Právny poriadok Slovenskej republiky ponúka od roku 2014 dve hlavné právne úpravy týkajúce sa nájmu bytov: Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu. Oba zákony špecificky upravujú práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa, avšak s rozdielnymi prístupmi a dôsledkami pre zmluvné strany. V praxi sa čoraz častejšie stretávame so situáciou, kedy nájomný vzťah na užívanie bytu uzatvorený podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu prevláda nad tradičným režimom Občianskeho zákonníka. Tento trend je najmä v záujme prenajímateľov, ktorí preferujú flexibilitu a predvídateľnosť spojenú s krátkodobým nájmom. Tento článok prináša porovnanie kľúčových odlišností týchto dvoch právnych režimov, aby pomohol prenajímateľom aj nájomcom lepšie sa zorientovať v možnostiach a vybrať si ten najvhodnejší právny rámec pre ich nájomný vzťah.
Dva právne režimy pre nájom bytu: Občiansky zákonník a Zákon o krátkodobom nájme bytu
Prenajímatelia, ako vlastníci nehnuteľností, a nájomcovia, ako záujemcovia o odplatné užívanie nehnuteľností, majú možnosť výberu právneho režimu, na základe ktorého sa ich nájomný vzťah bude spravovať. Slovenský právny poriadok má od roku 2014 zakotvené dva právne režimy pre nájom bytu. Právna úprava nájomnej zmluvy týkajúcej sa nájmu bytu je súčasťou zákona č. 40/1964 Zb. Občianskeho zákonníka v platnom znení (ďalej len „občiansky zákonník“) a zákona č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu v platnom znení (ďalej len „zákon o krátkodobom nájme bytu“).
Obidva právne režimy majú svoje výhody aj nevýhody. Občiansky zákonník pokrýva nájomné bývanie všeobecne. Naproti tomu má zákon o krátkodobom nájme bytu užší rámec, čo vyplýva z negatívneho výpočtu prípadov, na ktoré sa táto norma nevzťahuje v ust. § 1 ods. 2., teda nájom služobných, družstevných, sociálnych bytov je vylúčený z pôsobnosti zákona.
Občiansky zákonník v siedmej hlave stanovuje podmienky nájomnej zmluvy, ktorej predmetom môže byť prenajatie nehnuteľnosti vo všeobecnosti, teda napríklad nájom domu, pozemku, bytu alebo hnuteľnej veci napríklad prenájom motorového vozidla. Osobitné ustanovenia k nájmu bytu sú obsiahnuté v štvrtom oddiely siedmej hlavy. Občiansky zákonník je tzv. lex generalis, teda zákon všeobecný.
Byty sa z dôvodu jednej právnej úpravy prenajímali do roku 2014 iba na základe jednotlivých ustanovení občianskeho zákonníka. V roku 2014 sa stal účinným zákon o krátkodobom nájme bytu, avšak aj v súčasnosti mnohí nemajú vedomosť, že zákon o krátkodobom nájme ako tzv. lex specialis je pre zmluvné strany v mnohých aspektoch výhodnejší.
Zásadné rozdiely právnej úpravy nájmu bytu medzi občianskym zákonníkom a zákonom o krátkodobom nájme bytu spočívajú v (i) samotnej forme a podobe nájomnej zmluvy, (ii) v určení nájomného, (iii) v podmienkach ukončenia nájmu, (iv) v lehotách a výpovednej dobe a tiež v (v) inštitúte tzv. depozitu alebo peňažnej zábezpeky.
Forma nájomnej zmluvy: Písomnosť ako základná požiadavka
Jedným z najvýraznejších rozdielov medzi oboma právnymi režimami je forma, v akej musí byť nájomná zmluva uzatvorená. Zatiaľ čo Občiansky zákonník pripúšťa aj ústne dohody, Zákon o krátkodobom nájme bytu striktne vyžaduje písomnú formu.
Forma nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka
Podľa § 685 ods. 1 občianskeho zákonníka: „Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania; nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“
Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka nie je viazaná na obligatórnu písomnú podobu, čo vyplýva zo slovného spojenia v zákone, ktorý uvádza, že nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a stavu bytu. Z terminológie spravidla je zrejmé, že forma a podoba nájomnej zmluvy môže byť rôzna. Nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka môže byť dohodnutá aj ústne, v takom prípade zákon uvádza, že o jej obsahu sa musí uzatvoriť zápisnica. Pojem zápisnica však zákon nedefinuje pre účely nájomnej zmluvy, čo znamená, že odpovede na otázky priniesla a priebežne prináša súdna prax a individuálne spory vychádzajúce zo špecifických skutkových stavov. Občiansky zákonník nepredpisuje písomnú formu, z dôvodu čoho môže dôjsť k pochybnostiam o právach a povinnostiach a k rýchlemu vzniku sporu. Odporúčame preto aj v prípade nájomnej zmluvy podľa občianskeho zákonníka uzatvoriť ju v riadnej písomnej podobe s určením predmetu, zmluvných strán, výšky nájomného, doby nájmu a podrobnými právami a povinnosťami.
Forma nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Podľa § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát.“
Podľa § 3 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie.“
Platnosť a účinnosť nájomnej zmluvy je podľa zákona o krátkodobom nájme bytu viazaná na obligatórnu písomnú formu s povinnými náležitosťami, ktoré zákon uvádza ďalej, a to povinnosť v písomnej forme (i) uviesť a riadne identifikovať zmluvné strany, (ii) označiť predmet nájmu, (iii) určiť výšku nájomného alebo určiť spôsob učenia výšky nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, (iv) opis stavu bytu, jeho vybavenia, príslušenstva a vád, (v) určenie doby nájmu a (vi) vyhlásenie nájomcu, že sa nájomná zmluva uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu.
Povinnou zmluvnou náležitosťou nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme bytu je vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa tohto zákona. Sme názoru, že daná povinnosť odráža určité slabšie postavenie nájomcu pokiaľ ide najmä o podmienky možnosti ukončenia nájomnej zmluvy uzatvorenej podľa tohto zákona.
Zaujímavou úvahou je skutočnosť, ak nebola dodržaná písomná forma zmluvy o krátkodobom nájme bytu. Je viacero názorov v odbornej verejnosti, že pre prípad nedodržania písomnej formy sa nájomná zmluva riadi občianskym zákonníkom, iné názory sa prikláňajú k absolútnej neplatnosti právneho úkonu s poukazom na § 40 ods. 1 občianskeho zákonníka. My sa s poukazom na právnu zásadu Ius ex iniuria non orfitur, teda z nepráva nemôže vzniknúť právo, prikláňame k názoru, že nedodržaním písomnej formy nájomnej zmluvy nepochybne nepôjde o zmluvu v právnom režime zákona o krátkodobom nájme bytu, ale aplikuje sa lex generalis, teda občiansky zákonník. Každopádne, zákon o krátkodobom nájme je z nášho pohľadu výhodný pre obe zmluvné strany, vyžadujúc povinnú písomnú formu.
Trvanie nájomnej zmluvy: Istota dlhodobého bývania verzus flexibilita krátkodobého prenájmu
Dĺžka trvania nájomnej zmluvy je ďalším kľúčovým bodom, v ktorom sa oba zákony výrazne líšia. Zatiaľ čo Občiansky zákonník poskytuje nájomcom väčšiu istotu pri dlhodobom bývaní, Zákon o krátkodobom nájme bytu preferuje kratšie, flexibilnejšie obdobia.
Trvanie zmluvy o nájme podľa občianskeho zákonníka
Podľa občianskeho zákonníka je možné uzatvoriť nájomnú zmluvu na dobu neurčitú. V takom prípade je nájom bytu chránený a prenajímateľ ho môže vypovedať výlučne z dôvodov striktne stanovených v zákone (§ 711 Občianskeho zákonníka). Tieto dôvody zahŕňajú napríklad potrebu bytu prenajímateľom pre seba alebo blízke osoby, hrubé porušenie povinností nájomcom, alebo potrebu rekonštrukcie bytu či domu. V prípade výpovede zo strany prenajímateľa platí minimálna trojmesačná výpovedná lehota, ktorá sa začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Nájomca však môže vypovedať zmluvu bez udania dôvodu, rovnako s trojmesačnou výpovednou lehotou.
Trvanie zmluvy o nájme podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Dĺžka trvania nájomnej zmluvy podľa zákona o krátkodobom nájme nesmie presiahnuť dva roky, pričom celková doba nájmu môže byť najviac dvakrát predĺžená o 2 roky, teda najviac na 6 rokov. Je vecou úvahy zmluvných strán, najmä však nájomcu, ako dlho má v záujme bývať formou nájmu. Limitovaná doba nájmu favorizuje prenajímateľa, naopak, je určitou neistotou pre nájomcu. Ak má nájomca záujem na dlhodobom bývaní formou nájmu, je pre neho výhodnejšia nájomná zmluva podľa občianskeho zákonníka, ktorý v neposlednom rade stanovuje v ust. § 685 ods. 1 veta druhá, že „Nájom bytu je chránený; ak nedôjde k dohode, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone.“
Z hľadiska možností trvania zmluvy o nájme je v prípade záujmu nájomcu na dlhodobom užívaní bytu výhodnejší občiansky zákonník.
2 hours ago, 5 US Black Hawk helicopters were shot down by anti-aircraft missiles.
Nájomné a jeho zmeny: Väčšia kontrola prenajímateľa v krátkodobom nájme
Otázka výšky nájomného a možnosti jeho jednostranného zvyšovania patrí k najcitlivejším aspektom nájomného vzťahu. Zákon o krátkodobom nájme bytu poskytuje prenajímateľom v tomto ohľade výrazne väčšiu flexibilitu.
Nájomné podľa občianskeho zákonníka
Podľa § 696 ods. 1 občianskeho zákonníka: „Spôsob výpočtu nájomného, úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zvýšiť nájomné, úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a zmeniť ďalšie podmienky nájomnej zmluvy, ustanovuje osobitný právny predpis.“ V praxi to znamená, že pri nájme podľa Občianskeho zákonníka môže byť výška nájomného upravovaná len podľa osobitných právnych predpisov, v rámci ktorých sa môže prenajímateľ domáhať sankčného poplatku, alebo ak prenajímateľ neodstráni chyby či poruchy obmedzujúce plnohodnotné užívanie predmetu nájmu, nájomca môže žiadať zľavu z nájomného.
Nájomné podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Podľa § 4 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu: „Zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva. Dôvodom zmeny môže byť zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku a prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.“
Z rozdielnej úpravy v oboch zákonoch jednoznačne vyplýva, že zákon o krátkodobom nájme bytu je pre prenajímateľa výhodnejší. Zákon o krátkodobom nájme bytu priznáva prenajímateľovi zákonné právo jednostranne upravovať výšku nájomného. Dôvody jeho zvyšovania však musia byť uvedené v nájomnej zmluve, ktorej podpisom dáva nájomca súhlas k takému jednostrannému právnemu úkonu prenajímateľa.
Zánik nájmu: Kompromis medzi ochranou nájomcu a flexibilitou prenajímateľa
Podmienky ukončenia nájomného vzťahu sú často zdrojom konfliktov medzi prenajímateľom a nájomcom. Oba zákony sa snažia nájsť kompromis, avšak s rozdielnym dôrazom na ochranu jednotlivých zmluvných strán.
Zánik nájmu podľa občianskeho zákonníka
Globálne možno konštatovať, že nájomca je pre prípad ukončenia nájomného vzťahu viac chránený občianskym zákonníkom, čo vyplýva z postavenia nájmu bytu ako chráneného podľa formulácie v občianskom zákonníku. Nájomnú zmluvu podľa občianskeho zákonníka môže prenajímateľ vypovedať výlučne z dôvodov uvedených v ustanovení § 711. Podľa § 711 ods. 1 a 2 občianskeho zákonníka prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak (i) prenajímateľ potrebuje byt pre seba, manžela, pre svoje deti, vnukov, zaťa alebo nevestu, svojich rodičov alebo súrodencov, (ii) nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný, (iii) nájomca alebo ten, kto je členom jeho domácnosti, hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome, (iv) nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa, (v) je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak byt alebo dom vyžaduje opravy, pri ktorých vykonávaní nemožno byt alebo dom najmenej počas šiestich mesiacov užívať, (vi) nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia alebo predpoklady užívania bytu vyplývajúce z osobitného určenia domu, (vii) nájomca využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie. Dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.
Pokiaľ vypovedá nájomnú zmluvu uzatvorenú podľa občianskeho zákonníka nájomca, nie je viazaný žiadnymi výpovednými dôvodmi, iba výpovednou lehotou. Výpovedná lehota je v zmysle občianskeho zákonníka všeobecne stanovená v trvaní minimálne troch mesiacov, pričom zmluvné strany si môžu dohodnúť aj lehotu dlhšiu. Občiansky zákonník samozrejme nezabúda ani na prípady mimoriadnych porušení nájomnej zmluvy, resp. nemožnosti byt užívať. V takom prípade je ochranou jednej aj druhej zmluvnej strany inštitút odstúpenia od nájomnej zmluvy v zmysle občianskeho zákonníka na základe ust. § 679, samozrejme, bez výpovednej lehoty. Nájomca je oprávnený odstúpiť od zmluvy kedykoľvek, ak bol byt odovzdaný v stave nespôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie alebo ak sa stane neskôr - bez toho, aby nájomca porušil svoju povinnosť - nespôsobilým na dohodnuté alebo obvyklé užívanie, ak sa stane neupotrebiteľným alebo ak sa mu odníme taká časť veci, že by sa tým zmaril účel zmluvy. Ak sú miestnosti, ktoré boli prenajaté na obývanie alebo na to, aby sa v nich zdržiavali ľudia, zdraviu závadné, má nájomca toto právo aj vtedy, ak o tom vedel pri uzavretí zmluvy. Práva odstúpiť od zmluvy sa nemožno vopred vzdať. Prenajímateľ môže kedykoľvek odstúpiť od zmluvy, ak nájomca napriek písomnej výstrahe užíva prenajatý byt alebo ak trpí užívanie bytu takým spôsobom, že prenajímateľovi vzniká škoda alebo že mu hrozí značná škoda. Pre neplatenie nájomného nájomcom však občiansky zákonník prenajímateľovi nepriznáva právo na odstúpenie, taký prípad musí byť riešený výpoveďou podľa § 711 ods. 1 písm. d).
Zánik nájmu podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Aj zákon o krátkodobom nájme bytu prenajímateľovi a nájomcovi stanovuje kogentné výpovedné dôvody. Podľa § 7 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu prenajímateľ môže vypovedať krátkodobý nájom bytu, ak (i) nájomca alebo ten, kto s ním v byte žije alebo sa v byte nachádza so súhlasom nájomcu, napriek predchádzajúcemu písomnému upozorneniu prenajímateľa poškodzuje byt alebo jeho zariadenie alebo spoločné časti, spoločné zariadenia domu alebo inak hrubo porušuje dobré mravy alebo domový poriadok v dome, v ktorom sa byt nachádza, (ii) nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace, (iii) nájomca napriek písomnej výzve prenajímateľa nedoplnil peňažnú zábezpeku do pôvodnej výšky, (iv) nájomca užíva predmet nájmu v rozpore s dohodnutým účelom, (v) je daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru.
Zákon o krátkodobom nájme teda umožňuje, aby si zmluvné strany priamo v zmluve o krátkodobom nájme bytu dohodli aj iný výpovedný dôvod, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru. Zákonná úprava je v tomto smere všeobecná, preto je potrebné zmluvný výpovedný dôvod, resp. dôvody konkretizovať, aby sa eliminovalo riziko napadnutia neplatnosti výpovede. Z pohľadu zásad súkromného práva majú zmluvné strany voľnosť v rozhodovaní, preto iným dôvodom môže byť v zásade čokoľvek, čo neodporuje zákonu alebo dobrým mravom.
Depozit (Peňažná zábezpeka): Ochrana prenajímateľa aj nájomcu
Inštitút depozitu, čiže peňažnej zábezpeky, slúži ako poistenie pre prenajímateľa proti prípadným škodám alebo dlhom na nájomnom zo strany nájomcu. Zákon o krátkodobom nájme bytu má v tomto smere špecifické ustanovenia.
Depozit podľa zákona o krátkodobom nájme bytu
Zákon o krátkodobom nájme bytu explicitne upravuje možnosť dohodnutia peňažnej zábezpeky. Nájomca je povinný túto zábezpeku zložiť pri podpise zmluvy a prenajímateľ ju môže použiť na úhradu pohľadávok, ktoré mu vzniknú v súvislosti s nájmom (napr. nezaplatené nájomné, úhrady za služby, škody na byte). Po ukončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nevyčerpanú časť depozitu nájomcovi do 30 dní od skončenia nájmu, pokiaľ sa nedohodnú inak.
Depozit podľa občianskeho zákonníka
Občiansky zákonník priamo neustanovuje povinnosť zloženia depozitu. Strany si však môžu dohodnúť zloženie zábezpeky na základe zmluvnej voľnosti. V takom prípade sa postupuje podľa obsahu dohody medzi prenajímateľom a nájomcom.
Záver
Voľba medzi Občianskym zákonníkom a Zákonom o krátkodobom nájme bytu závisí od individuálnych potrieb a preferencií prenajímateľa aj nájomcu. Zákon o krátkodobom nájme bytu ponúka väčšiu flexibilitu a predvídateľnosť pre prenajímateľov, najmä pokiaľ ide o dĺžku nájmu a možnosť jednostranného zvyšovania nájomného. Na druhej strane, Občiansky zákonník poskytuje nájomcom silnejšiu ochranu, najmä pri dlhodobom bývaní, a obmedzuje možnosti prenajímateľa pri ukončení nájomného vzťahu. Dôkladné zváženie všetkých aspektov a konzultácia s právnym odborníkom môže pomôcť pri výbere najvhodnejšieho právneho rámca pre konkrétny nájomný vzťah.
Poznámka: Tento článok poskytuje všeobecné informácie a nenahrádza právne poradenstvo. V prípade konkrétnych otázok týkajúcich sa nájomných zmlúv sa obráťte na kvalifikovaného právnika.