Manželstvo predstavuje nielen emocionálne a sociálne spojenie dvoch ľudí, ale prináša so sebou aj rad právnych dôsledkov, ktoré sa dotýkajú ich majetkových vzťahov. Jednou z kľúčových oblastí je správa a nadobúdanie spoločného majetku, ako aj riešenie bytových otázok počas manželstva a po jeho zániku. V tomto článku sa zameriame na prenajímanie nehnuteľností patriacich do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, práva a povinnosti vyplývajúce zo spoločného nájmu bytu, ako aj na majetkové vysporiadanie po rozvode.
Príjmy z prenájmu nehnuteľností v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
V prípade, že prenajímaná nehnuteľnosť je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov (BSM), dosiahnutý príjem z prenájmu si daňovníci (manželia) môžu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inom dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. Tento prístup umožňuje flexibilné daňové plánovanie a optimalizáciu daňovej povinnosti.
Príklad č. 1: Dôchodcovia manželia prenajímajúci nehnuteľnosť
Manželia, obaja poberatelia starobného dôchodku, prenajímajú nehnuteľnosť, ktorú majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Celkový príjem z prenájmu dosiahli vo výške 4 200 eur. Manželia si uvedené príjmy môžu rozdeliť napríklad v rovnakom pomere, t.j. na každého pripadne príjem 2 100 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur, zdaniteľný príjem každého z nich po odpočítaní 500 eur predstavuje 1 600 eur. Keďže v roku 2025 nedosiahli žiadne iné zdaniteľné príjmy (poberaný starobný dôchodok sa nepovažuje za zdaniteľný príjem), nevzniká ani jednému z nich povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Príklad č. 2: Manželia s rozdielnou pracovnou situáciou
Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve. Celkový príjem z prenájmu bytu dosiahli vo výške 2 800 eur. Manžel bol zamestnaný a manželka bola celý rok 2025 na rodičovskej dovolenke. Manželia si príjmy z prenájmu môžu rozdeliť v nimi zvolenom pomere, to znamená, že môžu na manželku rozdeliť príjmy vo výške 2 300 eur a na manžela príjmy vo výške 500 eur. Každý z nich si môže uplatniť oslobodenie v sume 500 eur. Manžel po uplatnení oslobodenia príjmov vo výške 500 eur nedosiahol žiadny zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti. Manželka príjmy z prenájmu pripadajúce na ňu po rozdelení vo výške 2 300 eur zníži o sumu oslobodených príjmov vo výške 500 eur. To znamená, že jej zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti za rok 2025 bol vo výške 1 800 eur (2 300 - 500). Táto situácia umožňuje manželke efektívne využiť zákonné oslobodenie a zároveň znižuje celkovú daňovú záťaž rodiny.
Príklad č. 3: Optimalizácia pri vyšších príjmoch a výdavkoch
Manželia prenajímali byt, ktorý majú v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Celkový príjem z prenájmu za príslušné zdaňovacie obdobie dosiahli vo výške 7 440 eur. V súvislosti s prenájmom nehnuteľnosti mali výdavky na energie a ostatné služby vo výške 3 840 eur. Manželka bola zamestnaná a manžel poberal príjmy z podnikania. Manželia si môžu rozdeliť dosiahnutý príjem z prenájmu tak, že si príjem rozdelia rovnakým dielom, každý v ½. Pretože každý z manželov si môže uplatniť oslobodenie príjmu z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 eur, každý z manželov uvedie v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 3 220 eur (celkový príjem 7 440 eur / 2 = 3 720 eur, po odpočítaní výdavkov 3 840 eur / 2 = 1 920 eur, teda čistý zdaniteľný príjem 3 720 - 1 920 = 1 800 eur; po odpočítaní oslobodenia 500 eur je zdaniteľný príjem 1 300 eur. V tomto prípade, aby sa maximálne využilo oslobodenie, je výhodnejšie rozdeliť si príjem tak, aby jeden z manželov mal príjem do výšky oslobodenia. Napríklad, ak by si rozdelili príjem tak, že manželka dosiahne príjem vo výške 500 eur a manžel vo výške 6 940 eur, pričom si každý uplatní oslobodenie vo výške 500 eur. Pri takomto rozdelení príjmov dosiahne manželka príjem z prenájmu do výšky príjmov z prenájmu, ktorá je oslobodená, t. j. 500 eur, pričom môže požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania (dosiahla zdaniteľný príjem len podľa § 5). Manžel dosiahne zdaniteľný príjem z prenájmu v sume 6 440 eur (6 940 - 500). Toto rozdelenie je výhodnejšie, ak jeden z manželov nemá iné významné zdaniteľné príjmy, ktoré by sa dali znížiť o daňové straty alebo iné daňové úľavy.
Spoločný nájom bytu manželmi
Vstup do manželstva mení aj právnu úpravu nájomného vzťahu k bytu, v ktorom jeden z partnerov býval pred manželstvom. Momentom uzavretia manželstva sa totiž nájomcom stáva aj druhý z manželov a tento právny vzťah sa bude riadiť ustanoveniami o spoločnom nájme bytu manželmi. Inštitút spoločného nájmu bytu manželmi upravuje Občiansky zákonník.
Ak sa za trvania manželstva manželia alebo jeden z nich stanú nájomcami bytu, vznikne spoločný nájom bytu manželmi. Pri družstevných bytoch, ak vznikne len jednému z manželov za trvania manželstva právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu, vznikne so spoločným nájmom bytu manželmi aj spoločné členstvo manželov v družstve; z tohto členstva sú obaja manželia oprávnení a povinní spoločne a nerozdielne. Obdobné platí aj vtedy, ak vzniklo pred uzavretím manželstva niektorému z manželov právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu.
Zánik spoločného nájmu bytu
Rozvodom manželstva právo na spoločný nájom bytu manželmi zaniká. V prípade, že jeden z manželov chce naďalej ostať nájomcom toho ktorého bytu, toto je samozrejme po spoločnej dohode rozvedených manželov možné. Ak však chcú byt užívať naďalej obaja rozvedení manželia, t. j. sa nevedia dohodnúť, kto ostane v predmetnom byte nájomcom, súd na návrh jedného z nich rozhodne, že sa zrušuje právo spoločného nájmu bytu. V prípade družstevného bytu zaniká právo spoločného nájmu bytu rozvodom, ak nadobudol právo na uzavretie zmluvy o nájme družstevného bytu jeden z rozvedených manželov pred uzavretím manželstva.
Osobitnou kategóriou je fyzické alebo psychické násilie alebo jeho hrozba v rámci užívania bytu. Z ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že plniť nájomné sú povinní obaja manželia spoločne a nerozdielne.
Právo bývania a náhradné bývanie po rozvode
V prípadoch, keď byt obývajú manželia na základe ich spoločného práva užívania bytu, sú pasívne legitimovaní obidvaja manželia. Obidvom vzniká spoločná povinnosť uhrádzať úhradu za poskytnuté služby spojené s užívaním bytu. Bytová organizácia (vlastník domu) môže požadovať úhradu tak od obidvoch, ako aj od ktoréhokoľvek z nich.
V prípade, ak k bytu vzniklo právo spoločného užívania bytu manželmi a jeden z manželov trvale opustí spoločnú domácnosť, potom od tohto dňa je povinný platiť úhradu za užívanie bytu druhý manžel, ktorý sa tak stal jediným užívateľom bytu.
V prípade rozvodu manželstva, ak sa manželia nedohodnú, súd na návrh jedného z manželov určí, ktorý z manželov bude byt ďalej užívať ako nájomca. Občiansky zákonník však už neupravuje povinnosť bývalého nájomcu opustiť byt. Ten, komu bola uložená povinnosť z bytu sa vysťahovať v určenej lehote po zabezpečení bytovej náhrady, má až do splnenia tejto podmienky právo v byte bývať.
Právo bývania tejto osoby, pokiaľ je ňou bývalý manžel, ktorému bola právoplatným rozsudkom o zrušení práva spoločného nájmu uložená povinnosť z bytu sa vysťahovať v určenej lehote od zabezpečenia náhradného bytu, nie je dotknuté ani prevodom členských práv a povinností a následným zánikom nájomného práva doterajšieho nájomcu. Aj prípadní nadobúdatelia členských práv a povinností sú povinní trpieť výkon práva bývania tejto osoby.
Vlastníctvo bytu a jeho vplyv na spoločné bývanie
Situácia sa komplikuje, ak jeden z partnerov má uzavretú s prenajímateľom nájomnú zmluvu a počas jej trvania vstúpi s druhým partnerom do manželstva. V takom prípade sa aj druhý z partnerov automaticky stáva nájomcom v tomto byte. Často nájomca túto skutočnosť neoznámi prenajímateľovi, čo potom v tomto právnom vzťahu spôsobuje nepríjemnosti.
Občiansky zákonník uvádza taxatívny výpočet dôvodov, na základe ktorých môže prenajímateľ vypovedať nájom bytu. Medzi tieto dôvody patrí napríklad, ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa, nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, nájomca alebo člen jeho domácnosti hrubo poškodzuje prenajatý byt, príslušenstvo alebo spoločné priestory, nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu, najmä tým, že neplatí dohodnuté nájomné, je to potrebné z dôvodu verejného záujmu, nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie.
Kde tu môže vzniknúť problém? Napríklad v tom, že prenajímateľ doručí výpoveď z nájmu bytu len jednému z nájomcov - lebo nemá vedomosť o existencii druhého nájomcu. Zo zákona vyplýva, že zánik nájmu bytu sa vzťahuje na oboch nájomcov. Nedielna podstata práva spoločného nájmu bytu manželmi sa prejavuje nielen pri výkone tohto práva, ale tiež pri jeho zániku. Právo spoločného nájmu bytu manželmi nemôže trvať ani zaniknúť len vo vzťahu k jednému z jeho nositeľov.
Majetkové vysporiadanie po rozvode
Zánikom manželstva zaniká aj bezpodielové spoluvlastníctvo majetku (BSM), ktoré je potrebné vyporiadať. Ak si ho manželia nevyporiadajú do troch rokov od zániku manželstva dohodou alebo súdnou cestou, potom nastane vyporiadanie zo zákona.
Vyporiadanie BSM a vlastníctvo nehnuteľností
Pri vyporiadaní BSM sa vychádza z toho, že podiely oboch manželov sú rovnaké. Každý z manželov je oprávnený požadovať, aby sa mu uhradilo, čo zo svojho vynaložil na spoločný majetok, a je povinný nahradiť, čo sa zo spoločného majetku vynaložilo na jeho ostatný majetok. Ďalej sa prihliadne predovšetkým na potreby maloletých detí, na to, ako sa každý z manželov staral o rodinu, a na to, ako sa zaslúžil o nadobudnutie a udržanie spoločných vecí.
Ak manžel vlastnil byt pred uzavretím manželstva a tento byt nepatrí do BSM, manžel nemá po rozvode nárok na podiel z predajnej ceny bytu. Avšak, ak boli investované spoločné peniaze do prerábania a zariaďovania bytu počas manželstva, môže mať druhý manžel nárok na časť hodnoty týchto investícií.
V prípade, že manželia kupujú nehnuteľnosť do svojho BSM, môžu obaja figurovať ako kupujúci v kúpnej zmluve. Nie je vylúčené, aby v kúpnej zmluve figuroval len jeden z manželov aj napriek tomu, že nehnuteľnosť patrí do BSM. Skutočnosť, či je na liste vlastníctva uvedený iba jeden z manželov alebo obaja, nemá vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM. Avšak, v ostatných veciach (kam bude takmer vo všetkých prípadoch patriť aj nakladanie s nehnuteľnosťou) je potrebný súhlas oboch manželov, inak je právny úkon neplatný.
Zúženie rozsahu BSM
Manželia môžu tiež uzatvoriť medzi sebou tzv. dohodu o zúžení rozsahu BSM, v rámci ktorej sa zaviažu, že určité veci, ktoré by inak boli predmetom BSM, nadobudnú do budúcna každý zvlášť do svojho výlučného vlastníctva. Táto dohoda sa však nemôže vzťahovať na veci, ktoré už tvoria majetok BSM. Vyžaduje sa pritom písomná forma, najčastejšie vo forme notárskej zápisnice.
Právo bývania a náhradné bývanie
Manžel, ktorý užíval byt v rodinnom dome patriacom druhému manželovi, má po rozvode ich manželstva právo na náhradný byt. Občiansky zákonník síce explicitne neupravuje nárok na bytovú náhradu rozvedeného manžela, ktorému rozvodom zanikol právny dôvod užívania bytu vo vlastníctve druhého manžela, avšak jeho právne postavenie sa posudzuje analogicky podľa ustanovení o náhradnom bývaní.
Zákon neustanovuje povinnosť zabezpečiť náhradné bývanie manželovi pri zániku manželstva, ale súdna prax vychádza z analogického použitia ustanovení o náhradnom bývaní. Nie je vylúčené, aby súd rozhodol inak na základe konkrétnych okolností prípadu. Dôležité je, aby náhradný byt spĺňal kritériá ľudsky dôstojného bývania.
V prípade, že byt bol nadobudnutý pred manželstvom a je v podielovom spoluvlastníctve, alebo bol nadobudnutý do výlučného vlastníctva jedného z manželov (napr. darom), nárok na tento majetok druhým manželom nevzniká automaticky. Avšak, ak boli investované spoločné prostriedky do rekonštrukcie alebo modernizácie, môže vzniknúť nárok na ich vrátenie.
Záver
Manželské spolužitie prináša nielen osobné naplnenie, ale aj komplexnú právnu úpravu vzťahov, najmä v oblasti majetku a bývania. Pochopenie týchto pravidiel, vrátane možností daňovej optimalizácie pri prenájme nehnuteľností, právnych dôsledkov spoločného nájmu bytu a mechanizmov majetkového vysporiadania po rozvode, je kľúčové pre bezproblémové fungovanie rodiny a ochranu majetkových záujmov oboch partnerov. V prípade nejasností alebo komplikovaných situácií je vždy odporúčané konzultovať svoje kroky s právnym odborníkom.