Predaj či kúpa bytu je v živote človeka vždy významnou udalosťou. Vo väčšine prípadov preto, lebo kúpa, resp. predaj bytu je spojený so zabezpečením bytovej otázky, prípadne získaním peňažných prostriedkov pre následnú kúpu inej - vhodnejšej nehnuteľnosti pre kvalitnejšie bývanie predávajúceho. Práve pri kúpe, resp. predaji bytu je podstatná kvalitne pripravená zmluva o prevode vlastníctva bytu. Aké sú teda podstatné náležitosti celého procesu predaja a kúpy? Čo musíte mať v tomto procese na zreteli?
Základné právne rámce a požiadavky
V prvom rade je nutné mať na zreteli, že zmluva o prevode nehnuteľnosti, a teda aj zmluva o prevode vlastníctva bytu musí mať písomnú formu. Ďalej, že podpis predávajúceho musí byť úradne osvedčený, a to notárom alebo na matrike. Požiadavka písomnej formy vyplýva z ustanovenia § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a požiadavka na osvedčenie podpisu z ustanovenia § 42 ods. 3 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon). Vyššie zmienený zákon predstavuje tzv. špeciálny právny predpis vo vzťahu k Občianskemu zákonníku. Občiansky zákonník kúpnu zmluvu ako tradičný inštitút nášho právneho poriadku upravuje vo všeobecnosti. Vytvára tak právny základ pre peňažnú formu výmeny vecí za peniaze.
Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.
Podstatné náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu
Zákonodarca špecifikuje v ustanovení § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome nasledovne:
- a) Popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu: Vymedzenie polohy bytu alebo nebytového priestoru v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a nebytového priestoru v dome.
- b) Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu: Určenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu je určená podielom podlahovej plochy bytu alebo nebytového priestoru k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa pri priľahlom pozemku nepostupuje podľa písmena e).
- c) Určenie a popis spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a priľahlého pozemku: Prípadné určenie, ktoré spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu, časti príslušenstva a priľahlého pozemku užívajú len niektorí vlastníci bytov a niektorí vlastníci nebytových priestorov.
- d) Úprava práv k pozemku zastavanému domom a k priľahlému pozemku:
- e) Vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na priľahlom pozemku: Dohodou nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru s vlastníkom domu.
- f) Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy: Je povinnosťou kupujúceho vyhlásiť v kúpnej zmluve, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci by sa mal s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
- g) Úprava práv k zariadeniam civilnej ochrany: Ak sú také objekty v dome, po predchádzajúcom súhlase príslušných orgánov. V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.
Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli.
Prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu
Zákonodarca špecifikuje prílohy zmluvy o prevode vlastníctva bytu nasledovne:
- Potvrdenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov: Správca alebo predseda spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome musí vydať potvrdenie, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Toto potvrdenie je prílohou kúpnej zmluvy. Zákon uvádza, že toto potvrdenie je prílohou zmluvy, ak nejde o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome. S ohľadom na aktuálnosť údajov zachytených v tomto potvrdení odporúčame, aby predávajúci vyžiadal takéto potvrdenie od správcu v kalendárnom mesiaci, v ktorom predávajúci a kupujúci predložia príslušnému okresnému úradu, katastrálnemu odboru kúpnu zmluvu spolu s návrhom na vklad vlastníckeho práva z tejto zmluvy. Predávajúci požiada správcu o potvrdenie, že na predávanom byte neeviduje nedoplatky. V žiadosti je potrebné uviesť identifikáciu vlastníka a bytu.
Zmluvné strany a identifikácia
Zmluvné strany, teda ten, kto byt predáva a ten, kto ho kupuje, musíte v zmluve náležite označiť. Pri fyzických osobách musíte uviesť: meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, trvalý pobyt a štátnu príslušnosť. Ak jedným alebo viacerými účastníkmi kúpnej zmluvy je právnická osoba, uvediete jej: obchodné meno/názov, sídlo a identifikačné číslo (tzv. IČO).
Opis bytu a jeho príslušenstva
Opis bytu a jeho príslušenstva zahŕňa: číslo bytu, poschodie, na ktorom sa byt nachádza, súpisné číslo bytového domu s určením čísla vchodu a pozemok, na ktorom je bytový dom postavený. Pri oboch nehnuteľnostiach - teda bytovom dome a pozemku je potrebné, aby ste uviedli aj ich katastrálne územie. Rozsah podlahovej plochy bytu musíte uviesť v m². Do podlahovej plochy bytu sa nezapočítava podlahová plocha loggií a balkónov. Taktiež musíte uviesť vybavenie bytu. Pri popise bytu a jeho vybavenia sa žiada uviesť počet jeho obytných miestností a príslušenstva (ktorým sú najmä WC, kuchyňa, predsieň, pivnica a pod.). Zákon presne nedefinuje, čo sa rozumie pod pojmom vybavenie bytu. Pri vybavení bytu uveďte napríklad: vybavenie kúpeľne, WC, interiérové dvere, typ vykurovacích telies, kuchynskej linky a pod. Kataster tieto náležitosti neoveruje. Avšak pre presnosť zachytenia stavu bytu by ste ho mali opísať čo najvernejšie.
S návrhom na zápis vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností sa musí predložiť dokumentácia, z ktorej je zrejmá poloha a plocha bytu a nebytového priestoru v dome, spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva. K prvej zmluve o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome sa pripoja aj situačné plány jednotlivých poschodí domu s vyznačením jednotlivých bytov a nebytových priestorov v dome, ich čísiel a identifikácia pozemku.
Spoločné časti, zariadenia a pozemky
Nedielnou súčasťou kúpnej zmluvy je aj vymedzenie veľkosti spoluvlastníckeho podielu na:
- spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu,
- príslušenstve,
- pozemku zastavanom bytovým domom, prípadne na priľahlom pozemku.
Tento matematický údaj vymedzený zlomkom možno vyčítať z príslušného listu vlastníctva, na ktorom sú byt a pozemok zastavaný bytovým domom a prípadne priľahlý pozemok evidované. Nezabúdajte, že špecifikácia pozemku musí byť uvedená s ohľadom na jeho parcelné číslo, výmeru v m², druh pozemku, typ evidencie v katastri nehnuteľností (z drvivej väčšiny pôjde o parcely registra „C“, vylúčiť však nemožno ani parcely registra „E“).
Pri samotnej definícii (popise) spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstve sa v praxi používajú v obsahu zmlúv zákonné definície, ktoré zákon uvádza v ustanovení § 2 ods. 4, ods. 5 a ods. 6 a pre bezvadnosť zmluvy z pohľadu katastra nehnuteľností sú zjavne postačujúce. Nemení to však nič na tom, že odporúčaním aj v tejto parciálnej úprave zmluvy je vždy najlepšie uviesť v tomto smere opis, ktorý zodpovedá skutočnosti.
Úprava práv k pozemkom
V zmluve o prevode vlastníctva bytu musíte uviesť, či spolu s bytom prevádzate aj pozemok zastavaný bytovým domom, resp. priľahlý pozemok. Nie vždy totiž tieto pozemky budú predmetom prevodu spolu s bytom. Zvykne tak byť najmä v situácii, keď ohľadne týchto pozemkov ešte nedošlo k ich odkúpeniu vlastníkmi bytov z vlastníctva obcí a miest. Prípadne nie každý vlastník bytu v bytovom dome je aj podielovým spoluvlastníkom pozemku zastavanom bytovým domom.
Spoluvlastnícky podiel uvedený v katastri je pre vás záväzný. Spoluvlastnícky podiel predstavuje pomer podlahovej plochy bytu k ploche súčtu všetkých bytov v dome, pričom podlahovou plochou bytu sa na účely zákona (č. 182/1993 Z. z.) rozumie podlahová plocha bytu bez plochy balkónov a lodžií. Ak máte v dome aj nebytové priestory (obchod alebo prevádzku), nie sú to však spoločné priestory využívané na podnikanie, ale také, ktoré boli postavené pri výstavbe a kolaudačným rozhodnutím určené na iný účel ako bývanie (polyfunkčný dom), potom započítavate aj podlahovú plochu týchto priestorov do celkovej plochy.
Pristúpenie k zmluvám o správe
Vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy je povinnosťou kupujúceho. Bez takéhoto vyhlásenia by kúpna zmluva nebola perfektná a nebolo by možné vlastnícke právo k bytu nadobudnúť. Kupujúci by sa mal s obsahom zmluvy o výkone správy alebo zmluvy o spoločenstve oboznámiť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy.
S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v dome prechádzajú na nového vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome práva a povinnosti vyplývajúce zo zmluvy o výkone správy. Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru v dome na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o výkone správy; záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.
Zariadenia civilnej ochrany
V praxi môže nastať situácia, že súčasťou bytového domu je aj zariadenie civilnej ochrany. Takýto prípad môže nastať najmä v situácii, že ide o predaj bytu v staršom bytovom dome. Požiadavku na úpravu práv v kúpnej zmluve treba v prvom rade chápať ako zmienku o existencii takého objektu a zároveň vymedzenie ako sa takéto zariadenie týka kupujúceho. Úprava práv k takýmto zariadeniam môže mať napríklad povahu vecného bremena alebo spoluvlastníckeho práva.
Spoločenstvo vlastníkov a jeho úloha pri prevode
Vlastníctvo bytu alebo nebytového priestoru v dome, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu, na spoločných zariadeniach domu a na príslušenstve a spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku sa nadobúdajú vkladom do katastra nehnuteľností. K zmluve o prevode musí byť tiež pripojené vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Výnimkou z povinnosti doložiť uvedené prehlásenie je prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.
Predávajúci a kupujúci sa dohodnú so správcom termín realizácie odpočtov meracích zariadení v byte spravovaných správcom (studená, teplá voda a rozdeľovače vykurovacích nákladov).
Spôsob úhrady kúpnej ceny
Doposiaľ sme sa venovali náležitostiam kúpnej zmluvy z hľadiska jej povinného obsahu. Avšak z týchto náležitostí nevyplýva nič vo vzťahu ku kúpnej cene. Kúpna zmluva ako typický dvojstranný právny úkon predpokladá povinnosť na strane:
- kupujúceho zaplatiť za nadobudnutie vlastníckeho práva k veci (v tomto prípade bytu) predávajúcemu dohodnutú kúpnu cenu a
- predávajúceho odovzdať byt kupujúcemu do užívania.
V tejto súvislosti však v praxi môže nastať viacero okolností, ktoré spôsob zaplatenia kúpnej ceny budú determinovať. To najmä v situácii, že predávajúci má byt zaťažený záložným právom v prospech banky, ktorá mu na jeho kúpu poskytla hypotekárny úver, ale aj napr. v situácii, kedy kupujúci časť alebo celú kúpnu cenu uhrádza predávajúcemu z hypotekárneho úveru. Klientom vždy odporúčame, aby spôsob zaplatenia v týchto prípadoch konzultovali s dotknutou bankou. Ten totiž musí reflektovať také skutočnosti, ako:
- výšku nesplateného zostatku úveru vyčísleného bankou ku konkrétnemu dátumu,
- dĺžku lehôt, v ktorých banka vie poskytnutie úveru spracovať,
- moment vzniku prípadného záložného práva a pod.
Až poznaním týchto významných detailov viete zmluvu zodpovedne pripraviť.
Obmedzenie platieb v hotovosti
Pomerne často sa v praxi stretávame s tým, že účastníci zmluvy opomínajú zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti, v zmysle ktorého sa zakazuje platba v hotovosti, ktorej hodnota prevyšuje 15.000,- EUR, ak sa takáto platba uskutočňuje medzi fyzickými osobami nepodnikateľmi. Porušenie tohto zákazu sa síce nedotýka platnosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu, avšak účastníci zmluvy sa takým konaním dopúšťajú priestupku, za ktorý môže colný alebo daňový úrad uložiť pokutu až do výšky 10.000,- EUR.
Za veľmi dôležitú považujeme skutočnosť, že hodnotou platby v hotovosti, ktorá je rozdelená na niekoľko samostatných platieb, je súčet hodnôt týchto platieb, ak tieto platby vyplývajú z jedného právneho vzťahu. To znamená, že ani len časť kúpnej ceny (aj keď v hodnote neprevyšujúcej 15.000,- EUR) nesmie byť uhrádzaná v hotovosti, ak celková kúpna cena prevyšuje hodnotu 15.000,- EUR.
Ďalšie dojednania v zmluve
Existuje ešte celý rad ďalších skutočností, ktoré by ste v zmluve o prevode nehnuteľnosti mali priam nevyhnutne zohľadniť. Pôjde najmä o zmluvné dojednania týkajúce sa:
- termínu odovzdania bytu kupujúcemu,
- povinnosti spísať spotreby jednotlivých energií,
- spôsobu a termínu podania návrhu na vklad zo zmluvy,
- termínu tzv. odhlásenia sa od dodávateľov energií a pod.
Katastrálne konanie a poplatky
Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.
Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.
V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu.
Odporúčanie na záver
So zreteľom na opísanú (a to iba v stručnosti) problematiku predaja a kúpy bytu je zrejmé, že z pohľadu osoby bez právneho vzdelania alebo skúseností v realitnom biznise sa nejedná o triviálnu záležitosť. Ak sa chcete vyhnúť prípadným zbytočným problémom, obráťte sa na odborníka, ktorý Vám vypracuje zmluvu o prevode vlastníctva k bytu, zachytávajúc všetky potrebné dojednania podľa konkrétnej povahy veci v danom prípade.