Prenájom poľnohospodárskej pôdy, najmä ornej pôdy, je kľúčovým prvkom slovenského poľnohospodárstva. Pre poľnohospodárov, ktorí potrebujú rozšíriť svoje hospodárenie, alebo pre nových záujemcov o agropodnikateľskú činnosť, je pochopenie mechanizmov výpočtu nájomného za ornú pôdu nevyhnutné. Tento článok poskytuje komplexný prehľad podmienok, pravidiel a aspektov súvisiacich s prenájmom ornej pôdy na Slovensku. Cieľom je objasniť legislatívny rámec a praktické aspekty prenájmu, aby prenajímatelia a nájomcovia mali jasný prehľad o svojich právach a povinnostiach.
Právny rámec prenájmu poľnohospodárskej pôdy
Nájomné vzťahy týkajúce sa poľnohospodárskej pôdy na Slovensku upravuje primárne zákon č. 504/2003 Z. z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov, ako aj Občiansky zákonník. Tento zákon definuje podmienky prenájmu, práva a povinnosti oboch strán a tiež spôsoby ukončenia nájomného vzťahu.
Písomná forma zmluvy
Zmluva o nájme pozemku na poľnohospodárske účely musí mať písomnú formu. Táto požiadavka zabezpečuje právnu istotu pre obe strany a umožňuje jednoznačné určenie podmienok nájmu. Ústna dohoda o prenájme poľnohospodárskej pôdy nie je platná. Táto požiadavka bola posilnená novelou zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov, ktorá nadobudla účinnosť 1. mája 2018 s cieľom obmedziť špekulácie a zlepšiť nájomné vzťahy.
Definícia poľnohospodárskeho pozemku
Pozemok, ktorý je predmetom nájmu, musí byť evidovaný v katastri nehnuteľností ako poľnohospodárska pôda. Konkrétne ide o ornú pôdu, chmeľnice, vinice, ovocné sady, záhrady a trvalé trávne porasty. Za poľnohospodársky pozemok sa považuje aj pozemok, ktorý je v katastri nehnuteľností evidovaný ako zastavaná plocha a nádvorie, ale v skutočnosti slúži na poľnohospodárske účely, alebo iný pozemok ponechaný na poľnohospodárske účely.
Doba trvania nájmu
Pozemok sa nájomcovi na poľnohospodárske účely pri prevádzkovaní podniku prenajíma najmenej na päť rokov. Ak je zmluva uzavretá na určitý čas, čas nájmu je najviac 15 rokov.
Ukončenie nájmu
Zmluvu o nájme pozemku na poľnohospodárske účely dohodnutú na neurčitý čas možno vypovedať k 1. novembru. Výpovedná lehota je jeden rok, ak sa nedohodne inak. Nájom môže zaniknúť aj uplynutím času, na ktorý bol dohodnutý, alebo výpoveďou. V prípade nájmu lesných pozemkov môže nájom zaniknúť po uplynutí platnosti programu starostlivosti o lesy. Vypovedať nájomný vzťah bude možné k 1. januáru a výpovedná lehota pri nájme lesného pozemku na dobu určitú bude rok a na dobu neurčitú až 5 rokov.
Výška nájomného a jej určovanie
Výška nájomného je dôležitou súčasťou nájomnej zmluvy. Ročná výška nájmu poľnohospodárskej pôdy je legislatívne limitovaná len minimálnou výškou nájmu, ktorá je stanovená ako 1% z hodnoty poľnohospodárskej pôdy určenej podľa bonitovaných pôdnoekologických jednotiek a príslušných sadzieb uvedených vo vyhláške Ministerstva pôdohospodárstva Slovenskej republiky č. 38/2005 Z. z.
Minimálna výška ročných sadzieb nájomného
Minimálna výška ročných sadzieb nájomného sa upravuje o medziročnú priemernú infláciu vyhlásenú Štatistickým úradom. Tieto údaje možno nájsť na stránke Štatistického úradu najneskôr do dvoch týždňov od oficiálneho vyhlásenia medziročnej priemernej inflácie.
Obvyklá výška nájomného
Obvyklou výškou nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku sa rozumie údaj o výške nájomného za 1 ha poľnohospodárskej pôdy, ktorý každoročne k 30. júnu za predchádzajúci rok zverejňuje príslušný okresný úrad pre každé katastrálne územie z údajov, ktoré zistí z evidencie dohodnutého a zaplateného nájomného ako priemernú výšku nájomného za užívanie poľnohospodárskej pôdy pri prevádzkovaní podniku.
Právny inštitút „obvyklá výška nájomného“ bol definovaný a do právneho poriadku zavedený s účinnosťou od 01.05.2018. Tento údaj je dôležitý pri určovaní výšky nájomného, najmä v prípadoch, kde zákon neurčuje hornú hranicu.
EDUPOP: Finančný trh
Faktory ovplyvňujúce výšku nájomného
Ceny nájmov sa líšia podľa oblasti, no najmä aj podľa kvality pôdy. Pohybujú sa na úrovni okolo 90 až 100 eur na hektár v najprodukčnejších lokalitách a v hodnote nad 10 eur na hektár v menej produkčných oblastiach. Všeobecne najdrahšia pôda na prenájom sa nachádza na juhu Slovenska a čím stúpate vyššie, tým je cena nižšia. Príklad: na južnom Slovensku si možno prenajať poľnohospodársku pôdu zhruba za 60 eur za hektár ročne, smerom na sever ceny klesajú, pohybujú sa okolo 20 eur za hektár.
Kvalita pôdy, meraná prostredníctvom bonitácie, je jedným z hlavných faktorov ovplyvňujúcich výšku nájomného. Bonitácia zohľadňuje faktory ako skladba pôdy, jej zrážkové pomery a klimatické podmienky v danej lokalite.
Vplyv počasia na platenie nájomného
Ak ide o mimoriadne okolnosti, najmä následky počasia, v dôsledku ktorých nemohol nájomca prenajatý pozemok používať na poľnohospodárske účely alebo nemohol dosiahnuť žiadny výnos v príslušnom roku, nie je povinný platiť nájomné. Ak z týchto dôvodov úžitky z prenajatého pozemku klesli pod polovicu bežného výnosu, má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného.
Povinnosti nájomcu a prenajímateľa
Nájomná zmluva nesmie zvýhodňovať ani vlastníka pozemku, ani nájomcu. Obe strany majú svoje práva a povinnosti, ktoré musia dodržiavať.
Povinnosti nájomcu
Nájomca má povinnosť o svoju prenajatú pôdu riadne starať, v opačnom prípade dochádza k porušovaniu zákona. Nájomca je povinný viesť a uchovávať evidenciu o dohodnutom a zaplatenom nájomnom za pozemky podľa katastrálnych území k 31. decembru a údaje a informácie z tejto evidencie poskytnúť okresnému úradu každoročne do 31. januára nasledujúceho roku.
Evidencia o dohodnutom a zaplatenom nájomnom sa vedie podľa katastrálnych území v členení pozemkov určenom zo zákona, a to za obdobie kalendárneho roka. Musí sa robiť v tabuľkovej forme, či už v listinnej alebo elektronickej podobe. Treba pritom dodržať vzor, ktorý nájdete vo vyhláške ministerstva pôdohospodárstva v prílohe číslo 2. Evidencia nájomného môže byť pri poľnohospodárskej pôde rozčlenená na ornú pôdu, trvalé trávne porasty a poľnohospodársku pôdu s trvalými porastmi. Ak je do dohodnutej výšky nájomného zahrnutá aj daň z pozemkov, pokladá sa za nájomné suma nájomného po odpočítaní dane.
Nájomca poskytuje okresnému úradu sumárne údaje z evidencie nájomného za kalendárny rok v tabuľkovej forme. Môže to odovzdať či už na papieri, alebo elektronicky za každé katastrálne územie na formulári uvedenom vo vyhláške v prílohe č. 3. Okresný úrad poskytnuté údaje spracuje. Obvyklá výška nájomného v eurách za hektár poľnohospodárskej pôdy sa určí pre každé jednotlivé katastrálne územie podľa členenia poľnohospodárskej pôdy a podľa vzorca daného zákonom.
Ak je v katastrálnom území súčet výmer z poskytnutých údajov menší ako jedna tretina poľnohospodárskej pôdy v katastrálnom území alebo ak nie sú poskytnuté žiadne údaje, v takom prípade sa obvyklá výška nájomného určí v eurách za hektár ako dve percentá z hodnoty ornej pôdy v danom katastrálnom území podľa osobitného predpisu - podľa zákona o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady.
V prípade, že nájomca má pochybnosť, že ním preukázateľne a včas predložené korektné sumárne údaje príslušnému okresnému úradu, pozemkovému a lesnému odboru nie sú správne zahrnuté do určenia obvyklej výšky nájomného, môže sa obrátiť so žiadosťou o prešetrenie veci priamo na tento príslušný okresný úrad, pozemkový fond a lesný odbor.
Práva prenajímateľa
Ak užívateľ pozemku užíva Váš pozemok bez akéhokoľvek právneho titulu a nehodláte s ním uzatvoriť nájomnú zmluvu doručte mu výzvu na vrátenie a prevzatie pozemku podľa § 12 ods. 4 zákona o nájme. Ak Vám pozemok do 30 dní po zbere úrody nevráti a naďalej ho užíva bez nájomnej zmluvy a akejkoľvek náhrady, môžete sa domáhať vydania bezdôvodného obohatenia podaním žaloby na súde.
Slovenský pozemkový fond (SPF) a prenájom pôdy od štátu
Slovenský pozemkový fond je najväčším prenajímateľom poľnohospodárskej pôdy na Slovensku. Národný fond resp. Slovenský pozemkový fond v súčasnosti prenajíma viac ako 453 000 hektárov poľnohospodárskej pôdy. To z neho robí najväčšieho prenajímateľa pôdy na Slovensku. Je to totiž približne štvrtina z celého trhu.
Podmienky prenájmu od SPF
Poľnohospodársku pôdu je možné prenajať od fyzickej alebo právnickej osoby, ale aj od štátu len za jedinej podmienky, že nájomca je minimálne samostatne hospodáriaci roľník alebo poľnohospodársky podnik, čím sa zabezpečuje aby sa pôda ďalej využívala len na poľnohospodárke účely. Ak si chcete prenajať pôdu od štátu, musíte počítať aj s nájomným, ktorého výška sa vypočítava z bonity pôdy v jednotlivých oblastiach Slovenska. Od januára 2014 platia poľnohospodári Slovenskému pozemkovému fondu nájomné 2,2 percenta z hodnoty pôdy, čo v praxi prinieslo približné zvýšenie nájomného z jedného hektára poľnohospodárskej pôdy z 20 na 29 eur.
Žiadosti o prenájom od SPF
Žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu je žiadateľ o prenájom podľa ustanovení § 2a) alebo 2b) nariadenia vlády SR č. 238/2010 Z. z., ktorým sa ustanovujú podrobnosti o podmienkach prenajímania, predaja, zámeny a nadobúdania nehnuteľností Slovenským pozemkovým fondom.
Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2a podáva žiadateľ:
- mladý poľnohospodár,
- poľnohospodár spĺňajúci podmienky malého podniku alebo mikropodniku, ktorému bolo Pôdohospodárskou platobnou agentúrou (ďalej iba „PPA“) vydané právoplatné rozhodnutie o schválení žiadosti o nenávratný finančný príspevok podľa podopatrenia : 6.1 - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti mladých poľnohospodárov alebo 6.3. - Pomoc na začatie poľnohospodárskej činnosti na rozvoj malých poľnohospodárskych podnikov.
Žiadateľ k svojej žiadosti podľa platnej legislatívy musí priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):
- právoplatné rozhodnutie PPA podľa podopatrenia 6.1. alebo 6.3.,
- uviesť v žiadosti číslo listu vlastníctva pozemkov vo svojom vlastníctve alebo
- doložiť kópiu nájomnej zmluvy, ktorou si prenajíma pozemky od známych vlastníkov - v tom katastrálnom území, kde si žiadateľ žiada pozemky o prenájom.
Žiadosť o prenájom podľa uvedeného nariadenia ustanovení § 2b podáva žiadateľ:
- poľnohospodár, ktorý aspoň na polovici obhospodarovanej výmery vykonáva špeciálnu rastlinnú výrobu, alebo
- poľnohospodár, ktorý vyrába finálny produkt.
Žiadateľ podľa svojej činnosti musí k žiadosti priložiť (aby bol považovaný za žiadateľa podľa tohto ustanovenia):
- výpis z vinohradníckeho registra alebo výpis z registra ovocných sadov a chmeľníc,
- rozhodnutie PPA o poskytnutí priamych podpôr podľa osobitných predpisov alebo čestné vyhlásenie, že pestuje špeciálne plodiny na výmere max. 0.3 ha,
- rozhodnutie o registrácii prevádzkarne, rozhodnutie o registrácii prvovýrobcu alebo maloobchodnej prevádzkarne alebo rozhodnutie o schválení prevádzkarne pre produkty živočíšneho pôvodu.
Aby žiadateľ o prenájom podľa osobitného predpisu mohol mať v katastrálnom území kde žiada o prenájom pozemkov od SPF prednostné právo, musí v požadovanom katastrálnom území mať vlastné pozemky alebo mať prenajaté pozemky od známych vlastníkov.
Pri posudzovaní žiadostí podľa osobitného predpisu je podstatnou skutočnosťou, či nájomná zmluva s doterajším nájomcom bola skončená uplynutím času (vtedy sa postupuje podľa ustanovení zákona č. 504/2003 Z. z. v znení neskorších predpisov), alebo zmluva s doterajším nájomcom skončila z dôvodu schválenia projektu pozemkových úprav (vtedy sa postupuje v súlade so zákonom č. 330/1991 Zb.).
Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov a jej vplyv
Od 1. mája 2018 nadobudla účinnosť novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov. S cieľom obmedziť špekulácie pri prenájme poľnohospodárskych pozemkov, vysoké nájmy poľnohospodárskej pôdy a zlepšiť nájomné vzťahy poľnohospodárskych pozemkov prijala NR SR novelu zákona č. 504/2003 Z. z.
Zmeny v nájomnej zmluve: Do účinnosti novely sa na nájom poľnohospodárskej pôdy nevyžadovala písomná nájomná zmluva. Novela to však mení a od 1.5.2018 zavádza, že každý nájomný vzťah poľnohospodárskej pôdy musí byť deklarovaný písomnou nájomnou zmluvou.
Zrušenie automatického predĺženia nájomnej zmluvy: Ďalšou významnou zmenou, ktorú priniesla novela, je koniec automatického predĺženia nájomnej zmluvy. Do 30.04.2018 platilo, že aj keď sa skončila doba nájmu dohodnutá v nájomnej zmluve, dochádzalo k automatickému predĺženiu nájomnej zmluvy. Novela zákona o nájme poľnohospodárskych pozemkov takéto automatické predĺženie nájomnej zmluvy zrušila.
Prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy: Novela zákona však myslí na zodpovedných nájomcov a ponecháva im prednostné právo na uzatvorenie novej nájomnej zmluvy za nájomné v obvyklej výške.
Riešenie problémov a nejasností
V praxi sa môžu vyskytnúť situácie, kedy nie je možné jasne stanoviť obvyklú výšku nájomného. V takýchto prípadoch, ak je v katastrálnom území súčet výmer z poskytnutých údajov menší ako jedna tretina poľnohospodárskej pôdy alebo ak nie sú poskytnuté žiadne údaje, obvyklá výška nájomného sa určí ako dve percentá z hodnoty ornej pôdy v danom katastrálnom území.
Taktiež sa môže stať, že užívateľ pozemok užíva bez nájomnej zmluvy. Ak užívateľ pozemok užíva bez nájomnej zmluvy a zdokladuje, že vlastníkovi jej uzatvorenie navrhol a ten do dvoch mesiacov od doručenia návrhu naň nezareagoval, predpokladá sa, že uplynutím dvoch mesiacov odo dňa doručenia návrhu nájomnej zmluvy vznikol medzi nimi nájomný vzťah, a to na neurčitý čas. Dôležité je, aby užívateľ v návrhu zmluvy upozornil na dôsledky nekonania vlastníka.
Údaje, ktoré poľnohospodári nahlasovali o obvyklej výške nájomného za minulý rok Okresným úradom, sa budú opravovať. Cieľom opravy údajov je dosiahnuť ich hodnovernosť, správnosť a záväznosť. Viaceré regióny hlásili, že obvyklá výška nájomného neodzrkadľuje reálnu výšku nájomného v niektorých katastroch, niektoré hlásili chyby. Nastali chyby aj na strane nájomcov pri nahlasovaní údajov o výške nájomného a aj na strane okresných úradov pri spracovaní, výpočte a evidovaní týchto údajov. Možnosť opravy údajov je podľa agrorezortu výnimkou.