Zabezpečenie vlastného bývania je pre mnohých Slovákov kľúčovým životným cieľom. V súčasnej dobe, keď ceny nehnuteľností stúpajú a úrokové sadzby hypoték sa menia, je pochopenie možností financovania nevyhnutné. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tom, ako získať prostriedky na vlastné bývanie, od tradičných hypoték až po alternatívne formy financovania, s dôrazom na situáciu mladých ľudí a rodín.
Regulácie a ich vplyv na dostupnosť hypoték
Národná banka Slovenska (NBS) zaviedla pred niekoľkými rokmi opatrenia na reguláciu hypotekárneho trhu, ktoré začínajú mať citeľnejší dopad na dostupnosť úverov. Jedným z kľúčových prvkov je dlhový strop, ktorý od júla minulého roka obmedzuje maximálnu výšku dlhu spotrebiteľa na 8-násobok čistého ročného príjmu. Hoci banky mali do konca roka 2018 možnosť udeliť výnimky, od 1. januára 2019 sa ich počet znížil na 10 %. Týmto opatreniam sekunduje aj úroková prirážka pri hypotékach presahujúcich 80 % hodnoty nehnuteľnosti a začínajúci rast úrokových sadzieb, čo spoločne zužuje možnosti financovania bývania. Tieto faktory môžu obzvlášť sťažiť situáciu mladým ľuďom na začiatku ich produktívneho veku, ktorí len zriedka disponujú dostatočnými úsporami.
Nájomné bývanie verzus vlastné bývanie
Na Slovensku je momentálne nedostatok voľných obecných a mestských nájomných bytov. Aj keď obce a mestá realizujú výstavbu nových nájomných bytov s podporou Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB), zoznamy čakateľov sú zvyčajne dlhé. V tomto procese často uprednostňujú mladé páry s deťmi, čo robí takéto bývanie pre mladého človeka, ktorý sa chce osamostatniť, často nedosiahnuteľným.
Problémy s bývaním sa môžu objaviť aj v osobných životoch, napríklad pri rozchode s partnerom. Ak je možnosť obecného nájomného bytu vylúčená, ostávajú v podstate dve alternatívy: komerčný podnájom alebo hypotekárny úver na vlastné bývanie.
Napriek všetkým prekážkam ceny nehnuteľností na Slovensku naďalej rastú. Medziročný nárast cien za rok 2018 dosiahol 5,2 % celoslovensky, pričom v Bratislave novostavby zdraželi o 7,5 %. Finančný analytik Marián Búlik konštatuje, že klienti často váhajú, či kúpiť nehnuteľnosť teraz, alebo počkať na pokles cien. Jeho odporúčanie je však jasné: „V zásade hovorím, že do vlastného bývania možno ísť aj pri rastúcich cenách, ak ide o prvé bývanie alebo rodina potrebuje viac priestoru. Prípadne pre riešenie bývania po rozchode. Hypotéka aj na drahší byt vychádza stále menej ako komerčný prenájom. A čakať na pokles cien môže len ten, kto má skutočne veľa času, keďže cenová korekcia môže prísť až o niekoľko rokov.“
Ako sa pripraviť na kúpu nehnuteľnosti
Hypotéka a jej dofinancovanie: Kľúčové kroky k vlastnému bývaniu
Pri výbere hypotéky je dôležité neponáhľať sa a správne nastaviť jej parametre. Marián Búlik odporúča: „Ideálna a najlacnejšia je dnes hypotéka na 80 % hodnoty kupovanej nehnuteľnosti bez poistenia od banky a s fixáciou minimálne na 5 rokov. Konzervatívnym klientom, ale tiež klientom so slabšou finančnou situáciou či neistým zamestnaním do budúcnosti odporúčam dlhšiu fixáciu na 7 alebo 8 rokov.“
Získanie financií na vlastné bývanie alebo na zvyšnú pätinu ceny bytu či domu si vyžaduje zváženie viacerých možností dofinancovania, ktoré sa líšia v náročnosti a cene:
1. Stavebné sporenie
Najlacnejšou možnosťou je stavebné sporenie, avšak len v prípade, že si na budúce bývanie sporíte už dlhšiu dobu. Ak máte nasporené 10-20 % z hodnoty nehnuteľnosti, pri dofinancovaní neplatíte žiadne úroky.
2. Stavebné sporenie + stavebný úver
Ak nasporené prostriedky v stavebnom sporení nie sú dostačujúce, výhodnou kombináciou je spojenie sporenia a stavebného úveru. Tento takzvaný medziúver môžete získať s úrokom napríklad 4,59 % p.a. bez založenia nehnuteľnosti, ak máte hypotéku v banke spriaznenej so stavebnou sporiteľňou. V iných prípadoch je úrok o niečo vyšší. Výhodou tejto kombinácie je aj splatnosť 20 až 30 rokov, čo umožňuje pomerne nízku mesačnú splátku.
3. Založenie nehnuteľnosti rodičov
Mladí ľudia môžu požiadať o pomoc svojich rodičov. Ak rodičia vlastnia nehnuteľnosť, napríklad rodičovský dom, môžu ho dočasne založiť. Týmto spôsobom môžu mladí získať až 100 % hypotéku, ktorá je za bežných okolností nedostupná. Po poklese zostatku hypotéky je možné záložné právo na rodičovskú nehnuteľnosť zrušiť, pričom o možnostiach rozhoduje banka.
4. Spotrebný úver
Tento spôsob patrí medzi menej výhodné možnosti. Najväčšou nevýhodou je maximálna doba splatnosti (8 rokov), ktorá výrazne zvyšuje mesačnú splátku. NBS eviduje úvery s priemerným úrokom okolo 8 %, čo je vysoké číslo. Avšak, nové úvery, často predschválené spolu s hypotékou, banky ponúkajú s úrokom už od 2,9 %. Podmienkou výhodného úroku je dobrá bonita klienta.
5. Mladomanželská pôžička
Finančný svet očakáva návrat mladomanželských pôžičiek po viac ako 30 rokoch. O tento typ úveru môžu požiadať mladomanželia do 35 rokov, ktorí sú zosobášení aspoň jeden rok. Získať môžu maximálne 15 000 eur. Podmienky by mali byť výhodné: splatnosť 15 rokov a garantovaný úrok 1 %. Problémom však môže byť obmedzený rozpočet ŠFRB, ktorý má prioritu vo financovaní rekonštrukcií bytových domov. Ak sa rozpočet nenavýši, mladomanželských pôžičiek bude málo. Záujemcovia by si mali včas pripraviť potrebné doklady a podať žiadosť hneď pri spustení programu.
Alternatívne cesty k vlastnému bývaniu
Okrem tradičných hypoték existujú aj iné spôsoby, ako sa dostať k vlastnému bývaniu, najmä ak nemáte dostatočné úspory alebo spĺňate špecifické kritériá.
Daňový bonus pre mladých
Pôvodná štátna prémia pre mladých sa od januára 2018 transformovala na daňový bonus. Ten umožňuje odpočítať si z daní až polovicu zaplatených úrokov z účelového úveru na bývanie, maximálne však 400 eur ročne. Tento bonus sa uplatňuje pri daňovom priznaní alebo ročnom zúčtovaní dane.
Štátny fond rozvoja bývania (ŠFRB)
ŠFRB ponúka výhodné podmienky na financovanie kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti. Úroková sadzba je len 1 % ročne, doba splácania môže byť až 40 rokov a je možné získať úver až do 100 % hodnoty nehnuteľnosti, s maximálnou výškou úveru 180 000 EUR. Ručenie je možné len nehnuteľnosťou v hodnote minimálne 1,3-násobku požadovaného úveru.
Hypotéky pre mladých
Pre mladých ľudí do 35 rokov s priemerným hrubým mesačným príjmom za predchádzajúci rok v rámci stanoveného limitu (pre rok 2015 to bolo 1 119,30 eur pre jednotlivca, 2 238,60 eur pre pár) existujú špeciálne hypotéky s príspevkom od štátu. Tieto hypotéky môžu výrazne znížiť celkovú cenu bývania.
Financovanie výstavby rodinného domu
Pri plánovaní výstavby rodinného domu je dôležité zvážiť typ stavby (murovaná klasika vs. montovaná stavba), kde montované domy často ponúkajú nižšiu cenu a rýchlejšiu realizáciu. Okrem nákladov na samotnú stavbu treba myslieť aj na cenu pozemku, ktorý výrazne ovplyvňuje celkovú investíciu.
Ako získať hypotéku: Kľúčové kroky a podmienky
Získanie hypotéky si vyžaduje dôkladnú prípravu a splnenie bankových podmienok.
1. Zhodnotenie finančných možností
Pred samotnou návštevou banky je nevyhnutné dôkladne prejsť rodinný rozpočet a zistiť, či budete schopní pravidelne splácať mesačné splátky. Náklady na pokrytie hypotéky by nemali presiahnuť 40 % vášho príjmu.
2. Bankové požiadavky
Banky stanovujú prísne podmienky, pričom jednou z hlavných je stabilný a pravidelný príjem. Banka overuje vašu schopnosť splácať záväzky prostredníctvom súhlasu s overením príjmu zo Sociálnej poisťovne. V prípade príjmov z podnikania je potrebné predložiť daňové priznanie.
3. LTV (Loan-to-Value)
Banky neposkytujú 100 % hypotéku. Pomer medzi výškou hypotéky a hodnotou nehnuteľnosti definuje ukazovateľ LTV (loan-to-value). Dnes banky poskytujú maximálne 80 % (v niektorých prípadoch 90 %) financovanie. Zvyšok je potrebné dofinancovať z vlastných zdrojov alebo inými spôsobmi.
4. Zabezpečenie hypotéky
Štandardne sa hypotéka zabezpečuje nehnuteľnosťou, na ktorú si úver beriete. V prípade, že nemáte dostatok vlastných prostriedkov na dofinancovanie, jednou z možností je založenie druhej nehnuteľnosti (napríklad rodičovského domu). Týmto spôsobom je možné získať až 100 % hypotéku.
5. Výber banky a úverová zmluva
Mnohí klienti uprednostňujú banku, v ktorej majú vedený bežný účet, čo môže proces zjednodušiť. Je však vhodné porovnať ponuky rôznych bánk. Pri vybavovaní hypotéky je vhodné využiť služby certifikovaného hypotekárneho bankára, ktorý pomôže s prípravou dokumentov.
6. Potrebné doklady
Na podanie žiadosti o hypotéku budete potrebovať: doklad totožnosti, potvrdenie o výške príjmu, daňové priznanie a potvrdenie z daňového úradu, výpis z bankového účtu, výpis z úverového registra a kúpnu zmluvu (ak ide o kúpu nehnuteľnosti).
7. Schvaľovací proces
Po odovzdaní dokladov banka preverí vašu bonitu, príjem a záväzky. Dôležitá je aj hodnota zakladanej nehnuteľnosti, ktorá je stanovená znaleckým posudkom. Zároveň musí po odpočítaní životného minima a splátok iných úverov zostať na účte 40 % z čistého príjmu.
8. Poistenie nehnuteľnosti
Poistenie nehnuteľnosti proti živelnej katastrofe je pre schválenie hypotéky nevyhnutné. Vhodné je poistiť dom aj pre prípad krádeže alebo vlámania. Banka si vyžaduje, aby bolo poistné plnenie vyplatené jej.
9. Vklad záložného práva a čerpanie úveru
Po schválení hypotéky nasleduje vklad záložného práva na katastrálnom úrade. Banky často ponúkajú službu „Vybavíme kataster za vás“, čím vám ušetria čas. Celkový čas od podania žiadosti po čerpanie úveru sa zvyčajne pohybuje od niekoľkých dní do dvoch týždňov.
10. Poplatky spojené s hypotékou
Okrem mesačných splátok hypotéka zahŕňa aj jednorazové finančné zaťaženie v podobe poplatkov. Tieto poplatky sa líšia v závislosti od banky. Mladí ľudia do 35 rokov si môžu uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky.
Investícia do bývania: Nákup vs. prenájom
V minulosti bolo možné dosiahnuť zisk predajom nehnuteľnosti po jej zhodnotení. Tieto „zlaté časy“ investorov sú však podľa odborníkov minulosťou. Situácia na realitnom trhu sa dynamicky mení, najmä vplyvom rastúcich úrokových sadzieb, čo ovplyvňuje kúpnu silu a tempo rastu cien. V niektorých regiónoch ceny začali mierne klesať.
Investícia do dlhopisov ponúka vopred známy úrok a vysokú likviditu. Je však dôležité dôkladne zvážiť výber manažéra emisie a emitenta, keďže s investíciou sú spojené aj riziká.
Pri investícii do nehnuteľností je potrebné zvážiť aj náklady spojené s prenájmom, ako sú opravy, dane a potenciálne poplatky za predaj nehnuteľnosti do piatich rokov od jej nadobudnutia.
Riešenia pre tých, ktorí nemajú úspory
V prípade, že nemáte žiadne finančné úspory, predstava vlastného bývania sa môže zdať nedosiahnuteľná. Nemusí to však byť pravda. Rodinný dom nemusí byť vždy drahší ako byt, najmä ak zvážite montované domy, ktorých počiatočná cena môže začať už pod 60 000 eur.
Existujú aj spoločnosti, ktoré vám môžu pomôcť získať vysnívanú nehnuteľnosť. Po kontaktovaní takejto spoločnosti ju s vami kúpia a následne vám ju budú prenajímať. V priebehu niekoľkých rokov si môžete našetriť potrebné peniaze, prípadne počkať na pokles úrokových sadzieb, a potom si nehnuteľnosť odkúpiť. Týmto spôsobom získate bývanie ihneď a nemusíte sa obávať, že vám ju niekto „vyfúkne“.
Zhrnutie možností dofinancovania hypotéky
Pre tých, ktorí potrebujú dofinancovať zvyšných 20 % ceny nehnuteľnosti, existuje niekoľko možností:
- Spotrebný úver: Rýchle a praktické riešenie, ale najdrahšie s maximálnou splatnosťou do 8 rokov a vyšším úrokom.
- Založenie druhej nehnuteľnosti: Najlacnejšie riešenie, ktoré umožňuje získať 100 % hypotéku s nízkym úrokom, ale nie je vždy dostupné.
- Stavebný úver k stavebnému sporeniu: Vyžaduje si plánovanie a predvídavosť, ale ponúka štátom garantovaný úver s nízkou úrokovou sadzbou a štátnou prémiou.
- Financovanie cez Štátny fond rozvoja bývania: Ponúka výhodné podmienky ako 1 % úrok, 40-ročnú splatnosť a možnosť získať 100 % financovanie.