Podielové spoluvlastníctvo predstavuje právny inštitút, ktorý upravuje vzťahy medzi viacerými vlastníkmi jednej veci. Tieto vzťahy môžu byť neraz komplikované, najmä pokiaľ ide o hospodárenie so spoločnou vecou a vynakladanie nákladov na ňu. V takýchto situáciách môže dôjsť k vzniku bezdôvodného obohatenia na strane niektorého zo spoluvlastníkov. Tento článok sa zameriava na analýzu judikatúry a právnych princípov týkajúcich sa bezpodielového spoluvlastníctva, nevyhnutných nákladov a bezdôvodného obohatenia, pričom zohľadňuje rôzne aspekty a situácie, ktoré môžu v praxi nastať.
Základné princípy podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo je upravené v Občianskom zákonníku. Kľúčové ustanovenia predstavujú § 137 ods. 1 a § 139 ods. 2, ktoré hovoria o miere, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach, a o rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
Podľa § 123 Občianskeho zákonníka vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Podľa § 136 ods. 1 Občianskeho zákonníka vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Podľa § 137 ods. 1 Občianskeho zákonníka podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Z vyššie citovaných zákonných ustanovení vyplýva, že obsahom vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva je okrem iného aj oprávnenie vlastníka vec v medziach zákona užívať. Vec môže byť v spoluvlastníctve aj viacerých osôb, pričom podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Avšak, pri riešení konkrétnych situácií si výlučne s týmito ustanoveniami nevystačíme a je potrebné vychádzať najmä z predchádzajúcej súdnej praxe. V zmysle § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou
V zmysle § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Súhlas všetkých spoluvlastníkov sa vyžaduje len pri dôležitých zmenách spoločnej veci. Pokiaľ ide o investície do spoločnej veci, je dôležité rozlišovať, či ide o náklady na nevyhnutné opravy a údržbu, alebo o iné náklady. Ak niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil náklady na opravu alebo úpravu domu, ktoré neboli nevyhnutné, bez súhlasu alebo napriek nesúhlasu ostatných spoluvlastníkov, nemožno vyvodiť povinnosť ostatných spoluvlastníkov znášať pomernú úhradu týchto nákladov počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu.
V prípade, že ste na kúpnej zmluve obaja evidovaní ako spoluvlastníci, pričom podiel Vás oboch je rovnaký, teda 1/2 k celku, tak potom máte pri predaji nehnuteľnosti nárok na polovicu zo získanej kúpnej ceny. Váš podiel vyjadruje to v akej miere sa podieľate na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Rovnako ako zisk, aj jednotlivé povinnosti, resp. náklady súvisiace s bytom v zmysle zákona znášate rovnako, keďže Vaše podiely sú rovnaké. To, či on môže započítať to, čo do toho vložil, závisí od toho, kedy to bolo.
Ak budete naďalej spoluvlastníkom nehnuteľnosti, avšak užívať ju bude iba vaša manželka, potom by bolo namieste sa s ňou dohodnúť o spôsobe užívania spoločnej veci - nehnuteľnosti a o hospodárení s ňou. V takejto dohode by ste mohli konkrétne vymedziť napr. aj to, že ste sa dohodli, že nehnuteľnosť bude užívať vaša manželka, a to odplatne/bezodplatne s tým, že si môžete aj konkrétne dohodnúť, že náklady spojené s jej opravou príp. rekonštrukciou bude znášať iba ona. Dôležité je o aké investície ide.
Nevyhnutné náklady a ich úhrada
Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je potrebné zistiť, či išlo o náklady na nevyhnutné opravy a údržbu, alebo o náklady, ktoré neboli nevyhnutné. Ak niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil náklady na nie nevyhnutnú opravu alebo úpravu domu bez súhlasu alebo napriek nesúhlasu ostatných spoluvlastníkov, zo žiadneho zákonného ustanovenia nemožno vyvodiť povinnosť ostatných spoluvlastníkov znášať za trvania spoluvlastníckeho vzťahu pomernú úhradu týchto nákladov.
Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s takým hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (tzv. majoritné rozhodnutie), má právo domáhať sa na súde zrušenia takéhoto rozhodnutia, ak je v rozpore so zákonom alebo so zmluvou.
V prípade, že druhý spoluvlastník nezaplatil za energie v rozsahu svojho podielu, je potrebné najprv sa pokúsiť vec riešiť dohodou medzi vami ako spoluvlastníkmi. V písomnej dohode by ste si mali stanoviť, kto bude uhrádzať tieto energie, mal by to však byť ten, kto ich reálne spotrebúva a súčasne by ste si v nej mohli vyporiadať doteraz vami uhradené platby. Ak by však k takejto mimosúdnej dohode medzi vami ako spoluvlastníkmi nedošlo, môžete vec riešiť súdnou cestou, a to podaním návrhu na vydanie bezdôvodného obohatenia. Pozor však na premlčanie. Pri bezdôvodnom obohatení je premlčacia doba 2 roky, plynie odo dňa, keď ste sa dozvedeli, že k bezdôvodnému obohateniu došlo.
V situácii, ktorú opisujete, kde stav neplatenia energií zo strany druhého spoluvlastníka nehnuteľnosti trvá niekoľko rokov, a kde jeden spoluvlastník zaplatil podstatne viac ako druhý, je podstatné, či tento nepomer medzi platbami je odôvodnený výmerou priestorov spoluvlastníkov. Ak je pomer užívaných priestorov rovnaký, aj platby by mali byť delené v pomere 1 : 1. Ak pomer priestorov je rovnaký, ako aj počet užívateľov spoluvlastníckych podielov je rovnaký, na strane druhého spoluvlastníka vzniklo bezdôvodné obohatenie podľa ust. § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka, ktoré je povinný vydať.
Možné riešenia zahŕňajú:
- Spísanie dohody medzi spoluvlastníkmi o úhrade nákladov spojených s prevádzkou nehnuteľnosti (elektrina, plyn, kúrenie a pod.), platení preddavkov v rozsahu podielu a dohode o následnom vyúčtovaní po zúčtovaní zo strany dodávateľa médií. V teraz spísanej dohode by ste vyporiadali aj doteraz uhradené platby. Ak by k dohode nedošlo, potom riešením je len podanie návrhu na súd o vydanie bezdôvodného obohatenia, kde lehota na vymáhanie v zmysle ust. § 107 Občianskeho zákonníka je dva roky.
- Druhou možnosťou je rozdelenie nehnuteľnosti na dve samostatné bytové jednotky so samostatnými meračmi jednotlivých médií a následným zápisom do katastra nehnuteľností.
V prvom rade je potrebné podať reklamáciu na pošte a požadovať vydanie finančných prostriedkov spolu s vysvetlením, prečo boli finančné prostriedky vydané neoprávnenej osobe.
Bezdôvodné obohatenie v kontexte podielového spoluvlastníctva
Podľa judikatúry vloženie investícií do majetku inej osoby predstavuje neoprávnený majetkový prospech - bezdôvodné obohatenie, pričom tento neoprávnený majetkový prospech nespočíva v samotných investíciách do cudzieho majetku, ale v tom, o čo sa tento majetok zhodnotil vloženými investíciami.
V prípade uskutočnenia investícií do cudzej nehnuteľnosti dochádza k vzniku bezdôvodného obohatenia až v okamžiku, keď tento právny dôvod stratil svoje účinky, teda odpadol. Právny dôvod môže pritom predstavovať dôvodné investície do nehnuteľnosti tretej osoby. Nakoľko dôvod na plnenie odpadne v jednom okamihu, napr. odvolaním prísľubu previesť nehnuteľnosť alebo ak sa plnenie stane nemožným, práve týmto okamihom sú splnené všetky podmienky vzniku bezdôvodného obohatenia.
Ten spoluvlastník, ktorý nehnuteľnosť neužíva, má voči spoluvlastníkovi užívajúcemu nehnuteľnosť nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia. To však platí len za predpokladu, že tento druhý spoluvlastník užíva nehnuteľnosť nad rozsah jeho podielu. O bezdôvodné obohatenie na strane spoluvlastníka, ktorý rodinný dom užíva, ide preto, pretože je spoluvlastníkom domu len vo výške 1/2 k celku, avšak užíva ho celý, hoci na to nemá právny dôvod. Bezdôvodné obohatenie je obohatený povinný vydať (ustanovenie § 451 ods. 1 Občianskeho zákonníka). Súdna prax uvádza, že v prípade užívania cudzej nehnuteľnosti spočíva obohatenie v možnosti užívať cudziu vec bez platenia za jej užívanie, ktoré užívanie prirodzene nie je možné ako spotrebované plnenie vrátiť. Nárok spoluvlastníka, ktorý rodinný dom neužíva, sa teda vypočíta ako polovica priemerného nájomného, ktoré sa obvykle platí za užívanie obdobného rodinného domu v konkrétnom čase a mieste.
Spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, môže vynakladať na rodinný dom náklady - napr. ak spoluvlastník, ktorý rodinný dom užíva, vynaložil finančné prostriedky na opravu strechy, ktorá oprava bola nevyhnutná, vzniká mu nárok na vydanie bezdôvodného obohatenia voči druhému spoluvlastníkovi v pomere podľa výšky podielov, pretože investujúci spoluvlastník plnil aj za neinvestujúceho spoluvlastníka. Teda ak oprava vyžadovala náklady vo výške 8 000 EUR, každý z nich bol povinný plniť podľa veľkosti svojho podielu (t. j. 4 000 EUR). Keďže ide o majetkové právo, toto podlieha premlčaniu. Ak by však išlo o rekonštrukciu strechy, ktorá nebola nevyhnutná (napr. išlo o použitie modernej a kvalitnejšej strešnej krytiny), vzniká tým bezdôvodné obohatenie druhého spoluvlastníka až pri zániku podielového spoluvlastníctva. Bezdôvodné obohatenie spočíva v tom, že hodnota spoluvlastníckeho podielu neinvestujúceho spoluvlastníka sa zvýšila použitím novej strešnej krytiny.
V prípade, že by tieto finančné prostriedky vynaložil spoluvlastník užívajúci rodinný dom, vzniklo by mu majetkové právo voči neinvestujúcemu spoluvlastníkovi. Aby sa predišlo možným nezhodám medzi spoluvlastníkmi vyúsťujúcim až do súdnych sporov, je vhodné pomery spoluvlastníkov upraviť už vopred na základe dohody.
Vymáhanie nákladov a premlčanie
Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva je potrebné rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Občianskeho zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu. Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania voči takejto pohľadávke.
S prihliadnutím k tomu potom pôjde buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3, § 137 ods. 1 a § 139 ods. 1,2,3 Občianskeho zákonníka, ktoré sa premlčí v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 Občianskeho zákonníka, pre ktorej počiatok je rozhodujúca doba vynaloženia nákladov na opravu a údržbu, alebo o právo na vydanie bezdôvodného obohatenia, ktoré môže uplatňovať investujúci spoluvlastník už za trvania spoluvlastníckeho vzťahu, ktoré sa premlčí v dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka v súvislosti s vynaložením nákladov na opravu alebo údržbu, alebo o právo na vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka v súvislosti so zánikom podielového spoluvlastníctva, ktoré sa premlčí v dvojročnej premlčacej dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka od zániku tohto spoluvlastníctva.
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a zohľadnenie investícií
Zmyslom vyporiadania spôsobom podľa § 142 ods. 1 vety tretej Občianskeho zákonníka nie je len poskytnutie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, ale vyriešenie všetkých vzťahov, ktoré sa vytvorili medzi podielovými spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva. Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva, ktoré súd vyporiadava podľa § 142 ods.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo sa zruší a vyporiada buď na základe dohody, alebo na návrh niektorého spoluvlastníka ho zruší a vyporiada súd. Podľa § 142 ods. 1, 2 zák. č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník: „1) Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“
Pri dohode o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva je obvyklé, že sa na nej zúčastnia všetci spoluvlastníci. Ak však s bratom naďalej ostanete spoluvlastníkmi, môžete s tetou uzatvoriť samostatnú kúpnu zmluvu alebo inú dohodu o prevode jej podielu. Ňou by ste nadobudli 1/2 podiel, takže by ste vlastnili spolu 3/4 a brat by ostal s 1/4. Formálne tak nedôjde k úplnému zrušeniu spoluvlastníctva, pretože brat v ňom zotrvá, ale prevod tetinho podielu na vás bude platný. V praxi sa bežne postupuje tak, že jeden zo spoluvlastníkov odkúpi podiel iného. Rozhodujúce je, aby prevod bol zrozumiteľne vyhotovený písomnou formou a zaregistrovaný na príslušnom katastri.
Ak chcete zrušiť podielové spoluvlastníctvo, máte niekoľko možností:
- Dohoda o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva: Pokúste sa s priateľkou vášho brata rokovať o uzavretí dohody, kde by odkúpila alebo vám kompenzovala váš podiel.
- Súdne konanie: Ak nedosiahnete dohodu, môžete podať návrh na zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva na súd.
V prípade, že vlastníte napríklad 1/6 domu a Vaša manželka 5/6, máte nárok na vyplatenie sumy, ktorá zodpovedá veľkosti Vášho podielu a túto môžete od manželky žiadať. Podľa ust. § 451 a nasl. § 456: Predmet bezdôvodného obohatenia sa musí vydať tomu, na úkor koho sa získal.
Predkupné právo spoluvlastníka
Zákonnou povinnosťou spoluvlastníka v tejto súvislosti je povinnosť ponúknuť spoluvlastnícky podiel na predaj druhému spoluvlastníkovi. Ide o tzv. predkupné právo. Porušenie tejto povinnosti spôsobuje (relatívnu) neplatnosť právneho úkonu (t. j. zmluvy, ktorou sa spoluvlastnícky podiel previedol). Toto dovolanie sa neplatnosti právneho úkonu môže byť uskutočnené formou listu, v ktorom spoluvlastník opíše skutkové a právne okolnosti prípadu.
Prevádzajúci spoluvlastník predkupné právo druhého spoluvlastníka neporuší vtedy, ak prevádza spoluvlastnícky podiel na blízku osobu. Blízkou osobou je príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel. Vzhľadom na skutočnosť, že ide o neplatnosť relatívnu (ustanovenie § 40a Občianskeho zákonníka), musí sa oprávnená osoba - druhý spoluvlastník - neplatnosti dovolať (inak zostane právny úkon platný).
Spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel k nehnuteľnosti, musí teda podiel ponúknuť najskôr ostatným spoluvlastníkom, okrem prípadu, ak by podiel prevádzal na blízku osobu. V rámci ponuky je potrebné určiť lehotu, do ktorej sa má prevod uskutočniť. Keďže právna úprava zákonného predkupného práva spoluvlastníkov neobsahuje takúto lehotu, je potrebné na základe analogie legis (ustanovenie § 853 Občianskeho zákonníka) primerane aplikovať ustanovenia § 602 až § 606 Občianskeho zákonníka. Na základe toho potom platí, že ak nebola dohodnutá iná lehota, musí sa prevod uskutočniť do dvoch mesiacov od predloženia ponuky, inak sa predkupné právo spoluvlastníka neuplatní.
Praktické situácie a rady
V prípade, že ste spolu s manželom dvojtretinovými spoluvlastníkmi domu (jednu tretinu ste zaplatili za súrodenca v dražbe) a máte zhoršené vzťahy s matkou, ktorá trvá na tom, že vám patria len "holé múry", je potrebné pozrieť osvedčenie o dedičstve (prípadne iný dokument, ktorým bolo ukončené dedičské konanie) na to, aby sa dalo posúdiť, komu tieto veci patria. V prípade, že by ste chceli svoje podielové spoluvlastníctvo zrušiť a vyporiadať, Občiansky zákonník uprednostňuje dohodu spoluvlastníkov. Až v prípade, že sa neviete dohodnúť, je možné podať návrh na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
V situácii, kde jeden spoluvlastník (otec a brat) prenajíma majetok a nevypláca podiel druhému spoluvlastníkovi (dcéra), ktorá je jednotretinovou vlastníčkou, je dôležité si uvedomiť, že podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Keďže Vy ste súhlas na prenájom nedali a teda ste ani nepodpísali nájomnú zmluvu, aj keď sa prenajíma aj Váš podiel, na strane Vášho otca a brata vzniklo bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 a nasl. Obč. Ak Vašej požiadavke zo strany otca a brata nebude vyhovené, potom je treba napadnúť neplatnosť zmluvy o nájme na súde s odvolaním sa na ust. § 39 a § 685 a nasl. Obč.
Ak partner vlastní rodinný dom a úver v banke, pričom vy ste už investovali významnú sumu do nehnuteľnosti, je vhodné riešiť to kúpnou zmluvou a zároveň si urobiť uznanie dlhu, že ste do nehnuteľnosti a jeho úveru investovali peniaze, presne rozpočítajte koľko a kedy to bolo. Darovacou zmluvou by nebolo možné optimálne ošetriť Vaše doterajšie investície.
tags: #bezdovodne #obohatenie #podielove #spoluvlastnictvo