Daň z nehnuteľností predstavuje významnú povinnosť pre vlastníkov nehnuteľností na Slovensku. V kontexte novostavieb sa však otvára priestor pre rôzne formy oslobodenia alebo zníženia tejto dane, čo môže predstavovať značnú úľavu pre stavebníkov a nových majiteľov. Tento článok sa podrobne venuje možnostiam oslobodenia od dane z nehnuteľností, najmä v súvislosti s novostavbami, a zároveň poskytuje ucelený pohľad na celý proces súvisiaci s daňou z nehnuteľností, vrátane podávania daňového priznania, výpočtu dane a jej splatnosti.
Kedy vzniká daňová povinnosť z nehnuteľností?
Daňová povinnosť z nehnuteľností vzniká daňovníkovi v momente, keď sa stane vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti, ktorá je predmetom tejto dane. V praxi to znamená, že ak nadobudnete nehnuteľnosť v priebehu roka, daňová povinnosť vám vzniká od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste sa stali vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom.
Existujú však špecifické situácie, ktoré ovplyvňujú presný moment vzniku daňovej povinnosti:
- Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením: Daňová povinnosť dedičovi vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa stal vlastníkom nehnuteľnosti na základe právoplatného dedičského rozhodnutia.
- Nadobudnutie nehnuteľnosti vydražením: Vydražiteľovi vzniká daňová povinnosť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa stal vlastníkom nehnuteľnosti alebo po dni schválenia príklepu súdom.
Daňové priznanie k dani z nehnuteľností: Termíny a povinnosti
Základným dokumentom pre správne vyrubenie dane z nehnuteľností je daňové priznanie. Každý daňovník, ktorému vznikla daňová povinnosť v uplynulom roku, je povinný podať daňové priznanie najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka.
Príklad: Ak ste nadobudli nehnuteľnosť v období od 2. januára do 31. decembra 2022, daňová povinnosť vám vzniká od 1. januára 2023. Zároveň máte povinnosť najneskôr do 31. januára 2023 podať daňové priznanie k dani z nehnuteľností.
Je dôležité si uvedomiť, že na vyrubenie dane je rozhodujúci stav k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia.
Čiastkové daňové priznanie
V prípade, ak ste už v predchádzajúcom období podávali daňové priznanie, ale nastala nová daňová povinnosť (napríklad ste nadobudli ďalšiu nehnuteľnosť alebo došlo k zmene v existujúcej nehnuteľnosti, napr. stavebná úprava), je potrebné podať tzv. čiastkové daňové priznanie.
Spoluvlastníctvo nehnuteľnosti
Ak je pozemok, stavba, byt alebo nebytový priestor v spoluvlastníctve viacerých osôb, daňové priznanie musí podať každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Alternatívou je dohoda všetkých spoluvlastníkov o ustanovení spoločného zástupcu, ktorý podá jedno priznanie za všetkých.
Zjednodušenie administratívy
V súvislosti s podávaním daňového priznania k dani z nehnuteľností platí tzv. antibyrokratický zákon, ktorý zaručuje, že k vyplnenému tlačivu nie je potrebné prikladať dokumenty ako list vlastníctva. Úrady by si tieto informácie mali overiť samy v katastri nehnuteľností. Jedno tlačivo daňového priznania zvyčajne zahŕňa aj iné miestne dane a poplatky, ako napríklad daň za psa, predajné automaty a nevýherné hracie prístroje.
Výpočet a vyrubenie dane z nehnuteľností
Na rozdiel od dane z príjmov, daňovník si daň z nehnuteľností v daňovom priznaní nevyčísľuje sám. Túto úlohu vykonáva správca dane (mesto alebo obec), ktorý daňovníkovi doručí rozhodnutie o vyrubenej dani. Toto rozhodnutie obsahuje informácie o výške dane, číslo účtu a spôsob platby.
Správca dane vyrubuje daň z nehnuteľností každoročne na základe stavu k 1. januáru.
NÁVOD: Ako vypísať daňové priznanie / Daň z nehnuteľnosti rýchlo a správne
Oslobodenie od dane z nehnuteľností pri novostavbách a iných prípadoch
Zákon o miestnych daniach a poplatkoch umožňuje správcovi dane (mestu alebo obci) znížiť alebo úplne oslobodiť od dane určité kategórie pozemkov, stavieb alebo bytov. Podmienky pre takéto oslobodenie alebo zníženie dane ustanovuje obec alebo mesto vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN).
Špecifické prípady oslobodenia a oslobodenie pri novostavbách:
- Novostavby rodinných domov: V minulosti (do 31.12.2004) existovalo oslobodenie pre novostavby rodinných domov na 15 rokov od vydania kolaudačného rozhodnutia, ak slúžili výlučne na trvalé bývanie vlastníka. Toto oslobodenie sa však už netýka stavieb sčasti využívaných na podnikanie.
- Zákon č. 582/2004 Z.z. o miestnych daniach: Od 1. januára 2005 platí nový zákon, ktorý v prechodných ustanoveniach uvádza, že oslobodenie podľa starého zákona platí do uplynutia pôvodnej lehoty. Avšak, možnosť oslobodiť len časť stavby už neplatí, a preto je potrebné zdaniť celú zastavanú plochu rodinného domu, ak nie je využívaný výlučne na trvalé bývanie vlastníka.
- Ďalšie kategórie: Okrem novostavieb môžu byť oslobodené aj iné kategórie nehnuteľností, napríklad pozemky využívané na poľnohospodárske účely, verejnú zeleň, športoviská a pod., v závislosti od VZN konkrétnej obce.
Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia.
Platba dane z nehnuteľností
Správca dane vám pošle výmer za príslušné zdaňovacie obdobie s uvedením výšky dane, spravidla do 15. mája. Vyrubená daň z nehnuteľností je splatná do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia.
Správca dane môže povoliť aj platenie dane v splátkach, pričom lehotu splatnosti určí v rozhodnutí o vyrubení dane. V prípade, ak je vyrubená daň vyššia ako 33 000 eur, mesto/obec určí platenie dane najmenej v dvoch rovnomerných splátkach.
Novostavba ako originálny spôsob nadobúdania vlastníctva
Pri nehnuteľnosti (rodinnom dome) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo dodávateľským spôsobom nejde o prevod ani prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci, ktorá doteraz nikomu nepatrila. V takomto prípade sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí. Tento záznam má však len evidenčnú funkciu.
Pre posudzovanie momentu nadobudnutia nehnuteľnosti je v tomto prípade rozhodujúce kolaudačné rozhodnutie. Ak sa novopostavený dom predáva do piatich rokov odo dňa právoplatného kolaudačného rozhodnutia, nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti podľa príslušných paragrafov zákona o dani z príjmov.
Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby.
Daň z pridanej hodnoty (DPH) a nehnuteľnosti
Problematika DPH pri predaji a prenájme nehnuteľností je pomerne komplexná a závisí od viacerých faktorov, ako je status predávajúceho/prenajímateľa (platiteľ DPH alebo neplatiteľ), status kupujúceho/nájomcu, typ nehnuteľnosti a časový odstup od kolaudácie.
Kľúčové body týkajúce sa DPH a nehnuteľností:
- Oslobodenie od DPH: Dodanie stavby alebo jej časti je oslobodené od dane za určitých podmienok, najmä ak od prvej kolaudácie uplynulo viac ako 5 rokov. Toto oslobodenie sa však nevzťahuje na dodanie stavby určenej na bývanie, dodanie jednotlivého bytu a apartmánu.
- Možnosť voľby zdanenia: Platiteľ DPH, ktorý dodáva stavbu spĺňajúcu podmienky na oslobodenie od dane, sa môže rozhodnúť, že dodanie nebude oslobodené od dane a uplatní DPH.
- Predaj stavebného pozemku: Predaj stavebného pozemku sa vždy zdaňuje, na rozdiel od predaja iných typov pozemkov, ktoré môžu byť oslobodené od DPH. Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou sa posudzuje podľa pravidiel pre predaj nehnuteľností.
- Prenájom nehnuteľností: Nájom nehnuteľnosti alebo jej časti je zvyčajne oslobodený od dane, s výnimkou ubytovacích služieb, nájmu parkovacích miest, nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov a nájmu bezpečnostných schránok. Platiteľ DPH sa však môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, ak prenajíma zdaniteľnej osobe (okrem nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu).
- Prenos daňovej povinnosti: V určitých prípadoch, najmä pri predaji nehnuteľnosti inému platiteľovi DPH, môže dôjsť k prenosu daňovej povinnosti na kupujúceho. Toto sa týka napríklad situácií, keď sa predávajúci rozhodne zdaniť predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov.
- Technické zhodnotenie: Dodanie technického zhodnotenia nehnuteľnosti podlieha dani a predávajúci je osobou povinnou platiť daň. Na toto dodanie sa nevzťahuje režim oslobodenia od dane pri dodaní stavby.
Príklady z praxe:
- Predaj novopostaveného domu do 5 rokov od kolaudácie: Tento predaj podlieha DPH. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez ohľadu na postavenie kupujúceho.
- Predaj priemyselnej budovy postavenej pred viac ako 5 rokmi: Tento predaj je oslobodený od DPH. Platiteľ DPH sa však môže rozhodnúť pre zdanenie. V prípade zmeny účelu použitia nehnuteľnosti je platiteľ povinný upraviť odpočítanú daň.
- Predaj bytu: Predaj bytu sa spravidla predáva s DPH a prenos daňovej povinnosti sa naň nevzťahuje, ani po 5 rokoch od kolaudácie.
- Prenájom kancelárskych priestorov a parkovacích miest: Prenájom kancelárskych priestorov môže byť oslobodený od dane, zatiaľ čo nájom parkovacích miest nie je oslobodený. Ak sú prenajímané spolu, uplatňuje sa celkový režim oslobodenia.
- Ubytovacie služby: Poskytovanie ubytovania v penzióne podlieha DPH a nie je oslobodené od dane. Ak sa však poskytuje nájom na obdobie dlhšie ako 3 mesiace, môže sa považovať za nájom oslobodený od dane.
Je nevyhnutné konzultovať konkrétne prípady s daňovým poradcom alebo priamo so správcom dane, aby bolo možné správne určiť daňovú povinnosť a využiť všetky dostupné možnosti oslobodenia alebo zníženia dane.
Praktické rady a odporúčania
- Sledujte legislatívu: Zákony a predpisy týkajúce sa daní sa môžu meniť. Je dôležité sledovať aktuálnu legislatívu a informácie z úradných zdrojov.
- Obecné nariadenia: Každá obec má svoje vlastné všeobecne záväzné nariadenia, ktoré upravujú podmienky pre oslobodenie alebo zníženie dane z nehnuteľností. Tieto nariadenia sú k dispozícii na webových stránkach obcí alebo priamo na obecných úradoch.
- Konzultácia so správcom dane: V prípade akýchkoľvek nejasností alebo špecifických situácií je najlepšie obrátiť sa priamo na správcu dane (mestský alebo obecný úrad) alebo na daňového poradcu.
- Elektronické služby: Aj keď zákon neustanovuje povinnosť poskytovať elektronické služby, mnohé mestá a obce umožňujú podanie daňového priznania elektronickými prostriedkami.
Dodržiavanie stanovených termínov a správne vyplnenie daňového priznania sú kľúčové pre hladké vybavenie daňových povinností a predchádzanie prípadným sankciám. Oslobodenie od dane pri novostavbách a iných prípadoch predstavuje vítanú možnosť, ako znížiť finančnú záťaž spojenú s nadobudnutím nehnuteľnosti.