Súčasný realitný trh praje majiteľom nehnuteľností. Je charakteristický vysokým dopytom po bývaní zo strany kupujúcich a zároveň nízkou ponukou nehnuteľností na predaj. Výsledkom tejto nerovnováhy je zvyšovanie predajnej ceny a skracovanie doby predaja. Na dennom poriadku sa preto stáva, že majitelia zarezervujú nehnuteľnosť už na prvej obhliadke. Ale je to naozaj to najlepšie riešenie, ak hneď na prvej obhliadke nájdeme kupujúceho? Čo, ak by sa nám ešte v ten istý deň ozval iný záujemca, ktorý by nám dal cenu vyššiu o 3 000 EUR a zároveň by akceptoval všetky naše podmienky? Akú ponuku by sme uprednostnili? Chceme mať istotu, že sme predali byt či dom za tých najlepších podmienok. Práve tu prichádza na rad aukcia ako efektívny a transparentný spôsob predaja.
Aukcia: Súťaž o najlepšieho kupujúceho vašej nehnuteľnosti
Aukciu ako formu predaja zvolili aj najväčšie aukčné domy ako Sotheby's, Christie's a pod., ktoré predávajú unikátne umelecké diela, šperky či drahé kamene. Myslíte si, že ak by neboli o tomto spôsobe presvedčení, tak by v aukcii predávali obraz v hodnote stoviek miliónov EUR? Cieľom aukcie pri predaji nehnuteľnosti, rovnako ako pri umeleckom diele, je rovnaký: osloviť čo najviac potenciálnych záujemcov, vzbudiť záujem u kupujúcich a predať tomu, kto ponúkne najlepšie podmienky (najvyššiu cenu a pod.). Aukcia je v podstate súťaž o najlepšieho kupujúceho vašej nehnuteľnosti.
Pre koho je aukcia nehnuteľnosti určená?
Aukcia nehnuteľnosti je ideálnym riešením pre tých, ktorí:
- BEZ STAROSTÍ vyžadujú rýchle a kvalitné výsledky.
- Chcú mať ISTOTU, že v súčasnom trhu získali z predaja bytu tú NAJLEPŠIU CENU.
- Očakávajú SPRAVODLIVÝ a TRANSPARENTNÝ spôsob výberu kupujúceho.
- POTREBUJÚ PENIAZE z predaja svojej nehnuteľnosti DO URČITÉHO DÁTUMU.
- Chcú sami VYBRAŤ PONUKU a PODMIENKY, ktoré najviac vyhovujú ich potrebám.
- NECHCÚ STRÁCAŤ ČAS predajom bytu a radšej sa budú venovať svojej rodine či koníčkom.
- Už ZLOŽILI ZÁLOHU na inú nehnuteľnosť a NECHCÚ PREDAŤ BYT POD CENU len preto, že sú v časovej tiesni.
Výhody aukcie pre majiteľa bytu
Aukčný predaj nehnuteľnosti prináša majiteľovi radikálne výhody oproti tradičným metódam:
ISTOTA NAJLEPŠÍCH PODMIENOK: Majiteľ má istotu, že nehnuteľnosť predá záujemcovi, ktorý ponúkne tie najlepšie podmienky. Výška maximálnej ceny nemusí byť jediným kritériom akceptovania ponuky. Rozhodovať môžu okrem maximálnej ceny aj podmienky ako spôsob financovania kúpnej ceny, termín vyplatenia kúpnej ceny, dátum preberania nehnuteľnosti, príplatok za nábytok a pod.
MOŽNOSŤ VÝBERU Z VIACERÝCH PONÚK: Je výlučným právom majiteľa rozhodnúť, ktorú ponuku prijme. Nie je odkázaný na jednu jedinú ponuku od záujemcu, ktorej podmienky nemusia byť totožné s potrebami predávajúceho (napr. skorší termín preberania nehnuteľnosti kupujúcim, neskorší termín uzatvorenia kúpnej zmluvy a následné oneskorenie termínu vyplatenia kúpnej ceny).
RÝCHLE A KVALITNÉ VÝSLEDKY BEZ STAROSTÍ: Majiteľ dosahuje touto formou predaja rýchle a kvalitné výsledky bez starostí. Prvé reálne výsledky aukcie je možné získať už do 14 dní od prvého uverejnenia inzercie.
ÚSPORA ČASU VĎAKA KUMULOVANÝM OBHLIADKAM: Majiteľ ušetrí čas pri príprave nehnuteľnosti na obhliadky, pretože obhliadky sú kumulované na jeden termín. Preto počas celého predaja sa uskutočnia obhliadky v rámci jedného, prípadne dvoch dní.
- PREVENCIAL ÚNAVY A ZNECHUTENIA Z DLHÉHO PREDAJA: Majiteľ nie je unavený a znechutený dlhým predajom, kedy sa nehnuteľnosť ponúka na trhu niekoľko mesiacov. Práve vo fáze únavy robia majitelia chybu, keď akceptujú cenovú ponuku, ktorá je pod hodnotou, len aby nehnuteľnosť konečne predali.
Ako dlho trvá predaj bytu v aukcii?
Predaj bytu formou aukcie trvá v priemere 10 až 21 dní od prvého uverejnenia inzercie. V prípade potreby k tomuto termínu treba ešte prirátať čas na prípravu nehnuteľnosti na predaj - homestaging, ktorý zvyčajne trvá 1 až 5 dní.
Čo ak nesúhlasím s predajnou cenou?
Ako majiteľ máte výlučné právo neakceptovať ponuku, ktorá by z Vášho pohľadu nebola férová. Realitná kancelária, ktorá sa špecializuje na aukcie, má s Vami rovnaký cieľ: predať Vašu nehnuteľnosť za čo najlepších možných podmienok na súčasnom trhu. Preto mnohým klientom kumulatívne vyjednali navýšenie kúpnej ceny o stovky tisíc EUR.
Časová zaneprázdnenosť a obhliadky
Ak ste časovo zaneprázdnený, obhliadky sa uskutočnia po vzájomnej dohode a v termíne, ktorý Vám bude vyhovovať. Obhliadky sa zvyčajne konajú v jeden deň a sú vedené v bloku. Cieľom je, okrem úspory Vášho času, aj fakt, že kupujúci sa budú navzájom vidieť, čím sa u nich podvedome zvýši záujem o kúpu.
Ako prebieha predaj bytu v aukcii krok za krokom?
- Príprava a propagácia: Pripravíme nehnuteľnosť na predaj a postaráme sa o údernú propagáciu, ktorá priláka na obhliadku Vašej nehnuteľnosti čo najviac záujemcov.
- Kumulované obhliadky: Obhliadky budeme kumulovať na jeden termín, aby sme Vám šetrili čas.
- Predkladanie a vyjednávanie ponúk: Záujemcov necháme predložiť ponuky, za koľko a za akých podmienok sú ochotní kúpiť Vašu nehnuteľnosť. Následne budeme s vážnymi záujemcami aktívne vyjednávať vo Váš prospech, aby sme pre Vás získali tie najlepšie možné ponuky.
- Výber ponuky: Vy ako majiteľ nehnuteľnosti si vyberiete ponuku, ktorá najviac vyhovuje Vašim požiadavkám.
- Dokončenie transakcie: Spojíme sa s víťazom aukcie a dokončíme celý proces prevodu bytu. Doriešime s kupujúcim financovanie kúpnej ceny a spôsob jej úhrady na Váš účet. Tieto podmienky zahrnieme do trojstrannej rezervačnej zmluvy (predávajúci, kupujúci a realitná kancelária). Po podpise rezervačnej zmluvy pomôžeme kupujúcemu zaistiť financovanie v banke a náš právnik pripraví autorizovanú zmluvu (najbezpečnejšia forma prevodu nehnuteľnosti, skrátené konanie na katastri). Po jej podpise a vyplatení kúpnej ceny na Váš účet sa na kataster podá návrh na vklad zmeny vlastníckeho práva a následne zaistíme fyzické preberanie nehnuteľnosti. Tým bude celý proces aukcie ukončený.
Prečo robiť obhliadky so všetkými záujemcami?
Nikto z nás dopredu nevie, ktorý záujemca nám nakoniec ponúkne tie najlepšie podmienky. Ak chceme mať istotu, že máme to najlepšie, potom musíme ukázať byt všetkým potenciálnym kupujúcim, ktorí budú mať záujem o obhliadku. Veľmi často sa stáva, že práve poslední záujemcovia, ktorí sa nám ozvú na obhliadku, ponúknu tie najlepšie podmienky. Keďže chceme pre Vás to najlepšie, preto veľmi radi ukážeme Vašu nehnuteľnosť aj 40-tim záujemcom.
Je každý byt vhodný na predaj v aukcii?
Treba si uvedomiť, že zvýšený záujem vážnych kupujúcich hrá kľúčovú úlohu v úspešnej aukcii nehnuteľnosti. Kupujúci uprednostňujú v ich očiach ideálne byty pred problematickými. Problematické nehnuteľnosti ako napríklad apartmány, byty na prízemí, bytové domy v dezolátnom stave, byty v problematickej lokalite (v Bratislave okolie Pentagonu) a pod., nemusia generovať v krátkom čase (14-21 dní) taký veľký počet vážnych záujemcov, ako tie ideálne (byt vo vyhľadávanej lokalite, slušný bytový dom s výťahom, výborná dispozícia a pod.). Potenciál zvyšovania kúpnej ceny i u problematickej nehnuteľnosti je však možné vyriešiť prípravou nehnuteľnosti na predaj, tzv. Homestaging.
Svedectvá spokojných klientov
2i byt, Mamateyova ul. v Bratislave:"Chcela by som týmto poďakovať Mgr. Andrejovi Pavelekovi za pomoc pri predaji 2izbového bytu v Petržalke. S pánom Pavelekom sa poznám už niekoľko rokov a vedela som, že je zodpovedný, má dokonale zmapovaný trh a pri predaji bytu sa budem môcť na neho na 100% spoľahnúť, ale jeho práca, ako realitného makléra, ma aj tak veľmi milo prekvapila. Od prvej konzultácie a poskytnutí podrobných informácií, cez obhliadku bytu, doporučení opatrení ako zvýšiť jeho trhovú cenu, profesionálne nafotenie, ma neprestával prekvapovať jeho prístup. Mala som pocit, že som sa ocitla snáď v rozprávke. A to nás ešte len čakala tá dôležitejšia časť spolupráce. No a výsledok bol ďalšie príjemné prekvapenie. Nájdenie kupujúceho však nebola posledná služba realitnej kancelárie, nasledovalo zabezpečenie celej právnej časti, navyše so zabezpečením autorizovaných zmlúv a tým pádom nebolo nutné ísť k notárovi. Ďalšie prekvapenie. Proste skvelé. Nakoniec s kupujúcou vznikol pekný priateľský vzťah a podľa jej informácií aj ona bola so službami pána Paveleka nadmieru spokojná." - predávajúca 2i bytu na Mamateyovej ullici v Bratislave
3i byt, Gercenova ul. v Bratislave:"Chcela by som sa touto cestou poďakovať pánovi Pavelekovi a jeho realitnej kancelárii za predaj bytu v aukcii na Gercenovej ulici v Petržalke. Keďže som sa s takýmto spôsobom predaja nehnuteľnosti doteraz nestretla, mala som spočiatku obavy, či skutočne aukcia bytu môže fungovať i na Slovensku, tak ako v zahraničí. Aj napriek počiatočným obavám som poverila p. Na konci som vďačná, že som vložila dôveru pri predaja bytu do rúk pána Paveleka, pretože všetko išlo ako po masle a mohla som sa na neho vo všetkom spoľahnúť. Čo povedal, to aj splnil. Skutočne mi priniesol výsledky, v aké som ani neverila, že sa dajú dosiahnuť. Veľká výhoda bola i v tom, že som sa nemusela o nič starať, keďže pán Pavelek všetko zariadil a vybehal. Veľmi ma prekvapilo, ako mal za jedno poobedie so záujemcami viac ako 15 obhliadok. Klobúk dolu, že si takto dokázal naplánovať obhliadky. Pár dní po obhliadkach som už mala zoznam vážnych ponúk, z ktorých som si mohla vybrať kupujúceho. Keďže som v tom byte už nebývala, tak prioritou výberu bola najlepšia cena. A pán Pavelek vyjednal jej výrazné navýšenie proti pôvodnej cene. Na základe vlastnej kladnej skúsenosti budem odporúčať pána Paveleka svojej rodine i známym či kolegom v práci." - predávajúca 3i bytu na Gercenovej ullici v Bratislave
2i byt, Žilinská ul. v Bratislave:"Na Andreja Paveleka som dostal tip od svojho dobrého známeho, ktorému úspešne predal byt. Tento môj známy šéfuje jednej zo slovenských PR agentúr a preto ma zaujalo, keď pozitívne hodnotil najmä marketingový prístup Andreja Paveleka - ako umiestniť kreslo, ako nasvietiť interiér a ako naaranžovať domáce predmety tak, aby interiér okamžite získal požadovanú atmosféru… Priamym svedkom tohto prístupu som sa stal dvakrát, a to pri predaji bytu a menšieho rodinného domu. V oboch prípadoch Andrej Pavelek šikovne vystihol atmosféru nehnuteľnosti, pripravil fotodokumentáciu a aktívne pracoval s ponukami. Ako psychológ s dobrým strategickým úsudkom dokázal pri obhliadkach potenciálnymi záujemcami využiť aj princíp aukcie, ktorej výsledkom bolo dokonca navýšenie cien oboch nehnuteľnosti oproti pôvodným predpokladom. A treba dodať, že aj keď nastali určité procesné komplikácie, Andrej Pavelek vždy vedel vďaka realitnej kreativite nájsť riešenie. Konečným výsledkom boli rýchlo a efektívne predané obe nehnuteľnosti, a to za ceny, ktoré prevýšili očakávania." - predávajúci 2i bytu na Žilinskej ul.
Nič neriskujete, môžete len získať
Odmeňovaní sme za výsledky, nie za snahu. Z toho dôvodu všetky služby spojené s aukciou bytu Vás do tohto momentu nič nestoja. Aukcia nehnuteľnosti je príležitosť predať vašu nehnuteľnosť efektívne a za maximálnu cenu. Je to možné len v prípade, ak dopyt po vašej nehnuteľnosti je extrémne veľký a ponuka konkurenčných nehnuteľností minimálna alebo žiadna.
Kedy je aukcia najúspešnejšia?
Najúspešnejšie sa dá aukcia nehnuteľnosti realizovať vtedy, keď dopyt po nehnuteľnosti daného druhu alebo celkový dopyt po nehnuteľnostiach prevyšuje nad ich ponukou na realitnom trhu. Konkurencia medzi záujemcami umožňuje aktívne licitovanie, ktorým môžeme presiahnuť pôvodnú cenu. Organizácia, vedenie aukcie nehnuteľnosti, vrátane profesionálnej prezentácie priláka tých správnych záujemcov. Ak prevláda ponuka nehnuteľností nad dopytom, tak aukcia nehnuteľnosti nie je zaujímavá.
Ako postupovať pri predaji v aukcii?
- Úvodná konzultácia: Na začiatku si stanovíme minimálnu cenu a cieľ, ktorý chceme dosiahnuť aukciou nehnuteľnosti.
- Spracovanie podkladov: Základom úspešnej aukcie nehnuteľnosti je kvalitná prezentácia nehnuteľnosti, aby upútala potenciálnych záujemcov.
- Vypracovanie postupu a obhliadky: Pred konaním aukcie nehnuteľnosti ponúkneme záujemcom možnosť obhliadky nehnuteľnosti, aby ste si ju mohli podrobne prezrieť. V aukcii nehnuteľnosti má každý záujemca možnosť ponúkať vyššiu cenu, čím sa vytvára súťažná atmosféra, ktorá zvyčajne vedie k dosiahnutiu maximálnej trhovej ceny.
- Vyhodnotenie výsledkov: Po skončení aukcie nehnuteľnosti pripravíme pre víťaza všetky potrebné zmluvné dokumenty tak, aby transakcia prebehla hladko a bez problémov. Víťaz aukcie nehnuteľnosti zloží zálohu a dohodneme s ním spôsob platby a prevodu nehnuteľnosti.
Kto vám pomôže s aukciou bytu?
Mgr. Andrej PAVELEK, RSc.Špecialista na aukcie nehnuteľnosti
Volám sa Andrej Pavelek, som realitný maklér a od roku 2012 pomáham majiteľom predať ich byt či dom za vyššiu cenu a rýchlejšie, ako by to oni sami dokázali. Aby som však dokázal ešte lepšie pomôcť majiteľom, tak od roku 2016 sa špecializujem na predaj nehnuteľností formou AUKCIE.
Ak ste pripravení predať svoj byt za MAXIMUM, potom si ešte dnes rezervujte bezplatnú konzultáciu!