Cudzinci na Slovensku si môžu zaistiť bývanie prenájmom, podnájmom alebo kúpou nehnuteľnosti. Tieto informácie sú určené pre cudzincov, ktorí na Slovensku majú alebo si hľadajú súkromné/dlhodobé ubytovanie na prenájom. Možnosti prenájmu sú rôzne a záležia od vašich potrieb a finančných možností. Je možné si prenajať celý byt alebo rodinný dom, prípadne iba jednu izbu v byte, alebo časť domu. Hľadanie a prenájom ubytovania je možné priamo cez vlastníkov nehnuteľností alebo cez realitné kancelárie.
Nájomná zmluva: Základné náležitosti a právne rámce
Nájomná zmluva má štandardne písomnú formu. Bežne ju zabezpečuje vlastník nehnuteľnosti alebo realitná kancelária. Nájomná zmluva môže byť uzavretá podľa Občianskeho zákonníka alebo Zákona o krátkodobom nájme bytu. V zmluve by malo byť uvedené, podľa ktorého zákona sa uzatvára. Náležitosti nájomnej zmluvy sú upravené v § 686 Občianskeho zákonníka. Nájomná zmluva musí obsahovať: označenie predmetu, rozsah užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Nájomná zmluva by mala taktiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
IQ prenajímateľa: Aký je rozdiel medzi nájomnou zmluvou a nájomnou zmluvou
Občiansky zákonník výslovne neurčuje, že nájomná zmluva musí byť písomná. Písomnú formu musí mať, len ak to vyplýva zo zákona alebo si to účastníci dohodli. Písomnú formu nájomnej zmluvy musí mať napr. zmluva o nájme a podnájme nebytových priestorov. V prípade, ak nájomná zmluva nie je v písomnej forme, ústne dohodnutý obsah by mal byť spísaný vo forme zápisnice. Nájomná zmluva je platná v momente, ak sa strany dohodnú na nájomnej zmluve. Účinnosť zmluvy nastáva súčasne s jej vznikom, ak tento deň je aj prenechaný predmet nájmu na dočasné užívanie nájomcovi. Ak strany dohodnú, že nájomná zmluva bude určitá od konkrétneho dátumu, tak nastáva účinnosť nájomnej zmluvy vtedy, keď nastane deň vzniku. Ak prenajímateľ v danom dni dá do užívania nájomcovi prenajatú vec, tak aj nájomcovi vzniká povinnosť platiť nájomné, to znamená, že nájomná zmluva je od toho okamihu účinná. Na vznik nájmu sa vyžaduje dohoda strán o podstatných náležitostiach nájomnej zmluvy, ktorými sú predmet nájmu, nájomné a jeho výška. Predmet nájmu musí byť špecifikovaný už pri uzavretí zmluvy. Samozrejme z nájomnej zmluvy nesmie chýbať presné označenie zmluvných strán (meno, priezvisko, dátum narodenia a adresa trvalého pobytu pri fyzických osôb; obchodné meno, sídlo, IČO a zápis v príslušnom obchodnom registri pri právnických osôb.
Ak ste s prenajímateľom nemali uzavretú písomnú nájomnú zmluvu, pri ukončení nájomného vzťahu je potrebné vychádzať priamo z ustanovení Občianskeho zákonníka. Pokiaľ ide o spôsob vypratania zo strany prenajímateľa ako ho opisujete, tento nepostupoval zákonným spôsobom, keďže Vás ako nájomcu mal najskôr vyzvať na vypratanie nehnuteľnosti a v prípade, ak by ste odmietli nehnuteľnosť vypratať, prenajímateľ je oprávnený podať na súd žalobu o vypratanie.
V prípade, ak sa jedná o byt, nájom bytu zanikne písomnou dohodou medzi prenajímateľom a nájomcom alebo písomnou výpoveďou. Ak bol nájom bytu dohodnutý na určitý čas, zanikne tiež uplynutím tohto času.
Trvanie nájomnej zmluvy a výpovedné lehoty
Trvanie nájomnej zmluvy môže byť dohodnuté na dobu určitú (od - do), štandardne najmenej na šesť mesiacov až jeden rok, alebo na dobu neurčitú (bez vymedzenia konkrétneho obdobia prenájmu).
V prípade nájomnej zmluvy na byt, ide o tzv. chránený nájom. To znamená, že nájomca je voči prenajímateľovi chránený pred vysťahovaním tým, že prenajímateľ mu môže dať výpoveď z nájmu len z dôvodov, ktoré sú taxatívne vypočítané v § 711 Občianskeho zákonníka. Ešte platí, že dôvod výpovede sa musí vo výpovedi skutkovo vymedziť tak, aby ho nebolo možné zameniť s iným dôvodom, inak je výpoveď neplatná. Dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť. Okrem toho ste ako nájomca chránená aj tak, že pokiaľ ide o výpovednú lehotu, tá sa v zmluve môže dohodnúť, avšak nesmie byť kratšia ako tri mesiace. V nájomnej zmluve si môžete akurát tak dohodnúť písomne, že výpovedná lehota bude dlhšia ako tri mesiace, alebo tak určí prenajímateľ. Výpovedná lehota pri výpovedi zo strany prenajímateľa nemôže byť kratšia ako tri mesiace. Nájomca môže nájom vypovedať z akéhokoľvek dôvodu.
Podľa § 7 ods. 1 e) zákona o krátkodobom nájme bytu môžete Vy ako prenajímateľ vypovedať krátkodobý nájom bytu ak máte daný iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru - napríklad predaj bytu. Čo sa týka výpovednej doby podľa § 7 ods. 3 zákona o krátkodobom nájme bytu, táto nesmie byť kratšia ako jeden mesiac. Ak ste odoslali nájomcovi písomnú výpoveď, krátkodobý nájom bytu sa skončí uplynutím výpovednej lehoty. Táto začína plynúť dňom nasledujúcim po dni, v ktorom bola výpoveď doručená nájomcovi. K tomuto dňu je nájomca v zmysle § 8 spomínaného zákona povinný vypratať byt na vlastné náklady a tento odovzdať prenajímateľovi v riadnom stave. Ak nájomca byt nevyprace alebo neodovzdá prenajímateľovi ani v lehote 10 kalendárnych dní odo dňa skončenia nájmu je prenajímateľ oprávnený na účely zabezpečenia pohľadávok zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte, okrem vecí, ktoré sú vylúčené z exekúcie. Prenajímateľ je oprávnený zadržať hnuteľné veci nájomcu nachádzajúce sa v byte len vtedy, ak nespotrebovaná časť peňažnej zábezpeky nepostačuje na uspokojenie pohľadávok. Svojpomocné vypratanie nájomcu je protizákonné. Ak by nájomca byt napriek uvedeným skutočnostiam nevypratal ani po Vašich predchádzajúcich písomných upozorneniach, bude žiadúce obrátiť sa na súd so žalobou o vypratanie nehnuteľnosti, kedy súd môže právoplatne rozhodnúť o povinnosti byt vypratať v súdom stanovenej lehote.
V prípade, že Vám bol doručený list ohľadom zmeny majiteľa bytu, ktorého ste nájomcom, a bývalý majiteľ od Vás žiada vyplatenie nájmu za mesiac, ktorý ste už uhradili, nemá dôvod na ďalšiu platbu. Ak ste uhradili nájomné za všetky mesiace, bývalý majiteľ nemá dôvod na to, aby od Vás žiadal ďalšiu platbu za nájom.
Práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa
Základné práva a povinnosti nájomcu a prenajímateľa sú upravené zákonom. V nájomnej zmluve je možné si dohodnúť aj ďalšie práva a povinnosti. Ak zmluva neurčuje inak, drobné opravy v byte súvisiace s jeho užívaním a náklady spojené s bežnou údržbou uhrádza nájomca. Čo sú drobné opravy a bežná údržba upravuje osobitný predpis. Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil sám alebo tí, ktorí s ním bývajú.
Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
V zmluve je možné si dohodnúť možnosť uskutočňovať v nehnuteľnosti iné/malé úpravy.
Drobné opravy a bežná údržba
V zmysle ustanovení Občianskeho zákonníka o nájomnej zmluve nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci. Ak nájomca môže užívať prenajatú vec z uvedených dôvodov iba obmedzene, má nájomca nárok na primeranú zľavu z nájomného. Prenajímateľ si však musí započítať náklady, ktoré ušetril, a cenu výhod, ktoré mal z toho, že nájomca užíval vec len obmedzene.
Nočný kľud
Medzi 22:00 - 6:00 platí nočný kľud, ktorý by nemal byť narúšaný napr. hlasitou hudbou, hlučnými stretnutiami, či hlukom strojov.
Platby a zabezpečenie nájomného vzťahu
Akékoľvek platby spojené s prenájmom (nájomné, kauciu, energie, iné služby v súvislosti s užívaním nehnuteľnosti) realizujte bezhotovostne vkladom/prevodom na bankový účet.
Ak ste úhrady za nájom platili prenajímateľovi v hotovosti bez toho, aby Vám o tom vydal potvrdenie, a teda nemáte o platbách žiaden dôkaz, mohol by sa prenajímateľ žiaľ ohradiť tým, že Vám dal výpoveď nájomnej zmluvy práve z uvedeného dôvodu. V takom prípade patrí nájomcovi iba právo na náhradné ubytovanie po tom, ako preukáže, že je v hmotnej núdzi z objektívnych dôvodov. V iných prípadoch skončenia nájomného pomeru z dôvodu podľa § 711 ods. 1 písm. d) nájomca nemá právo na bytovú náhradu, ak ide o dôvod hodný osobitného zreteľa, má nájomca právo na prístrešie.
Kaucia
Kaucia slúži ako zábezpeka pre prenajímateľa pre prípad, že nájomca spôsobí škodu na nehnuteľnosti alebo neuhradí nájomné či služby. Výška kaucie by mala byť primeraná a dohodnutá v nájomnej zmluve. Po ukončení nájomného vzťahu a odovzdaní nehnuteľnosti v pôvodnom stave, má nájomca právo na vrátenie kaucie, prípadne jej časti, po odpočítaní nákladov na odstránenie škôd alebo nedoplatkov.
Požiadavky na bývanie a nebytové priestory
Ubytovanie musíte mať v priestore určenom na bývanie (byt, rodinný dom alebo ich časť), ubytovanie (internát, ubytovňa) alebo rekreáciu (hotel, penzión). Nie je možné bývať v nebytovom priestore, ktorými sú napr. kancelárie, obchodné priestory alebo iné priestory - aj ak sú upravené na bývanie. Ubytovanie musí spĺňať minimálne požiadavky podľa osobitného predpisu. Napríklad obytná plocha bytu musí byť najmenej 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s ním žije v domácnosti.
Dôležité dokumenty a informácie
Originál nájomnej zmluvy si nechajte. Ak máte podpísanú nájomnú zmluvu, odporúčame na cudzineckej polícii nepredkladať jej originál, ale dať si vyhotoviť overenú fotokópiu.
Požiadať do piatich pracovných dní o vydanie nového dokladu o pobyte, ak záznamy v ňom nezodpovedajú skutočnosti.
Právne aspekty nájmu
Fyzická osoba, ktorá má DIČ a je zamestnancom (nie je SZČO a nemá IČO), je tzv. dodávateľom. Hovoríme o bežnom zamestnancovi, ktorý prenajíma byt podľa Občianskeho zákonníka a má DIČ. V prípade nájmu bytu má status spotrebiteľa, pokiaľ to nie je inak upravené zákonom. Každý, kto prenajíma nehnuteľnosť (výnimkou je pozemok), by sa mal zaregistrovať na príslušnom daňovom úrade. Takže to, že Váš prenajímateľ uvádza v zmluve DIČ znamená, že splnil túto jeho zákonnú povinnosť, ktorá vyplýva zo zákona o dani z príjmov. Nato, aby bol prenajímateľ podnikateľom, musí spĺňať niektorí z definičných znakov uvedených v Obchodnom zákonníku, t.j. podnikateľom je: a) osoba zapísaná v obchodnom registri; b) osoba, ktorá podniká na základe živnostenského oprávnenia; c) osoba, ktorá podniká na základe iného než živnostenského oprávnenia podľa osobitných predpisov; d) fyzická osoba, ktorá vykonáva poľnohospodársku výrobu a je zapísaná do evidencie podľa osobitného predpisu. Podľa živnostenského zákona prenájom nehnuteľností je živnosťou, pokiaľ sa popri prenájme poskytujú aj iné než základné služby spojené s prenájmom. V tejto veci tiež uvádzam, že ak by sa Váš prenajímateľ považoval za podnikateľa, tak by mal mať pridelené IČO.
V zmluve o krátkodobom nájme medzi nájomcom a prenajímateľom môže byť dohodnutá výpovedná lehota. Ak nájomca nie je spokojný s dĺžkou výpovednej lehoty, je potrebné zvážiť možnosti podľa zákona. V prípade, že prenajímateľ má iný dôvod výpovede dohodnutý v nájomnej zmluve, pre ktorý nemožno spravodlivo požadovať trvanie nájomného pomeru (napr. predaj bytu), môže krátkodobý nájom vypovedať.
Zabezpečenie bytovej náhrady
Zabezpečením bytovej náhrady sa rozumie predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradné ubytovanie o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má byt vypratať. Nájomca, ktorý má byt vypratať, musí zmluvu o bytovej náhrade uzavrieť do 30 dní od doručenia uvedeného písomného vyhlásenia. Podľa § 712 Občianskeho zákonníka sú podmienky pre zabezpečenie bytovej náhrady špecifikované.
Ak bývalý manžel je Vám povinný zabezpečiť náhradný byt, je potrebné predložiť vyhlásenie o zabezpečení bytovej náhrady. Na toto vyhlásenie sa vzťahujú podmienky stanovené Občianskym zákonníkom. Majiteľ bytu nemôže od vyhlásenia odstúpiť a bývalý manžel bude mať povinnosť zabezpečiť Vám bytovú náhradu naďalej.
Riešenie sporov a nečestné praktiky
V prípade, že podnikateľ načierno bez zmluvy prenajímal byt vo svojom dome a nájomcu bez akéhokoľvek vyzvania deložoval, vysťahoval všetky veci, pričom niektoré osobné veci mu nedal a chýba aj cenná vec ako zlatá retiazka, ide o neakceptovateľné konanie. Klamanie polícii, že nájomcovi bolo zaplatené ubytovanie, pričom nebolo, a spôsobenie škôd na majetku nájomcu, sú vážne porušenia. Spôsob, akým prenajímateľ často chodil do bytu pod zámienkou kontroly elektrických rozvodov, ktoré často skratovali, môže naznačovať neoprávnený vstup do súkromného priestoru.
V takýchto prípadoch, kde dochádza k porušovaniu práv nájomcu, je dôležité konať. Aj keď polícia nemusela akceptovať podnet na trestné oznámenie, pretože ide zrejme o občiansko-právny spor, existujú právne kroky, ktoré možno podniknúť. Tieto môžu zahŕňať podanie žaloby na súd o náhradu škody alebo o neoprávnené konanie prenajímateľa.
Ak nájomca nesúhlasí s navýšením nájomného a dohodne sa na nižšej sume, ale prenajímateľ následne tvrdí, že nájomné nebolo platené, najmä ak boli platby realizované v hotovosti bez potvrdenia, je situácia komplikovaná. V takom prípade je dôležité zhromaždiť akékoľvek dôkazy o platbách, vrátane svedkov alebo výpisov z účtu, ak boli nejaké platby uskutočnené bezhotovostne.
Zmena podmienok bývania a nárok na zľavu z nájomného
V prípade, ak došlo k zásadnej zmene podmienok bývania, napríklad odstránením stromu, ktorý poskytoval súkromie a ovplyvňoval kvalitu bývania, môže nájomca mať nárok na zľavu z nájomného. Zľavu z nájomného by ste mohli požadovať vtedy, ak bolo užívanie prenajatej veci, resp. nehnuteľnosti, dohodnuté s ohľadom aj na predmetný strom, poskytujúci Vám určité súkromie. Samotné odstránenie stromu však nemá vplyv na riadne užívanie prenajatej nehnuteľnosti ako takej.
Platnosť nájomnej zmluvy bez dátumu podpisu
Ak je nájomná zmluva podpísaná, ale nie je na nej uvedený dátum, kedy sa podpisovala, stále môže byť platná. Občiansky zákonník výslovne neurčuje, že nájomná zmluva musí mať dátum podpisu, pokiaľ to nie je špecificky dohodnuté medzi stranami alebo nevyplýva zo zákona. Dôležité je, aby boli dohodnuté podstatné náležitosti zmluvy, ako predmet nájmu, výška nájomného a ich výška. V prípade pochybností o platnosti zmluvy alebo jej obsahu, je vhodné konzultovať situáciu s právnikom.