Vlastníctvo nehnuteľnosti je základným právom chráneným ústavou Slovenskej republiky. Každý vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, brať z neho úžitky a plody a nakladať s ním. Občiansky zákonník rozlišuje výlučné vlastníctvo jednej osoby a spoluvlastníctvo viacerých osôb. Spoluvlastníctvo môže byť podielové alebo bezpodielové. V rámci našej praxe sa stretávame s častými otázkami verejnosti, ktoré sa týkajú najmä zrušenia a vysporiadania podielového spoluvlastníctva k nehnuteľnostiam.
Čo je to podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo možno všeobecne definovať ako spoločenstvo vlastníckych práv a povinností spoluvlastníkov k predmetu spoluvlastníctva. Vychádzajúc z §132 ods. 1 Občianskeho zákonníka môže podielové spoluvlastníctvo k veciam vzniknúť najmä na základe zmluvy medzi spoluvlastníkmi (napr. darovacia zmluva, kúpna zmluva) alebo na základe rozhodnutia súdu či iného štátneho orgánu (napr. rozhodnutie o dedičstve). Prípustné je, aby jednu vec vlastnili aj viacerí. V prípade ide o spoluvlastníctvo. Tento stav môže vzniknúť napríklad, ak sa manželia rozhodnú kúpiť spoločne auto, obaja budú označení ako kupujúci. Ak sa nedohodnú, kto bude mať aký podiel na aute, každý bude vlastniť polovicu. V prípade zdedeného domu na tretiny, kde každý dedič získa jednu tretinu, ide o spoluvlastníctvo.
Veľkosť podielu vyjadruje mieru práv k celej veci. Každý spoluvlastník má právo disponovať a brať z nej úžitky a plody. Spoluvlastnícky podiel môže byť vyjadrený zlomkom (napr. 1/2) alebo percentom (napr. 50 %).
Právnická osoba môže byť vlastníkom, vrátane štátu. A i.) je prípustné, aby jednu vec vlastnili aj viacerí. V tomto prípade ide o spoluvlastníctvo. Bezpodielové spoluvlastníctvo je viazané na manželstvo. V prípade nezosobášeného páru vzniká podielové spoluvlastníctvo.
Ako vzniká podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo vzniká najčastejšie z viacerých dôvodov:
- Zákonná dohoda: Ak si viaceré osoby kúpia spoločnú vec, napríklad auto, a nedohodnú sa na rozdelení podielov, každý bude vlastniť polovicu.
- Dedičstvo: Po smrti vlastníka prechádza jeho majetok na dedičov. Ak dedí viacero osôb jednu nehnuteľnosť, stávajú sa jej spoluvlastníkmi. Napríklad zdedený dom môže byť rozdelený na tretiny medzi troch dedičov.
- Rozhodnutie súdu alebo iného orgánu: Súd môže rozhodnúť o vzniku spoluvlastníctva v rámci rôznych konaní, napríklad pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov po rozvode, ak sa nedohodnú inak. V takom prípade sa bezpodielové spoluvlastníctvo mení na vlastníctvo podielové.
- Zmluva: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že si kúpia spoločne nehnuteľnosť alebo inú vec.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
Spoluvlastníci sa medzi sebou o hospodárení s vecou dohodli. Táto dohoda môže byť v akejkoľvek forme, prípustná je aj ústna dohoda. V prípadoch, keď ide o nehnuteľnosti, je však písomná forma dohody o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva nevyhnutná.
Každý spoluvlastník má právo disponovať so svojím podielom. Môže ho teda predať, darovať alebo zameniť. Predáva sa však celá vec, iba jeho spoluvlastnícky podiel. Toto platí pre každý druh prevodu, nielen pre predaj. Pred prevodom svojho podielu musí spoluvlastník tento podiel vopred ponúknuť ostatným spoluvlastníkom. Ak jeden zo spoluvlastníkov prejaví záujem, tomuto musí podiel odpredať. Veľkosť podielu vyjadruje mieru jeho práv k tejto celej veci.
V prípade, že sa spoluvlastníci nedohodnú o hospodárení s vecou, o oprávach a podobne, nastupuje zákonná úprava. Dôležitou otázkou je aj rekonštrukcia, ktorú menšinový vlastník nebude vedieť spolufinancovať, čo predstavuje dôležitú zmenu spoločnej veci.
Ako zrušiť podielové spoluvlastníctvo?
Podielové spoluvlastníctvo zaniká jeho zrušením a vyporiadaním. Toto sa môže uskutočniť buď na základe dohody spoluvlastníkov, alebo na základe rozhodnutia súdu. K zániku podielového spoluvlastníctva však môže dôjsť aj prevodom spoluvlastníckeho podielu, pokiaľ výsledkom tohto prevodu je zánik spoluvlastníckych podielov, t.j. pokiaľ vec nadobudne jediný vlastník.
Občiansky zákonník nespája so samotným zrušením podielového spoluvlastníctva splnenie žiadnych ďalších podmienok, vychádzajúc zo zásady, že žiaden zo spoluvlastníkov nemôže byť nútený zotrvať v spoluvlastníckom zväzku. Len výnimočne, z dôvodov hodných osobitného zreteľa, súd nezruší a nevysporiada podielové spoluvlastníctvo prikázaním veci jednému zo spoluvlastníkov alebo predajom veci (§142 ods. 2 Občianskeho zákonníka), to však neplatí pri rozdelení veci.
1. Dohoda o zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva
Najjednoduchším a najrýchlejším spôsobom zrušenia podielového spoluvlastníctva je dohoda všetkých spoluvlastníkov. Táto dohoda môže mať akúkoľvek formu, ale v prípade nehnuteľností musí byť písomná a zároveň musí prejsť zápisom na katastri nehnuteľností.
Možné spôsoby vyporiadania dohodou:
- Reálne rozdelenie veci: Ak je to technicky a právne možné, spoluvlastníci sa môžu dohodnúť na rozdelení spoločnej veci. Napríklad, ak ide o pozemok, môžu ho rozdeliť na dva samostatné pozemky. Dôležité je, aby rozdelenie bolo v súlade so stavebnými predpismi a aby vznikli samostatné veci. Pozemok mimo zastavaného územia obce však nemusí byť možné rozdeliť.
- Prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi: Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že si vec ponechá jeden spoluvlastník a ostatných vyplatí. Výška vyplatenia by mala zodpovedať hodnote ich podielov.
- Predaj veci a rozdelenie výťažku: Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť na inom spôsobe, môžu sa dohodnúť na predaji spoločnej veci a následnom rozdelení výťažku podľa veľkosti ich podielov.
Pri dohode je dôležité, aby sa jasne definoval skutočný spôsob vyporiadania. Odporúča sa využiť aj externú pomoc, akými sú mediácia alebo nezávislé právne poradenstvo.
2. Súdne zrušenie a vyporiadanie spoluvlastníctva
Ak sa spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, o zrušenie podielového spoluvlastníctva sa postará súd. Súdne konanie sa začína žalobou na zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podľa § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka.
Postup súdu:
Súd v prvom rade skúma, či je nehnuteľnosť reálne deliteľná.
- Reálne rozdelenie veci: Ak je vec deliteľná (napr. dom, ktorý je možné rozdeliť na dva byty s vlastnými vchodmi a príslušenstvom), súd rozhodne o jej rozdelení. V tomto prípade môže súd zriadiť aj vecné bremeno, napríklad právo prechodu cez pozemok druhého spoluvlastníka. Pri rozdelení pozemkov je dôležité, aby vznikli samostatné, účelne využiteľné celky.
Proces rozhoduje. Nie sľuby.
- Prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi: Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prihliadne pritom na veľkosť podielov, účelné využitie veci a prípadné násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným. Súd sa snaží usporiadať majetkové vzťahy tak, aby sa vec dala účelne využiť. Napríklad, ak jeden spoluvlastník už byt užíva, je účelné, aby bol prikázaný jemu. Primeraná náhrada sa určuje na základe znaleckého posudku obvyklej ceny veci.
- Predaj veci: Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov. Predaj prichádza do úvahy výlučne v prípade, že žiaden zo spoluvlastníkov v konaní neprejaví záujem vec nadobudnúť do vlastníctva.
Súdne konanie je spojené so zvýšenými nákladmi na súdne poplatky, trovy dokazovania a prípadnú odmenu advokátovi. Dĺžka konania je individuálna a závisí aj od ochoty sporových strán.
Príklady z praxe
Prípad 1: Zrušenie spoluvlastníctva bytu
Väčšinový spoluvlastník bytu 11/12 sa po smrti manželky chcel zbaviť spoluvlastníctva jej syna (1/12), aby mohol byt predať a presťahovať sa do sociálneho zariadenia. Vyzval syna písomne, ale bez reakcie. Advokát spracoval žalobu na súd. Súd zvažoval, že byt nie je reálne deliteľný a pravdepodobne by ho prikázal jednému zo spoluvlastníkov za náhradu.
Prípad 2: Zdedený rodinný dom
Dvaja bratia zdedili rodinný dom po matke, pričom na dome bolo zriadené vecné bremeno - právo dožitia otca. Brat, ktorý žil v dome, nechcel o predaji ani počuť. Druhý brat, ktorý žil v inom meste, podal žalobu na súd. Súd bude skúmať možnosti rozdelenia domu, prikázania domu jednému z bratov za náhradu, alebo predaja domu. Vzhľadom na to, že brat žijúci v dome je nezamestnaný, súd bude zohľadňovať aj jeho finančné možnosti pri určovaní náhrady.
Prípad 3: Spoluvlastníctvo domu a záhrady
Priateľka a brat vlastnia rodinný dom a záhradu v pomere 2/3 (brat) a 1/3 (priateľka). Priateľka chce, aby ju brat vyplatil, ale on nesúhlasí. V takom prípade môže ktorýkoľvek spoluvlastník začať súdne konanie o zrušenie spoluvlastníctva. Súd môže rozhodnúť o predaji majetku a rozdelení výnosu, alebo priznať právo majetok vykúpiť jednému zo spoluvlastníkov.
Dôležité aspekty pri zrušení spoluvlastníctva
- Účelné využitie veci: Súd pri rozhodovaní prihliada na to, ktorý spoluvlastník vec užíva a ako by sa dala najúčelnejšie využiť.
- Sociálne a rodinné pomery: Súd zohľadňuje aj rodinné a sociálne pomery spoluvlastníkov, ako aj záujem slabších osôb (starší, zdravotne znevýhodnení).
- Násilné správanie: Súd vždy vyhodnocuje násilné správanie spoluvlastníka v jeho neprospech.
- Náklady konania: Súdne konanie je spojené s nákladmi, ktoré môžu byť priznané aj druhej strane v prípade neúspechu.
- Právne poradenstvo: V zložitých prípadoch je nevyhnutné vyhľadať právne poradenstvo advokáta, ktorý pomôže pri príprave dokumentov a zastupovaní pred súdom.
Zrušenie podielového spoluvlastníctva je komplexný proces, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie právnych a praktických aspektov. Riešenie dohodou je vždy preferované, ale ak nie je možné, súdne konanie poskytuje zákonný rámec na vyriešenie nezhôd medzi spoluvlastníkmi.
tags: #ako #zrusit #spolocnu #nehnutelnost