Proces výstavby alebo rekonštrukcie domu je komplexný a náročný, vyžadujúci si odborné znalosti z rôznych stavebných odborov. V tomto kontexte zohráva kľúčovú úlohu stavebný dozor. Stavebník je vo vlastnom záujme povinný kontrolovať prácu dodávateľov. Na kontrolu činností, akými sú príprava pozemku, výber dodávateľov, koordinácia jednotlivých prác, dozor nad použitím predpísaného materiálu a celkovým dodržiavaním podmienok stavebného povolenia, nutne potrebuje kvalifikovaného odborníka s príslušným vzdelaním - stavebný dozor. Výber kvalitného stavebného dozoru má pre investora aj pre jeho peňaženku veľký význam.
Kedy je stavebný dozor povinný a aké sú jeho hlavné úlohy?
Stavebný dozor je fyzická osoba vykonávajúca dozornú, resp. kontrolnú činnosť pri uskutočňovaní stavieb. Stavebný dozor je odborne spôsobilá osoba, ktorá musí mať oprávnenie na výkon tejto činnosti podľa osobitných predpisov a je zapísaná v registri odborne spôsobilých osôb. Register je verejný zoznam, ktorý vedie Slovenská komora stavebných inžinierov. Každá odborne spôsobilá osoba zapísaná v registri má pridelené registračné číslo, ktoré sa uvádza v preukaze odbornej spôsobilosti a na pečiatke.
Stavebný zákon v § 44 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. v znení neskorších zmien a doplnkov (Stavebný zákon) uvádza, že jednoduché stavby a ich zmeny môže uskutočňovať stavebník sám pre seba svojpomocou, ak vedenie ich uskutočňovania vykonáva stavebný dozor. Stavebný zákon v § 139b definuje jednoduché stavby ako: stavby na bývanie, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a ktoré majú jedno nadzemné podlažie; môžu mať aj podkrovie, stavby na individuálnu rekreáciu, prízemné stavby a stavby dočasných objektov zariadenia staveniska, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a výška nepresahuje 15 m, oporné múry, podzemné stavby, ak ich zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a hĺbka nepresahuje 6 m.
Pre vybrané jednoduché a drobné stavby postačí, ak stavebník zabezpečí kvalifikovanú osobu, ktorá spĺňa zákonom určené požiadavky na vzdelanie a na odbornú prax (ak stavebník sám nespĺňa uvedené požiadavky). Výkon stavebného dozoru pre ostatné stavby stavebný zákon nevylučuje, ale nevyžaduje. V týchto prípadoch nemožno stavať svojpomocne, zhotovovať stavbu môže iba fyzická, resp. právnická osoba, ktorá má oprávnenie na vykonávanie stavebných prác. Tieto stavby musí viesť stavbyvedúci.
Hlavné povinnosti stavebného dozoru, definované v § 45b Stavebného zákona, zahŕňajú:
- Sledovanie spôsobu a postupu uskutočňovania stavby: Zabezpečenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci, riadnej inštalácie a prevádzky technického vybavenia na stavbe, odborného ukladania stavebných výrobkov a hmôt a ich vhodnosti na použitie, ako aj odborného ukladania strojov a zariadení. Dôležitou súčasťou je aj sledovanie vedenia stavebného denníka.
- Zodpovednosť za súlad priestorovej polohy stavby s projektovou dokumentáciou a za dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu.
- Spoluzodpovednosť za dodržanie podmienok rozhodnutí vydaných na uskutočnenie stavby.
- Vplývanie na odstránenie zistených závad: Ak nie je možné závady odstrániť v rámci výkonu stavebného dozoru, bezodkladne ich oznámi stavebnému úradu.
Stavebný dozor zastupuje záujmy investora, nevedie výstavbu, iba dozerá na správny priebeh prác a na dodržanie zmluvných podmienok. Jeho pôsobenie jednoznačne prispieva k zvyšovaniu kvality a hospodárnosti stavebnej činnosti. Platí pravidlo, že je lacnejšie zaplatiť odborníka, ktorý nám ustriehne peniaze, ako vynakladať veľké peniaze na zbytočne predraženú a zdĺhavú realizáciu.
Výber stavebného dozoru a zmluva
Aj keď niektoré stavebné realizačné firmy ponúkajú svoj stavebný dozor, je lepšie zaistiť si nezávislý stavebný dozor, ktorý s dodávateľskou firmou nemá nič spoločné. Za stavebný dozor si síce budeme musieť priplatiť, ale táto investícia istotne nebude zbytočná. Výber vhodnej osoby na stavebný dozor je veľmi dôležitý. Zoznam osôb oprávnených na výkon stavebného dozoru s uvedením kontaktov nájdeme na internetovej stránke Slovenskej komory stavebných inžinierov. Meno vhodnej osoby stavebníkovi poskytnú aj príslušné stavebné úrady. Stavebný úrad možno požiadať aj o zoznam stavieb, na ktorých vybratá osoba v minulosti už vykonávala stavebný dozor.
Stavebník so stavebným dozorom uzatvára zmluvu na výkon stavebného dozoru a odborného poradenstva. Zmluva musí okrem zmluvných strán obsahovať predmet zmluvy (rozsah stavby), spôsob uskutočnenia prác (určí sa frekvencia výkonu dozoru na stavbe a zoznam predpisov, ktoré musí stavebný dozor dodržiavať), spolupôsobenie stavebníka (vymenujú sa dokumenty, ktoré stavebník poskytne stavebnému dozoru na výkon jeho úlohy), čas plnenia (dátum začiatku a konca vykonania stavebného dozoru), cena plnenia a spôsob splácania, podmienky na fakturáciu (termín splatnosti faktúr a pod.), záväzok pristúpiť na zmenu zmluvy (ak sa zásadne zmenia východiskové podklady rozhodujúce pre uzavretie zmluvy) a všeobecné dohody (začiatok platnosti zmluvy, počet kópií a pod.).
Ak stavebník bude stavať sám pre seba svojpomocne, stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba je účastníkom stavebného konania. Osobu navrhnutú na výkon činnosti stavebného dozoru musí stavebník oznámiť v žiadosti o stavebné povolenie príslušnému stavebnému orgánu. Stavebný úrad poskytne stavebníkovi tlačivo Vyhlásenie stavebného dozoru, resp. kvalifikovanej osoby (o zabezpečovaní odborného vedenia stavby). Tlačivo stavebník po vyplnení priloží k žiadosti o stavebné povolenie. Stavebný orgán v stavebnom konaní preskúma, či je zabezpečené odborné vedenie uskutočňovania stavby stavebným dozorom, resp. kvalifikovanou osobou.
Odstraňovanie stavieb: Od povolenia po likvidáciu odpadu
Chystáte sa búrať? O povolenie na odstránenie stavby si musíte zažiadať vždy, keď sa chystáte odstrániť stavbu, ktorú vlastníte. Výnimkou sú drobné stavby, ku ktorým sa dostaneme nižšie. K žiadosti musíte priložiť aj všetky povinné prílohy, v inom prípade vám bude vrátená na doplnenie, čím sa celý proces schvaľovania podstatne predĺži.
Stavebné povolenia – vysvetlenie
Kedy potrebujete povolenie na odstránenie stavby a kedy stačí ohlásenie?
Žiadosť o odstránenie stavby môže podať len vlastník danej nehnuteľnosti, poprípade riadne splnomocnená osoba. K problémom zvykne dochádzať napríklad vtedy, keď zdedíte pozemok so starou stodolou alebo ho kúpite, no vlastník stavby nie je zároveň vlastník pozemku, od ktorého ste ho odkúpili. Tieto informácie by ste si preto mali zistiť ešte predtým, ako za pozemok zaplatíte. Zbúrať nie je možné ani také stavby, na ktoré je uvalená plomba alebo sú zaťažené vecným bremenom.
V tomto smere platí veľmi jednoduchá logika. Keď plánujete zbúrať stavbu, ktorú bolo možné postaviť bez stavebného povolenia, teda len na základe ohlášky, nepotrebujete ani povolenie na jej odstránenie. Hovoríme o drobných stavbách, pri ktorých zastavaná plocha nepresahuje 25 m² a výška 5 m - záhradný altánok, kôlňa, garáž atď. Druhým prípadom sú drobné stavby s celkovou rozlohou do 25 m² a hĺbkou max. 3 m - studne, pivnice atď.
Pojem „búracie povolenie“ nie je síce úplne správny, resp. stavebný zákon nič také nepozná. Ľudia ho však často zvyknú používať ako synonymum k povoleniu alebo rozhodnutiu o odstránení stavby. Týmto sa nemusí extrémne zaťažovať, oba pojmy opisujú to isté.
Ako požiadať o povolenie na odstránenie stavby?
Povolenie na odstránenie stavby vydáva rovnaký úrad, ktorý vydal stavebné povolenie na jej realizáciu, teda stavebný úrad. Na stavebný úrad zašlete žiadosť na odstránenie stavby s priloženými povinnými prílohami. Jej vzor nájdete aj na internete. Niektoré weby ho ponúkajú za symbolický poplatok, niektoré i zadarmo.
V žiadosti o povolenie treba uviesť druh, účel, miesto a označenie stavby, dôvody odstránenia stavby a dátum predpokladaného začatia a skončenia prác. Potrebné sú aj informácie, či stavbu odstránite svojpomocne alebo prostredníctvom dodávateľa. Tiež ako sa naloží s odpadom a s uvoľneným pozemkom, či sú potrebné opatrenia na zabezpečenie susedných pozemkov a stavieb. Pokiaľ sa rozhodnete odstrániť stavbu dodávateľským spôsobom, do žiadosti musíte uviesť názov a sídlo organizácie, ktorá to urobí. Pri svojpomocnej realizácii uvediete, ako je zabezpečené odborné vedenie, alebo meno a adresu osoby, ktorá bude vykonávať odborný dozor nad prácami. V prípade stavieb v pamiatkových zónach miest a obcí alebo kultúrnych pamiatok treba predložiť i stanovisko krajského pamiatkového úradu.
Súčasťou žiadosti o povolenie na odstránenie stavby je aj správny poplatok. Na príslušnom stavebnom úrade dostanete na podanie žiadosti o povolenie na odstránenie stavby tlačivo.
Lehota na vydanie povolenia
Pokiaľ si splníte všetky vaše povinnosti v súvislosti s búracími prácami, teda odovzdáte kompletne a správne vyplnenú žiadosť a k nej priložíte všetky potrebné prílohy, a ak budete mať všetko v poriadku, stavebný úrad je povinný do 7 dní začať stavebné konanie. Táto lehota platí len vtedy, keď je možné rozhodnúť na základe dokladov, ktoré ste úradu predložili. V takzvaných zložitých prípadoch môže stavebný úrad lehotu predĺžiť až na 60 dní. O predĺžení lehoty musíte byť upovedomení písomnou formou.
Odstránenie stavby a susedia
Pred samotným búraním musíte danú stavbu odpojiť od prívodu elektriny, plynu a vody. To však môže zasiahnuť aj do života vašich susedov. Preto je dopredu potrebné zistiť, či odpojenie prípojok zasiahne okolité nehnuteľnosti. Pri odstraňovaní stavby, ktorá sa nachádza v radovej zástavbe, budete potrebovať aj statický posudok o okolitých nehnuteľnostiach. Posudok musí preukázať stabilitu ich nosných konštrukcií a mechanickú odolnosť.
Pred začatím búracích prác treba objekt kompletne odpojiť od zdrojov elektrickej energie, vody či plynu. Budete k tomu potrebovať posudok od odborníka, resp. Je to dôležité z toho dôvodu, že odpojením vašich prípojok na verejné siete môže dôjsť k ovplyvneniu prípojok okolitých susedov. Nelegálne búranie sa môže skončiť predvolaním stavebníka na priestupkové konanie.
Odstránenie stavby v pamiatkovej rezervácii
Pod chránené rezervácie nespadajú len prírodné oblasti, ale taktiež pamiatkové zóny. Či už stavba, ktorú sa chystáte búrať, stojí v pamiatkovej zóne, alebo je ona sama chránenou pamiatkou, poprípade sa nachádza v chránenej prírodnej oblasti (pozor, ide aj o stavby, ktoré stoja napr. v blízkosti vodných tokov), na jej odstránenie potrebujete stanovisko príslušného krajského pamiatkového úradu.
Kto môže odstrániť stavbu?
Stavbu môžete odstrániť svojpomocne alebo prostredníctvom špecializovanej firmy. V druhom prípade ste do žiadosti o vydanie povolenia povinní uviesť názov a sídlo danej spoločnosti. Ak sa však do búrania pustíte na vlastnú päsť, musíte si zohnať odborný stavebný dozor, teda osobu ktorá dohliadne na bezpečný priebeh všetkých prác. Úplne sami jednoducho búrať nesmiete, pretože nejde o úplne nenáročnú činnosť.
Čo so stavebným odpadom pri búraní stavby?
Stavebný odpad vám síce reálne vznikne až po zbúraní stavby, myslieť však naň musíte už pred podaním žiadosti na stavebný úrad. Pri búraní sa stávate automaticky pôvodcom odpadu, z čoho pre vás vzniká povinnosť jeho riadneho odstránenia. Súčasťou žiadosti je tiež údaj o spôsobe nakladania s odpadom z búracích prác a zabezpečenie jeho odstránenia.
Pozor, odpad z búracích prác už nespadá medzi drobné stavebné odpady, preto je jeho likvidácia spoplatnená. Najčastejším riešením je využitie veľkokapacitných kontajnerov. Za odvoz 2 m³ čistého stavebného odpadu, čo v prepočte vychádza na cca 2,5 t, zaplatíte za odvoz v priemere okolo 150 eur + DPH. Za každú ďalšiu tonu si zvyknú firmy účtovať približne 20 - 30 eur + DPH.
Špeciálnou kategóriou je nebezpečný odpad. Pri búracích prácach sa stretnete hlavne s dobre známym azbestom na strešných krytinách. Podľa zákona ho môže odstrániť len firma s povolením od Úradu verejného zdravotníctva SR. Ak si túto povinnosť nesplníte, hrozí vám poriadne mastná pokuta, ktorá sa pri fyzických osobách pohybuje okolo 2 500 eur, pri právnických sa môže vyšplhať až na 120 000 eur!
Demolácie stavieb už nespadajú pod drobný stavebný odpad a pre každý druh stavebného odpadu by mal stavebník vypracovať Hlásenie o vzniku odpadu a nakladaní s ním. Stavebný odpad musí byť odvezený do zberného dvora alebo špecializovanej firmy, ktorá tento druh odpadu spracováva.
Azbest sa pod značkou Eternit používal od konca 19. storočia až do začiatku 80. rokov 20. storočia ako prímes do cementu pri výrobe potrubí, obkladov fasád, či ako strešná krytina. Likvidáciu azbestu preto upravuje zákon č. 79/2015 Z.z. o odpadoch. Fyzickým osobám, ktoré si túto povinnosť nesplnia hrozia pokuty od 2 500 € (fyzické osoby) až po 120 000 € (podnikatelia). Tá môže byť vykonávaná len osobami alebo organizáciami s oprávnením na túto činnosť.
Cena podania žiadosti na odstránenie stavby
Ako to už býva, nič nie je zadarmo, čo platí aj pri podávaní žiadosti na odstránenie stavby. Súčasťou žiadosti je zaplatenie správneho poplatku, ktorý uhradíte priamo v pokladni na mestskom alebo obecnom úrade. Pre fyzické osoby je to 20 €, pre právnické osoby, firmy či združenia 50 €. Spoplatnené je aj vydanie niektorých dokumentov, ktoré ste povinní priložiť k žiadosti. List vlastníctva vás vyjde na 8 €, rovnako stojí aj kópia katastrálnej mapy. Najdrahšou záležitosťou je odborný statický posudok, ktorý potrebujete pri búraní stavieb v radových zástavbách, kde sa jeho cena pohybuje od 50 do 70 €.
Úpravy v byte a ich povolenie
Búracie práce v paneláku sú trochu iným prípadom, keďže nebudete likvidovať celý dom, ale iba niektoré z priečok. Povolenie na odstránenie stavby sa vás teda netýka, pri niektorých úkonoch ste však povinní podať stavebné ohlásenie alebo zažiadať o stavebné povolenie. Podľa stavebného zákona ste povinní podať iba stavebné ohlásenie pri búracích prácach na deliacich (nenosných) priečkach a tiež takých, ktorými sa zásadne nemení vzhľad stavby alebo účel bývania (napr. pri zmene dispozície bytu).
Stavebné povolenie potrebujete vo chvíli, keď budete búrať niektorú z nosných priečok či jej časť, alebo búracie práce podstatne zmenia vzhľad stavby. S týmto prípadom sa stretnete najčastejšie pri výmene okien za väčšie. Stavebné povolenie potrebujete tiež pri akýchkoľvek búracích prácach v byte, ktorý sa nachádza v pamiatkovej zóne.
Cena stavebného dozoru
Cena stavebného dozoru sa určuje individuálne podľa zložitosti technického prevedenia stavby a zodpovedá v zásade pri občasnom stavebnom dozore cca 0,7% rozpočtových nákladov ceny stavby. Prípadne sa cena stáleho stavebného dozoru určí individuálne podľa dohody.
Príklad výpočtu ceny stavebného dozoru:
- Cena stavby za 100.000 Eur = cena stáleho stavebného dozoru cca 2.300 Eur (minimálne 2,3% z ceny stavby)
- Cena stavby za 100.000 Eur = cena občasného stavebného dozoru cca 700 Eur (minimálne 0,7% z ceny stavby)
Z toho:
- Pravidelné občasné kontroly kvality a BOZP na stavbe - 10 x po 50 Eur = 500 Eur
- Zápisy do stavebného denníka, kontrola faktúr a staveb. materiálu = 100 Eur
- Zastupovanie stavebníka na stavebnom úrade, účasť na stavebnom a kolaudačnom konaní = 50 Eur
- Príprava dokumentácie a podkladov ku kolaudačnému konaniu = 50 Eur
Je dôležité si uvedomiť, že tieto sú len orientačné a konečná cena závisí od konkrétnej dohody a rozsahu prác.
Zhrnutie povinností stavebného dozoru
Stavebný dozor počas svojej činnosti zodpovedá za:
- Súlad priestorovej polohy stavby s projektovou dokumentáciou.
- Dodržanie všeobecných technických požiadaviek na výstavbu.
- Dodržanie podmienok územného rozhodnutia a stavebného povolenia.
V prípade zistenia akýchkoľvek nedostatkov stavebný dozor vplýva na ich odstránenie. Ak nie je možné závady odstrániť v rámci výkonu stavebného dozoru, bezodkladne ich oznámi stavebnému úradu. Sleduje, či pri realizácii nie je ohrozená bezpečnosť a ochrana zdravia pri práci, či nedochádza k ohrozeniu alebo poškodeniu životného prostredia nad mieru ustanovenú osobitnými predpismi a či nie sú ohrozené iné verejné záujmy.
Stavebný dozor sa pred začatím stavebných prác oboznámi s podkladmi, na ktorých základe sa pripravuje realizácia stavby (s projektom, obsahom zmlúv a obsahom stavebného povolenia). Zabezpečí zápis do stavebného denníka o prevzatí staveniska, kontrolne zameria terén pred začatím prác a stará sa o systematické doplňovanie dokumentácie (podľa ktorej sa stavba realizuje). Dôležitou povinnosťou stavebného dozoru je priebežná kontrola (kontrola tých častí diela, ktoré sa v ďalšom postupe zakryjú alebo sa stanú neprístupnými), preberanie prác (eviduje výsledky kontrol v stavebnom denníku) a kontrola odstraňovania chýb a nedorobkov zistených pri preberaní. Sleduje, či sa vykonávajú predpísané skúšky materiálov, konštrukcií a prác. Vyžaduje doklady o preukázaní zhody výrobkov na stavbu. Kontroluje aj postup prác podľa časového plánu stavby, riadne uskladnenie materiálov, strojov a zariadení na stavenisku. Dáva súhlas na začatie realizácie rozličných prác. V prípade nedodržania technologických postupov, príslušných noriem, kvality prác, nedodržania bezpečnosti práce a podmienok stavebného povolenia môže realizáciu stavebných prác aj zastaviť.
Stavebný dozor v spolupráci s autorom stavebného diela rieši technické otázky (napr. v prípade nevyhnutnej zmeny navrhnutých stavebných materiálov), pričom v plnej miere zastupuje investora tak, aby celkové náklady stavby neprekročili schválený rozpočet, nepredlžovala sa lehota výstavby a nezhoršovali sa parametre stavby. Bezodkladne musí informovať investora o všetkých závažných okolnostiach. Kontroluje vecnú a cenovú správnosť oceňovaných podkladov a platobných dokladov a ich súlad s podmienkami zmlúv. Súčasťou výkonu stavebného dozoru je kontrola vedenia stavebného denníka. Stavebný denník pri jednoduchých stavbách, drobných stavbách a ich zmenách uskutočňovaných svojpomocne vedie stavebník (pri stavbách uskutočňovaných zhotoviteľom ho vedie stavbyvedúci) po celý čas výstavby od prvého dňa prípravných prác na stavenisku až po odstránenie nedostatkov skutočného realizovania stavby podľa podmienok kolaudačného rozhodnutia.
Stavebný dozor musí pripraviť podklady na odovzdanie a prevzatie dokončenej stavby. Ide o komplex výkresov so zakreslenými zmenami (ktoré sa vykonali počas realizácie stavby), zoznam zabudovaných strojov a zariadení (vrátane osvedčení o akosti a kompletnosti, atestov, návodov na montáž, údržbu a obsluhu), doklady o zaškolení obsluhy, osvedčenia o akosti materiálov a konštrukcií, doklady o preukázaní zhody výrobkov, zápisnice, protokoly o vykonaných skúškach použitých materiálov, správy o vykonaných skúškach, prehliadkach vyhradených technických zariadení, pasporty, revízne knihy vyhradených technických zariadení, stavebné denníky, geodetickú dokumentáciu, stanovisko k skutočnému stavu platieb, protokol o komplexnom vyskúšaní. Po skončení stavebných prác stavebný dozor kontroluje vypratanie staveniska. Zúčastňuje sa na kolaudačnom konaní a dozerá na odstránenie kolaudačných chýb. Pre stavebníka zabezpečí vydanie kolaudačného rozhodnutia. Dobrý autorský dozor je zárukou toho, že stavba sa zrealizuje kvalitne, načas a že financie, ktoré investor do výstavby vloží, vynaložia sa rozumne a nepresiahnu dohodnutý rozpočet.