Prenájom nehnuteľnosti, či už ide o byt, rodinný dom alebo komerčný priestor, predstavuje pre mnohých fyzické osoby atraktívny spôsob, ako si zabezpečiť dodatočný príjem. Táto forma pasívneho príjmu môže byť obzvlášť zaujímavá v súčasnej ekonomickej situácii, kedy ľudia hľadajú alternatívne investičné príležitosti alebo spôsoby, ako efektívne zhodnotiť svoj majetok. Avšak, s príjmami z prenájmu sú spojené aj legislatívne a daňové povinnosti, ktoré je nevyhnutné dodržiavať, aby sa predišlo prípadným sankciám zo strany daňových úradov.
Tento článok sa detailne zameriava na špecifickú situáciu, kedy súkromná osoba - prenajímateľ - prenajíma byt platcovi DPH. Analyzujeme právny rámec, daňové dôsledky, postupy registrácie a ďalšie relevantné aspekty, ktoré je potrebné zohľadniť.
Právny rámec prenájmu nehnuteľností na Slovensku
Na Slovensku je prenajímanie nehnuteľností regulované viacerými zákonmi, ktoré tvoria komplexný právny rámec. Medzi kľúčové právne normy patria:
- Zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam: Tento zákon upravuje evidenciu nehnuteľností a vlastníckych práv, čo je základom pre akékoľvek transakcie s nehnuteľnosťami, vrátane prenájmu.
- Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon): Definícia bytových a nebytových priestorov, ako aj pravidlá týkajúce sa ich užívania, sú dôležité pre správne určenie charakteru prenajímanej nehnuteľnosti.
- Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov: Tento zákon špecificky upravuje vzťahy týkajúce sa bytov a nebytových priestorov v bytových domoch.
- Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty (zákon o DPH): Kľúčový predpis pre pochopenie daňových povinností súvisiacich s prenájmom, najmä v kontexte registrácie pre DPH a oslobodenia od dane.
- Zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (zákon o dani z príjmov): Tento zákon definuje zdaniteľné príjmy z prenájmu a upravuje pravidlá pre ich zdaňovanie, vrátane uplatňovania výdavkov a daňových úľav.
Okrem národnej legislatívy je pri výklade niektorých pojmov relevantná aj európska legislatíva, ako napríklad smernica Rady 2006/112/ES o spoločnom systéme DPH a jej vykonávacie nariadenia.
Definícia a klasifikácia priestorov
Podľa slovenskej legislatívy sa priestory delia na bytové a nebytové. Bytový priestor je určený na trvalé bývanie, zatiaľ čo nebytové priestory zahŕňajú napríklad kancelárie, obchody či sklady. Bytové budovy sú definované ako stavby, kde najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Táto kategorizácia je dôležitá najmä pri posudzovaní režimu DPH pri prenájme.
Daňové aspekty prenájmu bytu súkromnou osobou
Ak fyzická osoba prenajíma byt, jej príjmy z prenájmu sú považované za zdaniteľné príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, pokiaľ nie sú dosahované na základe živnostenského oprávnenia alebo nie sú zahrnuté v obchodnom majetku podnikateľa.
Daňové priznanie a lehota na jeho podanie
Každý prenajímateľ, ktorý dosiahne zdaniteľné príjmy z prenájmu, je povinný podať daňové priznanie. Lehota na podanie daňového priznania je do konca marca po skončení zdaňovacieho obdobia. V prípade potreby je možné túto lehotu predĺžiť zaslaním oznámenia daňovníka o predĺžení lehoty na podanie daňového priznania, a to najviac do konca júna. Toto oznámenie je možné podať osobne, poštou alebo elektronicky.
Všeobecne platí, že daňové priznanie musíte podať, pokiaľ vaše zdaniteľné príjmy presiahli polovicu výšky nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka. Pre príjmy za rok 2024 je táto suma 2 823,24 € a pre príjmy za rok 2025 je to suma 2 876,90 €.
Výpočet dane z príjmov
Na správny výpočet dane z príjmu z nehnuteľnosti je potrebné poznať skutočnú výšku príjmov a výdavkov. Odporúča sa viesť daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov, prípadne sa rozhodnúť pre jednoduché alebo podvojné účtovníctvo.
Z príjmov z prenájmu je možné uplatniť daňovú úľavu vo výške 500 €, pokiaľ nemáte príjmy z iných príležitostných činností. Túto úľavu je možné uplatniť len raz za zdaňovacie obdobie. Následne je potrebné rovnakým pomerom znížiť aj skutočné výdavky.
Zdaniteľné príjmy z prenájmu (po odpočítaní sumy oslobodenia 500 eur) sa uvádzajú v daňovom priznaní k dani z príjmov fyzickej osoby typu B v VI. oddiele v tabuľke č. 1 v riadku 11 v stĺpci 1. Daňové výdavky sa uvádzajú v stĺpci 2.
Sadzba dane pre príjmy z prenájmu nehnuteľnosti je 19 % z tej časti základu dane, ktorá nepresiahne 176,8-násobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného roka. Z presahujúcej časti základu dane sa platí 25 % daň z príjmov.
Výdavky pri prenájme
Pri prenájme nehnuteľnosti si môžete uplatniť buď skutočné výdavky, alebo výdavky vo výške 40 % z úhrnu príjmov (paušálne výdavky). Ak sa rozhodnete pre skutočné výdavky, je dôležité rozlišovať, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku alebo nie.
- Skutočné výdavky: Sem patria náklady na energie (voda, teplo, elektrina, plyn), služby (výťah, upratovanie, odvoz odpadu), opravy a údržba súvisiace s prenajímanou nehnuteľnosťou, ako aj náklady na kúpu hnuteľných vecí prenajímaných spolu s bytom (napr. práčka, nábytok), ak sú uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Nie je možné si uplatniť poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti, ani náklady na kúpu bytu či jeho rekonštrukciu, pokiaľ byt nie je zaradený do obchodného majetku.
- Paušálne výdavky (40%): Ak si zvolíte túto možnosť, do výdavkov sú zahrnuté všetky náklady okrem zaplateného poistného na verejné zdravotné poistenie, poistného na sociálne poistenie a príspevkov na starobné dôchodkové sporenie.
Ak prenajímanú nehnuteľnosť zaradíte do obchodného majetku, môžete si vypočítať odpisy, ktoré si uplatníte v daňových výdavkoch. Je však potrebné počítať s tým, že ak predáte nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku skôr, než 5 rokov od jej vyradenia, platíte daň z príjmu.
Príjem z prenájmu ako pasívny príjem
Je dôležité poznamenať, že ak máte príjmy len z prenájmu nehnuteľnosti (tzv. pasívne príjmy), nemôžete si znížiť základ dane o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnú časť základu dane na manžela/manželku.
Prenájom bytu a Daň z pridanej hodnoty (DPH)
Pri prenájme nehnuteľností je kľúčové rozlišovať, či sa na vás ako prenajímateľa vzťahujú pravidlá DPH.
Kedy sa na občana vzťahuje zákon o DPH?
Zákon o DPH sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje, ak prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu. V takom prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu. Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti.
Obrat a registrácia pre DPH
Obratom na účely zákona o DPH je hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku, okrem hodnôt oslobodených od dane. Ak občan ako zdaniteľná osoba poskytuje prenájom nehnuteľností a jeho obrat presiahne v kalendárnom roku 50 000 eur, je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH. Platiteľom dane sa stáva prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa dovtedy nestane platiteľom z iného dôvodu. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom obrat presiahol 50 000 eur.
Ak obrat presiahne 62 500 eur, občan sa stáva platiteľom dane dňom dodania nehnuteľnosti, ktorým bol tento obrat presiahnutý. V takom prípade je tiež povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do piatich pracovných dní odo dňa presiahnutia obratu.
Možná je aj dobrovoľná registrácia pre DPH, a to aj pred presiahnutím stanoveného obratu.
Oslobodenie od dane pri prenájme
Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je nájom nehnuteľnosti alebo jej časti oslobodený od dane, s výnimkou:
- ubytovacích služieb,
- nájmu priestorov a miest na parkovanie vozidiel,
- nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov,
- nájmu bezpečnostných schránok.
Kľúčové pre prenájom bytu: Nájom bytu, rodinného domu a nájom apartmánu v bytovom dome alebo ich častí je vždy oslobodený od dane podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH. To znamená, že súkromná osoba (prenajímateľ) nie je povinná uplatňovať DPH na nájomné, ak prenajíma byt platcovi DPH (nájomcovi).
Výnimka: Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a apartmánu. Toto rozhodnutie o zdanení je možné uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak je nájomcom iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), alebo ak prenajímaná nehnuteľnosť je určená na bývanie, platiteľ nemôže uplatniť rozhodnutie o zdanení.
Dôsledok pre prenajímateľa súkromnú osobu: V prípade prenájmu bytu platcovi DPH, kde byt slúži na bývanie, sa na prenajímateľa vzťahuje oslobodenie od DPH. Prenajímateľ teda nevystavuje faktúru s DPH a nie je povinný sa registrovať pre DPH, pokiaľ jeho obrat z iných zdaniteľných činností nepresiahne 50 000 €.
Vznik daňovej povinnosti
Daňová povinnosť pri dodaní služby vzniká dňom dodania služby, čo je deň, keď je služba poskytnutá alebo ukončená.
Prenájom na živnosť alebo bez živnosti
Prenájom nehnuteľnosti nie je automaticky živnosťou. Ak fyzická osoba prenajíma byt bez poskytovania ďalších služieb nad rámec základných (ako dodávka energií, upratovanie spoločných priestorov), ide o príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov a nie je potrebné vybavenie živnostenského listu. V takom prípade nie je povinná platiť odvody do Sociálnej ani Zdravotnej poisťovne ako podnikateľ.
Ak by však prenajímateľ popri prenájme poskytoval aj ďalšie služby, napríklad ubytovacie služby (typické pre Airbnb), mohlo by sa to považovať za živnosť a vyžadovalo by si to živnostenské oprávnenie. V takom prípade by sa príjmy považovali za príjmy zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov a podliehali by odvodom na sociálne a zdravotné poistenie.
Krátkodobé ubytovanie a Airbnb
Poskytovanie krátkodobého ubytovania cez platformy ako Airbnb alebo Booking.com sa často považuje za ubytovaciu službu, ktorá vyžaduje živnostenské oprávnenie. Ide o formu podnikania, pri ktorej si možno uplatniť paušálne výdavky vo výške 60%, maximálne 20 000 €.
Zmluva o nájme
Hoci sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne, písomná nájomná zmluva je nevyhnutná pre právnu istotu a ochranu oboch strán. Mala by obsahovať minimálne:
- Označenie zmluvných strán.
- Predmet nájmu a rozsah jeho používania.
- Výšku nájomného.
- Výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu.
- Dobu nájmu (určitá alebo neurčitá).
- Podmienky skončenia nájmu.
Ak chcete, aby sa prenajímaná nehnuteľnosť považovala za obchodný majetok, je potrebné vydať o tom písomné vyhlásenie.
Registrácia na daňovom úrade
Ak prenajímate byt ako fyzická osoba - nepodnikateľ, je vašou povinnosťou sa registrovať na daňovom úrade. Registráciu je potrebné vykonať najneskôr do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom ste byt prvýkrát dali do prenájmu. Ide o registráciu na účely dane z príjmov. Bez registrácie vám hrozí pokuta od 60 €.
Žiadosť o registráciu sa predkladá na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu.
Krátkodobý nájom bytu
Za krátkodobý nájom bytu sa zvyčajne považuje nájom na dobu určitú, maximálne 2 roky, s možnosťou maximálne dvoch predĺžení o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov. Toto definovanie je relevantné najmä pri posudzovaní charakteru prenájmu a prípadnej potreby živnostenského oprávnenia.
Príklad z praxe: Prenájom bytu platcovi DPH
Občan (súkromná osoba) prenajíma byt platcovi DPH. Nakoľko ide o nájom bytu, ktorý je podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH oslobodený od dane, prenajímateľ (súkromná osoba) nevystavuje faktúru s DPH. Nájomné je zdaniteľným príjmom z prenájmu podľa zákona o dani z príjmov a podlieha zdaneniu v rámci daňového priznania prenajímateľa. Prenajímateľ si môže uplatniť daňovú úľavu 500 € a následne skutočné alebo paušálne výdavky.
Ak by sa však občan rozhodol dobrovoľne stať platiteľom DPH a prenajímaný byt by nebol určený výlučne na bývanie (čo je pri byte zriedkavé), alebo ak by sa rozhodol pre zdanenie nájmu aj napriek tomu, že ide o byt (čo nie je v súlade s § 38 ods. 5), potom by mohol vystaviť faktúru s DPH. V takom prípade by musel sledovať svoj obrat a splniť registračnú povinnosť pre DPH, ak by presiahol 50 000 €.
Zmeny v sadzbách dane od 1. 1. 2025
Zmeny v legislatíve, konkrétne v zákone o DPH, prinesú od 1. 1. 2025 zmeny v sadzbách dane. Poskytovanie ubytovacích služieb, ktoré doteraz podliehali zníženej sadzbe 12 %, bude po novom spadať pod štandardnú sadzbu dane vo výške 20 %. Táto zmena sa však priamo netýka prenájmu bytu na bývanie, ktorý zostáva oslobodený od DPH.
Realitné kancelárie a zmluvy
Ak nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie. Tá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť.
Zhrnutie kľúčových bodov
- Daň z príjmov: Príjmy z prenájmu bytu sú zdaniteľným príjmom fyzickej osoby. Je potrebné podať daňové priznanie a dodržať lehoty. Môžete si uplatniť daňovú úľavu 500 € a skutočné alebo paušálne výdavky.
- DPH: Prenájom bytu je vo všeobecnosti oslobodený od DPH, aj keď prenajímate platcovi DPH. Toto oslobodenie platí, ak byt slúži na bývanie. Prenajímateľ nemusí byť registrovaný pre DPH, pokiaľ jeho obrat z iných zdaniteľných činností nepresiahne 50 000 €.
- Živnosť: Prenájom bytu bez poskytovania ďalších služieb nie je živnosťou a nevyžaduje živnostenské oprávnenie ani odvody do poisťovní.
- Registrácia: Fyzická osoba - prenajímateľ je povinná registrovať sa na daňovom úrade pre účely dane z príjmov do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom začala prenajímať.
- Zmluva: Písomná nájomná zmluva je nevyhnutná pre právnu istotu.
Dodržiavaním uvedených pravidiel a povinností môžete prenajímať svoj byt legálne a bez zbytočných komplikácií, čím si zabezpečíte stabilný dodatočný príjem.