Vlastníctvo nehnuteľnosti je často spojené s jasnými právami a povinnosťami. Avšak, situácia sa komplikuje, ak sa nehnuteľnosť nachádza v podielovom spoluvlastníctve. V takom prípade sa môže stať, že jeden vlastník, dokonca aj ten s najväčším podielom, sa cíti obmedzený v možnostiach nakladať so svojím majetkom. Tento článok sa detailne zaoberá problematikou predaja nehnuteľnosti, keď je jeden vlastník s väčšinovým podielom a ako postupovať v prípadoch, keď ostatní spoluvlastníci nie sú ochotní spolupracovať.
Pochopenie podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb k tej istej veci, najčastejšie k nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť alebo iná vec je v spoluvlastníctve vtedy, ak ju vlastnia viaceré osoby bez toho, aby bola vec reálne rozdelená. Rovnaké práva a povinnosti, aké má jediný vlastník veci, v prípade spoluvlastníctva pripadajú všetkým spoluvlastníkom. Podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Tento podiel však neznamená, že vlastník má nárok na konkrétnu izbu, poschodie či fyzickú časť nehnuteľnosti. Podiel na veci určuje len rozsah práv a povinností, ktoré spoluvlastníkovi zo spoluvlastníckeho vzťahu vyplývajú, ako napríklad právo užívať vec alebo povinnosť podieľať sa na nákladoch spojených s jej údržbou.
V tomto kontexte je dôležité rozlišovať medzi pojmom "podiel" a "reálna časť nehnuteľnosti". Podiel je abstraktný, matematický výraz vlastníckeho práva k celku, zatiaľ čo reálna časť by znamenala fyzicky oddelenú a individuálne ovládateľnú časť nehnuteľnosti. V praxi to znamená, že ak osoba má podiel na nehnuteľnosti o veľkosti 1/5, neznamená to, že má nárok na fyzickú pätinu danej nehnuteľnosti. Všetci spoluvlastníci sú vlastníkmi veci ako celku a žiadny z nich nemá na spoločnej veci presne vymedzenú či vyčlenenú časť, pokiaľ sa na tom nedohodnú inak.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
Napriek tomu, že každý spoluvlastník má podiel na vlastníctve, základné práva a povinnosti sa odvíjajú od veľkosti jeho podielu. Pri podielovom spoluvlastníctve nehnuteľnosti, napríklad rodinného domu, zákon nerozlišuje medzi konkrétnou veľkosťou podielu, pokiaľ ide o základné práva a povinnosti spoluvlastníkov. Každý spoluvlastník má podiel na vlastníctve a s ním spojené práva a povinnosti podľa veľkosti svojho podielu.
Hospodárenie so spoločnou vecou, ktoré zahŕňa údržbu, opravy, úpravy a užívanie veci, rozhodujú spoluvlastníci väčšinou, počítanou podľa veľkosti podielov, na základe spoločnej dohody. Pri rovnosti hlasov alebo ak sa väčšina či dohoda nedosiahnu, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Spoluvlastník, ktorý bol prehlasovaný a nesúhlasí so spôsobom hospodárenia, sa musí rozhodnutiu väčšiny podriadiť alebo sa môže obrátiť na súd.
Dispozícia s podielom na nehnuteľnosti
Podielové spoluvlastníctvo nehnuteľnosti predstavuje vlastnícky vzťah viacerých osôb k tej istej veci. Spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru účasti spoluvlastníka na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k určitej veci, je spôsobilým predmetom vlastníctva. To znamená, že vlastník podielu s ním môže okrem iného voľne nakladať - disponovať. Medzi najčastejšie dispozície zaraďujeme predaj podielu, darovanie podielu, odkázanie podielu pre prípad smrti spoluvlastníka v závete, zaťaženie podielu záložným právom či vecným bremenom.
V prípade, ak ide o podiel o veľkosti 1/2, spoluvlastník, ktorý je majiteľom tohto podielu, s ním môže voľne disponovať aj bez súhlasu či vyjadrenia druhého spoluvlastníka. So zvyšným podielom však disponovať nemôže.
Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov
Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov je kľúčovým obmedzením zmluvnej voľnosti pri prevode spoluvlastníckeho podielu, zavedeným na ochranu ostatných spoluvlastníkov. Ak sa spoluvlastník rozhodne svoj podiel previesť na inú osobu, Občiansky zákonník umožňuje ďalším spoluvlastníkom na základe predkupného práva prednostne tento podiel nadobudnúť. Ak chce niektorý zo spoluvlastníkov nehnuteľnosti podiel predať, je povinný ponúknuť ho ostatným spoluvlastníkom. Ponuka musí byť písomná a musí obsahovať hlavne podmienky, za ktorých bude uzavretá zmluva na spoluvlastnícky podiel. Kúpna cena je potrebné uhradiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky, v opačnom prípade toto právo zanikne.
Je dôležité poznamenať, že zákonné predkupné právo spoluvlastníkov znamená, že skôr než svoj podiel ponúknete na trhu pre tretiu osobu, ste povinný tento podiel ponúknuť ďalším spoluvlastníkom. V ponuke je potrebné uviesť hlavne podmienky, za ktorých bude uzavretá zmluva na spoluvlastnícky podiel. Kúpnu cenu je potrebné uhradiť do dvoch mesiacov od doručenia ponuky, v opačnom prípade toto právo zanikne.
Fakt, že sa zákonné predkupné právo často porušuje, je v praxi častý. V takom prípade existuje možnosť vymáhania vyslovenia neplatnosti zmluvy, ktorou bol spoluvlastnícky podiel prevedený. V tomto prípade sa zažalujú všetci účastníci zmluvy, ktorou došlo k prevodu.
Kedy predkupné právo neplatí?
Predkupné právo sa uplatňuje pri predaji podielu tretej osobe a aj spoluvlastníkovi. Vzťahuje sa na odplatné aj bezodplatné prevody, vrátane darovania. Predkupné právo sa však nevzťahuje len v prípade, ak ide o prevod podielu na blízku osobu. Blízkou osobou je podľa § 116 OZ "príbuzný v priamom rade, súrodenec a manžel; iné osoby v pomere rodinnom alebo obdobnom sa pokladajú za osoby sebe navzájom blízke, ak by ujmu, ktorú utrpela jedna z nich, druhá dôvodne pociťovala ako vlastnú ujmu." Príbuzným v priamom rade je napr. syn, dcéra, matka, otec, starí rodičia. Spoluvlastník, ktorý prevádza svoj podiel na blízku osobu, nie je povinný z predkupného práva.
Predaj podielu tretej osobe: Krajné riešenie
Predaj len "vášho kúsku" je krajné riešenie, pretože podiel má na trhu nižšiu hodnotu ako celok. Kupujúci často kupujú "problém" so zľavou. Ak chcete predať svoj podiel tretej osobe a spoluvlastníci nemajú záujem o podiel z pozemku, musíte dodržať ustanovenia predkupného práva. Najprv musíte ponúknuť svoj podiel na predaj ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, aké ponúkate tretej osobe. Táto ponuka musí byť písomná a obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu v lehote dvoch mesiacov, môžete svoj podiel predať tretej osobe.
V prípade, ak váš podiel nechce žiaden zo spoluvlastníkov odkúpiť, t.j. zachovali ste ich predkupné právo a ponúkli ste im ho prednostne na kúpu, potom môžete podiel predať aj tretej osobe. Ak by ho nikto nechcel, potom je jedinou možnosťou zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva.
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva súdom
Ak sa spoluvlastníkom nepodarí dospieť k dohode o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníckeho práva, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd. Podľa § 142 ods. 1, 2 Občianskeho zákonníka: „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.“
Súd pri rozhodovaní berie do úvahy rôzne okolnosti, vrátane veľkosti spoluvlastníckych podielov, hospodárnosti využitia veci a ďalších relevantných skutočností. Ak by sa s vyporiadaním ostatní spoluvlastníci nesúhlasili, môžete sa obrátiť so žalobou o zrušenie a vyporiadanie priamo na súd. Platí zásada, že nikto nemôže spoluvlastníka nútiť, aby zotrvával v podielovom spoluvlastníctve proti svojej vôli.
Súd bude v prípade vyporiadania postupovať podľa zákonného poradia:
- Rozdelenie veci: Ak je to možné, súd vec rozdelí. Nakoľko sa jedná o byt, je nepravdepodobné, že by bolo rozdelenie dobre možné.
- Prikázanie veci jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za náhradu: Ak rozdelenie veci nie je dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť.
- Predaj veci: Ak by nikto zo spoluvlastníkov podiel nechcel, rozhodne súd podľa tretieho spôsobu, a to je predaj nehnuteľnosti s tým, že výťažok z predaja sa rozdelí medzi všetkých spoluvlastníkov podľa veľkosti ich spoluvlastníckych podielov na tejto veci.
Everything You Need To Know About Property Co-ownership
Väčšinový vlastník a jeho výhody
V prípade, že ste väčšinovým spoluvlastníkom, máte určité výhody, predovšetkým v dispozícii s nehnuteľnosťou. Môžete presadiť rozhodnutia o bežnej prevádzke alebo správe (napr. opravy, prenájom spoločných priestorov), ale nemôžete bez súhlasu druhého vlastníka predať celý dom. Ak by ste chceli predať dom, musíte mať aj jeho súhlas, pretože by ste rozhodovali o jeho podiele.
Ďalšou výhodou väčšinového spoluvlastníka je, že ak chcete spoluvlastníctvo zrušiť a vysporiadať, máte nárok na to, aby bola nehnuteľnosť zverená Vám. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
Riešenie špecifických situácií
Vlastníte 1/3 rodinného domu a súrodenec v ňom býva: Aj keď váš súrodenec v dome býva a nechce predať, zákon hovorí jasne: svojím majetkom môžete disponovať. Ak navrhnete predaj a odpoveď je odmietavá, môžete svoj podiel ponúknuť na predaj ostatným spoluvlastníkom. Ak v stanovenej lehote nezaplatia, vaše ruky sú voľné a môžete svoj podiel predať komukoľvek inému.
Investície do nehnuteľnosti: Ak ste vy alebo vaši rodičia investovali do opráv a zhodnotenia nehnuteľnosti, je dôležité mať tieto investície dokumentované. Pri vysporiadaní spoluvlastníctva môžu byť tieto investície zohľadnené a môžu mať vplyv na výšku náhrady, ktorú budete povinní vyplatiť druhej strane. Súdy berú do úvahy aj investície spoluvlastníkov pri rozhodovaní o zrušení a vysporiadaní spoluvlastníctva.
Neznámy alebo nezvestný spoluvlastník: Ak je jeden zo spoluvlastníkov nezvestný, postupuje sa podobne. Spoluvlastník môže predať svoj podiel na nehnuteľnosti bez súhlasu druhého spoluvlastníka, musí však dbať na dodržanie predkupného práva. Musí najprv ponúknuť kúpu podielu ostatným spoluvlastníkom. Keďže druhý spoluvlastnícky podiel patrí nezvestnému bratancovi, mal by spoluvlastník najprv ponúknuť na kúpu tieto podiely práve tomuto spoluvlastníkovi. Ak by ponuku do dvoch mesiacov neprijal a za podiely na nehnuteľnosti nezaplatil, predkupné právo tohto spoluvlastníka zaniká a za tých istých podmienok môže spoluvlastník previesť svoje vlastnícke právo k podielom na tretiu osobu.
Vysoká cena ponúkaná dedičom: V prípade, ak sa ozve dedič po zosnulom spoluvlastníkovi a chce za svoj podiel vysokú sumu, máte viacero možností. Môžete sa s ním dohodnúť na odkúpení jeho podielu, ale výlučne za cenu určenú ako 1/8 z hodnoty nehnuteľnosti určenej znalcom. Ďalšou možnosťou je nepristúpiť na jeho návrh kúpnej ceny. V prípade, že by sa rozhodol predať svoj podiel inému (tretej osobe), musel by v prvom rade ponúknuť svoj podiel ostatným spoluvlastníkom. Napriek tomu, ak by svoj podiel previedol na inú osobu bez predošlého poskytnutia podielu vám (ostatným spoluvlastníkom), porušenie tejto povinnosti nerobí kúpnu zmluvu neplatnou alebo neúčinnou. Tejto neplatnosti by ste sa museli dovolať v rámci súdneho konania. Preto sa odporúča pokúsiť sa s ním dohodnúť mimosúdne.
Veľký počet spoluvlastníkov: Pri predaji väčšinového podielu z pozemku platí predkupné právo ostatných spoluvlastníkov. To znamená, že pred predajom máte povinnosť ponúknuť svoj podiel všetkým spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, za akých ho plánujete predať tretej strane. Ponuka musí byť vykonaná písomne a musí obsahovať všetky podmienky predaja. Ak spoluvlastníci neprejavia záujem o kúpu vášho podielu do dvoch mesiacov, môžete pokračovať s predajom podielu tretej osobe. Ak sa jedná o hromadný počet spoluvlastníkov, bohužiaľ neexistuje možnosť hromadného písomného oznámenia.
V každej z týchto situácií je dôležité poznať svoje práva a povinnosti vyplývajúce zo zákona a v prípade potreby vyhľadať odbornú právnu pomoc.
tags: #ako #predat #nehnutelnost #vecsinovy #vlastnik