Darovanie spoluvlastníckeho podielu: Predkupné právo a jeho úskalia

Vlastníctvo nehnuteľnosti často nie je výlučne záležitosťou jedného jednotlivca. V mnohých prípadoch sa stáva, že sa o jednu nehnuteľnosť delí viacero osôb. Tento stav nazývame spoluvlastníctvo. Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb (minimálne dvoch) k tej istej veci. Jeho základným pojmovým znakom je podiel, ktorý vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci, napríklad v prípade štyroch spoluvlastníkov, môže každý z nich vlastniť ¼ z celku. Ide o ideálny podiel, pričom nie je možné určiť, ktorú časť veci vlastní ktorý spoluvlastník. K takto určenému podielu má každý z nich dispozičné právo, čo znamená, že každý z nich môže svoj spoluvlastnícky podiel zaťažiť napr. záložným právom, môže si ustanoviť závetného dediča, prípadne svoj spoluvlastnícky podiel predať.

Zákonné predkupné právo spoluvlastníka

V kontexte nehnuteľností, kde podiel predstavuje ideálnu časť k celku, je nevyhnutné pochopiť, ako funguje darovanie takéhoto podielu, aké sú s tým spojené práva a povinnosti, a aké obmedzenia môžu nastať. V zmysle ustanovenia § 140 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších právnych predpisov (ďalej len „Občiansky zákonník“) majú spoluvlastníci pri prevode spoluvlastníckeho podielu zákonné predkupné právo. Pokiaľ jednu vec vlastní viacero osôb, pôjde vo všeobecnosti o podielových spoluvlastníkov. Každý z podielových spoluvlastníkov vlastní určitý podiel na veci. Tento podiel však nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Hovoríme tu o ideálnom podiele. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, pokiaľ sa nedohodnú inak. Podiel teda nepredstavuje reálnu časť na veci, ktorá by bola vo výlučnom vlastníctve niektorého zo spoluvlastníkov. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku.

Predaj spoluvlastníckeho podielu je však obmedzený zákonným predkupným právom. Jednoducho povedané, spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel je povinný ponúknuť ho najskôr ostatným spoluvlastníkom tzv. ponukou na odkúpenie podielu. „K prijatiu ponuky na odpredaj spoluvlastníckeho podielu dochádza vyplatením tohto podielu oprávnenou osobou v zákonnej 2-mesačnej lehote, samotné vyhlásenie o prijatí ponuky bez vyplatenia podielu v tejto lehote nemožno považovať na účinné prijatie ponuky.“ (I. Fekete: Občiansky zákonník-komentár). V prípade existencie viacerých spoluvlastníkov vzniká v praxi otázka, kto bude oprávnený odkúpiť spoluvlastnícky podiel v prípade, ak by všetci spoluvlastníci mali reálny záujem na jeho odkúpení. Nie je pritom dôležité, aký veľký je podiel jednotlivých spoluvlastníkov. Iba v prípade, ak by spoluvlastníci nemali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, môže ho spoluvlastník predať 3. osobe. Upozorňujeme, kupujúcemu (3. osobe) nemôže byť spoluvlastnícky podiel prenechaný za nižšiu sumu resp. za výhodnejších podmienok, ako boli obsiahnuté v ponuke na odkúpenie podielu pre ostatných spoluvlastníkov. Dôvodom takejto právnej úpravy je fakt, že pokiaľ by mal jeden zo spoluvlastníkov reálny záujem na predaji veci 3.

Výnimky a špecifické prípady

Z uvedeného pravidla však existujú aj výnimky. Výnimkou, kedy sa zákonné predkupné právo neuplatní je prípad, ak ide o prevod blízkej osobe, t.j. príbuznému v priamom rade, súrodencovi a manželovi; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu. Pokiaľ by spoluvlastník prevádzajúci svoj spoluvlastnícky podiel opomenul svoju povinnosť, ostatní spoluvlastníci môžu napadnúť prevod podielu a domáhať sa určenia relatívnej neplatnosti zmluvy podľa ustanovenia § 40a Občianskeho zákonníka, ktorou sa podiel prevádzal. Môžu sa domáhať vyslovenia relatívnej neplatnosti právneho úkonu medzi spoluvlastníkom, zaviazanou osobou a nadobúdateľom, ak si nesplní nadobúdateľ túto povinnosť dobrovoľne.

Právna teória i prax rozoznáva vo všeobecnosti 3 rozdielne (a navzájom sa vylučujúce) nároky, ktoré si môže oprávnený spoluvlastník uplatniť v prípade, že jeho predkupné právo bolo porušené (typicky pôjde o situáciu, keď predávajúci spoluvlastník predá svoj podiel tretej osobe bez toho, aby najskôr učinil ponuku ostatným spoluvlastníkom). Jedným z týchto nárokov, ktorý sa analogicky odvodzuje z § 603 ods. 3 OZ, je právo osoby oprávnenej z predkupného práva domáhať sa priamo od nadobúdateľa, aby jej spoluvlastnícky podiel ponúkol na kúpu, a to za rovnakých podmienok, za akých ich kúpil od osoby povinnej. Za týmto účelom musí oprávnený spoluvlastník adresovať navrhovateľovi konkrétnu výzvu (tzv. predžalobná výzva) - žiadosť o ponúknutie spoluvlastníckeho podielu na kúpu. Forma ani náležitosti tejto výzvy nie sú špeciálne upravené v žiadnom právnom predpise. Kvôli zachovaniu právnej istoty a posilneniu dôkaznej situácie v prípadnom súdnom spore sa však odporúča vyhotoviť výzvu písomne. Čo sa týka ponuky samotnej, ustanovenie § 605 OZ zakotvuje povinnú písomnú formu pre každú ponuku, ktorá sa týka nehnuteľností. Ponuka musí zároveň obsahovať všetky podmienky, za ktorých nadobúdateľ odkúpil podiel od pôvodného spoluvlastníka (predmet kúpy, kúpna cena, splatnosť kúpnej ceny, zriadenie vecného bremena, vykonanie osobných služieb a pod.). Na prijatie ponuky nestačí len vyhlásenie oprávneného, že ponuku prijíma, ale musí zaplatiť aj kúpnu cenu. Ak ide o vyplatenie nehnuteľnosti, zákonná lehota je 2 mesiace, ak o vyplatenie hnuteľnej veci, 8 dní. Táto lehota však pôsobí len v prípade, ak sa strany nedohodli na vlastnej lehote. Súdy sa v minulosti zaoberali aj otázkou, či súčasťou výzvy na odkúpenie podielu môže byť aj konkrétny návrh zmluvy. Podľa rozhodnutia NS ČR, sp. zn. 22 Cdo 3974/2007 „výzva oprávnenej osoby podľa § 603 obč. zák. Ak si nadobúdateľ nesplní túto ponukovú povinnosť, môže sa oprávnený spoluvlastník domáhať na súde, aby bol jeho prejav vôle v tomto smere nahradený súdnym rozhodnutím (NS ČR, sp. zn.

Zákonné predkupné právo nie je možné obísť. Spoluvlastníci sa však pri jeho vzniku môžu dohodnúť, že v prípade predaja spoluvlastníckeho podielu niektorého z nich, nebudú uplatňovať predkupné právo. Takáto dohoda v zmysle rozhodnutia Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 11.02.2004, sp. zn.

Zákonné predkupné právo sa viaže aj na pozemok v spoluvlastníctve viacerých osôb. V prípade pozemku platí, že nie je možné presne určiť, ktorú časť pozemku vlastní ktorý spoluvlastník. V prípade, ak by osoba chcela previesť spoluvlastnícky podiel k pozemku, má ponukovú povinnosť voči ostatným spoluvlastníkom. V prípade, ak by niektorý zo spoluvlastníkov, prípadne viacerí z nich mali záujem o kúpu spoluvlastníckeho podielu, ako sme už spomínali v predchádzajúcom texte, majú možnosť sa dohodnúť, prípadne nadobudnúť podiely pomerne k výške už svojich existujúcich podielov. Následne musí byť spísaná kúpna zmluva (prípade iná scudzovacia zmluva) s každým spoluvlastníkom zvlášť alebo spoločná kúpna zmluva pre všetkých spoluvlastníkov. Osobitným spôsobom, ktorý by prichádzal do úvahy je vypracovanie dohody o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, aj to len v prípade, ak by všetci podieloví spoluvlastníci mali záujem na vyporiadaní. Následne by sa spoluvlastníkovi, ktorý nemá záujem na ďalšom trvaní spoluvlastníctva, vyplatila hodnota jeho podielu. Samozrejme, vo vzťahu k pozemku je možné tiež dojednať aj zmluvné predkupné právo. Predkupné právo k pozemku môže mať vo všeobecnosti: „povahu osobného práva, ako aj vecnoprávnu povahu, ktorá sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Zmluvné predkupné právo je neprevoditeľné, neprechádza na dedičov (na rozdiel od zákonného predkupného práva spoluvlastníkov) a oprávnený z tohto práva je iba ten, kto je v zmluve o jeho zriadení označený. Zánikom oprávneného subjektu zaniká aj predkupné právo. Ak však bolo predkupné právo dohodnuté ako vecné právo zapísané do katastra nehnuteľností, toto pôsobí aj voči nástupcom kupujúceho a ak predávajúci nekúpil vec ponúknutú kupujúcim, zostáva mu zachované predkupné právo aj voči jeho právnemu nástupcovi.“ (KRAJČO, J.: Občiansky zákonník pre prax (komentár) III., Judikatúra NS SR, NS ČR, ESD, ESĽP, Bratislava : EUROUNION, spol. s r.

Rozporuplná judikatúra: Darovanie a predkupné právo

V otázke uplatnenia predkupného práva pri bezodplatnom darovaní spoluvlastníckeho podielu nie je odborná verejnosť ani rozhodovacia prax súdov jednotná. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. októbra 2005, predkupné právo podielového spoluvlastníka sa uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy. Tento názor sa opiera o argumentáciu, že zákonné predkupné právo má chrániť spoluvlastníkov pred vstupom nežiaducich osôb do spoluvlastníckeho vzťahu, a preto by sa malo vzťahovať na akýkoľvek prevod, nielen na predaj.

Naopak, judikatúra českých súdov dáva ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka do súvislosti s ustanovením § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého kto predá vec s výhradou, že mu ju kupujúci ponúkne na predaj, keby ju chcel predať, má predkupné právo. Dospieva k názoru, že hoci sa v ustanovení § 140 Občianskeho zákonníka zakotvuje zákonné predkupné právo v súvislosti s prevodom (nie teda predajom, resp. zámenou) spoluvlastníckeho podielu, napriek tomu treba vzhľadom na ustanovenie § 602 ods. 1 Občianskeho zákonníka vychádzať z toho, že i ustanovenie § 140 Občianskeho zákonníka sa pri správnom výklade vzťahuje len na prípady predaja, resp. zámeny spoluvlastníckeho podielu, nie teda aj na prípady darovania. Podľa názoru českých súdov, samotný gramatický výklad pojmu „predkupné právo“ naznačuje, že ide o právo vec kúpiť skôr, ako niekto iný, teda o odplatný prevod.

Ústavný súd Slovenskej republiky vo svojom Uznesení ÚS 186/2012-11 zo dňa 21.06.2012 zaujal stanovisko k uvedeným rozhodnutiam českých súdov, keď uvádza: “Českými súdmi zastávaný výklad, ktorý prevod spoluvlastníckeho podielu darovaním vyníma zo skutkovej podstaty § 140 Občianskeho zákonníka, dáva veľmi široký priestor na obchádzanie zákonného predkupného práva podľa § 140 Občianskeho zákonníka pomocou simulovaných darovacích zmlúv. Ďalšou argumentačnou slabinou tejto judikatúry sa javí ustanovenie § 602 ods. 2 Občianskeho zákonníka, podľa ktorého také právo (predkupné právo) možno dohodnúť aj pre prípad iného scudzenia veci, než predajom. Podľa názoru ústavného súdu oba prezentované výklady sa javia ako legitímne a ústavne konformné. Tento názor neskôr potvrdil aj Krajský súd v Banskej Bystrici.

Slovenská judikatúra sa opiera o rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky (ďalej len „najvyšší súd“) sp. zn. 1 Cdo 102/2005 z 25. októbra 2005, podľa ktorého predkupné právo podielového spoluvlastníka sa uplatňuje aj pri prevode spoluvlastníckeho podielu na základe darovacej zmluvy. Napriek tomu, že Krajský súd v Banskej Bystrici sa v uvedenej veci odklonil od predchádzajúceho rozhodnutia Najvyššieho súdu SR, Najvyšší súd SR vo svojom rozhodnutí, sp. zn. 4Cdo/7/2020 zo dňa 27. marca 2020, potvrdil, že predkupné právo sa uplatňuje aj pri darovaní. Naopak, rôznorodou v predmetnej veci je judikatúra súdov Slovenskej republiky. Prikláňame sa však k názoru, že predkupné právo podielového spoluvlastníka sa pre prípad darovania spoluvlastníckeho podielu tretej osobe aplikovať nebude, nakoľko ho aj Ústavný súd považuje za ústavne konformný.

Darovacia zmluva na spoluvlastnícky podiel: princípy a náležitosti

Darovacia zmluva na spoluvlastnícky podiel na dome je v zásade štandardná darovacia zmluva, ktorá sa však od klasickej darovacej zmluvy na celú nehnuteľnosť odlišuje tým, že darca obdarovanému nedaruje celú nehnuteľnosť, ale len svoj spoluvlastnícky podiel na nej. Nie je rozhodujúce, či ide presne o polovicu domu (1/2), alebo napríklad o 1/3, 1/4, 5/8 a podobné veľkosti spoluvlastníckych podielov.

Na platné darovanie spoluvlastníckeho podielu sa vyžaduje, aby darca vyjadril úmysel svoj spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti darovať a obdarovaný vyjadril úmysel tento dar prijať. Darovanie sa teda uskutoční, len ak s tým súhlasí nielen darca, ale aj obdarovaný. V prípade, ak by sme aj pripustili výklad, že predkupné právo sa má aplikovať aj pre prípad darovania spoluvlastníckeho podielu ako jednej z foriem prevodu, pripustili by sme záver, že podielový spoluvlastník je povinný v rozpore so svojou vôľou darovať svoj podiel bezodplatne aj inej osobe, t.j. inému podielovému spoluvlastníkovi, čím by teda došlo napr. k porušeniu jeho vlastníckeho práva.

Čo musí takáto zmluva obsahovať (povinné náležitosti zmluvy)?

• Identifikácia zmluvných strán: Darca aj obdarovaný musia byť riadne označený. Fyzické osoby sa označujú menom, priezviskom, rodným priezviskom, dátumom narodenia, rodným číslom a miestom trvalého pobytu. Právnické osoby sa označujú názvom, sídlom a identifikačným číslom (IČO).
• Jednoznačné opísanie daru: Predmet darovania - spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti - musí byť presne definovaný. Nehnuteľnosť by mala byť označená katastrálnym územím, obcou a okresom, súpisným číslom, druhom stavby a parcelným číslom pozemku, na ktorom je dom postavený. Ak je predmetom prevodu aj pozemok (dvor alebo záhrada), treba uviesť tiež parcelné číslo pozemku, jeho evidenciu v registri C alebo E, druh pozemku a výmeru. Hoci sa číslo listu vlastníctva nemusí podľa zákona uvádzať, odporúča sa uviesť aj to. Zároveň je podstatné v zmluve uviesť presnú veľkosť spoluvlastníckeho podielu, ktorý sa prevádza a ktorý sa nadobúda. Napríklad, ak výlučný vlastník domu daruje 1/2 domu partnerke, uvedie sa, že predmetom prevodu je 1/2 domu a obdarovaný nadobúda túto 1/2 domu. Ak by bol darca vlastníkom 1/2 domu a túto časť daroval svojim dvom deťom, predmetom bude taktiež 1/2 domu a túto časť nadobudnú obdarovaní tak, že každý z nich nadobudne 1/4 k celku domu.
• Vymedzenie právneho úkonu: V zmluve sa musí jasne uviesť, že darca dar daruje obdarovanému a obdarovaný tento dar prijíma.
• Bezodplatnosť: Darovacia zmluva nesmie obdarovaného zaväzovať poskytnúť darcovi za dar akékoľvek protiplnenie alebo odplatu. V opačnom prípade by nešlo o darovaciu zmluvu, ale o iný právny úkon (napríklad kúpnu zmluvu).
• Dobrovoľnosť: Darovanie musí byť dobrovoľné, a to tak na strane darcu, ako aj obdarovaného.

V zmluve je dobré uviesť aj:

• Vyhlásenia zmluvných strán: Obdarovaný najčastejšie vyhlasuje, že technický stav daru pozná z osobnej obhliadky a dar nadobúda v stave, v akom sa nachádza ku dňu podpisu zmluvy. Darca vyhlasuje, že je výlučným vlastníkom daru (alebo spoluvlastníkom s jasne definovaným podielom), je oprávnený s ním nakladať, že dar nie je predmetom súdnych, exekučných, správnych a iných konaní, ktoré by bránili splneniu povinností darcu podľa darovacej zmluvy. Ďalej vyhlasuje, že si nie je vedomý žiadnych vád daru, na ktoré by mal obdarovaného osobitne upozorniť, a že na dare neviaznu žiadne vecné ani záväzkové práva tretích osôb (sem patrí najmä vecné bremeno, záložné právo, nájomný vzťah a pod.).
• Podmienky, za ktorých môžu zmluvné strany odstúpiť od zmluvy: Odstúpiť od zmluvy možno len zo zákonných dôvodov alebo zmluvných dôvodov. Najčastejšie dôvody, pre ktoré môže obdarovaný odstúpiť od darovacej zmluvy na podiel na dome, sú, že vyhlásenia darcu sa ukážu byť nepravdivé, alebo darca zriadi na predmete darovania nové záväzkové alebo vecné práva v prospech tretích osôb. Dôvodom pre odstúpenie od zmluvy zo strany darcu môže byť nesplnenie inej podmienky darovania obdarovaným. Takou podmienkou môže byť napríklad záväzok dar nepreviesť na tretiu osobu, neprenajať ho alebo zriadiť v prospech darcu vecné bremeno - právo doživotného bezplatného užívania.

Dôležité aspekty pri darovaní spoluvlastníckeho podielu

• Aktuálny stav listu vlastníctva: Potrebujete zistiť, či je darca podielovým spoluvlastníkom domu a či na jeho spoluvlastníckom podiele na dome nie sú zapísané ťarchy (typicky vecné bremeno alebo záložné právo) alebo nájomné práva. Tieto by po nadobudnutí vlastníckeho práva zaväzovali aj obdarovaného.
• Nadobudnutie vlastníctva: Obdarovaný sa stane vlastníkom nehnuteľnosti (a teda aj spoluvlastníckeho podielu na dome) až nadobudnutím právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.
• Darovanie pre prípad smrti je vylúčené: Darovacia zmluva, ktorou by obdarovaný nadobudol vlastnícke právo k podielu na dome až po smrti darcu, by bola neplatná.
• Darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome ho nevylučuje z exekúcie: Ak by darca v čase darovania podielu na dome bol dlžníkom, jeho veriteľ môže podať žalobu, ktorou sa bude domáhať, aby súd rozhodol, že darovacia zmluva je voči tomuto veriteľovi neúčinná. Následne môže veriteľ svoju pohľadávku vymôcť exekúciou voči darcovi aj na časť domu, ktorá je v tom čase už vo vlastníctve obdarovaného.
• Hypotéka: Je potrebné dať si pozor na darovanie spoluvlastníckeho podielu na dome v prípade, ak je dom zaťažený záložným právom hypotekárnej banky. V prípade prevodu hoci aj len malého spoluvlastníckeho podielu na tretiu osobu (aj blízku) bez informovania banky môžete porušiť podmienky banky, za ktorých Vám poskytla úver. To môže mať za následok okamžité zosplatnenie úveru.
• Darovanie z bezpodielového spoluvlastníctva manželov (BSM): Často sa vyskytuje otázka, či môže jeden z manželov darovať „svoju polovicu“ domu, ktorý je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, napríklad dieťaťu. Takéto darovanie len jedným z manželov nie je možné. Pre platné darovanie časti domu v BSM sa vyžaduje, aby obojaja manželia darovali túto časť a zároveň obaja manželia stále zostanú bezpodielovými spoluvlastníkmi tej časti domu, ktorú nedarovali.

Proces uzatvárania zmluvy

1. Dohoda o darovaní: Darca a obdarovaný sa v prvej fáze musia dohodnúť na tom, čo sa daruje a za akých podmienok.
2. Spísanie darovacej zmluvy: Darovacia zmluva na podiel na dome musí byť písomná. Pri jej spisovaní si musíte dať veľký pozor na preklepy, nejasné a neurčité formulácie, najmä pri podstatných náležitostiach zmluvy, keďže tieto by mohli mať za následok prerušenie katastrálneho konania.
3. Podpisovanie zmluvy: Podpisy darcov na zmluve musia byť osvedčené u notára alebo na mestskom či obecnom úrade. Podpisy obdarovaných nemusia byť osvedčené. Zmluva musí byť neoddeliteľne spojená. Niektoré katastre vyžadujú jej zviazanie „mašličkou“. Vyhotovte si však potrebný počet kópií zmluvy.
4. Podanie na kataster: Návrh na vklad darovacej zmluvy môžete podať na kataster osobne, poštou alebo elektronicky. Správny poplatok za štandardný návrh na vklad je 66 eur, za zrýchlený návrh na vklad je to 266 eur. Pri elektronickom podaní sú všetky poplatky polovičné.
5. Odovzdanie daru: V zmluve je dohodnutý spôsob a čas odovzdania daru obdarovanému, tento by sa mal dodržať. Zmluvné strany by zároveň pri odovzdaní daru mali podpísať odovzdávací a preberací protokol.

Vrátenie daru a zrušenie spoluvlastníctva

Zákon umožňuje darcovi domáhať sa vrátenia daru, ak sa obdarovaný správa voči darcovi alebo členom jeho rodiny tak, že tým hrubo porušuje dobré mravy.

Podieloví spoluvlastníci sa môžu kedykoľvek v priebehu trvania spoluvlastníckeho vzťahu dohodnúť o jeho zrušení a následnom vysporiadaní. Dohoda o zrušení spoluvlastníctva by mala upraviť všetky vzájomné práva, povinnosti a nároky, a to najmä, akým spôsobom sa podielové spoluvlastníctvo ruší a akým spôsobom sa majetok vysporiadava. Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vysporiadaní, môže každý zo spoluvlastníkov podať návrh na súd, aby rozhodol o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva.

tags: #bezplatne #prenechava #obdarovanemu #1 #zo #svojho