprechádza na nového vlastníka pozemku. Podľa už spomínaného rozhodnutia Ústavného súdu SR II. ÚS 506/2011: „Tento nárok je teda len jeden a má ho ten vlastník zaťaženého pozemku, ktorý ho vlastnil v čase vzniku vecného bremena, v danom prípade v čase účinnosti zákona o vlastníctve bytov, teda 1. septembra 1993.“
Ďalší vlastník zaťaženej nehnuteľnosti už nadobudol pozemok aj s existujúcim vecným bremenom, a preto sa nemôže domáhať finančnej náhrady za jeho vznik. Bolo vecou pôvodného vlastníka pozemku, či si tento nárok uplatnil. Ústavný súd tiež zohľadnil, že pri prevode pozemku zaťaženého vecným bremenom nový vlastník vie o tomto obmedzení, a to by sa malo odraziť na kúpnej cene.
Modelová situácia a práva vlastníkov
Predstavme si modelovú situáciu z bratislavského sídliska v Petržalke. 10-poschodový panelák postavený okolo roku 1975. Po roku 1994 došlo k prevodu majetku obce na vtedajších nájomcov bytov. Na liste vlastníctva niektorí vlastníci už majú zapísané spoluvlastnícke podiely na pozemku, avšak veľkú časť podielov stále vlastní mesto.
V tomto prípade mesto nemá v zákone oporu, ktorou by mohlo nútiť vlastníka bytu ku kúpe pozemku. Mesto je síce povinné pozemok na žiadosť vlastníka predať, ale inak nemôže vlastníka obmedziť ani od neho požadovať náhradu, ak bytový pozemok neodkúpi. Nemôže napríklad účtovať nájom za pozemok.
Možnosť odkúpenia podielov na pozemku
Vlastník bytu má možnosť požiadať o nadobudnutie podielov na pozemku, ktoré prislúchajú k jeho bytu. Mesto (alebo iný vlastník pozemku) je povinné tieto podiely previesť na vlastníka bytu, pravdepodobne za zákonom stanovenú cenu (§ 18a ZoVBaNP), ktorá môže byť aj v splátkach. Tento proces z technického a časového hľadiska zvyčajne trvá niekoľko mesiacov a obec alebo mesto postupuje podľa Zákona o majetku obcí.
Je dôležité si uvedomiť, že mesto ani iný spoluvlastník nemôže podiely na pozemku oddeliť od bytu a predať ich niekomu cudziemu (§ 23, ods. 1 ZoVBaNP). Na podiely na pozemku pod bytovým domom a na pozemky prislúchajúce k bytovému domu nie je možné uplatniť predkupné právo.
Má byt bez pozemku nižšiu hodnotu?
Otázka, či je cena bytu s pozemkom vyššia ako bez neho, je subjektívna a závisí od osobných preferencií. Priemerný podiel na pozemku k bytu v 80-bytovom dome na 794 m2 pozemku predstavuje približne 7,94 m2. Ak by sme cenu pozemku stanovili na 200 €/m2, fiktívna cena za podiel by bola 1588 €.
Z pohľadu užívania bytu, schopnosť riadne a nerušene užívať byt nie je pri absencii prislúchajúcich podielov na pozemku nijako narušená. Ani znalkyňa v znaleckom posudku by byt bez pozemku nevidela ako vadný. Prípadné spoluvlastníctvo podielov na pozemku neposilňuje postavenie tých, ktorí podiel vlastnia, proti tým, ktorí ho nevlastnia. Podľa ZoVBaNP, pri hlasovaní v spoločenstve vlastníkov prislúcha každému bytu jeden hlas (§ 14 ZoVBaNP).
Dôležitým faktorom pri kúpe bytu môže byť hodnota zostatku prostriedkov na fonde opráv. Toto je často opomínaný kapitál, ktorý má priamy vplyv na mesačné platby, možnosť investovať do opráv alebo zhodnotenia spoločného bývania.
Správa bytového domu a práva vlastníkov
Správu domu môže vykonávať spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správca. Vlastníci bytov majú právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu a čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv (§ 9 ods. 5 písm. d) a § 11 ods. 6 ZoVBaNP). Ak ste nemali 3 roky zvolanú schôdzu vlastníkov, ide o porušenie zákona.
Záver
Vlastníctvo bytu bez priameho vlastníctva pozemku pod ním nie je v slovenskom právnom poriadku neobvyklé a vďaka zákonnému vecnému bremenu nie je ani prekážkou v riadnom užívaní bytu. Vlastníci bytov majú právo užívať pozemok a vlastník pozemku je povinný toto užívanie strpieť. Možnosť odkúpenia podielov na pozemku existuje, avšak nie je povinná a je na rozhodnutí každého vlastníka. Dôležité je byť informovaný o svojich právach a povinnostiach a v prípade nejasností sa obrátiť na odborníkov.