V súčasnosti sa na Slovensku intenzívne diskutuje o otázke dostupnosti bývania a výšky nájomného, pričom štát sa snaží implementovať opatrenia na reguláciu a podporu nájomného bývania. Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania s regulovaným nájomným pre občanov. Tento krok má za cieľ riešiť situáciu, kde tradičné trhové nájomné byty často nedokážu spĺňať potreby populácie Slovenska, najmä vzhľadom na vysoký podiel bytov vo vlastníctve fyzických osôb (91 %).
Nový Systém Štátom Podporovaného Nájomného Bývania
Zákon o štátnej podpore nájomného bývania, účinný od júla 2022, mal vytvoriť fungujúci systém, no v súčasnosti stále chýbajú byty. Kľúčovým prvkom tohto systému je Agentúra štátom podporovaného bývania, ktorej členmi budú investiční partneri schválení vládou. Títo partneri budú zároveň spoločníkmi prenajímateľov, pričom prenajímateľom v tomto modeli nebude priamo štát, ale samostatná právnická osoba.
"Štátny" nájomný byt môže získať plnoletá fyzická osoba s trvalým, prechodným alebo iným pobytom na Slovensku. Základnou podmienkou je absencia zákonom stanovených dlhov, teda podlžností na sociálnom a zdravotnom poistení, a tiež žiadny zápis v centrálnom registri exekúcií. Okrem toho musí žiadateľ alebo žiadatelia disponovať minimálnym príjmom vyšším, ako je maximálna výška nájmu bez energií a iných poplatkov. Tento minimálny príjem je definovaný ako rozdiel medzi priemerným čistým mesačným príjmom domácnosti a jej životným minimom, pričom toto je posudzované za určité obdobie. Maximálny priemerný čistý príjem domácnosti alebo žiadateľa nesmie byť vyšší ako osemnásobok životného minima domácnosti. Je dôležité poznamenať, že do príjmu sa započítavajú aj sociálne dávky a iné príspevky zo štátu, ako napríklad príspevok, prídavok na dieťa, doktorandské štipendium, osobitný príspevok a znížený osobitný príspevok, ako aj podobné príjmy zo zahraničia.
Obmedzenie maximálneho príjmu má slúžiť na zamedzenie vstupu vysokopríjmovým záujemcom do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Pre záujemcov o troj a štvorizbové byty, ktorí sú často rodiny, musia toto zvýhodnenie uplatniť do mesiaca od zverejnenia ponuky bytu v poradovníku agentúry. V prípade, že žiadateľ nebude spĺňať kritériá na minimálny potrebný príjem, bude v poradovníku znevýhodnený.
Mechanizmus Určenia Maximálnej Výšky Nájomného
Kľúčovým aspektom regulácie je mechanizmus určenia maximálnej výšky nájomného. Národná rada SR schválila návrh zákona, ktorý mení zákon o štátnej podpore nájomného bývania. S účinnosťou od 1. júna 2023 bolo vypustené ustanovenie, podľa ktorého vláda Slovenskej republiky nariadením vlády zvýši maximálne nájomné raz ročne k 1. januáru. Namiesto toho sa bude maximálna výška nájomného bez energií a iných služieb každoročne zvyšovať o infláciu podľa indexu HICP. V prípade, že priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien za obdobie posledných dvoch po sebe nasledujúcich kalendárnych rokov dosiahne viac ako 2 %, hodnota bytu sa zvýši. Takéto zvýšenie sa prvýkrát uplatní až v kalendárnom roku nasledujúcom po kalendárnom roku, v ktorom sa hodnota bytu podľa odseku 1 určila. Bolo to zavedené na zohľadnenie zvyšujúcich sa nákladov spojených so správou, opravami, údržbou a budúcimi rekonštrukciami bytov prenajímateľom. Zvýšenie podľa tohto ustanovenia sa uplatňuje automaticky a obce si nevyberajú, či ho chcú alebo nechcú uplatniť. Zvýšenie podľa odseku 2 budú obce môcť použiť prvýkrát v roku 2026.
Ako zvyšuje úrokové sadzby a reguluje infláciu?
Maximálna výška nájomného je stanovená tak, aby bola spravodlivá a reflektovala regionálne rozdiely. Cieľom koeficientov je zabezpečiť, aby menšie byty boli cenovo dostupnejšie pre jednotlivcov alebo domácnosti s nižším príjmom. Naopak, koeficienty pre väčšie byty sú vyššie, pretože tieto byty sú určené predovšetkým pre rodiny, ktorých príjem domácnosti je častokrát vyšší. Výpočet maximálnej výšky nájomného sa vzťahuje len na čistý nájom, teda bez zahrnutia úhrad za energie a služby spojené s užívaním bytu (tzv. servisné poplatky). Tieto poplatky sa vypočítavajú samostatne na základe aktuálnej spotreby, cien služieb a komodít, ako aj rozsahu poskytovaných služieb v konkrétnom bytovom komplexe.
Je dôležité poznamenať, že v prípade nájomných bytov obstaraných z prostriedkov Štátneho fondu rozvoja bývania inou právnickou osobou sa regulácia podľa vyhlášky nevzťahuje. V tomto prípade priamo zákon o Štátnom fonde rozvoja bývania určuje maximálnu výšku nájomného. Táto výnimka sa však nevzťahuje na obce, ani VÚC, ktoré obstarali/obstarajú nájomný byt s výhodným úverom zo Štátneho fondu rozvoja bývania.
Prechodné Ustanovenia a Rozdiely v Nájomnom
Prechodné ustanovenie v zmysle § 4 ods. 1 vyhlášky upravuje situáciu nájomných zmlúv uzavretých pred účinnosťou vyhlášky. V takýchto prípadoch možno cenu nájmu bytu dohodnutú v nájomnej zmluve zvýšiť najviac o 20 % oproti predchádzajúcemu kalendárnemu roku. Toto ustanovenie má predísť neprimeranému nárastu ceny nájmov a rozložiť nárast do niekoľkých rokov. Tento postup sa použije aj v prípade, že s jedným nájomcom je uzatvorená nájomná zmluva na dobu určitú, hoci aj opakovane. V prípade nového nájomcu a uzatvorenia novej nájomnej zmluvy po dátume účinnosti návrhu vyhlášky sa automaticky cena nájmu určuje podľa § 1 ods. 1.
Na nájomné zmluvy uzavreté po 1. januári 2025 sa uplatňuje nová výška nájomného podľa § 1 vyhlášky. Môže tak nastať situácia, že rovnaký byt bude mať rôzne výšky nájomného v závislosti od obdobia uzatvorenia nájomnej zmluvy, veku bytového domu, ale aj na základe samotného rozhodnutia obce. Tento postup je v súlade s inými predpismi a dokonca je odporúčaný Ministerstvom dopravy SR, pretože určovanie výšky nájomného je tiež nástrojom sociálnej politiky obce.
Výpočet Hodnoty Bytu a Budúce Úpravy
Po 31. decembri 2025 sa výpočet hodnoty bytu bude riadiť § 1 ods. 1 písm. a) a ďalšími pravidlami § 1 (ods. 2 a 3), ak sa nepoužije postup podľa prílohy v prechodnom období. Hodnota bytu sa bude zvyšovať o priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien za obdobie posledných dvoch po sebe nasledujúcich kalendárnych rokov, ak tento priemer dosiahne viac ako 2 %. Toto zvýšenie sa bude uplatňovať automaticky každý rok, počnúc rokom 2026. Pre zvýšenie v roku 2026 sa použije priemer medziročnej miery rastu spotrebiteľských cien rokov 2024 a 2025.
Pri určení hodnoty bytu podľa prílohy B vyhlášky sa zohľadňuje vývoj inflácie vyjadrenej medziročnou mierou rastu spotrebiteľských cien medzi rokmi kolaudácie bytu a rokom 2024. Súčtom hodnôt medziročnej zmeny inflácie vyjadrenej v percentách sa vypočíta inflácia za dané obdobie (záporné roky sa rovnajú 0). Keďže podľa vzorca pre stanovenie hodnoty bytu je možné počítať len s polovičnou hodnotou inflácie za dané obdobie, hodnota vyjadrená v % sa delí 2. Z takto upravenej hodnoty inflácie sa stanoví koeficient.
Nová hodnota bytu určená výpočtom podľa prílohy sa nepremieta do účtovníctva, je stanovená len pre účel určovania nájomného. Obec alebo iný prenajímateľ nie je povinný zvyšovať nájomné v bytoch v nadväznosti na určenie novej hodnoty bytu. Rozhodnutie o zvýšení nájomného je plne v pôsobnosti obce alebo prenajímateľa. Všeobecne platí, že vyhláška reguluje len maximálnu cenu ročného nájomného, pričom ponecháva rozhodnutie na obci/prenajímateľovi, aby si stanovili primerane požadovanú výšku nájomného.
Podlahová plocha bytu pri prepočte podľa prílohy vyhlášky zahŕňa aj plochu pivnice a špajze, ak sú výlučne využívané ako príslušenstvo daného bytu.
Záver
Regulácia nájomného bývania na Slovensku predstavuje komplexný súbor opatrení s cieľom zabezpečiť dostupnejšie bývanie pre širšiu populáciu. Systém štátom podporovaného nájomného bývania prináša prísne kritériá pre žiadateľov, no zároveň zavádza mechanizmy na postupné a inflačne ošetrené zvyšovanie nájomného. Dôležité je sledovať, ako sa tento systém bude vyvíjať v praxi a či skutočne prispeje k zlepšeniu bytovej situácie na Slovensku, alebo či neprinesie nové výzvy a obmedzenia.