Vlastníctvo nehnuteľnosti predstavuje pre fyzické osoby, nepodnikateľov, významný majetok, ktorého prevod - predaj - môže byť spojený s potenciálnymi daňovými dôsledkami. Otázka, ktorú si kladie väčšina majiteľov: „Kedy môžem predať byt bez toho, aby som musel platiť daň z príjmu?“ Krátka odpoveď znie - hocikedy. Táto otázka však najčastejšie zaznieva, keď sa predávajúci chcú vyhnúť povinnosti platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľností. Nie vždy je predaj bytu výhodný, a v niektorých prípadoch budete musieť zaplatiť daň. V závislosti od toho, ako ste byt získali a ako dlho ho vlastníte, sa odvíja nutnosť platiť daň z príjmu z predaja nehnuteľností. V tomto príspevku sa pozrieme na najčastejšie prípady, ako to z hľadiska daní vyzerá a popíšeme, kedy môžete svoj byt predať, bez toho aby ste daň museli platiť. Ak sa nachádzate v jednej z týchto najbežnejších situácií, vďaka týmto informáciám sa budete môcť s istotou rozhodnúť, kedy bude pre vás najlepší čas na úspešný predaj vášho bytu bez nutnosti platiť daň.
Dva druhy daňových povinností pri prevode nehnuteľností
Pri prevodoch nehnuteľností treba mať (pri fyzických osobách nepodnikateľoch) na pamäti dva druhy daňových povinností. Prvou je daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti a druhou sú odvody do zdravotnej poisťovne. Ak vám vznikla povinnosť zdaniť príjem, okrem toho zo zisku z predaja musíte odviesť aj 14% poistné do zdravotnej poisťovne (zdravotne postihnuté osoby 7 %).
Z dôvodu zmeny legislatívy (k 1.1.2011) má význam skúmať, či ste sa stali vlastníkom predávanej nehnuteľnosti pred 1.1.2011 alebo po tomto dátume.
Prehodnotenie oslobodenia od dane pred a po zmene legislatívy
Pred 1. januárom 2011 totiž platilo, že od platenia dane z príjmu ste boli oslobodení, ak ste mali v predávanej nehnuteľnosti trvalý pobyt najmenej dva roky bezprostredne pred predajom.
Po 1. januári 2011 sa situácia zmenila. Základné pravidlo je jednoduché: ak vlastníte nehnuteľnosť viac ako 5 rokov, príjem z jej predaja je od dane oslobodený. To platí bez ohľadu na to, koľko ste na predaji zarobili, avšak platí to len pri nehnuteľnostiach, ktoré nie sú zaradené v obchodnom majetku firiem.
Kedy vzniká päťročná lehota pre oslobodenie od dane?
Dôležité je uvedomiť si, kedy začína plynúť spomínaných 5 rokov. Táto chyba vás môže stáť tisíce eur. Prehodnotenie dátumu nadobudnutia je kľúčové.
Máme tri možnosti na základe ktorých určíme presný dátum nadobudnutia nehnuteľnosti:
- Kúpa nehnuteľnosti: Dátumom nadobudnutia z listu vlastníctva. Tento dátum nájdete v časti B, Titul nadobudnutia napr. Kúpna zmluva V-6320/20 zo dňa 06.10.2020. V Zákone o dani z príjmu sa často používa slovné spojenie moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva - v skratke nadobudnutie. Ak sa nehnuteľnosť získala kúpou, výmenou alebo darovaním, nadobudnutie vzniká vkladom do katastra nehnuteľnosti. POZOR: Skontrolujte si dátum vkladu do katastra. Aj pár dní, ktoré delia podpis zmluvy a vklad do katastra, vás môže stáť tisíce eur na dani a odvodoch do zdravotnej poisťovne.
- Nadobudnutie nehnuteľnosti dedením: Dátumom nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je v takomto prípade dátum smrti poručiteľa.
- Nadobudnutie nehnuteľnosti rozhodnutím štátneho orgánu: V tomto prípade sa berie do úvahy dátum právoplatnosti rozhodnutia. POZOR: Skontrolujte si dátum rozhodnutia, resp. dátum právoplatnosti rozhodnutia. Aj pár dní, ktoré delia vydanie rozhodnutia a nadobudnutím právoplatnosti, vás môže stáť tisíce eur na dani.
Kritický okamih: Koniec päťročnej lehoty
Pri posudzovaní oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti u predávajúceho platí, že obdobie vlastníctva nehnuteľnosti sa posudzuje podľa dňa prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o prevode nehnuteľnosti, pričom rozhodujúci je vždy ten deň, ktorý nastal skôr.
POZOR! Pri splnení oslobodenia od dani z príjmu sa obdobie vlastníctva nehnuteľnosti zo strany predávajúceho posudzuje na základe prijatia prvej časti platby kúpnej ceny, resp. podpisu kúpnej zmluvy, podľa toho, ktorá z týchto udalostí nastala skôr. Preto obdobie vlastníctva nehnuteľnosti z pohľadu daňového úradu končí prijatím zálohy za Váš byt, dom, alebo pozemok (platí to aj v prípade, ak táto záloha prišla na účet realitnej kancelárie!, nakoľko vyplatenie depozitu/rezervácie sa považuje za vyplatenie prvej časti kúpnej ceny), prípadne podpisom zmluvy, aj keď sa zmluva nedala na kataster a teda kupujúci ešte nie je uvedený na LV ako právoplatný majiteľ nehnuteľnosti. Ak teda predávajúci prijme zálohu ešte pred uplynutím piatich rokov odo dňa nadobudnutia nehnuteľnosti, pričom k podpisu kúpnej zmluvy dôjde až po uplynutí päťročnej lehoty, nesplní podmienku na oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti.
Špecifické prípady oslobodenia od dane z príjmu
Zákonodarca myslel aj na prípady, kedy príjem za predaj nehnuteľnosti nie je potrebné zdaniť a považuje ich za príjem oslobodený od zdanenia. Ak sa nájdete v jednej z nasledujúcich možností, daň z príjmu pri predaji nehnuteľnosti by vám mala byť odpustená. Myslite však na to, že ak spĺňate nasledujúce kritériá, ste oslobodení od platenia dane z príjmu, no nie vždy aj od podania daňového priznania v rámci predaja nehnuteľnosti.
Oslobodenie pri predaji po uplynutí 5 rokov
Pri predaji nehnuteľnosti po uplynutí 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia (ak nie je zaradená v obchodnom majetku) nebudete platiť žiadnu daň, bez ohľadu na výšku predajnej ceny.
Príklad č. 1: Dňa 28. 12. 2010 ste nadobudli do vlastníctva byt. V byte si nahlásite trvalý pobyt a po 3 rokoch byt so ziskom predáte. Nie, bude sa na vás vzťahovať oslobodenie od dane. Bude sa postupovať podľa režimu zdaňovania účinného k 31.12.2010, kedy bol predaj od dane oslobodený (ak ste v nehnuteľnosti mali trvalý pobyt min. dva roky bezprostredne pred predajom). Tento príklad ilustruje starý režim, ale poukazuje na dôležitosť dátumu nadobudnutia.
Príklad z praxe: Daňovník uzavrel v roku 2025 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2021 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2010 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Zdaniteľným príjmom daňovníka je iba príjem z predaja bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia).
Oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením, platia osobitné pravidlá, najmä pri dedení v priamom rade.
Ak ste nehnuteľnosť nadobudli dedením v priamom rade (napr. otec, matka, stará matka, syn, vnuk), alebo od manžela / manželky, od dane bude oslobodený príjem z predaja vtedy, ak uplynulo aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti do vlastníctva poručiteľa (nebohého). Výnimočný je tento spôsob získania nehnuteľnosti tým, že do doby vlastníctva sa započítava aj vlastníctvo poručiteľa.
O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak je poručiteľom príbuzný v priamom rade (napr. Syn zdedil rodinný dom po otcovi. Otec ho vlastnil pre smrťou takmer 10 rokov. Ak by syn nehnuteľnosť predal, bol by oslobodený od dane, keďže nehnuteľnosť zdedil po otcovi (ktorý mu bol v priamom príbuzenskom rade) a teda doba vlastníctva jeho otca sa započítava do doby vlastníctva syna - predávajúceho.
Ak nechceme platiť daň z predaja nehnuteľnosti pri dedení v priamom rade, povinnosť zaniká až po 5 rokoch od nadobudnutia domu/ bytu do našich rúk (dediča), pričom sa započítava aj doba vlastníctva poručiteľa.
Dedenie v nepriamom rade: Ak nechceme platiť daň z predaja nehnuteľnosti pri dedení v nepriamom rade (napr. po sestre, bratovi, ujovi, či tete), bude takýto príjem oslobodený od dane až po uplynutí 5 rokov od doby, kedy sme nadobudli nehnuteľnosť do vlastníctva (dediča). V tomto prípade sa za čas nadobudnutia považuje smrť poručiteľa.
Príklad z praxe (Dedenie v priamom rade): Dvaja daňovníci zdedili v októbri 2022 po otcovi trojizbový byt, každý v ½. Otec vlastnil byt od decembra 2021. V roku 2025 daňovníci byt predali za 180 000 eur. Keďže otec byt vlastnil od decembra 2021 a dedenie prebehlo v roku 2022 (smrť poručiteľa), a predaj v roku 2025, časový test sa posudzuje od nadobudnutia poručiteľom. Doba vlastníctva otca (2021-2022) + doba vlastníctva dedičov (2022-2025) je viac ako 5 rokov. Príjem z predaja je oslobodený.
Príklad z praxe (Dedenie v nepriamom rade): Daňovník predal v apríli 2025 rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v novembri roku 2022 dedením po svojej sestre. Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje, že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň päť rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Oslobodenie nastane až po uplynutí 5 rokov od nadobudnutia dedičom (od novembra 2022).
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Zvláštnosti pri predaji darovanej nehnuteľnosti
Darovanie nehnuteľnosti nie je osobitným dôvodom oslobodenia od dane z príjmu pri predaji darovanej nehnuteľnosti. Predaj darovanej nehnuteľnosti má však svoje osobitosti, a to konkrétne uplatňovanie vynaložených výdavkov.
Ak predáte nehnuteľnosť, ktorú ste získali darom:
- Ak darca bol v okamihu darovania oslobodený od dane: Vaším výdavkom je cena nehnuteľnosti zistená pri darovaní, napr. znaleckým posudkom.
- Ak darca nebol v okamihu darovania oslobodený od dane: Vaším výdavkom je cena nehnuteľnosti, za ktorú ju získal darca. Táto cena je spravidla nižšia, preto vám vznikne vyšší rozdiel medzi príjmami a výdavkami.
Príklad z praxe (Darovanie): V roku 2012 ste nadobudli byt darovaním a následne ste ho v roku 2014 predali. Vzhľadom na to, že k predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia, nie je splnená podmienka oslobodenia od dane, preto musíte zaplatiť daň z príjmu. Musíte však zistiť, aké výdavky si môžete pri predaji uplatniť.
Príklad z praxe (Zdanenie darovanej nehnuteľnosti): Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2025 príjem z predaja pozemku, ktorý nadobudol darovaním v roku 2023. Darca nehnuteľnosť nadobudol reštitúciou. Pretože k predaju pozemku došlo do päť rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Predaj nehnuteľnosti preradenej z obchodného majetku
Ak nehnuteľnosť bola preradená z obchodného majetku do osobného užívania (v momente predaja nie je teda zaradená do obchodného majetku) a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku, príjem nie je oslobodený od dane z príjmov. Takto dosiahnutý príjem sa zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Príklad z praxe (Preradenie z obchodného majetku): Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2012 za 50 000 eur. Od roku 2013 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje zdaniteľný príjem.
Predaj rozostavanej stavby
Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, tieto sa na daňové účely posudzujú samostatne, a to aj v takom prípade, ak v kúpnej zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo, nakoľko podľa Občianskeho zákonníka stavba nie je súčasťou pozemku.
Ak rozostavaná stavba je evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia takejto nehnuteľnosti je deň právoplatného vkladu nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Príjem z predaja takejto rozostavanej stavby zapísanej na liste vlastníctva (ak nie je splnená podmienka oslobodenia príjmu) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností.
Ak rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, potom príjem z jej predaja nie je možné na účely zákona o dani z príjmov posudzovať ako príjem z predaja nehnuteľností (nie je možné ani uplatňovať ustanovenia týkajúce sa oslobodenia príjmov z predaja nehnuteľnosti). V danom prípade ide o príjem z predaja majetku daňovníka a ako taký sa zaraďuje medzi ostatné príjmy.
Keď sa dani nevyhnete: Výpočet základu dane a sadzby
Ak nie je možné s predajom nehnuteľnosti počkať do doby 5 rokov od nadobudnutia, budete mať povinnosť platiť daň z príjmu. Daň vo výške 19 % alebo 25 % zaplatíte z rozdielu medzi predajnou cenou a cenou, za ktorú ste nehnuteľnosť nadobudli, samozrejme, za predpokladu, že vznikne kladný rozdiel (na stratu sa neprihliada). Tento rozdiel však môžete znížiť o preukázateľne vynaložené výdavky.
Ako sa počíta základ dane (zisk)
Základ dane = Predajná cena - Kúpna cena - Preukázateľné výdavky.
Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na dosiahnutie takéhoto príjmu.
Príklad z praxe (Kúpa a rekonštrukcia): V decembri 2021 daňovník nadobudol byt kúpou za 90 000 eur a v roku 2022 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V marci 2025 ho predal za 110 000 eur. Príjem z predaja bytu nie je od dane z príjmov oslobodený, nakoľko daňovník byt nevlastnil viac ako 5 rokov. Základ dane by bol 110 000 € (predajná cena) - 90 000 € (kúpna cena) - 10 000 € (rekonštrukcia) = 10 000 €.
Príklad s konkrétnymi nákladmi: Tomáš kúpil byt v roku 2021 za 100 000 EUR. Byt bol v pôvodnom stave, a tak podstúpil kompletnú rekonštrukciu, ktorá ho vyšla 20 000 EUR. Keďže sa následný predaj bytu uskutočnil v roku 2023, Tomáš má povinnosť zaplatiť daň za príjem z predaja. Hodnota bytu na kúpnej zmluve bola 150 000 EUR. Okrem rekonštrukcie však bolo potrebné zaplatiť znalcovi za znalecký posudok (150 EUR) a realitnej spoločnosti za sprostredkovanie služieb v rámci predaja (2 000 EUR).Základ dane = 150 000 € (príjem) - 100 000 € (kúpna cena) - 20 000 € (rekonštrukcia) - 150 € (znalecký posudok) - 2 000 € (provízia RK) = 27 850 €.
Ak by príjem z predaja bytu či domu bol nulový (predajná suma je po odpočítaní menšia ako celkové náklady na rekonštrukciu a prvotnú kúpu nehnuteľnosti), daň nie je potrebné odvádzať. V daňovom priznaní potom uvediete príjem z predaja nehnuteľnosti a zároveň aj zodpovedajúce výdavky. Ak sú výdavky vyššie ako príjem v daňovom priznaní sa na stratu neprihliada.
Sadzby dane z príjmu
Sadzba dane je 19 % alebo 25 %. Závisí od základu dane. V roku 2025 je životné minimum 273,81 € x 176,8 = 48 441,43 €. Do tejto sumy platíte 19 % daň. Nad túto sumu platíte 25 % daň.
Štandardná je výška dane pre FO je 19 %. Ak ste však prekročili sumu zisku z predaja 48 441,43 € daň rastie na úroveň 25 %.
Poznámka: Iné zdroje uvádzajú hranicu 37 163,36 € alebo 35 022,31 € pre 25 % sadzbu, čo naznačuje, že presná výška sa viaže na aktuálnu výšku životného minima, ktorá sa mení.
Preukázateľné výdavky, ktoré znižujú základ dane
Ak nie je možné s predajom nehnuteľnosti počkať do doby 5 rokov od nadobudnutia, nasledujúce riadky pre vás majú cenu zlata. Pri predaji a následnom zdanení príjmov máte legálnu možnosť znížiť výslednú daň. Zákon o dani z príjmu vám ponúka širokú škálu možností, ako znížiť základ dane (t.j. zisk z predaja) a ušetriť. Zbierajte doklady už počas vlastníctva! Každú faktúru za rekonštrukciu, každý blok za stavebný materiál - všetko si schovajte. Pri predaji vám to môže ušetriť tisíce eur.
Medzi preukázateľné výdavky, ktoré znižujú základ dane, patria:
- Obstarávacia cena nehnuteľnosti: Pri predaji kúpenej nehnuteľnosti je výdavkom zaplatená kúpna cena. Pri predaji zdedenej nehnuteľnosti je výdavkom cena zistená v čase nadobudnutia (znalecký posudok, rozhodnutie o dedičstve).
- Preukázateľné výdavky na technické zhodnotenie a údržbu: Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie nehnuteľnosti, opravu a údržbu nehnuteľnosti. Môžete si uplatniť napr. výmenu okien a dverí, novú kuchynskú linku a spotrebiče, výmenu podláh, stolárske práce, maľovanie a murárske práce, výmenu kúpeľne, zateplenie domu, výmenu strechy. POZOR: Vlastná práca: ak ste napríklad vymaľovali sami, do nákladov si smiete dať iba materiál, nie prácu. Podmienka: Musíte mať faktúry alebo bloky, ktoré to preukazujú. Bez dokladov si nič odpočítať nemôžete.
- Výdavky súvisiace s predajom: Finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti, ako napr. odmena znalca, advokáta, provízia realitnej kancelárie.
- Náklady spojené s úverom: Výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti, ktorými sú aj úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov, ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do obchodného majetku; rovnako sa posudzujú aj iné poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.
- Ostatné náklady: Napríklad prevod družstevného bytu - do výdavkov patrí aj úhrada za prevod členských práv a povinností.
Príklad (Zníženie základu dane): Peter kúpil v roku 2016 dom za 200 000 EUR. Rekonštrukcia ho vyšla 50 000 EUR + zaplatil realitnej spoločnosti 3 000 EUR za sprostredkovanie predaja a 150 EUR za znalecký posudok. Dom bol následne predaný v roku 2019 za 250 000 EUR. Na základe uvedených skutočností Peter na predaji domu prerobil.Základ dane = 250 000 € (príjem) - 200 000 € (kúpna cena) - 50 000 € (rekonštrukcia) - 3 000 € (provízia RK) - 150 € (znalecký posudok) = 0 €.V každom prípade je však povinný v rámci daňového priznania dokladovať príjem za predaj a aj vlastné investície do domu. Keďže nie je možné uviesť v daňovom priznaní vyššie investície ako príjem, Peter uvedie také sumy, aby bol rozdiel nulový.
Zdanenie pri predaji darovanej nehnuteľnosti a uplatnenie výdavkov
Pri predaji nehnuteľnosti, ktorú ste získali darom, ak darca nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho je obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu. Ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je zostatková cena (§ 25 ods. 1 písm. b) ZDP).
Spoluvlastníctvo a daňové priznanie
Ak nehnuteľnosť vlastnia manželia, resp. viacerí spoluvlastníci, rozdelenie príjmu a výdavkov sa riadi podielmi vlastníctva.
- Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) - nehnuteľnosť nie je v obchodnom majetku: Príjem sa zahŕňa do základu dane u oboch manželov v rovnakom pomere (ak sa nedohodnú inak). V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
- BSM - nehnuteľnosť v obchodnom majetku: Príjem sa rozdelí medzi oboch manželov v pomere, v akom ju na túto činnosť využívali. V rovnakom pomere sa potom zahŕňajú aj výdavky.
- Podielové spoluvlastníctvo: Príjem sa zaratúva podľa jednotlivých pomerov tak, ako je uvedené v liste vlastníctva. V rovnakom pomere sa zaratúvajú aj výdavky.
Príklad z praxe (BSM - nie v obchodnom majetku): V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2022 kúpou za 140 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 180 000 eur. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka.
Príklad z praxe (BSM - podielové u viacerých dedičov): Dvaja daňovníci zdedili v októbri 2022 po otcovi trojizbový byt, každý v ½. Otec vlastnil byt od decembra 2021. V roku 2025 daňovníci byt predali za 180 000 eur. Keďže dedili v ½, príjem sa zaratúva podľa tohto pomeru a výdavky taktiež.
Proces podania daňového priznania a sankcie
Daňovník, ktorému vznikla povinnosť priznať príjem z predaja nehnuteľností a podať daňové priznanie, je povinný tak urobiť v lehote do 31. marca nasledujúceho roka. V rovnakej lehote musí vypočítanú daň aj zaplatiť. V daňovom priznaní potom uvediete všetky príjmy vrátane príjmov zo závislej činnosti, teda príjmov zo zamestnania (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy).
Pokiaľ by bola ním vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb (ohrozenie výživy), môže požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach (zákon 563/2009 Z.z. o správe daní).
Odvod do zdravotnej poisťovne
Okrem sťaženej dane z príjmu, ak vznikne povinnosť zdaniť príjem, musíte odviesť aj 14% poistné do zdravotnej poisťovne. Na základe podaného daňového priznania zdravotná poisťovňa pošle do 30.9 ročné zúčtovanie so splatnosťou nedoplatku do 45 dní od oznámenia. Po vykonaní platby do zdravotnej poisťovne je možnosť podať opravné daňové priznanie s doložením dodatočného nákladku, ktorým je odvod do zdravotnej poisťovne. Daňový úrad vám vyráta preplatok, ktorý vám vráti po podaní žiadosti o vrátenie preplatku. Podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov sa za výdavky považuje aj povinné platené poistné z týchto príjmov.
Miestna príslušnosť a sankcie
Miestna príslušnosť sa neriadi zákonom o daniach z príjmov, ale zákonom č. 563/2009 Z.z. o správe daní (daňovým poriadkom). Miestnou príslušnosťou sa rozumie, ktorému správcovi dane je daňovník povinný podať daňové priznanie a zaplatiť daň. Správcom dane je pri dani z príjmov daňový úrad. U fyzických osôb je miestna príslušnosť daná miestom ich trvalého bydliska.
Sankcie a pokuty upravuje §155 a nasl. zákona č. 563/2009 Z.z. (daňový poriadok). Správca dane ukladá pokuty za podanie daňového priznania po lehote alebo za nepodanie daňového priznania na výzvu správcu dane. Zákon tiež ukladá správcovi dane vyrubiť tzv. sankčný úrok. Sankčný úrok alebo úrok z omeškania sa vyrubuje za daň síce priznanú, ale nezaplatenú v lehote pre platenie dane alebo nezaplatenú v správnej výške. Táto sankcia sa vypočíta ako štvornásobok základnej úrokovej sadzby Európskej centrálnej banky (musí to byť minimálne 15 %) a najdlhšie za štyri roky omeškania platby.
Zánik práva vyrubiť daň a premlčanie
Zánik práva vyrubiť daň upravuje zákon č. 563/2009 Z.z. Vzťahuje sa na prípad, keď daňovník vôbec nepodá daňové priznanie k dani z príjmu. Správca dane nemôže vyrubiť daň po uplynutí piatich rokov od konca roka, kedy vznikla povinnosť podať daňové priznanie, prípadne po uplynutí siedmich rokov, ak si daňovník uplatňuje odpočítanie straty podľa zákona o dani z príjmov. Ak však správca dane urobí v priebehu týchto lehôt nejaký úkon smerujúci k vyrubeniu dane (zvyčajne je to výzva), plynie lehota odznova - maximálna je desať rokov.
Premlčanie práva vymáhať nedoplatok upravuje daňový poriadok. Vzťahuje sa na také prípady, keď daňové priznanie podáme, ale nezaplatíme daň. Ak od konca roka, kedy daňový nedoplatok vznikol, uplynie šesť rokov, takýto nedoplatok je premlčaný, ale musíme vzniesť námietku premlčania. Správca dane môže urobiť v priebehu tohto obdobia nejaký úkon, ktorý smeruje k vymáhaniu. Lehota sa potom predlžuje o ďalších šesť rokov, maximálne môže byť dvadsať rokov.
Predaj nehnuteľnosti v rámci zámennej zmluvy
Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ak dochádza k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie.
Príklad zámeny: Daňovník A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudol kúpou za 100 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou za 200 000 eur. Obidvaja sa dohodli, že si byty vymenia a Daňovník A doplatí Daňovníkovi B v hotovosti 90 000 eur. Ceny v zmluve (znalecký posudok) sú: jednoizbový byt 120 000 eur a trojizbový byt 220 000 eur.
Daňovník A získa nepeňažný príjem 220 000 eur (hodnota trojizbového bytu), z ktorého si môže uplatniť výdavok 100 000 eur (jeho pôvodná kúpna cena).Daňovník B získa nepeňažný príjem 120 000 eur (hodnota jednoizbového bytu) a peňažný príjem 90 000 eur (doplatok), pričom uplatní výdavok 200 000 eur (jeho pôvodná kúpna cena).
Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej zmluvy, za predpokladu, že tento príjem nie je oslobodený podľa § 9 zákona o dani z príjmov, sa považuje za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Kedy sa daňové priznanie nepodáva
Daňové priznanie sa nepodáva a daň sa neplatí, ak celkové zdaniteľné príjmy fyzickej osoby nepresiahnu sumu 50% nezdaniteľnej časti základu dane (19,2-násobku sumy životného minima) alebo ak celková vypočítaná daň fyzickej osoby nepresiahne za predchádzajúce zdaňovacie obdobie zákonom stanovenú hranicu (§ 46 zákona o dani z príjmov 595/2003 Z.z.).
Ak sa nachádzate v jednej z najbežnejších situácií oslobodenia (napr. predaj po 5 rokoch), vždy si skontrolujte, či vám nevznikla povinnosť podať daňové priznanie z iných dôvodov (napr. príjmy zo zamestnania). Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. príjmy z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov (reštitúcie), a zároveň nie sú oslobodené, musí ich zdaniť.
Poučenie na záver: Plánovanie je kľúčové
Predaj nehnuteľnosti nie je jednorazový proces, ale zvyčajne trvá niekoľko týždňov od podpisu rezervačných zmlúv až po rozhodnutie katastrálneho odboru. Snažte sa radšej celý proces dobre premyslieť, unáhlené kroky by pre vás znamenali finančnú stratu. Ak vám predaj nehnuteľnosti súri a nemôžete čakať do momentu, kedy budete spĺňať niektorú z možností uvedených vyššie, daň z príjmu pri predaji vás neminie. Minimálne si však viete túto čiastku znížiť, a tak ušetriť niekoľko sto až tisíc EUR.
Ak by bola ním vyčíslená daň natoľko vysoká, že by nepriaznivo vplývala na zabezpečenie základných životných potrieb, môžete požiadať správcu dane o odklad platenia dane, prípadne sa s ním dohodnúť o zaplatení dane v splátkach.
Dôležité upozornenie: Obsah článku je len informatívny a v závislosti od aktuálnej legislatívy a vašej konkrétnej situácie sa môže líšiť. Vždy sa odporúča konzultácia s daňovým poradcom.