Nadobúdanie nehnuteľností dedením je bežnou súčasťou života a realitného trhu. Hoci samotné dedenie nehnuteľnosti nepodlieha dani z dedičstva, ktorá bola zrušená k 1. januáru 2004, s následným predajom zdedeného majetku sa spájajú špecifické daňové pravidlá. Pochopenie týchto pravidiel je kľúčové pre každého, kto zvažuje speňaženie nehnuteľnosti získanej dedičstvom, aby sa vyhol nečakaným daňovým povinnostiam.
Zrušenie dane z dedičstva a jeho dôsledky
Daň z dedičstva bola zrušená v rámci daňovej reformy k 1. januáru 2004 zákonom č. 554/2003 Z. z. o dani z prevodu a prechodu nehnuteľností. Zároveň zákon o dani z príjmov ustanovuje, že predmetom dane z príjmu nie je príjem získaný dedením nehnuteľnosti, bytu, nebytového priestoru, ich častí alebo hnuteľnej veci, práva alebo inej majetkovej hodnoty. Z uvedeného vyplýva, že v prípade, ak získate hnuteľný alebo nehnuteľný majetok dedením, nemáte povinnosť priznávať ho formou daňového priznania a teda ani platiť daň z tohto príjmu súvisiacu so samotným dedením. To znamená, že nemusíte tento majetok uvádzať v daňovom priznaní, vďaka čomu nie je povinný platiť daň z príjmu súvisiacu so samotným dedením.
Predaj zdedenej nehnuteľnosti: Kedy vzniká daňová povinnosť?
Hoci samotné nadobudnutie nehnuteľnosti dedením nepodlieha dani z príjmu, situácia sa mení v momente, keď sa dedič rozhodne túto nehnuteľnosť predať. Zákon špecifikuje, že príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením môže byť oslobodený od dane z príjmov za určitých podmienok. Kľúčovým faktorom pri určovaní daňovej povinnosti je rozlíšenie medzi dedením v priamom rade a dedením v nepriamom rade.
Dedenie v priamom rade
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom (zomretou osobou) príbuzný v priamom rade, t. j. priamy predok alebo priamy potomok. Do tejto kategórie patria napríklad rodičia, deti, starí rodičia alebo vnuci.
V prípade, ak dedič predáva nehnuteľnosť nadobudnutú dedením v priamom rade, príjem z predaja je od dane oslobodený, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa, kedy túto nehnuteľnosť preukázateľne nadobudol do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľ (zomretý). Pri nadobudnutí nehnuteľnosti dedením sa vlastníctvo nadobúda smrťou poručiteľa. Pre správne určenie lehoty je dôležité poznať presný dátum nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom do jeho vlastníctva.
Príklad: Pán Tomáš v roku 2024 predá byt, ktorý zdedil v apríli 2022 po smrti starého otca (dedenie v priamom rade). Starý otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol byt kúpou v júni roku 2009. Keďže od nadobudnutia bytu starým otcom (jún 2009) do jeho predaja pánom Tomášom (2024) uplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja tohto bytu je oslobodený od dane z príjmov. V tomto prípade nie je potrebné podávať daňové priznanie k dani z príjmov z dôvodu predaja tejto nehnuteľnosti.
Dedenie v nepriamom rade
Dedenie v nepriamom rade nastáva vtedy, ak poručiteľom nie je priamy predok alebo potomok, ale iný príbuzný, napríklad súrodenec, ujo, teta, bratranec a podobne.
V prípade predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade platia odlišné pravidlá pre oslobodenie od dane. Príjem z predaja takejto nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy túto nehnuteľnosť nadobudol do vlastníctva dedič. Opäť platí, že vlastníctvo sa pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa.
Príklad: Daňovník zdedil v roku 2015 po svojom bratovi chatu. Brat nadobudol chatu darovaním v roku 2014. Daňovník sa rozhodne chatu predať v roku 2024. Keďže daňovník nadobudol nehnuteľnosť dedením v nepriamom rade (po bratovi), na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré by pripočítavalo dobu vlastníctva poručiteľa. Oslobodenie nastáva až po uplynutí piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom. V tomto prípade, keďže od nadobudnutia chaty daňovníkom (2015) do jej predaja (2024) uplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja chaty je oslobodený od dane z príjmov.
Príklad 2: Daňovník predal v júni 2025 pozemok, ktorý nadobudol v decembri roku 2023 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla pozemok kúpou v roku 2015. Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade (po sestre), na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (sestry). V tomto prípade, keďže k predaju došlo do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti dedičom, príjem z predaja pozemku nie je oslobodený od dane z príjmov a podlieha zdaneniu.
Kedy je potrebné podať daňové priznanie a zaplatiť daň?
Ak príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane podľa vyššie uvedených pravidiel, vzniká dedičovi, ktorý je predávajúcim, povinnosť priznať tento príjem v daňovom priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Lehota na podanie daňového priznania je spravidla do 31. marca roka, ktorý nasleduje po roku, v ktorom daňovník obdržal finančné prostriedky z predaja.
Určenie základu dane a výška dane
Základom dane (čiastkovým základom dane) z ostatných príjmov podľa § 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov je zdaniteľný príjem znížený o daňové výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada.
V prípade, ak príjem z predaja zdedenej nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane, daňovník si môže do daňových výdavkov zahrnúť položky uvedené v ustanovení § 8 ods. 5 zákona č. 595/2003 Z. z. a ďalšie relevantné výdavky.
- Všeobecná cena nehnuteľnosti: Určená v dedičskom konaní a uvedená v uznesení o dedičstve (osvedčení o dedičstve).
- Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením do 31.12.2015 je vstupnou cenou reprodukčná obstarávacia cena.
- Pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením po 31.12.2015 je výdavkom tzv. všeobecná cena podľa Občianskeho súdneho poriadku, t. j. cena uvedená v osvedčení o dedičstve.
- Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu predanej nehnuteľnosti: Tieto výdavky musí daňovník vedieť preukázať riadnymi účtovnými dokladmi.
- Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti: Ide napríklad o poplatok za spracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky zaplatené za prevod vlastníctva nehnuteľnosti, poplatok zaplatený realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja a pod.
Výška dane z príjmu z predaja nehnuteľnosti, ktorá nie je oslobodená od dane, je v súčasnosti 19 % z dosiahnutého zisku (rozdiel medzi príjmom a daňovými výdavkami).
Príklad: Fyzická osoba nadobudla na základe uznesenia o dedičstve po zomrelom poručiteľovi nehnuteľnosť v hodnote 200 000 eur. Nehnuteľnosť predala za 250 000 eur. Ak by sa jednalo o dedenie v nepriamom rade a predaj by sa uskutočnil do piatich rokov od nadobudnutia dedičom, vznikla by daňová povinnosť. V takom prípade by základ dane tvoril rozdiel medzi predajnou cenou a daňovými výdavkami (napr. všeobecná cena zistená v dedičskom konaní). Ak by bola všeobecná cena 200 000 eur a predajná cena 250 000 eur, zisk by bol 50 000 eur. Daň z príjmu by potom predstavovala 19 % z tejto sumy, teda 9 500 eur.
Ako vypočítať daň z predaja | Matematika s pánom J.
Dôležité aspekty a odporúčania
Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je dôležité dôkladne preskúmať všetky relevantné právne predpisy a zohľadniť individuálne okolnosti prípadu.
- Presné určenie dátumu nadobudnutia: Kľúčové je správne určenie dátumu, kedy dedič nadobudol nehnuteľnosť do vlastníctva, a to vrátane dňa, mesiaca a roka. Vlastníctvo sa pri dedení nadobúda smrťou poručiteľa, nie dňom zápisu do katastra nehnuteľností.
- Doba vlastníctva poručiteľa: V prípade dedenia v priamom rade je dôležité zohľadniť aj dobu, počas ktorej nehnuteľnosť vlastnil poručiteľ. Tieto doby sa spočítavajú.
- Dokladovanie výdavkov: Všetky výdavky spojené s nadobudnutím, technickým zhodnotením, opravou, údržbou a predajom nehnuteľnosti je potrebné dôsledne dokumentovať relevantnými účtovnými dokladmi.
- Zdravotné odvody: Je dôležité si uvedomiť, že príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane, podlieha nielen dani z príjmov, ale aj zdravotným odvodom v sadzbe 14 % z vymeriavacieho základu. Vymeriavací základ je v tomto prípade zisk z predaja nehnuteľnosti.
- Odborná konzultácia: Vzhľadom na komplexnosť daňových pravidiel a ich časté zmeny je vždy vhodné vyhľadať odbornú radu daňového poradcu alebo právnika, ktorý sa špecializuje na daňové a dedičské právo. Spoločnosti ako Nestor Capital ponúkajú v týchto oblastiach aj expresný výkup nehnuteľností, a to dokonca už počas dedičského konania, čo môže proces významne zjednodušiť a urýchliť.
Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením si vyžaduje znalosť viacerých právnych predpisov a prepája v sebe viaceré právne oblasti. Dôkladná príprava a pochopenie daňových implikácií vám môže ušetriť značné finančné prostriedky a zabezpečiť bezproblémový priebeh transakcie.
tags: #ako #sa #zdanuje #nehnutelnost #nadobudnuta #v