Ako zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku SZČO a aké sú daňové dôsledky

Prenájom nehnuteľnosti môže predstavovať zaujímavý zdroj príjmu, avšak s ním sú spojené aj daňové povinnosti a rozhodnutia. Jednou z kľúčových otázok, ktorú si prenajímatelia kladú, je, či sa im oplatí zaradiť prenajímanú nehnuteľnosť do obchodného majetku. Toto rozhodnutie má zásadný vplyv na spôsob uplatňovania daňových výdavkov, odpisovanie majetku a celkovú daňovú optimalizáciu. V tomto článku sa zameriame na proces zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku pre samostatne zárobkovo činné osoby (SZČO), ako aj na výhody a nevýhody tohto kroku, pričom budeme vychádzať z platnej legislatívy a praktických príkladov.

Príjmy z prenájmu a ich zdaňovanie

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je v súlade so Zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len "ZDP") považovaný za zdaniteľný príjem podľa § 6 ods. 3. To znamená, že fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť bez živnostenského oprávnenia, je povinná tento príjem zdaniť. Ak celková výška príjmu za zdaňovacie obdobie presiahne sumu 1.901,67 €, vzniká povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov typu B.

Základná sadzba dane z takéhoto príjmu je 19 %. Zvýšená sadzba dane vo výške 25 % sa použije pri vyčíslení daňovej povinnosti zo základu dane, ktorý presiahne 176,8-násobok sumy životného minima. Príjem z prenájmu sa považuje za pasívny príjem. To znamená, že daňovník si môže uplatniť oslobodenie vo výške 500 € za jedno zdaňovacie obdobie. Nemôže si znížiť daňový základ z tohto príjmu o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, nezdaniteľnú časť základu dane na manžela alebo manželku, či dobrovoľné príspevky do druhého a tretieho piliera.

Pri uplatňovaní oslobodenia vo výške 500 € si však prenajímateľ musí výdavky prepočítať rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrňovaných do základu dane k celkovým príjmom. Medzi výdavky, ktoré si môže prenajímateľ zarátať, patria napríklad náklady na elektrickú energiu, teplo, teplú a studenú pitnú a úžitkovú vodu, plyn, odvádzanie odpadovej vody, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, používanie výťahu, odvod odpadu, čistenie žúmp, internet, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov. Je to jedna z mála možností, ako sa dá ušetriť na dani pri prenájme nehnuteľnosti.

Manželia môžu dosiahnutý príjem z prenájmu rozdeliť v rovnakom pomere alebo v inak dohodnutom pomere, ktorý je pre nich výhodnejší. V rovnakom pomere je potrebné si rozdeliť aj výdavky.

Registračná povinnosť pri prenájme

Fyzická osoba, ktorá prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť (okrem pozemku) na území Slovenskej republiky a nie je registrovaná v súvislosti so svojou podnikateľskou alebo inou samostatnou zárobkovou činnosťou na príslušnom miestnom daňovom úrade, má povinnosť tak urobiť podľa § 49a ods. 2 ZDP. Táto registrácia sa musí uskutočniť najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bol príjem z prenájmu prvýkrát dosiahnutý. V prípade, že prenajímateľ nesplní túto registračnú povinnosť, hrozí mu pokuta. Výnimkou je prenájom pozemku, ktorý registračnej povinnosti nepodlieha.

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku: Kľúčové rozhodnutie

Majiteľ nehnuteľnosti sa môže rozhodnúť, či svoju prenajímanú nehnuteľnosť zaradí do obchodného majetku. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku je veľmi jednoduché. Stačí, aby si majiteľ nehnuteľnosti viedol o nehnuteľnosti tabuľku s evidenciou, napríklad v Exceli. Následne prenajímanú nehnuteľnosť uvediete v daňovej evidencii napr. v exceli podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov a začnete ju odpisovať. Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku netreba zapisovať v katastri nehnuteľností.

Pri rozhodovaní sa o tom, či zaradiť alebo nezaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, si treba ujasniť, ako bude s nehnuteľnosťou v budúcich rokoch naložené. Ak plánujete nehnuteľnosť dlhodobo prenajímať, oplatí sa ju zaradiť do obchodného majetku. Ak ste sa rozhodli, že ju budete niekoľko rokov prenajímať a následne ju plánujete predať, zaradenie do obchodného majetku nie je výhodné.

Ako zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku nie je zložité. Na nehnuteľnosť založíte inventárnu kartu (napr. v exceli), kde uvediete:

• Dátum zaradenia do obchodného majetku: Dátum, kedy sa nehnuteľnosť stala súčasťou obchodného majetku.
• Hodnotu nehnuteľnosti na vstupe: Hodnota nehnuteľnosti ku dňu zaradenia do obchodného majetku. V prípade zdedenej alebo darovanej nehnuteľnosti sa berie do úvahy znalecký posudok. V prípade hypotéky sa berie do úvahy kúpna cena.
• Dobu odpisovania: Pre nehnuteľnosti je to štandardne 40 rokov.
• Výpočet ročných odpisov: Pravidelné odpisy, ktoré znižujú základ dane.

Ako vypočítať ročný odpis z ceny nehnuteľnosti

Ročný odpis pri prenájme nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku k 1. januáru sa vypočíta ako:

Hodnota nehnuteľnosti / 40 (rokov) = ročný odpis

V prípade, že bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku v priebehu roka, ročný odpis sa vypočíta ako:

Hodnota nehnuteľnosti / 40 (rokov) / 12 × počet mesiacov = ročný odpis za pomernú časť roka

Príklad č. 1:Hodnota nehnuteľnosti je 400 000 €. Nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku k 1. 1. 2022.Ročný odpis nehnuteľnosti bude: 400 000 / 40 = 10 000 €. Za rok 2022 si v daňovom priznaní môžete odpísať 10 000 € a uviesť ich vo výdavkoch.

Príklad č. 2:Hodnota nehnuteľnosti je 400 000 €. Nehnuteľnosť bola zaradená do obchodného majetku k 15. 8. 2022.Ročný odpis nehnuteľnosti bude: 400 000 / 40 / 12 × 8 = 6 666,67 €. Za rok 2022 si v daňovom priznaní môžete odpísať 6 666,67 € a uviesť ich vo výdavkoch.

Výhody a nevýhody zaradenia do obchodného majetku

Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku prináša so sebou určité výhody, ale aj nevýhody, ktoré je potrebné starostlivo zvážiť.

Výhody:

• Širší okruh daňových výdavkov: Pri nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku si môže prenajímateľ uplatniť širšiu škálu daňových výdavkov. Okrem bežných výdavkov spojených s užívaním nehnuteľnosti (energie, služby) je možné uplatniť aj náklady na daň z nehnuteľnosti, poistenie, odpisy, technické zhodnotenie a úroky z hypotekárneho úveru, ak bol úver použitý na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti.
• Možnosť odpisovania: Obstaranie nehnuteľnosti sa uplatní do daňových výdavkov postupne prostredníctvom odpisov počas viacerých zdaňovacích období (40 rokov v závislosti od odpisovej skupiny). Toto postupné znižovanie základu dane môže byť výhodné.
• Úroky z hypotekárneho úveru: Ak si daňovník zobral hypotekárny úver na kúpu nehnuteľnosti a prenajíma ju, môže si uplatniť úroky zaplatené počas doby prenájmu ako daňový výdavok, ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku.

Nevýhody:

• Zdaňovanie príjmu z predaja: V prípade predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku je príjem z predaja oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov odo dňa jej vyradenia z obchodného majetku. Ak nehnuteľnosť nie je zaradená v obchodnom majetku, príjem z jej predaja je oslobodený od dane po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia. Toto znamená, že predaj nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku podlieha zdaneniu aj po 5 rokoch od jej nadobudnutia, ak dôjde k predaju pred uplynutím piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
• Zdravotné odvody pri predaji: Pri predaji nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku sa odvádza odvod do zdravotnej poisťovne vo výške 14 % z vymeriavacieho základu, ak dôjde k predaju v lehote do 5 rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Odpismi sa totiž aj znižuje obstarávacia cena nehnuteľnosti.
• Komplikovanejšia evidencia: Zaradenie nehnuteľnosti do obchodného majetku si vyžaduje vedenie daňovej evidencie alebo účtovníctva, čo môže byť pre niektorých prenajímateľov náročnejšie.

Predaj nehnuteľnosti zaradenej a nezaradenej do obchodného majetku pri vlastníctve viac ako 5 rokov:

Poznámka: Uvedené hodnoty sú ilustračné a slúžia na demonštráciu princípu. Konkrétne daňové povinnosti sa môžu líšiť.

Kedy sa oplatí zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku?

Ak sa plánujete do nehnuteľnosti (bytu, domu) po vyradení z obchodného majetku presťahovať a ste si istý, že nehnuteľnosť nepredáte do 5 rokov od vyradenia, odporúčam zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku. Taktiež je vhodné poznať analýzy a predikcie budúceho pohybu cien na realitnom trhu. Pokiaľ sa predpokladá ich pokles, tak aj pri zaradení nehnuteľnosti do obchodného majetku a následnom odpisovaní môže vzniknúť situácia, že nehnuteľnosť predáte po vyradení z obchodného majetku iba za zostatkovú cenu.

Daňové výdavky pri príjmoch z prenájmu

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu je možné uplatniť preukázateľné výdavky, ktoré znižujú základ dane. Tieto výdavky musia súvisieť s dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmov z prenájmu.

Medzi daňové výdavky patria napríklad:

• Výdavky na energie a ostatné služby (ak ich platí prenajímateľ)
• Výdavky na opravy a údržbu nehnuteľnosti
• Daň z nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku)
• Poistenie nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku)
• Odpisy nehnuteľnosti (ak je nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku)
• Úroky z hypotekárneho úveru (ak bol úver použitý na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti a nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku)
• Náklady na služby vrátnika (ak zaisťuje bezpečnosť v bytovom dome a nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku)

Dôležité je viesť si evidenciu príjmov a výdavkov z prenájmu, aby bolo možné preukázať oprávnenosť uplatňovaných daňových výdavkov.

Paušálne výdavky vs. preukázateľné výdavky

Pri príjmoch z prenájmu je možné uplatniť buď paušálne výdavky (60 % z príjmov, maximálne 20 000 € ročne), alebo preukázateľné výdavky. Paušálne výdavky sú výhodné pre prenajímateľov, ktorí nemajú dostatočne vysoké reálne výdavky. Je však dôležité poznamenať, že paušálne výdavky nie je možné uplatniť pri pasívnych príjmoch (príjmoch z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP).

Optimalizácia daňového základu

Okrem uplatňovania daňových výdavkov je možné optimalizovať daňový základ aj ďalšími spôsobmi:

• Oslobodenie od dane: Na príjem z prenájmu sa vzťahuje oslobodenie do výšky 500 € za zdaňovacie obdobie.
• Nezdaniteľné časti základu dane: Ak má daňovník okrem príjmu z prenájmu aj príjem zo závislej činnosti (zamestnanie), môže si uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka, na manžela/manželku a daňový bonus na dieťa.

Záver

Rozhodnutie, či zaradiť nehnuteľnosť do obchodného majetku, je individuálne a závisí od viacerých faktorov, ako sú plány s nehnuteľnosťou, očakávané príjmy a výdavky, ako aj od celkovej daňovej stratégie. Dôkladné zváženie všetkých výhod a nevýhod, ako aj konzultácia s daňovým poradcom, vám pomôže urobiť najlepšie rozhodnutie pre vašu situáciu.

tags: #ako #zaradit #nehnutelnost #do #obchodneho #majetku