Ako kataster zapíše prístupovú cestu: Komplexný sprievodca

Kúpa nehnuteľnosti, najmä rodinného domu, predstavuje jedno z najdôležitejších rozhodnutí v živote. Popri zohľadňovaní lokality, stavu, ceny a veľkosti pozemku je nevyhnutné venovať pozornosť aj právnemu zabezpečeniu prístupovej cesty. Problémy s prístupovou cestou môžu v budúcnosti viesť k značným komplikáciám, a preto je dôležité vedieť, ako postupovať pri jej zápise do katastra nehnuteľností. Bez oficiálne zabezpečeného prístupu nie je možné na pozemku legálne stavať. Prístupová cesta zohráva zásadnú úlohu nielen pre dopravu stavebného materiálu a pohyb vozidiel, ale aj pre záchranné zložky, ako sú hasiči alebo záchranná zdravotná služba. Podľa zákona musí byť ku každému stavebnému pozemku zabezpečená dopravne prístupná komunikácia až po jeho hranicu.

Prístupová cesta ako kľúčový aspekt vlastníctva

Prístupová cesta je jedna zo základných požiadaviek, ktoré treba skontrolovať pri kúpe pozemku alebo stavby. Bez prístupovej cesty je pozemok v podstate nevyužiteľný, preto slovenské právo pozná možnosti, ako zabezpečiť prístupovú cestu aj k „odrezaným“ pozemkom a stavbám. Prístupnosť stavby znamená, že majiteľ stavby má právnu možnosť dostať sa do stavby z verejnej komunikácie.

V bežnej reči si pod prístupovou cestou predstavujeme nielen fyzickú cestu (stavbu), ale akýkoľvek pozemok, po ktorom sa vlastník môže dostať k svojmu pozemku alebo k stavbe. Prístupnosť stavby znamená, že jej majiteľ má právnu možnosť dostať sa do stavby z verejnej komunikácie, t. j. medzi vchodom do stavby a verejnou komunikáciou sú pozemky, po ktorých má majiteľ stavby právo prechodu.

Problémy s prístupovou cestou: Príklad z praxe

Predstavte si situáciu, keď plánujete kúpiť rodinný dom, ktorý bol postavený napríklad v druhej polovici deväťdesiatych rokov minulého storočia a má povolenie na užívanie - je skolaudovaný. Problém nastáva pri jedinej prístupovej ceste, ktorá neslúži len tomuto jednému, ale aj ďalším štyrom či viacerým domom v okolí. Pri preverovaní vlastníckych vzťahov na liste vlastníctva (LV) zistíte, že pozemok pod cestou nie je vo vlastníctve obce ani súkromných osôb, ale vo vlastníctve SR. Na LV môže byť uvedený spôsob užívania "22 - pozemok na ktorom je postavená inžinierska stavba - cesta, poľná cesta, chodník…" a druh pozemku "Zastavaná plocha a nádvorie". Alarmujúce je, že na tomto pozemku, ktorý je jedinou prístupovou cestou, nemajú súčasní vlastníci domov zapísanú žiadnu ťarchu k právu prechodu.

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy, ale i všetky náležitosti zapísané na katastri, zvlášť tie, ktoré väčšina ľudí pokladá za samozrejmé, avšak práve preto sa stávajú vďačným nástrojom podvodov.

Najčastejšie problémy, na ktoré sa ľudia sťažujú v súvislosti s týmito otázkami, možno definovať práve ako tieto patové situácie; záujemca podcení dôsledné preverenie vlastností pozemku, ktorý kupuje, a následne zistí, že mu odrazu chýba prístupová cesta. Keďže však na túto skutočnosť prišiel až po kúpe, nemá prakticky žiadnu možnosť, ako sa jej právne domôcť - jediná odpoveď, ktorej sa dočká, je, že sa musí nejako dohodnúť so susedmi, ktorí túto prístupovú cestu majú.

Kedy je potrebné zriadiť vecné bremeno?

Ak by cesta bola vo vlastníctve mesta, išlo by o miestnu komunikáciu, ktorá je spravidla verejná, a teda prístupná pre všetkých bez potreby zriaďovania vecného bremena. Často sa stretávame s tým, že na stavebnom odbore miestnych úradov Vás môžu informovať, že nepotrebujete mať právo prechodu, pretože dom je skolaudovaný. Táto informácia je však často zavádzajúca alebo nepresná pre konkrétny prípad prístupovej cesty spravovanej ŽSR. Pozemky spravované ŽSR alebo SPF sa aplikuje iný prístup.

Najjednoduchším riešením situácie, keď k (stavebnému) pozemku nevedie prístupová cesta, je dohoda s vlastníkom susedného pozemku. Vlastník (stavebného) pozemku sa s vlastníkom susedného pozemku môže dohodnúť buď na odkúpení časti susedného pozemku potrebného pre cestu, na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu (najčastejšie za odplatu) alebo na dlhodobom prenájme potrebnej časti pozemku.

Zriadenie vecného bremena je totiž vecným právom, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností, no vlastníkom prístupovej cesty v takomto prípade zostáva aj naďalej sused, u ktorého (prípadne u právnych nástupcov ktorého) nikdy nemožno úplne vylúčiť problémy pri výkone tohto práva v budúcnosti. V tejto súvislosti sú totiž známe z praxe mnohé prípady, keď vlastníci časom začali ukladať na ceste prekážky v podobe hromady sute, kameňov, betónových panelov, balíkov slamy a pod. Ochrany práv zodpovedajúcich vecným bremenám sa totiž možno domáhať na súde, no praktickým problémom s prinajmenšou dočasnou nemožnosťou cestu užívať to ale nezabráni.

Prístupová cesta a legislatíva

Ustanovenia, na ktoré sa úrady môžu odvolávať (napríklad zákon č. 503/2003 Z. z. alebo zákon č. 330/1991 Zb.), boli síce novelizované, ale ich aplikácia je často podmienená špecifickými kritériami, ktoré nemusia byť splnené. Napríklad, zákon č. 503/2003 Z. z. sa týka pozemkov, ktoré prešli na štát v období od 25. februára 1948 do 1. januára 1990 a oprávnenou osobou je občan s trvalým pobytom na území SR, čo nemusí byť prípad existujúcej prístupovej cesty. Zákon č. 330/1991 Zb.

Podľa slovenskej legislatívy musí byť zabezpečený prístup k pozemku po verejnej alebo súkromnej komunikácii s právom prejazdu. Minimálna šírka cesty je stanovená účelom stavby:

• Príjazd k rodinnému domu: 3 m (Pre osobné autá a techniku)
• Prístup pre hasičov: 3,5 m (Vrátane obratiska a únosnosti)
• Dočasný vjazd na stavbu: min. 2,5 m (Na dobu výstavby)

Ako postupovať pri zabezpečení prístupovej cesty?

1. Zistite, či je predmetná prístupová cesta zaradená do pasportu miestnych komunikácií. Ak by bola oficiálne zaradená v pasporte a správcom by bolo mesto, nemuseli by ste riešiť vecné bremeno, pretože by išlo o verejnú komunikáciu.
2. Ak cesta nie je v pasporte, požiadajte správcu pozemku (napr. ŽSR) o súhlas so zriadením vecného bremena. Ideálne je, aby bolo vecné bremeno zriadené písomnou zmluvou a následne riadne zapísané do katastra nehnuteľností.
3. V prípade dohody so susedom: Najčastejšie formy sú zmluva o zriadení vecného bremena (práva prechodu a prejazdu), nájomná zmluva na časť pozemku pre cestu, alebo zmluva o výpožičke.
4. Súdne konanie: Ak sa so susedom nedohodnete, Občiansky zákonník umožňuje obrátiť sa na súd, ktorý môže zriadiť vecné bremeno práva cesty súdnou cestou. Súd však bude skúmať, či skutočne neexistuje iná možnosť a či je zriadenie vecného bremena opodstatnené.

V prípadoch, keď súd zriaďuje vecné bremeno práva cesty, je toto právo spravidla odplatné. Vlastník zaťaženého pozemku má nárok na primeranú náhradu. Výška náhrady môže byť dohodnutá medzi stranami, alebo ju určí súd.

Vecné bremeno: Právna ťarcha s mnohými výhodami

Vecné bremeno je právna ťarcha, ktorá obmedzuje vlastníka zaťaženého pozemku v prospech inej osoby alebo vlastníka inej nehnuteľnosti. Medzi jeho hlavné výhody patria:

• Zásada verejnosti katastra: Všetky práva k nehnuteľnostiam, vrátane vecných bremien, by mali byť zrejmé z verejnej evidencie - katastra.
• Právna istota: Zapísané vecné bremeno poskytuje trvalý a právne vymáhateľný prístup.
• Hodnota nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť s riadne zabezpečenou prístupovou cestou má vyššiu trhovú hodnotu a je ľahšie predajná.

Súdna cesta ako posledná možnosť

Ak sa napriek všetkým snahám nepodarí dosiahnuť dohodu so správcom pozemku o zriadení vecného bremena, existujú právne možnosti, ako si zabezpečiť prístup súdnou cestou. Dom bol skolaudovaný pred 30-timi rokmi, čo naznačuje dlhodobé užívanie cesty. V takom prípade by mohlo ísť aj o vydržanie vecného bremena. Hlavnou súdnou cestou je však zriadenie vecného bremena podľa § 151o Občianskeho zákonníka.

Tieto ustanovenia hovoria, že súd môže na návrh vlastníka stavby, ktorý nemá iný prístup k nej, zriadiť vecné bremeno spočívajúce v práve cesty cez susedný pozemok. Súdne konanie o zriadení vecného bremena je proces, ktorý si vyžaduje právne zastúpenie a môže byť časovo a finančne náročné. Súd posudzuje najmä, či vlastník skutočne nemá iný prístup k svojej nehnuteľnosti a či je zriadenie vecného bremena nevyhnutné. Pred zriadením vecného bremena súd tiež prihliada na oprávnené záujmy vlastníka zaťaženého pozemku a snaží sa nájsť riešenie, ktoré by ho zaťažovalo čo najmenej.

Alternatívne riešenia prístupu k pozemku

• Prístup cez pozemok pozemkového spoločenstva: Na základe zákona č. 97/2013 Z.z. o pozemkových spoločenstvách nie je pozemkové spoločenstvo oprávnené predávať pozemky, ktoré spravuje jeho vlastníkom. Podľa tohto zákona má pozemkové spoločenstvo možnosť dať pozemok alebo jeho časť iba do nájmu cudzím osobám za vopred stanovené nájomné.
• Vydržanie práva: Ide o situáciu, keď vlastník pozemku má prístupovú cestu zabezpečenú cez susedný pozemok. V jeho okolí sa rozrástla bytová výstavba, a tým ohrozila jeho prístupovú cestu. On majiteľom nie je, len ju dlhodobo využíval. V takomto prípade, vlastník pozemku sa vie domôcť svojho práva podľa podmienok ustanovených v Občianskom zákonníku prostredníctvom notára formou notárskej zápisnice. Jednou z podmienok je vydokladovanie vlastníka pozemku, že danú prístupovú cestu využíval viac ako 10 rokov.
• Prístup cez podielové spoluvlastníctvo: Znamená to, že prístupová cesta vedie cez susedný pozemok, ktorý má viacero súkromných majiteľov. Ak vlastník pozemku je jedným z podielových spoluvlastníkov pozemku, na ktorom sa nachádza prístupová cesta, môžeme povedať, že má „vyhrané“. Pokiaľ totiž niektorý zo spolumajiteľov pozemku chce predať svoj podiel, musí ho najprv ponúknuť svojim spoluvlastníkom.

Prístupová cesta a obec

Povinnosť obce aktívne vyriešiť takýto problém nie je výslovne stanovená - prístupová cesta k súkromnej nehnuteľnosti je primárne vecou vlastníckych vzťahov medzi súkromnými osobami. Obec tu má skôr kontrolnú úlohu - do budúcna by nemala dopustiť využívanie stavby bez prístupu.

Riešenie problémov s prístupovou cestou v praxi

Mnohí vlastníci nemajú priamy prístup k svojim stavbám. Zákon je však stručný a nespomína mnohé skutočnosti, na ktoré treba pri zriaďovaní tohto vecného bremena myslieť. Prístupové cesty k stavbe musia byť zhotovené do začatia užívania stavby. Vo vyhláške nie je napísané, že musí byť skolaudovaná/dokončená.

Prístupová cesta ako základný prvok každej stavby

Prístupová cesta je nielen praktickou nevyhnutnosťou, ale často aj kľúčovým prvkom na vydanie stavebného povolenia. Správne navrhnutá a vybudovaná príjazdová komunikácia zaistí pohodlný pohyb, bezpečnosť a dlhodobú funkčnosť. Či už sa rozhodnete pre štrk, dlažbu alebo asfalt, myslite na povolenia, odvodnenie a únosnosť.

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti.

Zvýšenú pozornosť treba venovať tomuto problému najmä vtedy, ak sa veľký pozemok delí na menšie. Toto delenie sa týka, ako sme už spomenuli, hlavne dedičstva, avšak môže k nemu dôjsť aj v prípade, že vlastník väčšieho pozemku, ktorý používal napríklad ako vinicu, sa rozhodne, že ho „rozkúskuje“ a predá ako niekoľko menších pozemkov určených na stavbu rodinných domov. Najmä vo väčších mestách je bežný javom, že priľahlé sídliská sa začínajú pre nedostatok miesta stavať v blízkom okolí, ktoré sa predtým používalo buď na pestovanie napríklad viniča, alebo ako záhradkárske oblasti. Tu treba okrem množstva iných vecí pamätať najmä na fakt, že ak chceme na nejaký pozemok neskôr dostať stavebné povolenie, musí naň viesť prístupová cesta. Pre kupujúceho je v tejto súvislosti podstatná skutočnosť, že povinný zabezpečiť si ju je on, nie mesto alebo obec.

Vlastnícke právo je v Slovenskej republike vysoko chránené. Väčšina ľudí si o takýchto prípadoch mylne myslí, že ak k nim dôjde a vlastník priľahlého pozemku nie je ochotný vyjsť v ústrety, povinnosť vyriešiť vzniknutú patovú situáciu má mesto alebo obec. Treba dodať, že veľké percento takýchto prípadov vzniká práve na základe tohto pomerne rozšíreného omylu; realita je však taká, že problém tohto charakteru si musí vyriešiť vlastník predmetného pozemku vo vlastnej réžii. Nijaký úrad totiž nemôže vydať príkaz vlastníkovi priľahlého pozemku, aby proti svojej vôli povolil susedovi prejazd alebo mu predal či prenajal časť zo svojho pozemku, ktorý je jeho súkromným vlastníctvom; ako vyššiu prioritu možno totiž nad osobné vlastníctvo nadradiť len verejný záujem, aj to nie bez obmedzení.

Pri kúpe pozemku je nevyhnutné starostlivo preveriť všetky náležitosti zapísané na katastri. Ak sa totiž na predmetný pozemok vedie cesta, o ktorej si vlastník myslí, že je štátna, avšak môže byť súkromná, ktorá sa na tú štátnu len napája, je potrebné túto skutočnosť overiť ešte pred podpisom zmluvy. Môže sa totiž stať nielen to, že ohľadom pozemku nedostanete stavebné povolenie, ale i to, že vám sused, ktorému môže byť stavba tŕňom v oku, jednoducho zakáže prechod.

Je tiež dôležité si uvedomiť, že fakt, že priľahlý pozemok aj s prístupom vlastní napríklad dobrý známy či rodinný príslušník, je veľmi vratká istota a stojí a padá nielen na budúcnosti týchto vzťahov, ale i na napríklad budúcej finančnej situácii dotyčného človeka. Ľahko sa totiž môže stať, že nový kupec, prípadne dedič sa s jeho ústretovosťou stotožňovať nebude a opäť vzniká ťažko riešiteľná situácia. S trochou expresivity možno povedať, že sa takéto „držanie v hrsti“ môže skončiť vydieraním - buď vlastník odrezaného pozemku zaplatí za povolenie prejazdu či za potrebný kúsok susedovho pozemku nekresťanské peniaze, alebo je nútený predať svoj pozemok niektorému „priľahlému“ vlastníkovi za zlomok ceny. S nutnosťou tohto typu riešenia súvisí i množstvo podvodov, ktoré sa v tejto oblasti robia, preto treba mať na pamäti, že zatajenie nevysporiadanosti či skutočnosti, že prístupovú cestu vlastní niekto tretí, môže byť cielené a neskôr, keď sa nový vlastník pozemku už so situáciou oboznámi, môže vzápätí nasledovať nevýhodná ponuka.

Zabezpečenie prístupovej cesty je jedným z najdôležitejších právnych krokov pri nadobúdaní a užívaní nehnuteľnosti. Vždy si starostlivo overte právny stav prístupu k vášmu pozemku či stavbe, ideálne ešte pred kúpou.

tags: #ako #kataster #zapise #pristupovu #cestu