Možnosti a podmienky krátkodobého aj dlhodobého prenájmu obytných a nebytových priestorov, ich častí a iných nehnuteľností určených na ubytovanie, sú v právnom poriadku Slovenskej republiky detailne upravené vo viacerých právnych predpisoch. Ide o služby, ktoré sa v praxi využívajú veľmi často a svojím obsahom a dôsledkami sa dotýkajú širokého okruhu osôb. Problematika sa týka nielen špecializovaných subjektov, ale aj početného okruhu vlastníkov nehnuteľností, obcí, záujmových združení, osôb pôsobiacich v cestovnom ruchu, hotelierov a v neposlednom rade aj občanov poskytujúcich svoje priestory na bývanie či ubytovanie v súkromí.
Je dôležité poznamenať, že pri prenechávaní nehnuteľných priestorov na prenájom či ubytovanie neexistuje jednotná, ucelená právna úprava, ktorá by jednotným spôsobom upravovala všetky možnosti a podmienky ich poskytovania. Z hľadiska právnej zodpovednosti a istoty je preto pre všetky dotknuté strany nevyhnutné poznať informácie týkajúce sa rozdielneho spôsobu a foriem regulácie prenechávania nehnuteľných priestorov na prenájom a na ubytovanie. Tieto rozdiely sa premietajú do odlišných postupov a povinností voči orgánom verejnej správy aj voči samotným priestorom.
Pri prenechávaní týchto priestorov tretím osobám je potrebné vychádzať z viacerých právnych rámcov, ktoré na seba nadväzujú a je potrebné ich posudzovať vo vzájomnej súvislosti a regulačnej prepojenosti.
Právne rámce regulácie
Občianskoprávny rámec a základné princípy
Základným kameňom prenájmu nehnuteľností je súkromné právo. Vlastník nehnuteľnosti má právo prenajať svoj majetok tretím osobám v rámci súkromnoprávneho vzťahu bez potreby osobitného súhlasu alebo povolenia od štátneho orgánu. Toto právo platí pre fyzické aj právnické osoby. Prenájom nehnuteľnosti na ľubovoľný čas, aj opakovane, nie je automaticky považovaný za podnikateľskú činnosť, s ktorou by sa spájali špecifické podmienky a povinnosti, ako je napríklad povinnosť získať predchádzajúce oprávnenie na podnikanie.
Dostačujúcim právnym podkladom pre prenechanie nehnuteľnosti do dočasného alebo trvalého nájmu je nájomná zmluva alebo na ňu sa podobajúca tzv. nepomenovaná zmluva. V tomto kontexte ide o prenájom bytových alebo nebytových priestorov na základe podmienok dohodnutých v zmluvnom vzťahu, prípadne za podmienok stanovených Občianskym zákonníkom.
Živnostensko-právny rámec a jeho vplyv
Na občianskoprávny rámec nadväzuje živnostensko-právny rámec. Ten podrobnejšie upravuje postup prenajímateľov nehnuteľností a poskytovateľov ubytovania pred živnostenskými úradmi. Kľúčovým rozlišovacím prvkom sú podmienky prenajímania podnikateľským a nepodnikateľským spôsobom, ktoré sú definované v zákone č. 455/1991 Zb. o živnostenskom podnikaní (živnostenský zákon).
Živnostensko-právny rámec prenajímania nehnuteľných priestorov tvorí základ pre daňovú reguláciu. Táto regulácia, v závislosti od predchádzajúcej kvalifikácie, upravuje povinnosti prenajímateľov voči orgánom daňovej správy, najmä v súvislosti s registračnou povinnosťou a zdaňovaním príjmov. Dôležité je rozlišovať príjmy z prenajímania nehnuteľností alebo ich častí podľa § 6 ods. 2 a § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov.
V praxi je potrebné rozlišovať, či ide o povinnosť registrácie osoby ako podnikateľa (čo môže vybaviť živnostenský úrad ako jednotné kontaktné miesto) alebo o registračnú povinnosť osoby, ktorá prenajíma nehnuteľnosť nepodnikateľským spôsobom. V druhom prípade vzniká registračná povinnosť (ak je uzatvorený nájomný vzťah) v závislosti od toho, či sa prenajíma celá nehnuteľnosť alebo len jej časť.
Daňová regulácia a povinnosti
Živnostensko-právny rámec je kľúčovým východiskom pre daňovú reguláciu. Tá upravuje povinnosti prenajímateľov pred orgánmi daňovej správy. Ide najmä o:
- Registračnú povinnosť: V zmysle zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov.
- Zdaňovanie príjmov: V zmysle zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov, kde je potrebné rozlišovať rôzne spôsoby zdaňovania príjmov z prenájmu.
Pri prenajímaní nehnuteľných priestorov je nevyhnutné správne kvalifikovať povahu činnosti, aby bolo možné určiť správny daňový režim.
Rozlišovanie typov prenájmu a ubytovania
Základným predpokladom pre správne určenie regulácie nakladania s nehnuteľnosťami je presná kvalifikácia a rozlíšenie, či ide o:
- Prenajímanie bytových priestorov.
- Prenajímanie nebytových priestorov.
- Prenájom iného druhu nehnuteľností (napr. garáže, pozemky).
- Poskytovanie ubytovacích služieb.
Prenájom bytových priestorov
Na prenajímanie priestorov určených na bývanie platí primárne súkromnoprávna úprava, ktorá vymedzuje rámec pre takýto nájom. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 685 a nasl. a § 717 a § 718 upravuje podmienky prenájmu obytných miestností určených na trvalé bývanie. Dôležité je odlíšiť nájom bytov alebo ich častí od priestorov, ktoré nemajú charakter bytov určených na bývanie rodín s deťmi.
Prenájom nebytových priestorov
Osobitným predpisom upravujúcim prenajímanie nebytových priestorov fyzickými a právnickými osobami je zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon má nielen súkromnoprávny, ale aj významný verejnoprávny charakter.
V minulosti tento zákon upravoval aj povinnosť prenajímateľa získať predchádzajúci súhlas obce na uzavretie nájomnej zmluvy, ak išlo o nebytové priestory určené na prevádzkovanie obchodu a poskytovanie služieb. V prípade chýbajúceho súhlasu bola zmluva neplatná. V súčasnom právnom stave sa už súhlas obce nevyžaduje. Pri posudzovaní existujúcich zmluvných vzťahov je však potrebné brať do úvahy diferencovaný právny stav, ktorý platil do 30. júna 2004.
Poskytovanie ubytovacích služieb
Rovnako ako pri prenajímaní bytových a nebytových priestorov, aj pri poskytovaní priestorov na ubytovanie platí súkromnoprávna úprava. Občiansky zákonník v ustanoveniach § 754 a nasl. upravuje podmienky poskytovania prechodného ubytovania v zariadeniach hotelového typu. Sem patria nielen hotely, ale aj ubytovne, nocľahárne či útulky.
Podľa stavebného zákona (§ 43c) ide pri ubytovacích zariadeniach hotelového typu o priestory umiestnené v tzv. nebytových budovách, kde viac ako polovica využiteľnej podlahovej plochy je určená na nebytové účely.
Rozlišovanie priestorov a právny režim
Kľúčovým pre správne posúdenie podmienok regulácie je kvalifikované rozlíšenie priestorov určených na:
- Krátkodobé ubytovacie služby: Tieto sa riadia odlišným právnym režimom ako bežný prenájom.
- Trvalé alebo dočasné prenajímanie bytových a nebytových priestorov.
Nedostatočné alebo nekvalifikované posúdenie tejto otázky vedie v praxi k najväčším problémom.
Problémy pri nesprávnej kvalifikácii
V praxi sa možno stretnúť s prípadmi, kedy sa obce snažia obísť povinnosti vyplývajúce zo živnostenského zákona (prenájom nehnuteľností ako živnosť, ak sa popri prenájme poskytujú aj iné ako základné služby). Uzatvárajú sa zmluvy o prenájme nehnuteľností (často nepomenované zmluvy podľa § 51 Občianskeho zákonníka) namiesto zmlúv o poskytovaní ubytovania (§ 754 a nasl. Občianskeho zákonníka).
Tento nesprávny postup spôsobuje viacero následných právnych problémov, najmä na úrovni živnostenského zákona, zákona o správe daní a poplatkov a zákona o dani z príjmov. Zamieňajú sa živnosti s odlišnými požiadavkami na odbornú spôsobilosť a dochádza k nesprávnej kvalifikácii činnosti aj pri plnení daňových povinností.
Poskytovanie doplnkových služieb
Ak sa s prenájmom nehnuteľného priestoru poskytujú aj iné ako základné služby (napr. upratovanie, výmena posteľnej bielizne, stravovanie), neznamená to automaticky, že ide o prenajímanie nehnuteľného priestoru v zmysle živnostenského zákona. Cieľom ustanovenia § 4 ods. 1 živnostenského zákona je určiť, či ide o živnosť alebo nepodnikateľskú činnosť, nie kvalifikovať priestor na účely živnostenského či daňového práva. Z charakteru a doby poskytovania je zrejmé, že ide o poskytovanie ubytovacích služieb.
Problémy pri poskytovaní ubytovacích služieb obcami
V prípade menších obcí dochádza pri poskytovaní ubytovacích služieb k zásadným nedostatkom, ak zmluvnou stranou nie je obec, ale obecný úrad. Obecný úrad totiž nemá právnu subjektivitu a nie je spôsobilý na právne úkony. Právne spôsobilou je sama obec ako právnická osoba, za ktorú koná starosta alebo primátor.
Prenajímanie častí nehnuteľností a ubytovanie v súkromí
Občania sa často stretávajú s problémami pri právnej kvalifikácii priestorov, keď prenechávajú časti bytov, rodinných domov alebo iných nehnuteľností na dočasné užívanie tretím osobám, najmä v rámci tzv. ubytovania v súkromí.
Ubytovanie v súkromí a živnostenské oprávnenie
Aj pri občasnom poskytovaní ubytovania v súkromí (napr. v prenajatej časti bytu, rodinného domu, chaty) vzniká povinnosť mať živnostenské oprávnenie, ak ide o sústavne vykonávanú činnosť. Sústavnosť sa posudzuje aj pri občasnom, nepravidelnom poskytovaní ubytovania.
Kategorizácia a klasifikácia ubytovacích zariadení
Podnikatelia poskytujúci ubytovacie služby sú povinní zaradiť svoje zariadenia do príslušných kategórií a tried podľa vyhlášky č. 277/2008 Z. z. Táto povinnosť sa vzťahuje na všetky osoby, ktoré poskytujú ubytovacie služby podnikateľským spôsobom, teda na základe živnostenského oprávnenia.
Požiadavky na kategorizáciu a klasifikáciu sa vzťahujú aj na osoby, ktoré vykonávajú činnosť spĺňajúcu znaky podnikateľskej činnosti, ale nemajú príslušné živnostenské oprávnenie. V takom prípade sa dopúšťajú správneho deliktu neoprávneného podnikania.
Prenájom cez platformy zdieľanej ekonomiky (Airbnb, Booking)
Krátkodobý prenájom cez platformy ako Airbnb alebo Booking je čoraz populárnejší. Je však dôležité uvedomiť si, že nejde o bežný nájom, ale o poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré podliehajú legislatíve.
Ubytovacie služby verzus prenájom
Pri prenájme cez tieto platformy poskytujete služby, ktoré môžu zahŕňať aj upratovanie alebo výmenu posteľnej bielizne. Z tohto dôvodu je často potrebné mať živnostenské oprávnenie.
Platformy ako Airbnb a Booking majú od roku 2023 povinnosť nahlasovať príjmy prenajímateľov finančnej správe, čo umožňuje úradom kontrolu daňových priznaní. Od roku 2025 sa plánuje zavedenie 5 % sadzby DPH pre krátkodobé ubytovanie.
Daň z príjmu a DPH
Príjmy z prenájmu je potrebné uviesť v daňovom priznaní do 31. marca nasledujúceho roka. V súvislosti s DPH je dôležité rozlišovať, či ide o ubytovaciu službu (zdaniteľná DPH) alebo o nájom (oslobodený od DPH, s možnosťou voľby zdanenia pri zdaniteľnej osobe).
Podľa § 38 ods. 4 zákona o DPH, "ostatné ubytovanie" v triede 55.90 je ubytovacou službou len v prípade, ak je poskytnuté na menej ako 3 mesiace. Ak sa v jednom byte poskytuje ubytovanie na pár nocí aj dlhodobé ubytovanie, je potrebné sledovať a deliť príjmy na časť prenájmu (bez DPH) a časť ubytovacích služieb (s DPH).
Prechodný pobyt a jeho nahlasovanie
Zákonnou povinnosťou každého občana je nahlásiť príslušnému obecnému alebo mestskému úradu svoj prechodný pobyt na jeho území, ak sa tam zdržiava najmenej 90 dní v roku.
Trvalý pobyt vs. prechodný pobyt
- Trvalý pobyt: Máte spravidla v mieste stáleho bydliska a môžete mať len jeden.
- Prechodný pobyt: Môžete mať na adrese mimo miesta trvalého pobytu a môžete ich mať aj viacero.
Postup pri nahlasovaní prechodného pobytu
- Výpis z listu vlastníctva: Získať oficiálne potvrdený výpis z katastra nehnuteľností o byte, v ktorom budete bývať v nájme.
- Súhlas prenajímateľa: Získať písomný súhlas prenajímateľa s prihlásením na prechodný pobyt. Tento súhlas môže byť úradne overený alebo podpísaný priamo na obecnom úrade.
- Prihlasovací lístok: Vypísať prihlasovací lístok s osobnými údajmi a dobou predpokladaného pobytu (maximálne 5 rokov).
- Správny poplatok: Uhradiť správny poplatok 5 eur.
Po splnení podmienok vám ohlasovňa vydá potvrdenie o prechodnom pobyte.
Zmeny miesta prechodného pobytu
Ak zmeníte adresu prechodného pobytu pred uplynutím ohlásenej doby, musíte sa z predchádzajúcej adresy odhlásiť a prihlásiť na novej. Vlastník nehnuteľnosti môže jednostranne zrušiť prechodný pobyt vo svojej nehnuteľnosti na základe žiadosti na ohlasovni pobytov.
Obavy prenajímateľov a ich riešenie
Umožnenie prihlásenia pobytu nájomníkom v prenajímanej nehnuteľnosti môže prenajímateľom priniesť konkurenčnú výhodu. Záujem nájomcu o prihlásenie pobytu často svedčí o serióznom záujme o dlhodobý prenájom.
Zbytočné obavy
Mnohé obavy prenajímateľov súvisia s neopodstatnenými predstavami o strate vlastníckych práv. Nájomca ani s trvalým pobytom nemá žiadne právo k nehnuteľnosti okrem práva v nej bývať, ktoré mu vyplýva z nájomnej zmluvy. Vlastník si môže pobyt jednostranne zrušiť.
Odporúčania pre nájomné zmluvy
Ak sa vlastník rozhodne umožniť nájomníkovi prihlásenie pobytu, je odporúčané upraviť v nájomnej zmluve podmienky poskytnutia pobytu a jeho odhlásenia. Je vhodné ustanoviť povinnosť nájomcu odhlásiť sa z pobytu k poslednému dňu nájmu a zvážiť zmluvnú pokutu pre prípad nesplnenia tejto povinnosti.
Dátum publikácie: 9. 7.Právny stav od: 1. 6.Právny stav do: 31. 12.
tags: #booking #prenajom #alebo #poskytovanie #prechodneho #ubytovania