Hypotéka na montovaný dom: Sprievodca financovaním vášho sna

Vlastný dom je pre mnohých Slovákov vytúženým cieľom, no financovanie býva často najväčšou prekážkou. Našetriť si na nehnuteľnosť z bežnej výplaty je náročné, preto je nevyhnutné preskúmať všetky možnosti financovania, vrátane hypotéky, stavebných a spotrebných úverov, či prípadných dotácií. Tento článok sa zameriava na špecifický typ bývania - montované domy - a na to, ako ich financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru, najmä v situáciách, keď chýbajú vlastné zdroje.

Výzvy financovania montovaného domu bez vlastných zdrojov

Nie je to ideálna situácia, že nemáte žiadnu rezervu. V praxi drvivá väčšina ľudí nemá pripravených bankou „požadovaných“ 20% vlastných zdrojov. Ak to príjem dovoľuje, je možnosť aj tak postaviť dom. Z mnohých doplnkových dotazov k chýbajúcej rezerve, vyberáme dnes tento: „Môžem si dovoliť postaviť montovaný dom na hypotéku?“ Ukážeme si ilustračný príklad, ako by to mohlo vyzerať. Pri výstavbe len cez úvery je vhodné čím skôr začať vytvárať rezervu a tiež sa chrániť napríklad poistením.

Dnes veľké množstvo firiem dokáže postaviť montovaný dom na hypotéku. Proces získania hypotéky na montovaný dom však má svoje špecifiká v porovnaní s klasickým murovaným domom. Banky pri poskytnutí hypotekárneho úveru často vyžadujú zapísanie rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Pri montovaných domoch je tento proces o niečo komplikovanejší.

Proces výstavby montovaných domov na kľúč totiž prebieha tak, že najprv sa na základovú dosku postaví konštrukcia, zhotoví strecha a potom prichádza na rad opláštenie obvodových stien. Až v tomto momente, keď je stavba v podstate už hotová hrubá stavba, môže byť zapísaná do katastra nehnuteľností. Napriek istým špecifikám hypotéka na montované domy nemusí byť pre vás nedosiahnuteľnou. Existujú totiž možnosti, ktoré vám môžu pomôcť splniť realizáciu svojho sna o novom bývaní.

Možnosti financovania pri nulovej hotovosti

Keďže nemáte žiadne voľné peniaze a zatiaľ ani žiadnu inú nehnuteľnosť na založenie, musíte si zobrať úver už na prvých 10% ceny. V praxi sa stretávame s rôznymi možnosťami, ktoré pripravujú pre ľudí developeri v oblasti montovaných domov. V našom príklade chceme upriamiť pozornosť aj na možnosti, ktoré pribúdajú. A teda, že firma dodá nielen výstavbu montovaného domu, ale aj pozemok, teda parcelu, kde dom bude stáť. Práve pre ľudí, ktorí majú nulovú hotovosť, to môže byť vhodná alternatíva.

V našom vzorovom príklade a po dohode s firmou môžeme mať napr.:

• Bezúčelový spotrebný úver na max 8 rokov: sadzby môžu byť okolo 5-10%.
• Úver stavebnej sporiteľne (aj bez nutnosti založenia nehnuteľnosti): sadzby môžu byť okolo 4-5%.
• Hypotekárny úver: ak sa s firmou dohodnete napr. najskôr na založení pozemku, alebo by ste mali šťastie.

V príklade pôjdeme do rýchlej a nie najvýhodnejšej možnosti, nakoľko v praxi nie je vždy možné využiť najvýhodnejšiu možnosť - zoberiete si dočasne spotrebný úver. Alternatívou môže byť využitie aj úveru stavebnej sporiteľne. Môže to byť zaujímavé riešenie oproti spotrebnému úveru, z dôvodu možnosti využiť dlhšiu splatnosť. Spotrebné úvery môžu mať maximálnu splatnosť 8 rokov.

Proces získania hypotéky krok za krokom

Banky zatiaľ nevedia financovať montovaný dom hneď od začiatku. Musí byť stavba zamerateľná geodetom v zmysle projektu. V prípade murovaného domu je možné zobrať si hypotéku oveľa skôr - postaviť múry cca do výšky okien. Pri montovanom dome je to možné až po zmontovanom „korpuse“ domu.

1. Znalecký posudok a budúca hodnota

V tejto chvíli je potrebné urobiť si znalecký posudok. Znalec si za znalecký posudok zoberie samozrejme peniaze. Záleží od lokality, znalca a nehnuteľnosti. Cena sa pohybuje okolo 200 - 300 EUR. Znalca je vhodné vybrať na základe referencií. Obvykle aj poradca v banke, alebo šikovný nezávislý poradca či sprostredkovateľ, odporučí znalca z vašej lokality. Znalca vám môže odporučiť aj firma, ktoré domy realizuje.

Po zadaní žiadosti o úver, posúdení žiadateľov, aktuálneho stavu nehnuteľnosti a jej budúcej hodnoty po dokončení… dostanete stanovisko o výške hypotéky, ktorú budete postupne čerpať. Hypotéka samozrejme nezávisí len od samotnej nehnuteľnosti.

Budúcu hodnotu pozitívne ovplyvnila lokalita výstavby, aktuálny záujem kupcov o domy v danej lokalite, vybavenie domu a štandard. Nie je to nič neobvyklé, že budúca hodnota sa pozitívne líši od ceny, ktorú firme zaplatíte. Dnes banky schvaľujú obvykle 80% z budúcej hodnoty.

2. Schválenie hypotéky a prvé čerpanie

Naša schválená výška hypotéky, vzhľadom k príjmom a už existujúcemu spotrebnému úveru, je 142 400 EUR. Firma od nás dostala už 15 000 EUR a máme na pozemku rozostavaný dom. Pri postupnom čerpaní, kým úver nie je celý dočerpaný, platíte v niektorých bankách len úroky. Je preto vhodné dobre zladiť rýchlosť výstavby a výšku jednotlivých tranží.

Výška 1. tranže (prvého čiastočného čerpania úveru) záleží od podmienok zmluvy k hypotéke. Často banky majú podmienku, aby prvé čerpanie bolo maximálne 50% zo schváleného úveru (schválenej hypotéky). POZOR. A zároveň nie viac ako 70% aktuálnej hodnoty. Teda nie z budúcej hodnoty, ale z hodnoty, ktorú má rozostavaný dom v čase vytvorenia znaleckého posudku. V našom prípade je súčasná hodnota 80 000 EUR - pozemok, základová doska a „korpus“ domu.

3. Postupné čerpanie úveru (tranže)

Obvykle, po každom čerpaní dostanete splátkový kalendár od banky, kde bude výška splátky. Vždy podľa toho, koľko ste už z úveru vyčerpali. Pri postupnom čerpaní, kým úver nie je celý dočerpaný, platíte v mnohých bankách len úroky. Je preto vhodné dobre zladiť rýchlosť výstavby a výšku jednotlivých tranží.

Tranží môže byť aj viacero (napríklad 6). V zmluve s firmou si stanovte, do akej miery postúpi výstavba po každej tranži. Firma vás po výstavbe každej etapy domu vyzve, aby ste uhradili ďalšiu tranžu. V 2. a ďalších tranžiach banka obvykle povolí čerpanie tak, aby na konci zostalo minimálne 10% z úveru nevyčerpaných. Pred odoslaním tejto poslednej časti peňazí si banka môže vyžiadať napr. fotodokumentáciu aktuálneho stavu, čestné prehlásenie o vynaložených prostriedkoch z úveru či iné zmluvne dohodnuté podklady.

Ďalšia tranža bude v našom prípade podľa zmluvy 62 800 EUR. Tak to bolo zmluvne dohodnuté s developerom, ktorý realizuje náš ilustračný montovaný dom. Pri tejto úhrade je náš dom už takmer dokončený.

Dokončenie stavby a kolaudácia

Posledných 10% banka dovolí dočerpať až vtedy, keď bude dom v určitej fáze dokončenosti. Banke väčšinou stačí stav, kedy sú hotové podlahy, vnútorné omietky, strecha, fasáda, okná a vstupné dvere. Pre náš modelový prípad sme sa dohodli s firmou, že dočerpáme celú ostávajúcu hypotéku až po kolaudácii (ostáva nám ešte viac ako 10%, takže banka je s tým OK). V rámci tejto tranže firme doplatíme ostávajúcich 16 200 EUR a ostane nám ešte 7 400 EUR. V našom príklade tieto ostávajúce financie použijeme na dokončenie exteriéru a teda ostane nám na splácanie hypotéka aj spotrebný úver. V praxi totiž často skôr peniaze chýbajú a aj keď mnohí klienti na začiatku plánujú, že sa spotrebný úver vyplatí, peniaze sa často musia použiť inak.

Firma dom dokončila, aktuálne prebieha kolaudácia. Zároveň sme banke predložili fotodokumentáciu, sumárny rozpočet všetkých nákladov výstavby a požiadali o posledné čerpanie. Ak všetko sedí s projektom a podklady (prípadná obhliadka) sú v poriadku, banka schváli poslednú tranžu. Už sa len nasťahovať a užívať si náš nový dom.

Dôležité rady a upozornenia pri financovaní montovaného domu

Každá výstavba domu je špecifická. Každý dom, aj navonok vyzerajúci rovnako, sa vnútri líši podľa osobných preferencií. Preto aj cena sa líši či mení počas výstavby. Sú tiež rôzne možnosti financovania. Je dôležité, ak riešime výstavbu domu cez hypotéku prvý raz, poradiť sa s odborníkom. Môže nám pomôcť aj konzultant z firmy, ktorá stavia s nami dom. Je však vhodné mať nezávislý dozor - aj stavebný, aj finančný.

Poraďte sa s bankovým poradcom, nezávislým finančným poradcom, hypotekárnym špecialistom či finančným sprostredkovateľom, ktorí vám môžu aj porovnať rôzne banky a výhodnosť financovania. Kombinácia úverov - spotrebný a hypotekárny, hypotekárny a hypotekárny, úver stavebnej sporiteľne a hypotekárny…

• Celková výška hypotéky: Zoberte vždy maximálnu možnú hypotéku na postupné financovanie, ktorú banka vie poskytnúť. Následne budete mať možnosti voľby - napr. vyplatiť časť spotrebného úveru, dovybaviť interiér a exteriér domu, dokonca môžete hypotéku aj nedočerpať a teda váš finálny úver bude nižší (to sa však dokážete rozhodnúť flexibilne v čase, nakoľko viaceré banky toto umožňujú).
• Ako rýchlo bude prebiehať výstavba: Rýchlou a kvalitnou výstavbou môžete výrazne ušetriť, ak chcete postaviť montovaný dom na hypotéku. Pri montovaných domoch sa aj táto skutočnosť priaznivo odráža v cene.
• Koľko bude trvať postupné čerpanie: Kým nebude úver vyčerpaný celý, môže sa stať, že budete platiť splátky bez istiny - z úveru nebude ubúdať. Budú sa platiť len úroky. Pri hypotékach s postupným čerpaním je to bežné. Je však dobre tomu rozumieť, resp. si porovnať aj iné možnosti.
• Mesačné prevádzkové náklady domu: Energetický štandard, druhy vykurovania a pod. Niekedy aj drahší dom je výhodnejší z pohľadu prevádzky a mesačných nákladov vrátane hypotéky.

Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte.

Riziká a záložné plány

Treba si tiež uvedomiť, že ak si aj zoberiete nejaký menší úver (než hypotéku) na začiatok, tak ten samozrejme pokryje len nutný začiatok. Treba byť už pri tejto fáze veľmi obozretný, ukázalo sa to práve aj počas pandémie, kedy niektorí ľudia nedokázali vo výstavbe pokračovať.

Moja rada však je, obrátiť sa aj na rodinu. Mnohí klienti to nechcú urobiť a siahajú po kreatívnych a často veľmi nevýhodných riešeniach. Moja skúsenosť hovorí, že aj keď sa ľudia obávajú osloviť o pomoc rodinu, tak rodičia alebo starí rodičia, sú často ochotní pomôcť (ak môžu pomôcť) viac než v polovici prípadov. A pomôcť môžu aj inak, než že vám nenávratne alebo bezúročne dajú „balík“ peňazí. Môžu pomôcť aj tak, že dovolia DOČASNE založiť svoju nehnuteľnosť. A vy si viete vybaviť výhodnú hypotéku na financovanie celej stavby a máte istotu, že naozaj ten dom aj bezproblémov dostaviate. A keď bude dom hotový, tak dobre postavený nový dom má zväčša dostačujúcu hodnotu, aby ste tú hypotéku prehodili z nehnuteľnosti rodičov na svoj nový dom.

Moja skúsenosť je, že úspech je v overení viacerých možností. Nespoliehajte sa IBA na seba, nespoliehajte sa IBA na developera a nespoliehajte sa IBA na finančného poradcu či finančného sprostredkovateľa. Urobte si domácu úlohu - dôverujte, ale preverujte. Majte pripravený záložný plán. A pýtajte sa… Čo ak hypotéku neschvália? Čo ak financovanie naruší tá vraj „bezvýznamná“ klauzula v zmluve o dielo, ktorá hovorí o navýšení ceny domu z dôvodu zvýšenia cien materiálov?

Niektoré banky vám požičajú cez hypotéku 80% z budúcej hodnoty, niektoré 80% z kúpnej/zmluvnej ceny diela. Niektoré banky budú posielať peniaze na tranže a aj vyžadovať dokončenie určitého stavu dostavanosti, než pustia ďalšie peniaze. Možností a riešení je vždy viac.

Hypotéka na výstavbu rodinného domu: Čo sledovať?

Hypotéka na výstavbu rodinného domu je náročnejšia, než hypotéka na kúpu domu, bytu, či pozemku, preto si jednotlivé kroky treba vopred precízne naplánovať. Treba mať na pamäti, že tak ako sa stavia dom od základov, tak sa aj hypotéka posudzuje postupne, banky skúmajú jednotlivé kritériá dôslednejšie. Pred samotným výberom vysnívaného domu si musíte ujasniť následné kritériá, ktoré vám môžu ušiť mnoho časových a aj finančných starostí. Rozhodujúcim faktorom zohráva aj to, či pozemok na výstavbu domu už vlastníte, či je nutné financovať aj kúpu pozemku.

Základným krokom je výber projektu a vhodnosť na daný pozemok, musíte mať aj istého dizajnérskeho ducha, či sa vaša novostavba bude hodiť na pozemok, do zástavby. Nasleduje vybavenie všetkých potrebných dokumentov k začatiu stavby, ako napr. súhlasné stanoviská od dotknutých vlastníkov okolitých pozemkov, inžinierskych sietí, miestneho či stavebného úradu.

Murovaný vs. Montovaný Dom: Rozdiely vo Financovaní

Murovaný dom staviate postupne, t.j. ako rastie stavba, banka uvoľňuje prostriedky z hypotéky postupne - jedná sa o flexibilnejšiu výstavbu. Montovaný dom je odlišný v tom, že dodávateľ stavby vám dodá už hotový holodom, ktorý sa postaví na vopred pripravené základy a základovú platňu. Montovaný dom je postavený max do 2 týždňov. Tu treba mať na pamäti, že pri montovanom dome je nutné s dodávateľom dohodnúť dlhšiu dobu úhrady za postavený dom. Daný typ domu si vyžaduje väčší obnos vlastných financií na začatie stavby, nakoľko pri objednaní si stavby od vás staviteľ bude požadovať úhradu istej časti vopred, čo niekedy znamená aj polovicu nákladov na stavbu, pričom o hypotéku môžete žiadať až v čase, keď bude možné túto nehnuteľnosť zapísať na kataster.

Montované domy dali nový rozmer nielen slovenskému stavebníctvu, ale aj financovaniu montovaných domov. Pred uzatvorením hypotéky je dôležité poznať základné pojmy, terminológiu a jej problematiku.

• Z charakteru hypotéky: Plynie, že jej výška nesmie prekročiť cenu nehnuteľnosti, ktorá je použitá ako záloha.
• Doba, na ktorú je poskytovaná: By nemala prekračovať životnosť objektu, ktorý je hypotékou krytý.
• Dlhšia doba splatnosti hypotekárneho úveru: Síce znižuje mesačné splátky, avšak zvyšuje celkové úroky.
• Žiadateľ: Budúci dlžník, ktorého príjmy sa posudzujú samostatne.
• Spolužiadateľ: Budúci dlžníci, ktorí sú spájaní príbuzensky alebo majetkovo a ktorých príjmy sa posudzujú ako súčet oboch príjmov.
• Čerpanie úveru: Môže byť jednorazové alebo postupné. Pre výstavbu domu je určené čerpanie postupné.
• Úrok z čerpaného úveru: Sa platí z čerpanej časti. Úrok je stanovenie percenta z istiny, kedy sa istinou myslí doteraz nesplatená časť úveru.
• Úverová kapacita klienta: Rozdiel medzi celkovými príjmami a odpočtovou časťou na pokrytie základných životných potrieb. Každá banka má pre tento výpočet inú metodiku.
• Počas splátkového obdobia: Môže klient písomne meniť splátkový kalendár vzhľadom k svojej aktuálnej finančnej situácii, prípadne splatiť úver jednorazovo.
• Splátka úveru: Je vždy tvorená úmorom a úrokom.
• Progresívne splácanie: Jedná sa o taký druh splácania, kedy je splátka úveru na začiatku splátkového obdobia najvyššia a potom postupne klesá.
• Konštantné splácanie: Jedná sa o taký druh splácania, kedy je splátka úveru na začiatku splátkového obdobia najnižšia a potom postupne rastie. Pri voľbe tohto druhu splácanie počítajte s vyššími úrokmi ako u progresívnej metóde splácania.
• Anuitné splácanie: U anuitného splácania umorovanie neustále rastie a úrok naopak klesá, avšak splátky úveru sú rovnaké po celú dobu splátkového obdobia.

Každá banka má iné podmienky pre uzatvorenie hypotekárnej zmluvy a každá tiež vyžaduje k uzavretiu zmluvy iné dokumenty. Priebeh uzatvárania hypotéky najviac ovplyvňuje ručenie, ktoré ste schopní zabezpečiť. Najideálnejším riešením je, ak vlastníte iné nehnuteľnosti alebo pozemky. Hypotéku možno získať aj v prípade, že nevlastníte žiadne nehnuteľnosti. Dom, ktorý plánujete stavať je totiž tiež vaším budúcim majetkom. U montovaných domov však odpadla možnosť hypotekárneho úveru na rozostavanú nehnuteľnosť, pretože na tento účel sa rozostavanou plochou myslela fáza výstavby do jedného metra od základov. Bungalov však prechádza stavebnými etapami: základová doska, základy, strecha, plášť. V zálohe však zostali iné formy hypotekárnych úverov a našťastie pre nás pribudli tiež možnosti úplne nové. Zo starších finančných produktov môžete siahnuť po doplnkových úveroch k hypotekárnym úverom alebo po predhypotekárnych úveroch. Najlepšie však urobíte, ak zvolíte hypotéku vytvorenú priamo pre potrebu drevostavieb a montovaných domov. Tu totiž nemusíte ručiť žiadnu nehnuteľnosťou a zároveň pred dokončením stavby domu môžete mať k dispozícii až 90 % zapožičanej čiastky. Tu odporúčame obrátiť sa na Slovenskú sporiteľňu, ktorá uviedla na trh Hypotekárny úver priamo šitý na mieru drevostavbám. Na alternatívnych riešeniach hypoték sa však môžete domáhať aj v bankách VÚB, Tatra banka, ČSOB, mBank, Sberbank, UniCredit Bank alebo Ober bánk. V takom prípade budete musieť okrem hypotéky využiť aj inú formu financovania. Kúpu pozemku vám banka prefinancuje do výšky 80% z jeho hodnoty, zvyšok kúpnej ceny a začatie výstavby budete musieť financovať formou spotrebného úveru resp. Ak máte k dispozícii inú nehnuteľnosť, ktorú môžete založiť (napr. rodičovský dom), viete pri financovaní využiť jej hodnotu. V takom prípade je možné zvoliť účelový aj bezúčelový typ financovania. Pre banku je dôležité, aby bol k pozemku zabezpečený prístup. V praxi to znamená, že parcely cez ktoré vedie prístupová cesta, nesmú byť iba vo vlastníctve iných fyzických alebo právnických osôb. Ak sú, je potrebné zabezpečiť vecné bremeno k právu prechodu resp. Najrozumnejšie je požiadať o schválenie hypotéky na celú výstavbu, takže budete mať ešte pred začatím výstavby istotu, že vám nebudú chýbať prostriedky k jej dokončeniu. Banka vychádza pri prepočte výšky hypotéky z budúcej hodnoty nehnuteľnosti (po úplnom dokončení do požadovaného štádia). V tomto prípade vám banka schváli financovanie celej výstavby bez toho, aby bol dom rozostavaný. V prvej tranži vám poskytne sumu v závislosti od akceptovanej hodnoty pozemku a bankou poskytovaného percenta financovania. Napr. hodnota pozemku je 50.000 Eur, percento financovania v rámci danej banky je pri pozemkoch 60%. Banka vám poskytne prvú časť prostriedkov z hypotéky po dokončení nehnuteľnosti do štádia, kedy je možné zapísať ju do katastra nehnuteľností ako rozostavanú stavbu. Financovanie od „holého pozemku“, pričom banka vám poskytne v prvej tranži sumu vo výške 100% z aktuálnej hodnoty pozemku plus ďalších 18.500 Eur nad rámec hodnoty zabezpečenia. Tento typ financovania je vhodný napr. znalecký posudok na pozemok resp.

Kedy viem získať 90% hypotéku?

Banky štandardne poskytujú hypotéku do 80% z hodnoty resp. kúpnej ceny nehnuteľnosti. Financovanie nad 80% môžu banky poskytnúť približne každému piatemu žiadateľovi o hypotéku.

Výstavba domu s hypotékou: Čo sledovať?

Čerpanie hypotéky prebieha postupne (vo viacerých tranžiach) a proces financovania záleží najmä od vašej východiskovej situácie.

Hypotéka pre živnostníka

Ak ste živnostník a rozmýšľate nad financovaním nehnuteľnosti formou hypotéky, určite budú pre vás nasledujúce informácie užitočné.

Akú fixáciu úrokovej sadzby si zvoliť pri hypotéke?

Fixácia úrokovej sadzby je vopred dohodnuté obdobie, počas ktorého je úroková sadzba úveru nemenná. V ponuke sú fixácie od 1 až po 20 rokov. Po skončení obdobia fixácie vám banka ponúkne novú úrokovú sadzbu na ďalšie obdobie fixácie, ktorá bude zodpovedať aktuálnym úrokom poskytovaným v čase konca fixácie.

Hypotéka naopak

Uvažujete nad kúpou nehnuteľnosti, ale zatiaľ ste žiadnu vyhovujúcu nenašli? V súčasnosti sa hypotéky stávajú stále drahšie a mesačné splátky za hypotekárny úver narastajú.

Hypotéka pre spoločníka s.r.o.

Ak ste spoločníkom s.r.o., v článku nájdete najdôležitejšie informácie ohľadom vašich možností financovania kúpy nehnuteľnosti.

Akou nehnuteľnosťou môžete ručiť pri hypotéke?

Existuje viac druhov nehnuteľností, ktoré banky vedia akceptovať.

Na aký účel je možné použiť hypotéku?

Klient môže získať hypotéku s uvedením účelu, no aj bezúčelovo.

Ako si uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky (nový štátny príspevok pre mladých)

Ak ste podpísali úverovú zmluvu k hypotéke po 31.12.2017 a splnili podmienky získania štátneho príspevku pre mladých, platia pre vás nové pravidlá ako si ho uplatniť.

Financovanie kúpy chaty hypotékou

V prípade financovania záhradných chát resp. rekreačných nehnuteľností formou hypotéky je otázna najmä jej splatnosť. Zo zákona by totiž banky na takýto typ nehnuteľností mali poskytovať úvery so splatnosťou maximálne 8 rokov.

Financovanie kúpy pozemku hypotékou

Aby banka vedela financovať pozemok formou hypotéky, musia byť splnené určité parametre.

Ako postupovať ak nebudem schopný splácať hypotéku?

Nové bývanie financuje väčšina ľudí aj prostredníctvom hypotekárneho úveru. Pri kúpe nehnuteľnosti si často krát ani neuvedomujeme, že sa počas splácania úveru môžeme dostať do finančných, alebo zdravotných problémov a úver nebudeme schopný splácať.

Možnosti dofinancovania hypotekárneho úveru

Banka vám poskytne za účelom kúpy nehnuteľnosti hypotéku vo výške maximálne 80% resp. 90% z kúpnej ceny, alebo jej hodnoty. Vždy vychádza z nižšej sumy. Montované domy na kľúč sa na Slovensku tešia čoraz väčšiemu záujmu stavebníkov. V súčasnosti sa tieto moderné drevostavby na novopostavených stavbách rodinných domov podieľajú približne 11 percentami. Veľa potenciálnych stavebníkov totiž často od svojho zámeru postaviť si vysnívaný montovaný dom na kľúč upúšťa. Banky pri poskytnutí hypotekárneho úveru vyžadujú zapísanie rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Pri montovaných domoch je to o niečo komplikovanejšie. Proces výstavby montovaných domov na kľúč totiž prebieha tak, že najprv sa na základovú dosku postaví konštrukcia, zhotoví strecha a potom prichádza na rad opláštenie obvodových stien. A až teraz môže byť stavba montovaného domu, v podstate už hotová hrubá stavba, zapísaná do katastra nehnuteľností. Napriek istým špecifikám hypotéka na montované domy nemusí byť pre vás nedosiahnuteľnou. Existujú totiž možnosti, ktoré vám môžu pomôcť splniť realizáciu svojho sna o novom bývaní.

1. Ak vlastníte inú nehnuteľnosť: A chcete si postaviť montovaný dom na kľúč, tak proces získania hypotéky môže byť pre vás pomerne jednoduchý. Banke pri žiadosti o schválenie hypotekárneho úveru predložíte doklady preukazujúce výšku vášho príjmu a doklady týkajúce sa zakladanej nehnuteľnosti. Ohodnotenie nehnuteľnosti, teda znalecký posudok si vo všeobecnosti banky nechávajú na svoje náklady vyhotoviť vlastnému znalcovi. Po skončení výstavby môžete banku požiadať o zmenu záložného práva a jeho prenesenie na dostavaný montovaný dom na kľúč. Banka žiadosť posúdi a v prípade schválenia zmeny vyhotoví nové záložné zmluvy, ktoré sa zavkladujú na katastri nehnuteľností.
2. Založenie stavebného pozemku: V tomto prípade prichádza do úvahy možnosť založenia stavebného pozemku, ktorá však z celkového pohľadu financovania výstavby montovaného domu na kľúč nie je práve najideálnejšia. Takto získané peňažné prostriedky môžu predstavovať 50 až 70 % z hodnoty pozemku, ktorá sa posudzuje podľa bonity pôdy a nemusí sa zhodovať s cenou za ktorú ste pozemok získali. Hypotéka preto nemusí postačovať ani na vybudovanie hrubej stavby. Preto bude možno jednoduchšie, ak si na financovanie hrubej stavby v banke zoberiete bežný spotrebiteľský úver. Po realizácii hrubej stavby, ktorá je v prípade dopredu zhotovenej základovej dosky postavená za niekoľko dní, zapíšete montovaný dom na kataster a požiadate o hypotéku, ktorou následne refinancujete úrokovo nevýhodnejší spotrebiteľský úver.

Hypotéka na montované domy môže byť jednou z ciest, ako si zabezpečiť nielen moderné, ale predovšetkým vlastné bývanie. Pre niekoho je ideálnym riešením, no niekomu druhému môže vyhovovať zasa menej. Pretože však ide o dôležité životné rozhodnutie, zaslúži si dôkladné zváženie obidvoch životných partnerov.

Kto by netúžil mať domček blízko prírody? Kým lacnejší mobilný dom zoženiete aj za 15-tisíc eur, luxusnejšie varianty, často aj montované, majú niekoľkonásobne vyššiu cenu. Otázkou je, ako financovať takýto zámer spojený s vysnívaným bývaním. Opýtali sme sa aj za vás a zistili sme, že na mobilný dom od banky hypotéku nedostanete, no na montovanú stavbu umiestnenú na pevných základoch je získanie hypotekárneho financovania možné. Banky na Slovensku sú voči financovaniu mobilných domov prostredníctvom hypotekárneho úveru skeptické. Aj PR manažérka Tatra banky Nadežda Palušová hovorí, že žiadatelia o hypotekárny úver v prípade mobilných domov úspešní nebudú. Úspešní pravdepodobne nebudú ani žiadatelia o štandardný hypotekárny úver v Slovenskej sporiteľni. Hovorkyňa Marta Cesnaková ako dôvod uvádza, že „banka financuje stavebné pozemky a stavby, na ktoré je možné zriadiť záložné právo v katastri nehnuteľností. Klasickú hypotéku na mobilné domy neposkytne ani VÚB. Dominik Miša z PR oddelenia banky tvrdí, že hypotékou je možné financovať aspoň kúpu pozemku, na ktorom môže stáť mobilný dom. „Je to možné v prípade, ak ide o samostatný stavebný pozemok. K žiadosti o úver od klienta okrem štandardných dokladov požadujeme aj územno-plánovaciu informáciu na konkrétny zakladaný pozemok alebo právoplatné stavebné povolenie,“ konštatuje D. „Mobilný dom je vec hnuteľná, preto nie je možné naň vytvoriť záložné právo v banke,“ tvrdí odborníčka na financie a reality z Banskej Bystrice Monika Dianová. „Ak ide o takzvaný tiny house, alebo kontajnerové domy, banky financovanie odmietnu. Štandardnú hypotéku na mobilný dom nedostanete aj napriek tomu, že podľa aktuálnej legislatívy je stavbou. „V prípade, ak ide o výrobok, ktorého mobilita spočíva len v jeho transporte na miesto určenia bez potreby ďalších stavebných úprav, a ďalej je jeho účel užívania obdobný ako stavba, jeho umiestnenie podlieha aj povoľovacím procesom podľa stavebného zákona,“ uvádza riaditeľ tlačového odboru Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky Pavel Machava. Problémom mobilných domov je to, že ide o hnuteľnú vec, a preto nie je možné založiť ich v katastri v prospech banky. „Ak má klient možnosť založiť inú nehnuteľnosť, môže požiadať o bezúčelový úver na bývanie, takzvanú americkú hypotéku. Tá má splatnosť maximálne 20 rokov a úrokové sadzby sú vyššie,“ hovorí odborníčka na financie a reality M. Ďalšou alternatívou je podľa nej spotrebný úver, ktorý je limitovaný výškou 50-tisíc eur a splatnosťou maximálne 8 rokov.

Financovať drevostavbu, alebo montovaný dom nie je zložité, musíte si však vopred premyslieť koľko finančných prostriedkov potrebujete v ktorej fáze výstavby a ich použitie si aj časovo naplánujte. Financovanie drevostavby sme vyriešili za vás! Ak sa obávate zložitejšieho postupu, alebo nemáte svojho poradcu, ozvite sa nám. Platby sme rozdelili tak, ako sú delené etapy dokončenia domu. Blokuje vás predaj bytu, či starého domu? Máte hypotéku pre mladých? Americkú hypotéku? Úver na bývanie? Všetky platby budete mať v prehľade platieb a budete vedieť za čo platíte a čo ešte treba doplatiť. Žiadne nezmyselné zálohy dlho vopred. Na základe našich niekoľkoročných skúseností vieme, že klienti si vyberú banku, ktorá im dá najvýhodnejšie podmienky. Vyberte si banku, ktorá vám dá najvýhodnejšie podmienky. Dnes žijeme v turbulentných časoch. Po roku 2020 aj kvôli pandémii Covid19 a čiastočne aj Brexitu zmenili niektoré banky úplne podmienky financovania domov. Po vypuknutí vojenského konfliktu u našich susedov sa situácia ešte zhoršila, niektoré banky opäť zmenili pravidlá. Týka sa to najmä úverov na budúcu nehnuteľnosť. Preto dnes neplatí, že úver dostanete všade, my to však žiaľ neovplyvníme. Na Slovensku postavíme ročne minimálne 20 domov. Náš partner postaví v EÚ 400 až 500 domov za rok. Venujeme nemalú pozornosť cash-flow spoločnosti a sme pripravení na výpadky ako aj nárazové množstvá v produkcii domov. Materiály nakupujeme hromadne a na klientov neprenášame jednotlivé platby za nákup materiálov na konkrétny dom. V prípade prvej zálohy umožňujeme bankovú, alebo notársku zábezpeku - to znamená, že vy uložíte peniaze do banky a banka nám ich vyplatí až po splnení podmienok. Napríklad po výrobe domu, ktorú si môžete skontrolovať. Alebo po výstavbe hrubej stavby. V prípade, že vám v banke tvrdia niečo iné, kontaktujte nás. Radi vám pomôžeme vybaviť financovanie na váš drevodom.

Ako postupovať pri financovaní drevostavby?

Akú banku si vybrať? Čo všetko je potrebné dokladovať? Poradí vám náš kolega, Robert. S financovaním pomohol viac ako stovke našich klientov. Nie je finančný poradca ani sprostredkovateľ. „Niektorí pracovníci na pobočkách bánk toho veľa o financovaní drevodomov nevedia. Nestretávajú sa s tým totiž často. Kým poisťovne zdražujú poistky za drevodomy o desiatky percent, banky hovoria, že konštrukcia pri hypotéke nehrá rolu. Realita znaleckých posudkov však ukazuje opak. „Konštrukcia stavby je zohľadnená v znaleckých posudkoch, ktoré klient banke predkladá. Nie sú však pre nás záväzné, pretože hodnotu si banka stanoví na základe všetkých potrebných vstupov, z ktorých je znalecký posudok len jednou časťou,“ prezrádza hovorkyňa ČSOB Zuzana Fečová. Finanční sprostredkovatelia však vidia realitu ostrejšie. Podľa riaditeľky pre úvery spoločnosti FinGO.sk Evy Šablovej je rozdiel, či je stavba murovaná, montovaná alebo z dreva: „Typ konštrukcie môže mať vplyv na schválenie hypotéky a jej výšku. Murované stavby sú pre banky štandardným zabezpečením. Typ konštrukcie môže mať vplyv na schválenie hypotéky a jej výšku. Murované stavby sú pre banky výhodnejšie. „Banka nechce, aby bol úver splácaný dlhšie, než je predpokladaná technická životnosť založenej nehnuteľnosti. Ak má nehnuteľnosť technickú životnosť 60 rokov a klient žiada o úver na 30 rokov, banka je v bezpečí. „Nehnuteľnosť musí byť zapísaná v katastri nehnuteľností, byť v dobrom technickom stave a mať právne aj fyzicky zabezpečený prístup,“ hovorí Soňa Holíková, produktová manažérka mBank pre úvery a bývanie. Pri rozostavaných projektoch musia byť montované stavby a drevostavby dokončené minimálne do štádia uzavretej hrubej stavby, teda so základmi, obvodovými konštrukciami, strechou, oknami a vonkajšími dverami. „Technické opotrebenie predstavuje významný faktor pri posudzovaní vhodnosti zabezpečenia. Montované stavby a drevostavby s technickým opotrebením nad 40 percent a murované stavby s opotrebením nad 60 percent sa považujú za nevhodné ako predmet zabezpečenia úveru. Tehla patrí medzi málo stavebné materiály, pri ktorých sa dajú preukázateľne doložiť desiatky rokov praktickej životnosti bez zásadného znižovania hodnoty. Spoločnosť HELUZ ponúka na svoj tehlový systém doživotnú záruku, v rámci ktorej na 148 rokov garantuje funkčné a mechanické vlastnosti. Tehla má preukázateľnú veľkú životnosť bez zásadného znižovania hodnoty. Veľké slovo pri poskytovaní úverov majú aj poisťovne. Prinášajú podstatný obraz, či je nehnuteľnosť riziková alebo nie. Murovaný dom s dlhou technickou životnosťou, robustnejšou konštrukciou a jasnou trhovou likviditou je pre banku bezpečnejšia cesta. Lepšie sa oceňuje, pomalšie starne v očiach trhu a pri výpadku splácania je väčšia šanca, že ho bude možné predať za rozumnú cenu. „Rozdiel je vo výslednej hodnote.

tags: #hypotekarny #uver #na #montovane #domy