Nový trend výstavby apartmánov, ateliérov, štúdií alebo iných nebytových priestorov v mestách namiesto bytov a razenie polyfunkčných komplexov developermi namiesto klasických bytových domov je na trhu nehnuteľností pri ponuke a predaji novostavieb čoraz väčšia samozrejmosť. Táto zmena v prístupe k výstavbe prináša so sebou aj nejasnosti pre kupujúcich, najmä pokiaľ ide o praktické a právne dôsledky kúpy apartmánu namiesto tradičného bytu. Základnou otázkou klientov je, aký je praktický rozdiel medzi bytom a apartmánom, a zároveň aké sú následky kúpy apartmánu namiesto bytu z právneho hľadiska. Vo väčšine prípadov sa tieto otázky prekrývajú s obavou kupujúcich, či je kúpa apartmánu bezpečná a vhodná náhrada za byt, a či developer nesleduje vlastné záujmy, schopné uškodiť záujemcovi o kúpu novej nehnuteľnosti.
Právna Definícia a Jej Absencia: Čo Hovorí Zákon?
Je dôležité poznamenať, že Zákon o katastri nehnuteľností [1], stavebný zákon [2], ani zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov [3] nepoznajú pojem „apartmán“. V rôznych publikáciách sa neraz nesprávne spomína, že „apartmán“ ako pojem nie je upravený právnymi predpismi SR, a preto je jeho výklad predávajúcimi používaný rôzne so snahou pridať najmä na lukratívnosti predaja priestoru, ktorý z rôznych dôvodov nie je možné skolaudovať ako byt.
Pojem „apartmán“ síce upravuje vyhláška č. 277/2008 Z. z. MH SR, ktorou sa ustanovujú klasifikačné znaky na ubytovacie zariadenia pri ich zaraďovaní do kategórií a tried, ako súbor dvoch alebo viacerých miestností na ubytovanie hostí. Jedna z týchto miestností spĺňa podmienky obývacej miestnosti. Apartmán je v prípade apartmánového domu vybavený kuchynkou alebo kuchynským kútom a možno ho nazvať apartmánovým bytom. Avšak, táto definícia sa týka primárne klasifikácie ubytovacích zariadení a nie priamo právneho statusu nehnuteľnosti na účely bývania v zmysle stavebného zákona či zákona o vlastníctve bytov.
V zmysle stanoviska publikovaného Úradom geodézie, kartografie a katastra SR v katastrálnom bulletine [4], apartmány v bytovom dome sa zapisujú katastrálnymi odbormi na listy vlastníctva ako byt - t.j. vec určená na bývanie (aj keď ide iba o sezónne bývanie). V poznámke sa uvedie, že ide o apartmán. Tento prístup katastrálnych orgánov vychádza z potreby evidovať nehnuteľnosti v súlade s existujúcim právnym rámcom, pričom sa prihliada na funkčné využitie priestoru.
Kľúčové Rozdiely: Svetlotechnika, Hluk a Trvalé Bývanie
Najpodstatnejší rozdiel medzi bytom a apartmánom spočíva v oblasti spĺňania technických a hygienických noriem, ktoré sú najčastejším dôvodom existencie apartmánov namiesto bytov. Pokiaľ priestor nespĺňa istý zákonný a normový štandard bytu, nemožno ho skolaudovať ako byt. Bytom sa totiž rozumie miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky. Tu vzniká hlavný rozdiel medzi bytom a apartmánom, kde byt môže slúžiť na trvalé bývanie, apartmán nie.
1. Svetlotechnické Normy (Denné Svetlo a Preslnenie):Požiadavka tzv. „svetlotechniky“ je u apartmánov voľnejšia, nižšej úrovne než pri bytoch. Na skolaudovanie bytu je potrebný vyšší štandard, ktorý tkvie v dĺžke slnečného svetla svietiaceho priamo do okien bytu. Posudok na svetlotechniku, tzv. "insolácia", je kľúčový pri kolaudácii. Budovy musia spĺňať zákonné požiadavky na denné osvetlenie a preslnenie. Základom pre posúdenie preslnenia budov je vyhláška č. 259/2008 Z.z. MZ SR. Podľa nej musia byť preslnené byty. Apartmány tu spomenuté nie sú, ergo požiadavka noriem na preslnenie sa na ne nevzťahuje v rovnakej miere. Táto vyhláška pri bytoch odkazuje na špeciálny predpis, a to vyhlášku č. 532/2002 Z.z. MŽP SR. Pri žiadosti stavebníka na stavebný úrad o vydanie stavebného povolenia je ako jeden z potrebných podkladov práve takýto svetlotechnický posudok, ktorý konštatuje hodnoty preslnenia. Byt musí byť dostatočne preslnený, pričom práve v tomto posudku sa kvalifikovanou osobou deklaruje, že do priestoru vchádza dostatočná intenzita priameho svetla. Tým vie stavebník preukázať, že priestor je schopný trvalého užívania ako „byt“. Preslnenie tzv. „insolácia“ budov na bývanie sa posudzuje podľa slovenskej technickej normy STN 73 4301. Zámerom insolácie je využiť súčinnosť priameho slnečného žiarenia pre prostredie človeka na trvalé bývanie. Doba presvietenia bytu priamym slnečným lúčom je jedna z najvýznamnejších potrieb pre kritériá stanovenia bytu bytom. Byt je dostatočne preslnený, ak súčet plôch jeho preslnených obytných miestností je najmenej 1/3 bytu. Uhol slnečných lúčov s rovinou okna musí byť aspoň v 25 stupňoch. Takéto priame slnečné žiarenie musí žiariť do obytnej miestnosti otvormi, ktorých celková plocha je aspoň 1/10 plochy miestnosti. Doba preslnenia musí byť v čase od 1. marca do 14. októbra.
2. Hlukové Limity:Ďalším dôvodom pre klasifikáciu priestoru ako apartmánu namiesto bytu môže byť prekročenie povolených limitov hluku. Ide najmä o priestory umiestnené v oblastiach s vysokou dopravnou premávkou alebo v blízkosti zdrojov hluku, kde by byt nespĺňal hygienické normy pre trvalé bývanie.
3. Trvalé Bydlisko a Parkovanie:Jednou z najväčších praktických prekážok pri kúpe apartmánu je možnosť prihlásenia trvalého pobytu. Zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov stanovuje, že trvalý pobyt má občan v budove, alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu. Hoci sa za časť budovy považuje aj byt a širší výklad umožňuje prihlásenie trvalého pobytu aj v priestoroch určených na ubytovanie (ako hotely či penzióny), v praxi nie je ustálený postup pri udeľovaní trvalého bydliska pri iných priestoroch ako bytoch.
Ďalším aspektom súvisiacim s funkčným využitím priestoru je parkovanie. Bytové domy musia mať určitý počet miest na parkovanie obyvateľov ako aj pre návštevy, a to podľa veľkosti bytov. Pri aplikácii apartmánov do projektu budov sú tieto požiadavky voľnejšie. V prípade, ak sa záujemcovi o apartmán zdá, že daný apartmán spĺňa naoko všetky podmienky tak ako byt, pravdepodobne práve projekt budovy a okolie projektu nevie zabezpečiť pre projekt budovy dostatočnú statickú dopravu a potrebný počet parkovacích miest ako pri bytovom dome a bytoch. Je bežnou praxou, že sa v projekte budovy nachádza príliš veľký počet menších bytov (1- a 2-izbových), ktoré sú na počet parkovacích miest náročnejšie, a projekt budovy už neumožňuje lokalizovať do budovy dostatočný počet parkovacích miest vyžadovaných platnými normami na statickú dopravu ako pri bytovom dome a bytoch.
Vplyv na List Vlastníctva a Právne Úkony
Napriek tomu, že zákon nepozná pojem „apartmán“, katastrálne úrady ho v Listoch vlastníctva zapisujú ako „byt“, s poznámkou, že ide o apartmán. Tento zápis je kľúčový pre právne úkony spojené s nehnuteľnosťou.
Čo obsahuje List vlastníctva (LV):List vlastníctva je základným dokladom na preukázanie vlastníckych vzťahov k nehnuteľnostiam. Je rozdelený na tri časti:
- Časť A (Majetková podstata): Popisuje nehnuteľnosť (číslo parcely, výmera, druh pozemku, súpisné číslo domu).
- Časť B (Vlastníci): Uvádza vlastníka (meno, adresa, rodné číslo) a jeho podiel.
- Časť C (Ťarchy): Zaznamenáva obmedzenia využitia nehnuteľnosti, ako napríklad záložné právo banky pri hypotéke.
Ak si kupujete apartmán, ktorý je na liste vlastníctva zapísaný ako byt, máte z hľadiska vlastníckych práv rovnaké postavenie ako vlastník bytu. Avšak, je nevyhnutné si uvedomiť, že zápis v katastri nemusí plne odrážať všetky obmedzenia vyplývajúce z kolaudačného rozhodnutia alebo územného plánu.
Pri akomkoľvek polemizovaní o praktických či právnych výhodách a nevýhodách užívania apartmánov namiesto bytov, v každom prípade je apartmán veľmi oceniteľnou entitou pre fyzické osoby - podnikateľov a obchodné spoločnosti, ktoré sú platiteľmi DPH. Apartmán je možné využiť na investíciu či podnikanie a vtedy si môžu podnikatelia takýto priestor dať do nákladov a odpisovať ho.
Ako Developer Postupuje a Prečo?
Developer je v prvom rade viazaný územným plánom miesta, kde plánuje výstavbu realizovať. Ten potom musí adaptovať na svoje vlastné záujmy a potreby trhu. V oblasti, kde územný plán mesta/mestskej časti nepripúšťa byty alebo požaduje isté percento tzv. občianskej vybavenosti (t.j. mixu aj prevádzkových priestorov pre administratívu a obchod, či pre ubytovanie), resp. hustota okolitej zástavby či orientácia pozemku nedovolia postaviť celý objekt ako bytový dom, je developer „nútený“ skolaudovať byty ako apartmány, aj keď z funkčného hľadiska by taký apartmán mohol spĺňať všetky ostatné atribúty bytu. Nebytové priestory - apartmány a hotely patria medzi prechodné bývania ako občianska vybavenosť.
V tomto kontexte je dôležité pochopiť, že označenie priestoru ako apartmánu nie je vždy len marketingovým ťahom developera, ale často krát je vynútené legislatívnymi obmedzeniami vyplývajúcimi z územného plánu alebo nespĺňaním prísnych hygienických a technických noriem pre byty.
Zhrnutie a Odporúčania
Apartmány je možné z prevažnej časti považovať za adekvátnu náhradu za byt, aj keď v istom rozsahu nespĺňajú všetky atribúty vyžadované právnymi predpismi pre byt. Je dobré mať na pamäti, že apartmány nie sú primárne určené na trvalé užívanie a je vhodné posudzovať kúpu takejto nehnuteľnosti ako byt nižšieho štandardu v porovnaní s klasickým bytom skolaudovaným ako byt. V niektorých prípadoch, napr. pri požiarnej ochrane, sú však naopak právne predpisy vo vzťahu k apartmánom striktnejšie ako k bytom.
Pred kúpou apartmánu je nevyhnutné dôkladne preskúmať jeho právny stav, kolaudačné rozhodnutie a zistiť, či spĺňa vaše individuálne potreby, najmä pokiaľ ide o možnosť trvalého pobytu a dostatočné parkovacie kapacity. Konzultácia s odborníkom na nehnuteľnosti alebo právnikom vám môže pomôcť predísť prípadným problémom a zabezpečiť, že vaše rozhodnutie bude informované a bezpečné.
tags: #apartman #list #vlastnictva