Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) predstavuje jedinečný právny režim, ktorý vzniká automaticky uzatvorením manželstva a zahŕňa všetok majetok nadobudnutý oboma manželmi počas trvania ich zväzku, s určitými zákonnými výnimkami. Táto forma vlastníctva sa odlišuje od podielového spoluvlastníctva absenciou presne určených podielov, čo znamená, že obaja manželia sú spoločnými a nerozdielnymi vlastníkmi celého majetku v BSM. Problematika BSM, najmä v kontexte predaja nehnuteľností, je kľúčová pre pochopenie daňových dôsledkov a právnych nárokov.
Vznik a rozsah bezpodielového spoluvlastníctva manželov
Základným princípom BSM je, že do tohto režimu spadajú všetky veci, ktoré môžu byť predmetom vlastníctva a ktoré niektorý z manželov nadobudol počas trvania manželstva. Ide najmä o príjmy vyplývajúce z pracovnoprávnych vzťahov, príjmy zo sociálneho poistenia, z kapitálového majetku, ako aj ostatné príjmy. Do BSM patria tiež výnosy, úžitky a prírastky z vecí, a to bez ohľadu na to, či vec samotná je vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, v podielovom spoluvlastníctve manželov alebo v BSM. Príkladom môže byť situácia, keď manželia prenajímajú rodinný dom, ktorý jeden z manželov zdedil po rodičoch. Hoci dom nie je súčasťou BSM, príjmy z jeho prenájmu sa zaraďujú pod príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. V takom prípade manželia nemôžu uplatniť ustanovenie o delení príjmov, ak nehnuteľnosť nie je v BSM.
Existujú však aj výnimky. Do BSM nepatria veci, ktoré manželia nadobudli pred uzavretím manželstva, ani veci, ktoré jeden z manželov získal darom alebo dedičstvom. Zákon tiež vylučuje z BSM veci slúžiace výlučne osobnej potrebe alebo na výkon povolania len jedného z manželov. V praxi sa často stretávame so situáciou, keď jeden z manželov kúpi nehnuteľnosť na základe kúpnej zmluvy do svojho výlučného vlastníctva (1/1 podiel) bez uvedenia druhého manžela. Hoci kataster nehnuteľností túto skutočnosť zaznamená, ak bola nehnuteľnosť nadobudnutá počas manželstva a nie je splnená žiadna z výnimiek, stáva sa súčasťou BSM.
Možnosť upraviť rozsah BSM existuje prostredníctvom notársky overenej dohody o zúžení alebo rozšírení BSM. Takáto dohoda sa však môže týkať len majetku, ktorý manželia ešte len plánujú nadobudnúť. Napríklad, ak manželia plánujú kúpiť konkrétnu nehnuteľnosť, môžu sa pred kúpou dohodnúť, že táto nehnuteľnosť bude patriť do výlučného vlastníctva jedného z nich. Podobne, ak jeden z manželov zdedí automobil, môžu sa dohodnúť, že sa tento automobil stane súčasťou BSM. Pri hypotekárnom úvere, ktorý si manželia zoberú počas manželstva, banky zvyčajne vyžadujú podpis oboch manželov, čím sa nehnuteľnosť stáva spoločným majetkom v BSM. Dohodou o zúžení BSM je možné zabezpečiť, aby úver aj nadobudnutá nehnuteľnosť patrili iba jednému z nich.
Predaj nehnuteľnosti v BSM a daňové dôsledky
Predaj nehnuteľnosti, ktorá je súčasťou bezpodielového spoluvlastníctva manželov, prináša so sebou špecifické daňové pravidlá. V zásade platí, že príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do BSM sa zahrňuje do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere (teda 50:50), ak sa manželia nedohodnú inak. Toto pravidlo však platí len v prípade, ak predmetná nehnuteľnosť nebola nikdy zaradená v obchodnom majetku ani jedného z manželov.
Príklad 1: Manželia predali v roku 2025 byt, ktorý nadobudli do BSM v roku 2021 kúpou za 110 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku ani jedného z manželov. Byt predali za 190 000 eur, pričom kúpna cena im bola zaplatená v roku 2025. Ak sa manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu dane manželka. V tomto prípade ide o možnosť dohody o inom pomere zdanenia príjmov, než je štandardný pomer 50:50.
Príklad 2: V máji 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do BSM v januári 2021 kúpou za 150 000 eur. Príjem z predaja bytu v sume 190 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2025. Ak si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového základu dane) v rovnakom pomere (50:50).
Nehnuteľnosť v obchodnom majetku
Situácia sa komplikuje, ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku jedného alebo oboch manželov.
- Jeden z manželov mal nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom, potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti dosiahnutý po jej vyradení z obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku ako posledný.
- Obaja manželia využívali nehnuteľnosť na podnikanie: Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti.
Príklad 3: Manželia vykonávajúci podnikateľskú činnosť na základe živnosti vlastnia od roku 2015 nehnuteľnosť v BSM, ktorú využívajú na vykonávanie živnosti v rovnakom pomere. V marci 2015 manžel zaradil predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2025 manželia nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej v čase predaja do obchodného majetku manžela, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov a ide o zdaniteľný príjem z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov (príjem z nakladania s obchodným majetkom).
Príklad 4: Manželia vlastnia nehnuteľnosť v BSM od roku 2021. Manžel vykonáva podnikateľskú činnosť a v roku 2022 zaradil predmetnú nehnuteľnosť do obchodného majetku v súvislosti s vykonávaním živnostenského oprávnenia. V roku 2025 predmetnú nehnuteľnosť vyradil z obchodného majetku a následne ju manželia predali. Nakoľko neuplynulo päť rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného majetku manžela, tento príjem nie je od dane z príjmov oslobodený a považuje sa za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP.
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola súčasťou obchodného majetku, sa do daňových výdavkov pri výpočte základu dane z predaja zvyčajne zahrnie napríklad zostatková cena nehnuteľnosti (ak bola odpisovaná) alebo jej obstarávacia cena, ak nebola odpisovaná.
Oslobodenie od dane z príjmov pri predaji nehnuteľnosti
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP, ak doba medzi nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti presiahne päť rokov. Toto pravidlo platí aj pre nehnuteľnosti v BSM.
Príklad 5: V roku 2023 daňovník spolu s manželkou predal za 100 000 eur rodinný dom, ktorý kúpili v roku 2020. Obaja sú zamestnaní. Keďže dom bol kúpený v roku 2020 a predaný v roku 2023, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane (vlastníctvo viac ako päť rokov). Príjem z predaja je zdaniteľný príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. V prípade, že dom bol v bezpodielovom vlastníctve, príjmy z jeho predaja sa zahrnú do základu dane v rovnakom pomere u každého z nich, pokiaľ sa nedohodnú inak.
Medzera v dani z nehnuteľností, ktorú by ste mali poznať!
Predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM
V prípade zániku manželstva rozvodom alebo úmrtím jedného z manželov, bezpodielové spoluvlastníctvo zaniká a je potrebné ho vyporiadať. Vyporiadanie BSM sa môže uskutočniť dohodou bývalých manželov (písomná forma s účinnosťou vkladom do katastra nehnuteľností), súdnym rozhodnutím na návrh jedného z manželov, alebo zo zákona uplynutím troch rokov od zániku manželstva, ak nedošlo k dohode ani súdnemu rozhodnutiu.
Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v § 9 ods. 1 písm. a) ZDP (päťročné obdobie pre oslobodenie od dane), započítava aj doba, počas ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
Príklad 6: Manželia nadobudli v marci 2011 do BSM byt. Po rozvode manželstva v roku 2021 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní BSM manželka a v apríli 2025 ho predala. Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní BSM, do doby vlastníctva sa započítava aj doba od marca 2011 do roku 2021, kedy bol byt v BSM. Predaj v roku 2025, po viac ako piatich rokoch od nadobudnutia, by tak mohol byť oslobodený od dane z príjmov, ak nebol byt v obchodnom majetku.
Dedičstvo a BSM
V prípade, ak jeden z manželov zomrie a jeho podiel na majetku v BSM prejde dedením na iné osoby (napr. deti), vzniká situácia, kedy sa mení vlastnícka štruktúra nehnuteľnosti.
Príklad 7: Manželia nadobudli kúpou do BSM byt v roku 2021 za 140 000 eur. V roku 2022 manželka zomrela. Časť bytu pripadajúcu na manželku zdedil manžel a dcéra, pričom manžel po dedičskom konaní vlastnil spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti v 3/4 a dcéra v 1/4. V roku 2025 byt predali za cenu stanovenú v dedičskom konaní na 150 000 eur. Daňovník (manžel) v uvedenom prípade nadobudol časť bytu kúpou a časť dedením. Pri vyčíslovaní daňových výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do daňových výdavkov si môže zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní bytu kúpou v roku 2021 (teda sumu 70 000 eur) a 1/4 z ceny určenej v uznesení o dedičstve (teda sumu 37 500 eur). Jeho dcéra ako spoluvlastník bude zdaňovať svoj podiel (1/4) na základe výdavkov, ktoré jej prislúchajú z dedičstva.
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola čiastočne nadobudnutá kúpou a čiastočne dedením, je dôležité správne určiť daňové výdavky pre každú časť nadobudnutia osobitne. Pri kúpe sú výdavkami obvykle náklady na obstaranie, pri dedičstve je to hodnota majetku určená súdom v dedičskom konaní.
Právne aspekty predaja nehnuteľnosti v BSM
V prípade nehnuteľností v BSM, kde je na liste vlastníctva zapísaný len jeden z manželov, je pre platnosť predaja nevyhnutný písomný súhlas druhého manžela. Predaj nehnuteľnosti, ktorá patrí do BSM, sa vymyká z rámca bežných záležitostí, a preto naň vyžaduje súhlas oboch manželov pod sankciou relatívnej neplatnosti. Bežné úkony, ako napríklad údržba bytu, môže vybavovať každý z manželov samostatne. Avšak právne úkony týkajúce sa nadobudnutia, výmeny alebo predaja nehnuteľnosti vyžadujú súhlas oboch.
Ak sa manželia rozhodnú predať nehnuteľnosť prostredníctvom realitnej kancelárie, je dôležité pozorne si preštudovať zmluvu o sprostredkovaní. V prípade, že by kupujúci neuzavrel kúpnu zmluvu, manželia by mohli byť povinní zaplatiť zmluvnú pokutu. Zmluvné pokuty by však mali byť primerané a v súlade so zákonom o ochrane spotrebiteľa.
Pochopenie bezpodielového spoluvlastníctva manželov je kľúčové pre každú realitnú transakciu. Správne informácie a dodržiavanie zákonných postupov zabezpečia hladký priebeh predaja a ochránia práva oboch strán. V prípade nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s právnym odborníkom alebo daňovým poradcom.
tags: #bezpodielove #spoluvlastnictvo #manzelov #a #predaj #nehnutelnosti