Investovanie do podielových fondov sa stalo populárnou cestou pre mnohých, ktorí hľadajú diverzifikáciu a potenciál rastu svojho kapitálu. Medzi špecifické kategórie fondov patria fondy zamerané na nehnuteľnosti, ktoré ponúkajú jedinečné výhody spojené s realitným trhom. V slovenskom kontexte je jedným z takýchto fondov Prvý realitný fond, spravovaný spoločnosťou IAD Investments, správ. spol., a.s. Tento článok sa ponorí do hĺbky jeho fungovania, investičnej stratégie, súvisiacich rizík a špecifických aspektov, ktoré by mal každý potenciálny investor zvážiť.
Základné charakteristiky Prvého realitného fondu
Prvý realitný fond, o.p.f., spravovaný IAD Investments, správ. spol., a.s., je špeciálny podielový fond nehnuteľností rastového charakteru. Jeho primárnym cieľom je umožniť investorom podieľať sa na stabilných výnosoch spojených s prenájmom nehnuteľností a s reálnym rastom ich hodnoty. Fond je charakterizovaný ako vyvážený, čo naznačuje jeho vhodnosť pre investorov s vyváženým vzťahom k riziku, ktorí preferujú stabilný a rovnomerný rast svojej investície. Jeho investičná stratégia je navrhnutá tak, aby poskytovala perspektívu dlhodobej výkonnosti bez významných výkyvov, čo ho robí atraktívnou alternatívou pre tých, ktorí hľadajú stabilitu v dynamickom realitnom trhu.
Dátum vytvorenia fondu, 20. novembra, predstavuje jeho začiatok na trhu. Fond ponúka rôzne triedy podielových listov, pričom v minulosti sa stretávame s označeniami ako Trieda EUR a novšie Trieda CZK. Trieda CZK bola spustená 25. februára 2026 na základe rozhodnutia Národnej banky Slovenska (NBS) a následného schválenia predstavenstvom IAD Investments. Toto rozšírenie portfólia o novú emisiu podielových listov s označením Trieda CZK udáva ďalší smer vývoja fondu a jeho schopnosť reagovať na potreby rôznych investorov, najmä s ohľadom na menovú denomináciu. Podielové listy bez označenia Triedy, vydané pred spustením Triedy CZK, sa od tohto dátumu ďalej oceňujú. Ani jedna z tried nie je spojená s osobitnými právami, pričom ich odlišnosť spočíva primárne v mene, v ktorej sú denominované.
Investičná stratégia a portfólio fondu
Investičná stratégia Prvého realitného fondu je zameraná na diverzifikáciu v rámci realitného sektora. Cieľom správcovskej spoločnosti je v horizonte piatich rokov dosiahnuť výnos na úrovni vývoja slovenského, českého a európskeho realitného trhu. Fond investuje predovšetkým do tzv. realitných aktív, ktoré zahŕňajú široké spektrum nehnuteľností v oblastiach ako administratíva, logistika, obchod, turizmus a bývanie. Taktiež pokrýva segment developmentu nehnuteľností, čo znamená investície do nových projektov a budov.
Okrem priamych investícií do fyzických nehnuteľností fond investuje aj do majetkových účastí (priamych aj nepriamych) v obchodných spoločnostiach, ktoré sa aktívne pohybujú na trhu nehnuteľností alebo do nehnuteľností priamo investujú. Tieto realitné aktíva môžu tvoriť až 90% celkového objemu majetku podielového fondu, čo zdôrazňuje jeho silné zameranie na tento sektor.
Fond však nie je obmedzený výlučne na priame nehnuteľnostné investície. Môže tiež alokovať prostriedky do prevoditeľných cenných papierov, ako sú hypotekárne záložné listy, nástroje peňažného trhu a finančné deriváty. Investuje aj do prevoditeľných cenných papierov, ktorých výnos je odvodený od vývoja realitného trhu, napríklad prostredníctvom akcií realitných spoločností alebo realitných investičných fondov (REITs). Finančné deriváty sú využívané strategicky na zabezpečenie majetku fondu voči akciovému, úrokovému a menovému riziku, ako aj na dosiahnutie dodatočného výnosu portfólia.
Podiel cenných papierov vydaných štátmi a medzinárodnými organizáciami, uvedených v prílohe štatútov jednotlivých podielových fondov, môže v súlade so štatútmi prekročiť 35% hodnoty majetku vo fonde, pričom tento podiel môže dosiahnuť až 100%. Toto ustanovenie poskytuje fondu flexibilitu pri alokácii prostriedkov v rôznych typoch aktív.
Oceňovanie a vyplácanie podielových listov
Proces oceňovania majetku a záväzkov v podielovom fonde a následné stanovenie ceny podielu je kľúčovým aspektom pre investorov. Cena podielového listu platná ku dňu doručenia žiadosti o jeho vyplatenie sa vykonáva až následne. V prípade dennej frekvencie oceňovania sa tak deje v najbližší pracovný deň, ktorý nasleduje po dni, ku ktorému bola žiadosť o vyplatenie podielových listov doručená a prijatá na spracovanie. Je dôležité poznamenať, že podielové listy sa nevyplácajú za cenu zobrazenú na webovom sídle IAD, ale za cenu platnú v nasledujúci pracovný deň po spracovaní žiadosti.
Spoločnosť IAD je povinná vyplatiť podielový list Prvého realitného fondu bezodkladne, najneskôr však v predĺženej lehote 12 mesiacov. Toto ustanovenie poskytuje investorom istotu ohľadom likvidity ich investície, aj keď s možnosťou dlhšieho obdobia na vyplatenie v špecifických situáciách.
Riziká spojené s investíciou
Každá investícia, vrátane investícií do podielových fondov, je spojená s určitými rizikami. Hodnota investície do podielového fondu sa môže aj znižovať a nie je zaručená návratnosť pôvodne investovanej sumy. S investíciou do podielových fondov je spojené aj riziko. Potenciálni investori by mali byť oboznámení s nasledujúcimi typmi rizík, ktoré môžu ovplyvniť výkonnosť Prvého realitného fondu:
- Ekonomický rast a jeho vplyv: Ekonomický rast v krajinách, do ktorých fond smeruje svoje investície, má priamy vplyv na výkonnosť a kreditnú kvalitu aktív držaných vo fonde. Spomalenie ekonomiky môže negatívne ovplyvniť hodnotu nehnuteľností a príjmy z prenájmu.
- Trhové riziko: Toto riziko predstavuje zmeny trhovej hodnoty pozícií v majetku fondu spôsobené zmenami v trhových faktoroch, ako sú úrokové sadzby, devízové kurzy a ceny akcií.
- Úrokové riziko: Zmeny úrokových mier môžu mať vplyv na hodnotu majetku vo fonde, najmä ak fond drží dlhopisy alebo iné nástroje s fixným výnosom.
- Menové riziko: Výkyvy výmenných kurzov môžu ovplyvniť hodnotu majetku denominovaného v inej mene, ako je základná mena fondu.
- Akciové riziko: Riziko straty vyplývajúce zo zmien cien majetkových cenných papierov, ako sú akcie realitných spoločností, ktoré fond môže držať.
- Riziko investovania v realitnom sektore: Toto je jedno z kľúčových rizík, ktoré sa týka zmeny hodnoty realitných aktív v dôsledku zmien cien nehnuteľností, realitných spoločností alebo pozemkov. Realitný trh je cyklický a môže byť ovplyvnený rôznymi faktormi, ako sú úrokové sadzby, dopyt a ponuka, ako aj legislatívne zmeny.
- Kreditné riziko: Riziko straty vyplývajúce z toho, že dlžník alebo iná zmluvná strana zlyhá pri plnení svojich záväzkov. To sa môže týkať nájomcov nehnuteľností alebo emitentov cenných papierov.
- Riziko štátu: Riziko straty vyplývajúce z toho, že príslušné orgány štátu alebo centrálna banka nebudú schopné alebo ochotné splniť svoje záväzky voči zahraničiu, alebo že ostatní dlžníci v danom štáte nebudú schopní plniť svoje záväzky.
- Riziko protistrany: Riziko straty pre fond vyplývajúce zo skutočnosti, že protistrana v rámci uzavretého obchodu si nesplní svoje záväzky pred konečným vyrovnaním.
- Riziko vyrovnania obchodu: Riziko straty vyplývajúce z toho, že vyrovnanie finančnej transakcie sa nerealizuje podľa dohodnutých podmienok.
- Riziko udalosti (event risk): Riziko straty v dôsledku nepredvídateľných okolností, ktoré spôsobia pokles trhovej hodnoty finančného nástroja náhlym alebo neočakávaným spôsobom.
Je investičný trust do nehnuteľností dobrý nápad?
Dôležité upozornenie pre investorov
Pred uskutočnením akéhokoľvek investičného rozhodnutia je nevyhnutné, aby si potenciálni investori dôkladne preštudovali predajný prospekt, štatút a dokument s kľúčovými informáciami pre investorov fondov IAD Investments, správ. spol., a.s. Tieto dokumenty sú dostupné v sídle IAD, na predajných miestach, v sídle depozitára alebo na webovej stránke www.iad.sk. Tento materiál je marketingovým oznámením a nemá nahradiť odborné investičné poradenstvo.
Pre investorov, ktorí už investovali do fondov IAD Investments a chcú investovať do Prvého realitného fondu, je možné vygenerovať PayBySquare kód po vyplnení potrebných údajov. QR kód je v súčasnosti dostupný len pre menu EUR.
Prvý realitný fond predstavuje komplexnú investičnú príležitosť v slovenskom realitnom sektore, ktorá kombinuje potenciál rastu s potrebou zodpovedného prístupu k riziku. Dôkladné pochopenie jeho stratégie, fungovania a súvisiacich rizík je kľúčom k informovanému investičnému rozhodnutiu.