Nedostatok bytov na Slovensku je dlhodobým problémom, ktorý sa dotýka najmä mladých ľudí a rodín, pre ktoré je kúpa vlastného bývania často nedosiahnuteľná. Vysoké ceny nehnuteľností a komerčné nájomné predstavujú pre mnohých finančnú bariéru. V reakcii na túto situáciu štát spustil ambiciózny projekt - štátom podporované nájomné bývanie, ktoré má priniesť cenovo dostupné bývanie s regulovaným nájomným pre širokú verejnosť. Tento systém predstavuje alternatívu k nedostupným hypotékam a vysokým nájmom, pričom sa zameriava na štandardné nájomné byty, nie na sociálne bývanie.
Ako funguje systém štátom podporovaného nájomného bývania?
Základným pilierom systému je Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB), ktorá spravuje register záujemcov a celý proces prideľovania bytov. Prvým krokom pre každého, kto má záujem o bývanie v tomto systéme, je registrácia. Táto registrácia prebieha online prostredníctvom webovej stránky agentúry, kde si záujemcovia vytvoria používateľský účet. V rámci svojho účtu môžu následne sledovať ponuky projektov a prejavovať záväzný záujem o konkrétne byty.
Po zverejnení ponuky konkrétneho projektu majú záujemcovia možnosť vybrať si až tri byty, o ktoré majú záujem. Následne musia záväzne potvrdiť svoj záujem. Agentúra následne vykoná kontrolu splnenia zákonných kritérií, ako sú príjmové limity, absencia dlhov voči verejnému sektoru a exekučného konania, či vlastníctvo nehnuteľnosti. Po úspešnom overení sa zoznam oprávnených záujemcov odovzdá prenajímateľovi, s ktorým si záujemca môže dohodnúť obhliadku bytu a prípadné podpísanie nájomnej zmluvy.
Kto sa môže stať nájomcom? Podmienky pre záujemcov
Pre získanie štátom podporovaného nájomného bytu je potrebné splniť niekoľko základných podmienok. Záujemca musí byť fyzická osoba staršia ako 18 rokov s trvalým, prechodným alebo iným obdobným pobytom na Slovensku. Dôležitým kritériom je dostatočný príjem, ktorý musí byť vyšší ako maximálna výška nájomného za byt, o ktorý sa uchádza, bez úhrad za energie a služby. Zároveň príjem domácnosti nesmie presiahnuť osemnásobok životného minima.
Naopak, registrácia nie je možná pre osoby, ktoré majú dlhy voči štátu (napríklad daňové nedoplatky, dlhy na sociálnom či zdravotnom poistení) alebo sú v exekučnom konaní. V rámci posudzovania príjmov sa berú do úvahy čisté príjmy všetkých členov domácnosti, vrátane miezd, príjmov z podnikania, prenájmu, dávok, dôchodkov, rodičovských príspevkov, štipendií a dividend. Pre overenie si možnosti výpočtu príjmu je k dispozícii informatívna kalkulačka na webovej stránke agentúry.
V zákone boli pôvodne stanovené aj konkrétne príjmové limity pre jednotlivcov, páry a rodiny s deťmi, ktoré sa mali spresniť. Napríklad pre jednotlivca bol limit 1875 € v čistom, pre dvojicu 3184 € a pre rodinu s dieťaťom 4040 €. Tieto sumy však boli iba orientačné a presné hodnoty záviseli od mnohých faktorov, ktoré vláda spresňovala. Vláda Roberta Fica neskôr upravila nariadenie tak, že sa pri posudzovaní príjmov vo väčšine prípadov bude sledovať 6-mesačné obdobie ich dosahovania a poberania ku dňu určenému agentúrou. Výnimkou budú dividendy, kde sa bude sledovať 12-mesačné obdobie.
Výška nájomného: Regulácia a regionálne rozdiely
Výška nájomného v štátom podporovaných bytoch je regulovaná a líši sa v závislosti od regiónu a veľkosti bytu. Cieľom je zabezpečiť cenovú dostupnosť pre rôzne príjmové skupiny. Maximálna výška nájomného za meter štvorcový sa vypočítava podľa špecifického vzorca, ktorý zohľadňuje priemernú mesačnú nominálnu mzdu v danom kraji, pomer výdavkov na bývanie (35 %) a koeficient veľkosti bytu.
Vzorec na výpočet maximálnej výšky čistého nájomného za 1 m²:Priemerná mesačná nominálna mzda v kraji × 35 % × Koeficient veľkosti bytu ÷ Priemerná výmera bytu
Používajú sa rôzne koeficienty pre rôzne typy bytov, aby sa zabezpečilo spravodlivé rozdelenie nákladov. Napríklad pre 1-izbový byt je koeficient 0,6, pre 2-izbový 1,08, pre 3-izbový 1,45 a pre 4-izbový 1,78. Tieto koeficienty zohľadňujú veľkosť a predpokladané využitie bytu.
Konkrétne maximálne výšky nájomného sa líšia podľa krajov. Napríklad v Bratislavskom kraji je maximálne nájomné za 1-izbový byt 368 €, za 2-izbový 613 €, za 3-izbový 889 € a za 4-izbový 1042 €. V Banskobystrickom kraji sú tieto sumy nižšie: 263 € (1-izbový), 438 € (2-izbový), 635 € (3-izbový) a 745 € (4-izbový). Je dôležité poznamenať, že uvedené sumy predstavujú čisté nájomné a nezahŕňajú poplatky za energie a služby, ktoré sa vypočítavajú osobitne.
Možnosť príspevku od zamestnávateľa
Systém štátom podporovaného nájomného bývania umožňuje aj príspevok od zamestnávateľa na nájomné. Zamestnávatelia môžu svojim zamestnancom prispievať maximálne 4 € na meter štvorcový podlahovej plochy bytu, s hornou hranicou príspevku 360 € mesačne. Tento príspevok je pre zamestnanca oslobodený od dane z príjmu a pre zamestnávateľa predstavuje daňovo uznateľný náklad. Vďaka tomuto príspevku môžu zamestnanci získať bývanie za minimálne náklady, v niektorých prípadoch dokonca prakticky zadarmo, keď by platili len za energie a služby.
Prvé byty a budúcnosť projektu
Prvé byty v rámci štátom podporovaného nájomného bývania boli do systému odovzdané poisťovňou Kooperativa, ktorá vo vzťahu k štátu pôsobí ako investor. Tieto byty sa nachádzajú v Bratislave, v projekte Ovocné sady pri Letisku M. R. Štefánika. Podľa zákona má 35 % bytov prednostné právo na obsadenie zamestnancami vo verejnej správe, pričom v tomto prípade ide o zamestnancov Univerzitnej nemocnice Bratislava. Ostatné byty sú k dispozícii ďalším záujemcom registrovaným v systéme.
Na Slovensku celkovo chýba odhadom pol milióna bytov, pričom až 90 % obyvateľov vlastní svoje bývanie. Tento stav podľa odborníkov brzdí mobilitu pracovnej sily. V západnej Európe tvoria nájomné byty 10 až 40 % bytového fondu. Cieľom štátom podporovaného nájomného bývania je zvýšiť dostupnosť bývania a podporiť tak trh s nájomnými bytmi. Investičné zmluvy schválené vládou v decembri minulého roka v rámci pilotného projektu počítať s výstavbou celkovo 9 000 nájomných bytov za približne 1,5 miliardy eur. V dlhodobom horizonte sa odhaduje výstavba až 40 000 nájomných bytov, pričom niektoré odhady hovoria o potrebe až 220 000 bytov.
Vznikla Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania, ktorá celý projekt riadi. Do konca roka 2022 sa mali byty začať stavať napríklad v Nitre a hotové by mali byť do jedného roka. Nasledovať by mali aj ďalšie krajské mestá, kde je o byty najväčší záujem. Plánovaný je rezervačný portál, kde si záujemcovia budú môcť nájsť konkrétny byt a uchádzať sa oň. Výber bytov by mal byť riadený počítačom na princípe „kto prv príde, ten prv melie“, aby sa zabránilo akémukoľvek uprednostňovaniu. Registrácia do zoznamov záujemcov sa spustila začiatkom roka 2025.