V oblasti realitného obchodu a finančných transakcií sa pojem "záloha" objavuje pomerne často. Pochopenie toho, ako správne zaúčtovať zálohu na nehnuteľnosť, je kľúčové pre bezproblémový priebeh obchodu a dodržanie legislatívnych požiadaviek. Tento článok sa podrobne venuje tejto problematike, od základných princípov záložného práva až po praktické aspekty účtovania prijatých a poskytnutých záloh.
Záložné právo na nehnuteľnosti: Základný kameň zabezpečenia
Záložné právo predstavuje kľúčový inštitút zabezpečenia pohľadávok, ktorý poskytuje veriteľovi silný nástroj na uspokojenie svojich nárokov, najmä v kontexte nehnuteľností. Jeho existenciou sa zosilňuje pozícia veriteľa a zároveň sa vytvára tlak na dlžníka, aby splnil svoje záväzky včas a riadne. V prípade nesplnenia dlhu nastupuje druhá, uhradzovacia funkcia záložného práva, ktorá umožňuje veriteľovi domáhať sa uspokojenia priamo zo zálohu, či už ide o nehnuteľnosť alebo iný majetok.
Vznik a zriadenie záložného práva
Pre správne pochopenie problematiky je dôležité rozlišovať medzi zriadením a vznikom záložného práva. Záložné právo je možné zriadiť rôznymi spôsobmi: písomnou zmluvou, rozhodnutím súdu alebo súdneho exekútora, rozhodnutím správneho orgánu, schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva, ako aj priamo zo zákona.
Záložná zmluva
Najčastejším spôsobom zriadenia záložného práva v praxi, najmä v súvislosti s nehnuteľnosťami, je záložná zmluva. Touto zmluvou si záložný veriteľ zabezpečuje svoju pohľadávku voči dlžníkovi. V zmluve musí byť presne špecifikovaná zabezpečená pohľadávka, jej výška a predmet zálohu. V realitnej praxi si takto hypotekárne banky zabezpečujú úvery poskytované klientom, najmä na financovanie kúpy nehnuteľnosti.
Pre poskytnutie hypotekárneho úveru je nevyhnutné uzavretie záložnej zmluvy, ktorú podpisuje vlastník nehnuteľnosti. Je dôležité zdôrazniť, že pri podpise záložnej zmluvy na nehnuteľnosť je vylúčené zastúpenie vlastníka na základe plnomocenstva; zmluvu musí podpísať osobne vlastník zakladanej nehnuteľnosti.
Banky pri tomto procese zvyčajne vyžadujú znalecké ocenenie nehnuteľnosti a určenie jej reálnej predajnej ceny. Banky tiež kladú dôraz na to, aby na jednej nehnuteľnosti neviazlo už iné záložné právo v prospech tretej osoby alebo iné obmedzenie prevodu nehnuteľnosti. Ideálnym stavom je, ak zakladaná nehnuteľnosť má zabezpečený prístup k verejnej komunikácii a na liste vlastníctva nie sú zapísané žiadne vecné bremená osobnej povahy, predkupné právo či zabezpečovací prevod práva. Vecné bremená, ktoré nezhoršujú užívanie nehnuteľnosti (napr. právo prechodu v prospech každodobného vlastníka), spravidla nepredstavujú prekážku.
V prípade financovania kúpy nehnuteľnosti hypotekárnym úverom sa na kataster nehnuteľností najprv podávajú záložné zmluvy a až následne kúpne zmluvy. Záložné právo, ktoré je evidované v časti "C" listu vlastníctva pod nadpisom "ŤARCHY", vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Vzhľadom na zásadu "čím skorší, tým silnejší" v oblasti vecných práv, záložné práva sa do katastra zapisujú v poradí, v akom vznikli.
Zákonné záložné právo
Zákonné záložné právo vzniká priamo zo zákona za určitých podmienok. Príkladom je záložné právo k bytu alebo nebytovému priestoru v dome, ktoré vzniká v prospech spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov na zabezpečenie pohľadávok súvisiacich s domom alebo s bytom či nebytovým priestorom. Ak sa spoločenstvo nezriaďuje, záložné právo vzniká v prospech ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov.
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť
Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené predovšetkým v Exekučnom poriadku. Jeho primárnym účelom nie je priame uspokojenie pohľadávky veriteľa, ale posilnenie jeho postavenia v prípade budúceho speňaženia nehnuteľnosti. Veriteľovo právo na uspokojenie bude zabezpečené v poradí, v akom bolo jeho exekučné záložné právo zriadené.
Proces zriadenia exekučného záložného práva
Exekučné záložné právo vzniká zápisom do katastra nehnuteľností. Podmienkou jeho zriadenia je preukázanie, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného. Záložné právo sa zriaďuje výlučne na návrh oprávneného v rámci exekučného konania.
Proces zriadenia exekučného záložného práva začína vydaním upovedomenia o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva súdnym exekútorom. Toto upovedomenie môže byť samostatným dokumentom alebo súčasťou všeobecného upovedomenia o začatí exekúcie. Po márnom uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie alebo po zamietnutí takéhoto návrhu súdom, súdny exekútor vydá exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva na nehnuteľnosť.
Týmto príkazom dochádza k zriadeniu exekučného záložného práva. Následne je exekučný príkaz doručený oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu (katastrálnemu odboru). Okresný úrad potom zapíše zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností formou záznamu, pričom toto právo sa vpisuje do časti "C" listu vlastníctva ako ťarcha.
Poradie exekučného záložného práva
Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. V prípade, že bolo zriadených viac exekučných záložných práv pre rôzne pohľadávky, rozhodujúce je poradie, v akom exekútorovi došiel návrh na ich zriadenie. Ak došlo k doručeniu viacerých návrhov súčasne, záložné práva majú rovnaké poradie.
Ak bolo pred zriadením exekučného záložného práva existovalo zmluvné záložné právo, poradie exekučného záložného práva sa spravuje poradím tohto zmluvného záložného práva.
Vzťah záložného práva a exekučného konania
Je dôležité poznamenať, že prebiehajúce exekučné konanie voči dlžníkovi nevylučuje existenciu záložného práva na jeho nehnuteľnosti. Záložný veriteľ, či už ide o prednostného alebo následného veriteľa, môže svoje právo uplatniť aj počas exekučného konania.
Prednostný záložný veriteľ
Prednostný záložný veriteľ, ktorého záložné právo je v poradí rozhodujúcom na uspokojenie registrované ako prvé, môže svoje právo kedykoľvek uplatniť bez súhlasu ďalších veriteľov alebo súdneho exekútora. Môže sa uspokojiť priamym výkonom záložného práva alebo navrhnúť dobrovoľnú dražbu. Ak má prednostný záložný veriteľ zároveň postavenie oprávneného v prebiehajúcej exekúcii, môže požiadať súdneho exekútora o súhlas s predajom zálohu na dražbe vedenej súdnym exekútorom.
Následný záložný veriteľ
Následný záložný veriteľ (veriteľ v poradí) tiež môže začať výkon svojho záložného práva, ale je povinný písomne oznámiť ostatným veriteľom, ktorí stoja v poradí pred ním, začatie výkonu záložného práva. Záloh môže predať až po uplynutí 30 dní od tohto oznámenia. V takomto prípade sa záloh prevádza zaťažený všetkými existujúcimi záložnými právami, vrátane exekučného záložného práva, ak vzniklo.
Zrušenie a zánik záložného práva
Záložné právo zaniká viacerými spôsobmi, vrátane splatenia zabezpečenej pohľadávky, vzdania sa záložného práva záložným veriteľom, prevodu alebo prechodu zálohu, alebo v dôsledku konkurzného alebo reštrukturalizačného konania.
Zrušenie exekučného záložného práva
Zrušenie exekučného záložného práva je možné napríklad v prípade zastavenia exekúcie. Súd môže exekútorovi uložiť pokyn na výmaz exekučného záložného práva, najmä ak pri jeho zriadení nebol dodržaný zákonný postup, napríklad ak chýbal súhlas prednostného záložného veriteľa. V takýchto prípadoch súd rozhoduje s prihliadnutím na ochranu práv všetkých zúčastnených strán a na dodržiavanie právnych predpisov.
Dôležitú úlohu v oblasti záložných práv zohráva aj kataster nehnuteľností. Podľa zákona o katastri nehnuteľností, ak sa počas konania o návrhu na vklad začne exekúcia predajom nehnuteľností, správa katastra musí rozhodnúť podľa aktuálneho právneho stavu.
Zabezpečenie daňových nedoplatkov
Daňové záložné právo, zriadené v daňovom konaní na zabezpečenie daňového nedoplatku, nezaniká v dôsledku vyhlásenia konkurzu a považuje sa za zabezpečovacie právo. Správca dane môže rozhodnutie o zriadení záložného práva zmeniť alebo zrušiť, ak je daňový nedoplatok uhradený alebo zanikol iným spôsobom.
Ako vyhľadať záložné práva na nehnuteľnosť, ktorú zvažujete kúpiť
Účtovanie prijatých a poskytnutých záloh: Praktické kroky
V obchodnej praxi je častým javom, že dodávateľ od svojho odberateľa požaduje zaplatenie celej alebo čiastočnej úhrady za dohodnutú dodávku ešte pred jej realizáciou. Tento proces zvyčajne predchádza vystaveniu predfaktúry, ktorá slúži ako platobná inštrukcia. Je dôležité zdôrazniť, že predfaktúra, v praxi tiež zálohová faktúra, nie je z hľadiska zákona o dani z pridanej hodnoty daňovým dokladom. Z tohto dôvodu sú takéto doklady považované za nedaňové doklady a neúčtuje sa o nich priamo v účtovníctve.
Predfaktúra vs. Daňový doklad k prijatej platbe
V praxi sa bežne stretávame s určitou formou predfaktúr, ktoré sa vystavujú pred dodaním tovaru či služby a slúžia hlavne ako určitá poistka na zaplatenie tovaru/služby, keďže až po úhrade predfaktúr dôjde k dodaniu tovaru či vykonania služby. Dôležitým faktom je, že takýto dokument nevykazuje všetky povinné údaje, ktoré má mať daňový doklad (nebýva na nich rozpis DPH, dátum zdaniteľného plnenia, dátum dodania, atď.) a z tohto dôvodu sú takéto doklady považované za nedaňové doklady a neúčtuje sa o nich.
V obchodných vzťahoch je predfaktúra alebo tiež zálohová faktúra vnímaná ako platobná inštrukcia. Je považovaná za nedaňový doklad a neúčtuje sa o nej.
Účtovanie u platiteľov DPH
Ako zákazník musíte so zálohovou faktúrou počítať najmä pri: rozsiahlejších zákazkách, výrobkoch na mieru a aj pri niektorých službách - napríklad pri ubytovaní. Podnikateľ v takom prípade vystaví zálohovú faktúru a tovar alebo službu dodá až potom, čo dostane dohodnutú platbu. Zálohových faktúr pritom môže byť v priebehu zákazky viac. Záleží na rozsahu služieb a dohode s klientom.
Zálohovú faktúru využívajú platitelia aj neplatitelia DPH. Znižujú tým riziko, že im klient nezaplatí. Zvlášť dôležitá je ale pre platiteľov DPH. V ich prípade je faktúra daňovým dokladom, a preto musia odviesť uvedenú DPH - bez ohľadu na to, či im klient zaplatil alebo nie.
Predstavte si, že máte napríklad malú firmu, ktorá dodáva a montuje kuchynské linky. Klient si od vás do svojho bytu objedná kuchyňu za 8 000 eur bez DPH. Vy ju zostavíte a následne zákazníkovi pošlete faktúru na celú čiastku. Lenže klient vám nezaplatí. Napriek tomu musíte DPH odviesť. Nezostáva vám preto nič iné, než zaplatiť daň zo svojho. Nepríde tak len o náklady spojené s dodaním a montážou linky, ale aj o ďalších 1 840 eur (pri základnej 23 % sadzbe DPH).
Na rozdiel od bežnej faktúry nevstupuje zálohová faktúra do účtovníctva a nie je daňovým dokladom. Nemusíte z nej teda odvádzať DPH. A pokiaľ vám klient nezaplatí, zálohovú faktúru jednoducho stornujete alebo zmažete. Ďalšou výhodou je, že zálohová faktúra nemá predpísané náležitosti. Nemusíte teda napríklad počítať a vyčísľovať DPH. Všeobecne je ale vhodné, aby sa na zálohovej faktúre objavili podobné údaje ako na bežnej faktúre. Práca s dokladmi bude vďaka tomu jednoduchšia a prehľadnejšia. Na zálohovú faktúru preto uveďte: informácie o dodávateľovi (meno a priezvisko či názov firmy, adresa, IČO, DIČ, IČ DPH), informácie o odberateľovi (rovnaké ako u dodávateľa), identifikáciu tovaru alebo služby, na ktorý vystavujete zálohovú faktúru, fakturovanú čiastku, dátum vystavenia, dátum splatnosti, spôsob úhrady a prípadne číslo účtu, na ktorý vám má klient zaplatiť (pokiaľ nevystavujete napríklad zálohovú faktúru, ktorú si prajete uhradiť v hotovosti), a identifikátor platby (napríklad variabilný symbol).
Ako sme už spomínali, zálohová faktúra nie je účtovným ani daňovým dokladom. Nemusíte tak odvádzať DPH a neriešite ani účtovanie vystavenej zálohovej faktúry. Tieto faktúry iba evidujete. Platí to aj v prípade, že ste odberateľom. Aj v tomto prípade sa vás zaúčtovanie zálohovej faktúry netýka. Do účtovníctva zákazka vstupuje uhradením zálohovej faktúry. Potom musíte ako dodávateľ vystaviť a odoslať klientovi daňový doklad k prijatej platbe do 15 dní odo dňa prijatia platby pred dodaním tovaru alebo služby alebo do konca kalendárneho mesiaca, v ktorom bola platba prijatá. Na rozdiel od zálohovej faktúry na ňom musí byť okrem iného: poradové číslo faktúry (daňový doklad k prijatej platbe sa považuje za faktúru), rozpísaná DPH (základ dane, uplatnená sadzba dane, výška dane) a deň vzniku daňovej povinnosti (pri zálohovej faktúre je to dátum prijatia platby). Zároveň musíte v príslušnom zdaňovacom období DPH odviesť. Zákazník uplatní odpočet DPH až potom, čo mu pošlete daňový doklad k prijatej platbe.
Hneď ako zákazku dokončíte, musíte zákazníkovi vystaviť vyúčtovaciu faktúru. Ako dodávateľ na to máte 15 dní odo dňa dodania tovaru alebo služby. Vyúčtovacia faktúra okrem iného obsahuje: celkovú čiastku, celkovú DPH, odpočet zaplatenej zálohy, odpočet zaplatenej DPH a vyčíslenie zostávajúcej čiastky na úhradu. Na rozdiel od zálohovej faktúry je účtovným aj daňovým dokladom. A preto z nej musíte odviesť príslušnú DPH (po odpočte už uhradenej DPH zo zálohovej platby).
Účtovanie v jednoduchom účtovníctve
Preddavky sa účtujú v súlade s § 49 Postupov účtovania v PÚ na účte 314 Účet 314 - Poskytnuté preddavky (Aktivní). Preddavky sa účtujú pri úhrade zálohovej faktúry prípadne na základe zmluvy o poskytnutí služieb či dodaní tovaru. Zmluva ani zálohová resp. vyúčtovacia faktúra nie je v jednoduchom účtovníctve považovaná za účtovný doklad. Po dodaní tovaru či poskytnutí dohodnutej služby sa preddavok zúčtuje ako úhrada vyúčtovacej (riadnej) faktúry za dodaný tovar či službu. Ak nedôjde k dodaniu tovaru či poskytnutiu službu v mesiaci, v ktorom došlo k úrade preddavku musí dodávateľ vystaviť faktúru tzv. vyúčtovaciu.
Živnostník Adam Sklár na základe inzercie získal zaujímavú objednávku - oprava a výmena elektroinštalácie v miestnom Klube dôchodcov. Požiadali ho o obhliadku a vypracovanie cenovej ponuky. Na základe tejto cenovej ponuky dostal objednávku na práce so svojpomocným drážkovaním a sekaním v celkovej cene 731,- €. V tomto prípade slúži objednávka ako zmluva, pri väčších zákazkách môže byť spísaná zmluva o dielo. Poďme sa pozrieť, ako prebehne účtovanie zálohovej faktúry v jednoduchom účtovníctve.
Dodávateľ Adam Sklár vystaví zálohovú faktúru, ktorú zapíše do knihy pohľadávok. Po úhrade zálohovej faktúry bankovým prevodom, tento príjem na bankový účet zapíše do peňažného denníka ako príjem ovplyvňujúci základ dane do stĺpca v peňažnom denníku „PREDAJ VÝROBKOV A SLUŽIEB“. Zálohovú faktúru spolu s cenovou ponukou a objednávkou pán Sklár založí do zakladača » ODBERATEĽSKÉ FAKTÚRY. Vyúčtovaciu faktúru vystaví až po ukončení prác.
Na to, aby mohol Adam Sklár začať práce na zákazke v Klube dôchodcov, musí nakúpiť elektroinštalačný materiál a nejaké prevádzkové potreby. Pre úsporu času sa rozhodol nakúpiť vo veľkoobchodnej predajni Iskra, kde získal aj ceny do cenovej ponuky. Vystavili mu dodávateľskú faktúru, ktorú si uhradil platbou kartou. Túto prijatú faktúru označí interným číslom, zapíše do knihy záväzkov a založí do zakladača » DODÁVATEĽSKÉ FAKTÚRY.
Alternatíva v postupe účtovania: Podľa § 12 ods. 5 postupov účtovanie v jednoduchom účtovníctve, sa platba kartou účtuje Interným dokladom cez priebežné položky, t.j. v čase uskutočnenia úhrady platobnou kartou v Peňažnom denníku v stĺpci „PRIEBEŽNÉ POLOŽKY-VÝDAJ“ a ako výdavok ovplyvňujúci základ dane v stĺpci „ZÁSOBY“. Na bankovom účte sa výdavok zúčtuje len vo vzťahu k priebežnej položke v Peňažnom denníku v stĺpci „PRIEBEŽNÉ POLOŽKY- PRÍJEM“ ako výdavok z bankového účtu a nie ku charakteru výdavku. To znamená, že nie je možné postupovať tak, že sa priamo z bankového účtu zúčtuje priamo výdavok podľa charakteru. Toto je správny postup, ktorý je však v niektorých programoch ťažšie realizovateľný, pretože sa musí tento jeden účtovný prípad zaúčtovať až troma operáciami. Pre bežného účtovníka „samouka“ ide o menej zrozumiteľný spôsob a výsledný dopad na účtovný obraz firmy ani daňový dopad nie je rozdielny oproti postupu z praxe.
Alternatíva z praxe: Úhradu dodávateľskej faktúry formou platby kartou zaúčtuje pán Sklár ako výdaj z banky - výdavok ovplyvňujúci základ dane do stĺpca v peňažnom denníku „ZÁSOBY“. Takéto účtovanie sa často kvôli zjednodušeniu robí v praxi a je bežne akceptované kontrolami. Vzhľadom na to, že pán Sklár nie je platiteľ DPH a nevedie podvojné účtovníctvo, nie je vyslovene nutné, aby účtoval platbu kartou formou interného dokladu.
Na ďalší nákup sa vybral do veľkoobchodného skladu, kde si zaobstaral veci potrebné k svojej práci: pracovné rukavice, pracovnú obuv, montérky, vodováhy, metre, merače a iné drobné pracovné náradie a nástroje, ktoré zaplatil v hotovosti v sume 48,50 € oproti dokladu vystavenému z ERP. Tento doklad takisto musí prefotiť a spolu s kópiou a vypísaným výdajovým pokladničným dokladom po zaúčtovaní ako výdaj v hotovosti - výdavok ovplyvňujúci základ dane do stĺpca v peňažnom denníku „ZÁSOBY“ vloží do zakladača » POKLADŇA.
Živnostník je povinný zabezpečiť ochranu účtovnej dokumentácie proti strate, odcudzeniu, zničeniu alebo poškodeniu. Účtovné záznamy - teda účtovné doklady, účtovné knihy, zoznamy účtovných kníh, zoznamy číselných znakov alebo iných symbolov a skratiek použitých v účtovníctve, odpisový plán, inventúrne súpisy, inventarizačné zápisy, účtový rozvrh musí živnostník, ktorý nie je platca DPH a nikoho nezamestnáva, uchovávať počas piatich rokov nasledujúcich po roku, ktorého sa týkajú.
Živnostník Adam Sklár dokončil zákazku - opravu a výmenu elektroinštalácie v miestnom Klube dôchodcov. Vystaví vyúčtovaciu faktúru, ktorú môže zapísať do knihy pohľadávok dvoma spôsobmi: ako čiastkový záväzok len vyúčtovanie alebo ako celkový záväzok s odpočítaním úrady zálohovej faktúry. Po jej úhrade bankovým prevodom zapíše tento príjem na bankový účet do peňažného denníka ako príjem ovplyvňujúci základ dane do stĺpca v peňažnom denníku „PREDAJ VÝROBKOV A SLUŽIEB“. Vyúčtovaciu faktúru pán Sklár založí do zakladača » ODBERATEĽSKÉ FAKTÚRY.
Príklad z praxe: Spoločnosť ABC s.r.o. a XYZ s.r.o.
Spoločnosť ABC s.r.o. dohodne obchodnú spoluprácu so spoločnosťou XYZ s.r.o., v rámci ktorej sa jedná o sprostredkovanie predaja tovaru. Dohodnutá suma za sprostredkovanie bola stanovená na 24 000 €. Spoločnosť ABC požaduje splatenie 50% vo forme zálohy vopred, aby mohla uhrádzať výdavky spojené so sprostredkovaním predaja. Sprostredkovanie bude uskutočnené do 15 dní od prijatí zálohy.
V tomto prípade spoločnosť ABC s.r.o. prijme zálohu vo výške 12 000 €. Táto suma predstavuje preddavok. Po dodaní služby sprostredkovania vystaví spoločnosť ABC s.r.o. riadnu faktúru na celkovú sumu 24 000 € a zálohu vo výške 12 000 € započíta. Zvyšná suma 12 000 € bude uhradená podľa dohodnutých platobných podmienok.
Ak by spoločnosť ABC s.r.o. bola platcom DPH, daňová povinnosť by vznikla dňom prijatia platby zálohy. V takom prípade by musela vystaviť daňový doklad k prijatej platbe, na ktorom by bol rozpísaný základ dane a príslušná DPH.
Záver
Účtovanie záloh na nehnuteľnosti a iných preddavkov si vyžaduje precízny prístup a pochopenie legislatívnych požiadaviek. Rozlišovanie medzi predfaktúrou a daňovým dokladom, správne zaúčtovanie prijatých a poskytnutých platieb a dodržiavanie postupov podľa zákona o účtovníctve a DPH sú nevyhnutné pre hladký chod podnikania a predchádzanie prípadným sankciám. V prípade akýchkoľvek nejasností je vždy vhodné konzultovať situáciu s odborníkom na účtovníctvo a dane.
tags: #ako #zauctovat #zalohu #na #nehnutelnost