Sťahovanie sa z jedného bytu do druhého je samo osebe stresujúce, no ak máte hypotéku, musíte sa pripraviť na množstvo šedín navyše. Ak ste si byt alebo dom kúpili na hypotéku a teda máte nehnuteľnosť zaťaženú úverom, nemôžete si túto hypotéku len tak (obrazne) zabaliť do krabice spolu s ostatnými vecami a preniesť na nehnuteľnosť, na ktorú máte zálusk. Najčastejším riešením je predaj nehnuteľnosti, predčasné splatenie úveru a načerpanie novej hypotéky spolu s novou nehnuteľnosťou. Mnohí Slováci si však vzali úvery v časoch, kedy sa úrokové sadzby pohybovali na úrovni okolo jedného percenta a nechcú prísť o výhodné podmienky, ktoré mali vtedy. Takisto sa toto riešenie nemusí oplatiť ľuďom, ktorí medzičasom začali podnikať a úver buď ešte nedostanú a ak aj podnikajú dlhšie, ich príjem sa posudzuje prísnejšie. Ak ale túžite po novom domove, čo je pre vás najvýhodnejšie? Toto sú možnosti.
Možnosti pri predaji bytu s hypotékou
Predaj nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou nie je jednoduchý proces, ale existuje niekoľko spôsobov, ako ho úspešne zvládnuť. Z legislatívneho hľadiska neexistuje prekážka, ktorá by ovplyvňovala transakciu, bez ohľadu na výšku hypotéky. Kľúčové je informovať svoju banku o zámere predať nehnuteľnosť a požiadať ju o súhlas. Spravidla sa tak deje spolu so žiadosťou o vyčíslenie zostatku na hypotekárnom úvere. Banky spravidla vydávajú toto vyčíslenie bezplatne, no lehota na jeho vydanie sa môže líšiť.
1. Nový úver a predaj pôvodného bytu
Najjednoduchšou a najčastejšou možnosťou je predať pôvodný byt a z výťažku splatiť zvyšok hypotéky. Pokiaľ je trhová cena nehnuteľnosti vyššia ako zostatok úveru (čo je pri súčasných cenách takmer vždy), majiteľ bytu môže získať aj určitý zisk, ktorý môže použiť na kúpu novej nehnuteľnosti alebo ako vklad do novej hypotéky. Pri tomto kroku však treba počítať s poplatkom za predčasné splatenie úveru, ak ešte nie ste v období fixácie, prípadne s administratívnymi krokmi ako sú súhlas banky s predajom, kataster a vyrovnanie záložného práva.
Ak ste si úver vzali v čase, kedy boli úroky výhodnejšie, alebo keď ste mali lepší príjem (prípadne ste boli zamestnancom a dnes ste SZČO), nemusí ísť o najlepšiu možnosť. Banka vám nemusí schváliť sumu, ktorú chcete a navyše zaplatíte viac na úrokoch.
Proces predaja a vyplatenia hypotéky:
Prvým krokom je kontaktovať svoju banku, ktorá vám poskytne všetky potrebné informácie o vašich možnostiach. Požiadajte o presný výpočet zostatkovej sumy na splatenie hypotéky. Ak plánujete splatiť hypotéku z prostriedkov získaných predajom nehnuteľnosti, je dôležité dohodnúť sa s kupujúcim na bezpečnom postupe. Ideálnym riešením je využitie notárskej úschovy. Kupujúci prevedie kúpnu cenu na účet notára, ktorý finančné prostriedky bezpečne drží, kým sa proces kúpy úspešne nedokončí. Z týchto prostriedkov sa následne splatí vaša hypotéka. Po splatení úveru nezabudnite na vymazanie záložného práva z katastra nehnuteľností. Na tento účel vám banka vystaví kvitanciu, teda dokument potvrdzujúci zánik záložného práva. Tento proces je zvyčajne rýchly a kvitanciu obvykle získate do 10 dní od splatenia úveru.
2. Prenos hypotéky na novú nehnuteľnosť
Ďalšou možnosťou je takzvaný prenos hypotéky, odborne nazývaný „zmena predmetu zabezpečenia“. Znamená to, že banka presunie záložné právo z pôvodného bytu na nový. Tento krok však nie je samozrejmosťou a musí ho odsúhlasiť nielen banka, ale aj majiteľ nehnuteľnosti, o ktorú máte záujem. Banka totiž musí vykonať záložné právo ešte predtým, než za byt či dom zaplatíte, pretože hypotéka musí byť nonstop krytá nehnuteľnosťou.
Dôležité je, aby nová nehnuteľnosť mala dostatočnú hodnotu a spĺňala podmienky banky. Výhodou tohto riešenia je, že klient si ponechá pôvodné úverové podmienky vrátane úrokovej sadzby, čo môže byť výhodné najmä v časoch rastúcich úrokov. Ak máte poruke ešte inú nehnuteľnosť, na ktorej nie je hypotéka alebo je úver nízky, môžete jednoducho založiť túto nehnuteľnosť a byt, ktorý vám nevyhovuje, predať.
Podmienky prenosu hypotéky:
Banka musí s presunom súhlasiť. Nová nehnuteľnosť musí mať vyššiu hodnotu ako úver. Tento proces môže predĺžiť čas predaja. Nezabudnite na vinkuláciu a znalecký posudok. Po schválení banka presunie záložné právo a pôvodný byt či dom sa stáva voľný na predaj.
V prípade, že na novej nehnuteľnosti sa nachádza aj iné záložné právo, prenos nemusí byť ideálny. Vtedy totiž nemusí stačiť, že nehnuteľnosť má rovnakú či vyššiu hodnotu ako pôvodná zábezpeka.
Ak potrebujete peniaze z predaja rýchlo investovať inde, napríklad do stavby nového domu alebo rekonštrukcie, môžete hypotéku previesť na kupujúceho. Pre vás je táto možnosť praktická, no môže byť náročné nájsť kupujúceho, ktorý bude s podmienkami vašej hypotéky súhlasiť - najmä ak je úroková sadzba vyššia, než by získal pri novej hypotéke. Navyše banka musí kupujúceho dôkladne preveriť, aby zistila, či je schopný úver splácať.
3. Prenájom pôvodného bytu a ponechanie hypotéky
Niektorí ľudia sa rozhodnú byt nepredávať, ale prenajať ho a z výnosu z prenájmu splácať hypotéku. Tento model je populárny najmä vo väčších mestách, kde je vysoký dopyt po nájomnom bývaní. Majiteľ bytu tak môže bývať v novom byte - ktorý kúpi za pomoci druhej hypotéky alebo z iných zdrojov - a zároveň si nechať pôvodnú nehnuteľnosť ako investíciu.
Treba si však dať pozor na náklady spojené s prenájmom, ako je daň z príjmu z prenájmu, údržba bytu a riziko, že nájomca nebude platiť. Taktiež je tu riziko, že ak nemáte dostatočný príjem, banka vám jednoducho úver neschváli. Berie totiž do úvahy aj existujúce záväzky, teda aj hypotéku, a je jej jedno, že ju splácate prostredníctvom prenájmu.
4. Predaj bytu s hypotékou a prepis úveru na nového majiteľa
Aj keď to znie komplikovane, existuje aj možnosť, že hypotéku „prevezme“ nový majiteľ. V podstate kúpi vašu nehnuteľnosť aj s hypotékou. Ide o tzv. prevzatie úveru, ktoré si vyžaduje súhlas banky a dôkladné posúdenie bonity nového klienta. Ak banka súhlasí, nový kupujúci vám nezaplatí celú cenu bytu, ale len rozdiel medzi kúpnou cenou a zostatkom hypotéky - a on sa stáva novým dlžníkom. Táto možnosť sa používa zriedkavejšie, ale môže byť dobrým riešením v prípade, že úver má veľmi výhodné podmienky.
Proces je podobný štandardnej žiadosti o hypotekárny úver. Banka si musí preveriť bonitu kupujúceho, to znamená schopnosť splácať hypotéku. Samozrejme, s podmienkami hypotéky musí súhlasiť aj kupujúci. Nemusí mu napríklad vyhovovať úrok či fixácia. V istých prípadoch je možné navrhnúť banke ich úpravu, no samotná banka s tým nemusí súhlasiť.
Predaj nehnuteľnosti krok za krokom
Môžete predať svoj dom, ak stále máte hypotéku?
Ešte pred tým, než sa rozhodnete svoju nehnuteľnosť inzerovať, je dôležité si vopred ujasniť nasledujúce:
- Dokedy potrebujem nehnuteľnosť predať?
- Za akú cenu chcem svoju nehnuteľnosť predať?
- Za akú minimálnu cenu som ochotný/á nehnuteľnosť predať?
Aby bol samotný predaj čo najjednoduchší, je potrebné správne určiť cenové rozpätie pre nehnuteľnosť a stanoviť konečný termín, do kedy nehnuteľnosť potrebujem alebo chcem predať. Rovnako netreba zabúdať aj na neočakávané situácie a výkyvy na realitnom trhu, a tak nie je na škodu pripraviť sa aj na ne a v prípade potreby ich jednoducho prispôsobiť vášmu predaju. Čas, kým sa Vám ozve potenciálny kupca, by nemal byť dlhší než 6 mesiacov od inzercie, avšak závisí to aj od typu nehnuteľnosti, ktorú predávate. Je dôležité inzerát o predaji nehnuteľnosti pravidelne aktualizovať a pozamieňať niektoré veci v predaji, ako napríklad cenu. Takéto aktualizácie odporúčame každých približne 40 dní.
Kvalitný marketing
Marketing, reklama a propagácia - nástroje, ktoré účinne pomáhajú aj pri samotnom predaji. Je však dôležité vedieť, ako ich správne použiť. Ak je marketing účinný, dokáže maximalizovať hodnotu ponúkanej nehnuteľnosti vzhľadom na jej cenový potenciál. Znamená to, že rozsah ceny nehnuteľnosti, v ktorom sa budete pri predaji pohybovať, bude ovplyvnený kvalitou marketingu, marketingových aktivít a tým, ako schopne dokážu dané aktivity zdôrazniť kvalitu a hodnotu nehnuteľnosti. Účinný a kvalitný marketing začína prezentovaním nehnuteľnosti s použitím pútavého textu a zaujímavého audiovizuálneho obsahu. Netreba však zabúdať aj na sociálne médiá a relevantné realitné portály, ktoré sú častokrát prvou zastávkou vašich potenciálnych kupcov. Od dobrého marketingu netreba opúšťať ani pri osobných prehliadkach, kedy aj malé detaily ako správne nastavená komunikácia či malé pohostenie môžu dopomôcť k uzavretému obchodu.
Analýza predajného procesu
Na zistenie toho, či sa Vášmu plánu predaja darí, môžete použiť jednoduché vyhodnocovanie predaja - dopyt, obhliadka, ponuka. Dopyt označuje množstvo ľudí, ktorí zareagujú na vašu ponuku, obhliadka znamená počet ľudí, ktorí si nehnuteľnosť prišli prezrieť a ponuka je označenie pre trhovú spätnú väzbu, teda to, aké ponuky dostávate od záujemcov o kúpe. Ak ste sa ocitli v situácii, kedy na otázky „Koľko ľudí zareagovalo na moju ponuku?“, „Koľko ľudí prišlo na osobnú obhliadku?“ alebo „Dostal som nejaké ponuky od záujemcov?“ odpovedáte slovom „nula“, je potrebné zakročiť a zmeniť váš plán predaja.
Ako nastaviť cenu vzhľadom k dopytu?
Telefón vám neustále zvoní a záujemcovia o kúpu sa len tak hrnú? Môže to znamenať, že vašu nehnuteľnosť ponúkate pod cenu. Znamená to, že síce nehnuteľnosť predáte rýchlejšie, avšak za oveľa menej, než by ste mohli. Naopak ak sa vám za posledných 30 dní neozval žiaden potenciálny záujemca, značí to nízkemu záujmu o kúpu vašej nehnuteľnosti, čo môže signalizovať, že cena, za ktorú nehnuteľnosť ponúkate, je nadhodnotená v porovnaní s trhovou hodnotou. Realitný trh je dynamický a ceny môžu podliehať výrazným zmenám v priebehu krátkeho času. Preto je dôležité neustále sledovať vývoj cien na realitnom trhu, čo vám pomôže lepšie porozumieť hodnotám nehnuteľností, porovnávať ich a robiť rozhodnutia nielen pri predaji, ale aj kúpe či prenájme.
Finančné aspekty predaja
Pri predaji je v kľúčové vedieť, ako kupujúci plánuje financovať samotnú kúpnu cenu. Ak sa ju rozhodne financovať prostredníctvom hypotekárneho úveru z banky, je potrebné stanovisko z banky, že mu hypotéku poskytne. Banka, v ktorej kupujúci žiada o hypotéku, bude potrebovať znalecký posudok o nehnuteľnosti a občiansky preukaz predávajúceho (vás), následne po schválení úveru spolu s kupujúcim spíšete záložnú zmluvu a približne do týždňa od podpisu dostanete celkovú kúpnu cenu za nehnuteľnosť na váš bankový účet.
Záložná zmluva či záložné právo pri hypotékach slúži na to, aby banka v prípade nesplácania úveru mohla nehnuteľnosť speňažiť a dostať späť časť peňazí, ktoré dlžníkovi požičala. Záložné právo zaniká splatením hypotéky.
V prípade, kedy kupujúci financuje kúpu hypotekárnym úverom, odporúčame podpísať zmluvu o rezervácii nehnuteľnosti, kde rezervačný poplatok je 2 až 4 percentá z kúpnej ceny nehnuteľnosti a ideálna doba takej rezervácie je 2 až 3 mesiace. Pokiaľ kupujúci plánuje financovať kúpu z vlastných zdrojov, môžete rezervačný krok preskočiť a priamo prejsť k uzatvoreniu kúpnej zmluvy. Avšak aj v tomto prípade odporúčame aspoň zvážiť uzatvorenie zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Kúpne zmluvy určite nechajte na notárov. Nielenže minimalizujete riziko, že sa niečo „pokašle“, no notári majú tiež povinnosť viesť oficiálne záznamy o každej transakcii, ktorú vykonajú. Tieto záznamy sú dlhodobo uchovávané a dokážu poslúžiť ako dôkaz v prípade potreby.
Prevod vlastníctva a odovzdanie nehnuteľnosti
Po uzatvorení predaja nehnuteľnosti je ďalším kľúčovým krokom podanie návrhu na vklad do katastra. Táto žiadosť je nevyhnutná na to, aby došlo k oficiálnej zmene vlastníctva nehnuteľnosti. Okrem návrhu samotného je potrebné doložiť aj kúpnu zmluvu, ktorá musí byť podpísaná oboma stranami a úradne overená. Po zápise zmeny vlastníctva do katastra nehnuteľností nastáva moment, kedy je nehnuteľnosť oficiálne prevedená na nového vlastníka. Tento krok je formálnym potvrdením, že kupujúci nadobudol plné právo nakladať s nehnuteľnosťou a môže začať so sťahovaním či renováciou.
Nehnuteľnosť odovzdajte čistú a so všetkými kľúčmi - aj s tými od rodiny a známych. Je dôležité, aby ste nezabudli na zmluvy a faktúry od dodávateľov energií, ktoré sú potrebné na prehlásenie na nového majiteľa nehnuteľnosti. Pri prehlasovaní majiteľa nezabudnite odpísať aktuálny stav meračov.
Ostáva vám už len samotné odovzdanie nehnuteľnosti, kde je potrebný dokument „Záznam o odovzdaní nehnuteľnosti“, ktorý by mal obsahovať všetky (hoc aj malé) nedostatky a chyby týkajúce sa nehnuteľnosti. Tento dokument naozaj netreba podceňovať, nakoľko na ochranu kupujúcich pred nečakanými vadami myslí aj Občiansky zákonník. Za tie poškodenia, ktoré sa v zázname nachádzajú, nenesiete zodpovednosť. Avšak v opačnom prípade, kedy nejakú vadu pri kúpe zatajíte, alebo ju neuvediete v zázname o odovzdávaní, nový majiteľ nehnuteľnosti sa môže domáhať náhrady.
Daňové povinnosti predávajúceho
Ako predávajúcemu vám vzniká ešte jedna, posledná povinnosť - daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Povinnosť zaplatiť daň z predaja vzniká každému, kto nehnuteľnosť nevlastnil dlhšie ako 5 rokov, napríklad v prípade, ak ste predávanú nehnuteľnosť nadobudli v dedičskom konaní či darovacou zmluvou. Pozor, existuje výnimka, kedy v prípade nadobudnutia nehnuteľnosti dedením v priamom rade (rodičia, deti, starí rodičia, vnuci) zabezpečuje predávajúcemu výhodu v podobe daňovej úľavy. Avšak aj tu je podmienka aspoň 5 ročného vlastníctva nehnuteľnosti zomrelým. Ak máte nehnuteľnosť vo vlastníctve po dobu viac ako 5 rokov, ste od platenia dane z príjmov z predaja nehnuteľnosti oslobodený.
Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti sa platí zo sumy, za ktorú ste nehnuteľnosť predali. Viete si však uplatniť výdavky, čím si znížite daň, ktorú by ste museli zaplatiť. Výdavkami môžu byť: provízia pre realitnú kanceláriu, úroky z hypotekárneho úveru, správne poplatky (notár, kolky za kataster atď.), vyhotovenie zmlúv, znalecké posudky, inzercia na predaj nehnuteľnosti, rekonštrukcie nehnuteľnosti a i.
Dôležitosť odbornej pomoci
Predaj nehnuteľnosti môže byť náročný proces, najmä ak je zaťažená hypotékou. Správne načasovanie a skúsenosti hrajú kľúčovú úlohu. Preto sa oplatí mať pri sebe odborníka, ktorý Vás prevedie všetkými krokmi bez zbytočných komplikácií. Banka, ktorá vám poskytla hypotéku, je mimoriadne dôležitým aktérom celej transakcie. Mnohí predávajúci, ale ani kupujúci na ňu nemyslia včas.
Ak predávate byt s veľkou pravdepodobnosťou sa stretnete s kupujúcimi, ktorí budú chcieť na kúpu bytu použiť prostriedky z hypotekárneho úveru. Pre zorientovanie sa v tomto spôsobe predaja bytu, hlavne vyplatenia peňazí z hypotéky som napísal tento článok. V súčasnej dobe prevláda financovanie kúpy bytu - nehnuteľnosti takmer v 90% prípadoch formou hypotekárneho úveru. Kupujúci zájde do banky - bánk, prípadne má svojho finančného poradcu. Dohodnú sa na termíne, do ktorého bude podpísaná riadna kúpna zmluva o predaji bytu, prípadne zmluva o budúcej kúpnej zmluve s obsahom riadnej kúpnej zmluvy (kvôli podmienkam, ktoré sa už nebudú meniť). Ak však podpíšete zmluvu o budúcej kúpnej zmluve na predaj bytu treba si uvedomiť, že máte právo nie len na zmluvnú pokutu dohodnutú v zmluve. Následne si kupujúci dá vypracovať znalecký posudok na predávaný byt pre potreby schválenia hypotekárneho úveru. Po schválení spomínaného úveru na predávaný byt mu banka vypracuje úverovú zmluvu s podmienkami čerpania (na základe čoho budú vyplatené peniaze) a záložné zmluvy. Podmienky čerpania sú väčšinou rovnaké. List vlastníctva s plombou (Kataster je povinný zo zákona vyznačiť do 24 hodín na liste vlastníctva každé podané konanie. V tomto prípade to je záložná zmluva. Toto konanie má svoje číslo, ktorým je číslo uvedené na návrhu na vklad záložných zmlúv. Po splnení podmienok banky budú peniaze za predaj bytu načerpané. Mne sa lepšie osvedčila notárska úschova. Z dôvodu ochrany zablokovania sumy, prípadne jej časti exekútorom na vinkulovanom účte v banke. Po predložení listu vlastníctva predávaného bytu na právne účely Vám budú peniaze uvoľnené.
Rozhodnutie, čo urobiť s hypotékou pri sťahovaní, závisí od viacerých faktorov - od finančnej situácie, cez výšku zostatku na úvere, až po vývoj úrokových sadzieb. Neexistuje jedno univerzálne riešenie, no dobrá správa je, že možnosti sú a každá z nich sa dá prispôsobiť konkrétnej životnej situácii. Dôležité je poradiť sa s bankou alebo finančným poradcom a hlavne nerobiť unáhlené rozhodnutia, ktoré by mohli zbytočne zaťažiť rozpočet v budúcnosti.