Kataster nehnuteľností predstavuje kľúčový verejný register, ktorý detailne eviduje informácie o každej nehnuteľnosti na území Slovenskej republiky. Zápis práv k nehnuteľnostiam do tohto registra má zásadný význam pre zabezpečenie právnej istoty a efektívnu ochranu vlastníckych práv. Samotné konanie pred katastrálnym odborom okresného úradu je iniciované na základe návrhu účastníka konania a jeho primárnym cieľom je dosiahnuť zápis práva k nehnuteľnosti, zmenu hraníc katastrálnych území, opravu chýb v katastrálnom operáte, či vykonanie iných relevantných úkonov. Avšak, proces katastrálneho konania nemusí vždy prebiehať bezproblémovo. Môžu nastať situácie, kedy je potrebné už začaté konanie zastaviť alebo prerušiť. Tento článok sa detailne zameriava na problematiku zastavenia a prerušenia konania v katastri nehnuteľností, analyzuje jeho najčastejšie dôvody, predkladané postupy a ponúka praktické riešenia pre všetkých účastníkov konania.
Úvod do katastrálneho konania a jeho predmet
V rámci katastrálneho konania sa primárne zapisujú práva k nehnuteľnostiam, ako napríklad vlastnícke právo, záložné právo, vecné bremeno, predkupné právo a iné. Okrem zápisu práv sa rozhoduje aj o zmenách hraníc katastrálnych území, o prešetrovaní zmien údajov v katastri, o opravách chýb v katastrálnom operáte a o obnove katastrálneho operátu. O samotnom priebehu katastrálneho konania rozhoduje príslušný okresný úrad, v ktorého územnom obvode sa daná nehnuteľnosť nachádza. V prípadoch, kedy sa nehnuteľnosti nachádzajú vo viacerých okresných úradoch, je ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov oprávnený konať o celom predloženom návrhu.
Samotné konanie o povolení vkladu práva do katastra nehnuteľností sa začína na základe podaného návrhu účastníka konania. Po doručení návrhu na vklad príslušného práva (napríklad vlastníckeho alebo záložného práva) do katastra nehnuteľností, je celé podanie dôkladne preskúmané príslušným katastrálnym odborom. Ak sú splnené všetky zákonné podmienky pre vklad, okresný úrad vklad povolí. V opačnom prípade, ak podmienky nie sú splnené, okresný úrad návrh zamietne. Štandardne sa o návrhu na vklad rozhoduje v lehote do 30 dní odo dňa jeho doručenia príslušnému okresnému úradu. Existuje však možnosť urýchleného rozhodnutia, kedy okresný úrad rozhodne o povolení vkladu do 20 dní. Táto skrátená lehota je podmienená tým, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená formou notárskej zápisnice, prípadne bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a zároveň sú splnené všetky procesné podmienky pre povolenie vkladu.
Elektronické podanie a oznámenie o návrhu na vklad
V súčasnosti je kladený veľký dôraz na digitalizáciu a zjednodušenie procesov. Pri elektronickom podaní akýchkoľvek dokumentov na kataster je vysoko odporúčané, aby boli aj všetky prílohy podané elektronicky a boli riadne autorizované, teda podpísané elektronickým podpisom. Pred samotným podaním návrhu na vklad majú účastníci konania možnosť vyplniť a zaslať cez portál katastra špeciálny elektronický formulár - oznámenie o návrhu na vklad. Výhodou tohto postupu je, že ak účastník konania do 90 dní od doručenia tohto oznámenia okresnému úradu zrealizuje aj samotný návrh na vklad, má nárok na zníženie správneho poplatku o 15 eur. V samotnom návrhu na vklad je v takomto prípade nevyhnutné uviesť číslo, pod ktorým bolo oznámenie o návrhu na vklad prijaté, a nie je ho potrebné k samotnému návrhu prikladať.
Náležitosti návrhu na vklad a jeho prílohy
Kľúčovou prílohou k návrhu na vklad je samotná zmluva, na základe ktorej má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra. Môže ísť napríklad o kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, záložnú zmluvu, zmluvu o zriadení vecného bremena alebo inú listinu potvrdzujúcu právo k nehnuteľnosti, ak nie je právo už zapísané na liste vlastníctva. Je dôležité, aby všetky predkladané dokumenty spĺňali zákonné náležitosti a boli bez chýb.
Rozhodnutie okresného úradu a opravné prostriedky
Ak sú všetky podmienky na povolenie vkladu splnené, okresný úrad vklad povolí. V takomto prípade je dôležité poznamenať, že proti rozhodnutiu, ktorým sa vklad povoľuje, nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Naopak, proti rozhodnutiu o zamietnutí vkladu je možné podať odvolanie na okresnom úrade, ktorý toto rozhodnutie vydal, a to v lehote 15 dní odo dňa jeho doručenia.
Dôvody a možnosti zastavenia konania
Zastavenie konania v katastri nehnuteľností predstavuje proces, pri ktorom sa už začaté konanie ukončí bez vydania rozhodnutia vo veci samej. Existuje niekoľko dôvodov, pre ktoré môže k zastaveniu konania dôjsť.
Späťvzatie návrhu na vklad
Jedným z najčastejších dôvodov pre zastavenie konania je späťvzatie návrhu na vklad zo strany účastníkov. Podľa platnej legislatívy je stiahnutie návrhu na vklad do katastra platné len vtedy, ak s ním súhlasia úplne všetci účastníci daného právneho úkonu. Ak ostatní účastníci právneho vzťahu s návrhom na zrušenie súhlasia, kataster môže návrh na vklad povoliť, avšak len v prípade, že samotný návrh je bezchybný a spĺňa všetky zákonné náležitosti.
Podmienky pre úspešné späťvzatie návrhu:
- Súhlas všetkých účastníkov: Kľúčovou podmienkou je bezvýhradný súhlas všetkých osôb, ktoré podali návrh na vklad.
- Overené podpisy: Dôrazne sa odporúča, aby boli podpisy všetkých účastníkov na dokumente o späťvzatí návrhu úradne overené.
- Originál návrhu: Pre správne a bezchybné vyplnenie návrhu na zrušenie vkladu je vhodné mať pri sebe originálny návrh na vklad, ktorý je potvrdený prijímacou pečiatkou katastra.
Vrátenie správneho poplatku pri späťvzatí:
V prípade úspešného späťvzatia návrhu na vklad má účastník konania nárok na vrátenie alikvotnej časti zaplateného správneho poplatku. Kataster túto čiastku vracia na bankový účet, ktorý účastník uvedie v návrhu na zrušenie vkladu. Je však dôležité o vrátenie poplatku v návrhu na zrušenie vkladu explicitne požiadať.
Iné dôvody zastavenia konania iniciované katastrom
Okrem späťvzatia návrhu môžu konanie prerušiť alebo zastaviť aj samotné úrady, a to z nasledujúcich primárnych dôvodov:
- Nezaplatenie správneho poplatku: Správny poplatok je jednou zo základných podmienok, ktoré musia účastníci splniť, aby mohol kataster vôbec začať pracovať na ich návrhu. Pri osobnom podaní písomného návrhu sa s touto komplikáciou kataster obvykle nestretáva, pretože osoby platia poplatok priamo na mieste. Pri elektronickom podaní však môže dôjsť k situácii, že poplatok nie je uhradený včas.
- Nepredloženie verejnej listiny alebo inej listiny potvrdzujúcej právo: Kataster účastníka konania vyzve, aby v určitej stanovenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú relevantnú listinu, ktorá jednoznačne potvrdzuje jeho právo k nehnuteľnosti. Kataster začína konanie len v prípade, že k návrhu je pripojená aj listina potvrdzujúca právo účastníka konania. Typickou príkladovou listinou je kúpna alebo darovacia zmluva. Ak účastník túto listinu nedodá v stanovenej lehote, kataster konanie ruší.
- Neodstránenie nedostatkov návrhu v stanovenej lehote: Ak sú v návrhu na vklad chyby alebo v ňom chýbajú základné informácie, kataster konanie preruší a vyzve účastníka konania, aby tieto nedostatky doplnil prostredníctvom dodatku k návrhu na vklad. Na odstránenie nedostatkov je spravidla stanovená lehota 30 dní. Ak účastník v stanovenej lehote nedostatky neodstráni, kataster konanie zruší.
- Už zamietnutý návrh na vklad: V prípade, že v danej veci už bol skôr zamietnutý návrh na vklad z dôvodu uvedeného v § 31 ods. zákona, môže to viesť k zastaveniu nového konania.
- Konanie inej príslušnej správy katastra: Ak sa vo veci už koná iná príslušná správa katastra, môže to byť tiež dôvodom na zastavenie alebo prerušenie aktuálneho konania.
Riešenie problémov a sporov v katastrálnom konaní
Poďme sa pozrieť na reálne situácie, ktoré môžu v katastrálnom konaní nastať, a ako ich efektívne riešiť.
Problémy s dodržaním lehôt katastrom
Napriek tomu, že zákon stanovuje jasné lehoty na rozhodnutie o návrhu na vklad, niekedy sa stáva, že kataster tieto lehoty nedodrží. V takomto prípade má účastník konania niekoľko možností:
- Kontaktovanie katastra: Prvým krokom by malo byť telefonické kontaktovanie príslušného katastrálneho odboru. Je potrebné zistiť, či konanie nie je prerušené z nejakého dôvodu. Ak konanie nie je prerušené, je dôležité sa informovať, kto má danú záležitosť na starosti, a skúsiť sa s danou osobou spojiť.
- Podanie sťažnosti: Ak telefonický kontakt neprinesie očakávaný výsledok, je vhodné napísať oficiálnu sťažnosť. Na internetových portáloch sú dostupné aj vzory takýchto sťažností. Postupovať by sa malo v súlade so zákonom o sťažnostiach, prípadne použiť overený oficiálny vzor, aby sťažnosť obsahovala všetky potrebné náležitosti.
- Žiadosť o vrátenie poplatku: Ak si účastník konania zaplatil poplatok za urýchlené konanie a kataster nedodržal stanovenú lehotu, má nárok na vrátenie zaplateného poplatku.
Vzor žiadosti o vrátenie správneho poplatku:
Okresný úrad ..........Katastrálny odbor....................................................................................................Vec: Žiadosť o vrátenie správneho poplatkuDňa ........................ som podal návrh na vklad práva do katastra nehnuteľností, zaevidovaný pod číslom konania V-...................../....... . Spolu s návrhom na vklad som zaplatil aj správny poplatok vo výške ............. eur formou potvrdenia o úhrade správneho poplatku (eKolku).Okresný úrad ..................., katastrálny odbor o návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností rozhodol až dňa .............................., z čoho vyplýva, že nerozhodol o návrhu na vklad v zákonnej lehote 30 dní v zmysle ustanovenia § 32 ods. 1 zákona č. 162/1995 Zb. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam v znení neskorších predpisov (katastrálny zákon) a je povinný vrátiť mi správny poplatok vo výške ................. eur v zmysle ustanovenia § 10 ods. 1 zákona č. 145/1995 Zb. o správnych poplatkoch.Na základe uvedeného Vás, ako poplatník v horeuvedenom konaní, žiadam o vrátenie správneho poplatku na môj bankový účet č.: SK.............................................Situácia, keď predávajúci chce bezdôvodne zastaviť vklad
Ak predávajúci bezdôvodne zastaví alebo zruší návrh na vklad nehnuteľnosti po podpísaní kúpno-predajnej zmluvy bez súhlasu kupujúceho, jedná sa o porušenie zmluvných podmienok. V takomto prípade má kupujúci právo domáhať sa svojich práv súdnou cestou.
Nátlak na darkyňu a späťvzatie návrhu na vklad
V prípade, že je na darkyňu vyvíjaný nátlak, aby vzala späť návrh na vklad darovacej zmluvy, a darkyňa si nie je istá tým, čo podpisuje, je nevyhnutné podniknúť nasledujúce kroky:
- Zabezpečiť právnu pomoc: V takejto citlivej situácii je absolútne nevyhnutné vyhľadať kvalifikovaného právnika, ktorý poradí, ako správne postupovať a ako zabezpečiť potrebné dôkazy o vyvíjanom nátlaku.
- Trvať na vypočutí darkyne na súde: Aj keď darkyňa udelila plnú moc na zastupovanie, je dôležité trvať na jej osobnom vypočutí na súde. Len tak môže detailne vysvetliť okolnosti a okolnosti nátlaku, ktorému bola vystavená.
- Zabezpečiť dôkazy o nátlaku: Je nevyhnutné aktívne zhromažďovať všetky dostupné dôkazy, ktoré potvrdzujú vyvíjaný nátlak na darkyňu. Môžu to byť napríklad svedecké výpovede iných osôb, lekárske správy alebo akákoľvek iná relevantná dokumentácia.
Kúpa nehnuteľnosti s vadami a odstúpenie od zmluvy
Pri kúpe nehnuteľnosti sa môže stať, že po vklade do katastra nehnuteľností sa objavia skryté vady, o ktorých pôvodný predávajúci kupujúceho neinformoval. V takýchto prípadoch je možné zvažovať odstúpenie od zmluvy, avšak je potrebné postupovať v súlade so zákonom a podmienkami uvedenými v zmluve.
Rozdiel v parcele registra C a E katastra nehnuteľností
Prerušenie konania o návrhu na vklad: Najčastejšie príčiny a riešenia
Konanie o návrhu na vklad práva do katastra nehnuteľností môže byť prerušené z rôznych dôvodov. Okrem už spomínaného nezaplatenia poplatku alebo zhody návrhov všetkých účastníkov, môže dôjsť k prerušeniu aj z dôvodu začatia konania o predbežnej otázke. Avšak, tým zďaleka najčastejším dôvodom pre prerušenie konania o návrhu na vklad je situácia, kedy príslušný Okresný úrad, katastrálny odbor, vyzve účastníka konania, aby odstránil nedostatky návrhu na vklad alebo jeho príloh (tzn. samotných zmlúv).
K nedostatkom návrhu na vklad alebo jeho príloh, ako sú kúpna zmluva, darovacia zmluva, záložná zmluva, zmluva o zriadení vecného bremena a podobne, dochádza najčastejšie v prípadoch, kedy sa zmluvné strany rozhodnú nevyužiť služby advokáta. Namiesto toho si spíšu zmluvu a návrh na vklad sami, alebo využijú vzor stiahnutý z internetu. Je dôležité si uvedomiť, že takéto vzory často neobsahujú všetky potrebné náležitosti, ktoré vyžaduje platná právna úprava, a bežní ľudia si ich často ani nie sú vedomí. Ak zmluvné strany tieto náležitosti opomenú, alebo ak sú v návrhu na vklad či v zmluve uvedené nesprávne alebo neúplné informácie, ide o taký nedostatok, ktorý bude mať za následok práve prerušenie katastrálneho konania.
V takomto prípade Okresný úrad, katastrálny odbor, pri prerušení konania stanoví účastníkom lehotu, v ktorej sú povinní nedostatky návrhu na vklad a jeho príloh opraviť. Zároveň účastníkom katastrálneho konania uvedie aj presný spôsob, akým je možné daný nedostatok alebo nedostatky opraviť. Spravidla je týmto spôsobom dodatok k návrhu na vklad alebo dodatok k zmluve, prípadne oboje súčasne. Zabezpečenie právnych služieb pri odstraňovaní týchto nedostatkov, či už pri príprave dodatku k zmluve alebo dodatku k návrhu na vklad, je často účinným riešením, ktoré môže ušetriť čas a predísť ďalším komplikáciám. Cena za takúto prípravu dodatku sa v mnohých prípadoch pohybuje okolo 100 EUR.
V praxi sa stáva, že sa niektorí účastníci konania obracajú na kataster s otázkami ohľadom nedodržania lehôt. Napríklad: "Mate niekto skusenosti s tym ze kataster nedodrzal lehotu? Kupoval som byt, a mam vyznacenu plombu Plomba vyznacena na zaklade V-2542, Malo to byt do 30dni, dnes je 50ty den a stale nic." Je dôležité si uvedomiť, že kataster má síce stanovenú lehotu, ale nie vždy je táto lehota dodržaná, najmä počas dovolenkových období. V takom prípade netreba hneď písať žiadosť o vymazanie plomby, ale skôr žiadať o rozhodnutie. Ako bolo spomenuté, prvým krokom by malo byť overenie stavu konania online a následné telefonické kontaktovanie. Ak to nepomôže, nasleduje písomná sťažnosť. V prípade, že ste si platili za urýchlené konanie a lehota nebola dodržaná, máte nárok na vrátenie poplatku.
Je tiež dôležité vedieť, že niektoré konania môžu trvať dlhšie z rôznych dôvodov, ako napríklad pandemická situácia, PN-ky zamestnancov, alebo odchody právnikov. V jednom z prípadov čakali na zápis takmer 3 mesiace, pričom sa neskôr ukázalo, že došlo k drobnému preklepu v dátume narodenia, ktorý bol však následne rýchlo opravený. V takýchto situáciách je často kľúčová komunikácia s katastrálnym odborom.
V neposlednom rade, pri kontrole stavu konania na stránke katastra sa môže objaviť informácia ako napríklad: "konanie xxx zo dna 01.07.22 je ku dnu 22.08., na pracovisku xxx v stave : v konani po lehote..". Táto informácia jasne signalizuje, že lehota bola prekročená a je potrebné zistiť príčinu a iniciovať kroky na jej urýchlenie.
tags: #kataster #dovody #zastavenia #konania