Daň z pridanej hodnoty (DPH) predstavuje významnú súčasť cien pri mnohých službách, vrátane prenájmu nehnuteľností. Pochopenie pravidiel DPH súvisiacich s nájmom je kľúčové pre prenajímateľov aj nájomcov, aby sa vyhli nepríjemnostiam a potenciálnym pokutám. Tento článok sa detailne zameriava na možnosti zníženia DPH na nájomné, ako aj na súvisiace aspekty daňovej legislatívy, pričom vychádza z aktuálnych zákonných ustanovení a praktických situácií.
Základné princípy DPH pri prenájme nehnuteľností
V zmysle zákona č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty sa nehnuteľnosť považuje za tovar, a jej prevod teda predstavuje dodanie tovaru. Na druhej strane, nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je klasifikovaný ako dodanie služby - konkrétne ako poskytnutie práva užívať hmotný majetok (§ 9 ods. 1 písm. b) Zákona o DPH). Miestom dodania služby nájmu nehnuteľnosti je na základe § 16 ods. 1 Zákona o DPH tuzemsko, bez ohľadu na účel prenájmu, vrátane prenájmu na reklamné účely.
Samotný nájom nehnuteľnosti alebo jej časti môže byť za určitých podmienok oslobodený od dane (§ 38 Zákona o DPH). Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na všetky typy nájomných vzťahov. Existujú špecifické výnimky a možnosti, kedy sa prenajímateľ môže rozhodnúť pre zdanenie nájmu, a to aj v prípade, ak by bol inak oslobodený.
Kedy je nájom oslobodený od DPH?
Podľa § 38 ods. 3 Zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou niekoľkých špecifických situácií:
- Ubytovacie služby: Poskytovanie ubytovania, napríklad v penzióne, podlieha DPH a nie je v tuzemsku oslobodené od dane.
- Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel: Tieto služby nie sú oslobodené od dane.
- Nájom trvalo inštalovaných zariadení a strojov: Ak sú tieto zariadenia súčasťou nájomnej zmluvy na nehnuteľnosť, ich nájom môže podliehať špecifickým pravidlám.
- Nájom bezpečnostných schránok: Tieto služby sú spravidla zdaniteľné.
V prípade, ak prenajímateľ prenajíma nebytový priestor, tento nájom je vo všeobecnosti oslobodený od dane. Existuje však možnosť, kedy sa prenajímateľ môže rozhodnúť, že tento prenájom nebude oslobodený od dane. Táto možnosť je daná v § 38 ods. 5 Zákona o DPH a týka sa situácií, keď prenajímateľ prenajíma nehnuteľnosť zdaniteľnej osobe (inému platiteľovi DPH alebo podnikateľovi - neplatiteľovi). Rozhodnutie o zdanení nájmu môže byť výhodnejšie z dôvodu, aby prenajímateľ nemusel upravovať odpočítanú DPH.
Oslobodenie od DPH pri nájme bytov a rodinných domov
Zákon výslovne oslobodzuje od dane nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 3 Zákona o DPH). Toto oslobodenie platí aj pri prenájme týmto osobám, pokiaľ ide o občanov. Novelou zákona o DPH od januára 2019 došlo k obmedzeniu práva voľby prenajímateľa na zdanenie týchto typov prenájmov. V súčasnosti platí, že tento typ prenájmu musí byť od dane oslobodený, ak bola nájomná zmluva uzatvorená po 31. decembri 2018 a nehnuteľnosť bola odovzdaná do užívania po tomto dátume. Cieľom tejto úpravy je zabrániť podvodom, pri ktorých sa nájom bytov deklaroval na podnikateľské účely, no v konečnom dôsledku išlo o osobnú spotrebu.
Predaj nehnuteľností a DPH
Predaj nehnuteľnosti sa posudzuje podľa rôznych kritérií, najmä podľa toho, či ide o stavebný pozemok, alebo pozemok so stavbou, a tiež podľa času, ktorý uplynul od prvej kolaudácie.
- Predaj samostatného pozemku: Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2 Zákona o DPH), s výnimkou dodania stavebného pozemku.
- Predaj stavebného pozemku: Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje. Ak sa stavebný pozemok predáva spolu so stavbou alebo jej časťou, posudzuje sa rovnako ako predaj celej nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1 Zákona o DPH.
- Predaj stavby alebo jej časti: Dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane za podmienky, že dodanie je uskutočnené po piatich rokoch od prvej kolaudácie stavby alebo po piatich rokoch odo dňa začatia prvého užívania (§ 38 ods. 1 Zákona o DPH).
- Možnosť zdanenia oslobodeného predaja: Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo jej časť spĺňajúcu podmienky na oslobodenie od dane, sa môže rozhodnúť, že toto dodanie nebude oslobodené od dane. Toto rozhodnutie sa však nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, dodanie jednotlivého bytu a dodanie jednotlivého apartmánu v bytovom dome.
- Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou: V prípade, ak sa predáva stavebný pozemok spolu so stavbou, na dodanie stavebného pozemku sa vzťahuje režim podľa § 38 ods. 1 Zákona o DPH.
Dôležitý aspekt: V prípade, že sa predávajúci rozhodne zdaniť nehnuteľnosť, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, prenáša sa daňová povinnosť na odberateľa (kupujúceho), ak je aj kupujúci platiteľom dane. Toto sa uskutočňuje podľa § 69 ods. 12 písm. c) Zákona o DPH. V takomto prípade predávajúci neuplatní DPH na faktúre a uvedie poznámku „prenesenie daňovej povinnosti“.
Ak sa predaj nehnuteľnosti uskutočňuje do 5 rokov od prvej kolaudácie, tento predaj nie je oslobodený od dane. Predávajúci k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
Technické zhodnotenie nehnuteľnosti
V prípade, ak platiteľ dane vykonal technické zhodnotenie prenajatej nehnuteľnosti a odpočítal si z neho DPH, pri ukončení nájmu a následnom odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia platiteľom dane, takéto dodanie podlieha dani. V tomto prípade je osobou povinnou platiť daň predávajúci v zmysle § 69 ods. 1 Zákona o DPH. Na dodanie technického zhodnotenia nehnuteľnosti sa však neuplatňuje daňový režim podľa § 38 Zákona o DPH, a preto sa naň nevzťahuje ani prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c).
Zmeny v DPH od roku 2019
Zmeny v zákone o DPH od roku 2019 priniesli niekoľko významných úprav:
- Znížená DPH na ubytovacie služby: Od 1. januára 2019 platí desaťpercentná sadzba DPH na ubytovacie služby, namiesto pôvodných 20 %. Táto zmena sa týka hotelových, turistických, kempingových, ako aj internátnych a robotníckych ubytovní. Znížená sadzba platí aj pre bezprostredne súvisiace služby, ako sú služby recepcie či parkovanie hostí, ak sú poskytované všetkým hosťom spoločne s ubytovaním a nie sú spoplatňované samostatne.
- Obmedzenie voľby zdanenia pri prenájmoch: Ako už bolo spomenuté, došlo k obmedzeniu práva prenajímateľa na zdanenie prenájmu bytu, rodinného domu a apartmánu v bytovom dome. Tento typ prenájmu musí byť po 1. januári 2019 oslobodený od dane, ak bola zmluva uzatvorená po tomto dátume a nehnuteľnosť bola odovzdaná do užívania po 31. decembri 2018.
- Zrušenie nástroja zábezpeky na DPH: Pre podnikateľov bol zrušený inštitút zábezpeky na DPH, ktorý museli platiť rizikoví podnikatelia pri registrácii.
- Koniec dvojnásobného platenia DPH: Zrušila sa situácia, kedy si podnikatelia nemohli uplatniť odpočet DPH pri niektorých nákupoch (napr. v hypermarketoch alebo pri kovových výrobkoch), čím fakticky platili DPH dvakrát.
Nájom nebytových priestorov a energie
Pri refakturácii energií nájomcovi je situácia komplexnejšia. Ak nájomca uhrádza za energie paušálnu sumu zahrnutú v nájomnom, bez ohľadu na skutočnú spotrebu, a táto suma nie je jasne oddelená, potom sa to považuje za súčasť nájomného a nájom sa musí oslobodiť. Ak však prenajímateľ účtuje nájomcovi za energie na základe skutočnej spotreby alebo na základe vyúčtovania od dodávateľov, vtedy prenajímateľ uplatní DPH na tieto energie. V tomto prípade platí, že prenajímateľ prijal službu (energie) a sám ju dodal v zmysle § 9 ods. 4 Zákona o DPH.
Registračná povinnosť prenajímateľa
Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť na území Slovenskej republiky (okrem pozemku), má povinnosť registrovať sa na daňovom úrade. Táto povinnosť sa vzťahuje aj na prenajímanie časti nehnuteľnosti alebo na prenajímanie nehnuteľnosti, ktorú má sama v nájme. Registrácia musí byť vykonaná najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, kedy ste prvýkrát prenajali nehnuteľnosť. V prípade nesplnenia tejto povinnosti môže daňový úrad uložiť pokutu.
Príklady z praxe
- Predaj priemyselnej budovy: Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015, ktorá bola skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí si uplatnil odpočítanie dane. Pri predaji v auguste 2020 inému platiteľovi dane, keďže od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov, je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) Zákona o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ sa však môže rozhodnúť pre zdanenie, pričom v takom prípade sa uplatní prenos daňovej povinnosti na odberateľa.
- Predaj stavebného pozemku: Živnostník - platiteľ dane predáva samostatný stavebný pozemok občanovi. Podľa § 38 ods. 2 Zákona o DPH je dodanie pozemku oslobodené od dane, okrem dodania stavebného pozemku. Dodanie stavebného pozemku sa vždy zdaňuje.
- Nájom bytu s.r.o. inej s.r.o.: Spoločnosť s.r.o., platiteľ DPH, nemôže pri predaji bytu inej s.r.o. (platiteľovi DPH) použiť mechanizmus prenosu daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) Zákona o DPH. Predaj bytu musí byť uskutočnený s DPH v zmysle § 38 ods. 3 Zákona o DPH, aj po piatich rokoch od kolaudácie.
Pochopenie daňových pravidiel týkajúcich sa nájmu a predaja nehnuteľností je kľúčové pre správne daňové plánovanie a vyhnutie sa sankciám. V prípade nejasností je vždy odporúčané konzultovať situáciu s daňovým poradcom.