Miesto, kde bývame, zásadným spôsobom ovplyvňuje našu kvalitu života a vnútorné prežívanie, či si to uvedomujeme, alebo nie. Je to priestor, kde trávime značnú časť svojho života, odpočívame, stretávame sa s blízkymi a budujeme si domov. Či už uvažujete o kúpe vlastného bývania, alebo sa rozhodnete pre prenájom, proces jeho výberu by ste v žiadnom prípade nemali podceňovať. Ak vás čaká situácia, kedy potrebujete nájsť nové bývanie a pýtate sa, ako si bez zbytočných komplikácií prenajať byt, tento sprievodca vám poskytne komplexný prehľad.
Hľadanie ideálneho bytu: Od požiadaviek po obhliadku
Proces prenájmu nehnuteľnosti je pre majiteľov dôležitou udalosťou, pretože im prináša príjem z ich majetku. Neprenajímate iba byt, dom či inú nehnuteľnosť; vytvárate si vzťah, ktorý by mal byť založený na vzájomnej dôvere a dodržiavaní pravidiel. Je prirodzené, že chcete mať istotu, že celý proces bude prebiehať v poriadku a v ideálnom prípade nájdete "dobrého nájomníka", ktorý bude platiť načas, starať sa o nehnuteľnosť ako o svoju vlastnú a nebude mať na vás žiadne požiadavky nad rámec vzájomnej dohody. Každý prenájom je iný a jedinečný.
Zhodnotenie vlastných potrieb a možností
V prvom rade by ste mali zhodnotiť svoje požiadavky na bývanie - prenájom bytu. Majte na mysli najmä: veľkosť, zariadenie, lokalitu, dostupnosť a vašu aktuálnu finančnú situáciu. Zvážte, akú výšku nájmu si môžete dovoliť, nezabúdajte na náklady na energie a ďalšie výdavky, ako je fond opráv či kaucia. Kaucia alebo depozit je finančná čiastka, zväčša vo výške mesačného nájmu, ktorú nájomca vopred platí prenajímateľovi v prípade spôsobených škôd na nájme alebo nedoplatkov. Po skončení nájomnej zmluvy ju prenajímateľ vracia nájomníkovi.
Využitie online portálov a realitných kancelárií
Začnite tým, že si spravíte prehľad nehnuteľností na prenájom vo vašej preferovanej lokalite. V súčasnosti máte najjednoduchšiu možnosť - internet. Existuje veľa skvelých portálov, kde si dokážete byt prenajať bez problémov a dokonca bez zbytočných poplatkov realitnej kancelárie, napríklad web bezrealitky.sk. Požiadavky na prenájom ideálneho bytu si dokážete na stránke ľahko filtrovať, aby ste videli len byty, ktoré sú pre vás relevantné. Medzi ďalšie populárne stránky patria napríklad reality.sk alebo avizo.sk.
Ak sa rozhodnete, že komunikácia so prenajímateľom môže byť sťažená, napríklad ak neovládate dobre slovenský jazyk, pomôže vám realitná kancelária. Spravidla jej sprostredkovateľský poplatok zaplatí prenajímateľ, ale toto by malo byť jasne vyjasnené ešte pred uzavretím prenájmu. Poplatok sa zvyčajne rovná výške mesačného nájmu. Realitní makléri ARCHEUS sú profesionálne školení odborníci prostredníctvom NARKS (Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska) a sú pripravení vám kedykoľvek poradiť a pomôcť pri prenájme nehnuteľnosti.
Dôležitosť obhliadky a overenia
Máte vyhliadnutý ideálny byt, čo ďalej? Ďalšia dôležitá časť - obhliadka. Dajte si pozor na dôkladné obzretie bytu, či je všetko tak, ako má. Zvlášť zvýšenú pozornosť venujte: lokalite, veľkosti, zariadeniu. Byt si väčšinou vyberáte na dlhšiu dobu, preto si dajte záležať na jeho výbere. Pred podpísaním zmluvy si určite overte, či sa opis zhoduje s realitou. Overte si vlastníctvo bytu majiteľa prostredníctvom listu vlastníctva a občianskeho preukazu. S prenajímateľom prekonzultujte predpokladané náklady na energie, dĺžku nájomnej zmluvy aj to, kedy je možné sa nasťahovať.
Nájomná zmluva: Základný kameň zodpovedného prenájmu
Nájomná zmluva je nevyhnutnou súčasťou pri prenajímaní vášho bytu. Upravuje právny pomer medzi prenajímateľom a nájomcom na dočasné užívanie nehnuteľnosti s vopred dohodnutou výškou nájomného. Nikdy neprenajímate byt bez zmluvy. S budúcim nájomníkom si dohodnite jasné podmienky a pravidlá, nezabudnite ani na mnohé drobnosti. Či sa môže v byte fajčiť alebo nie, či tam môže chovať domáce zvieratá, koľko ľudí bude v byte bývať. Aby sa vám to náhodou nevymklo spod kontroly. Všetko dajte do nájomnej zmluvy, potom sa nebude môcť nikto vyhovárať.
Kľúčové náležitosti nájomnej zmluvy
Vo všeobecnosti by nájomná zmluva mala obsahovať: presné označenie zmluvných strán, predmet nájmu, rozsah jeho používania, výšku nájomného, výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (alebo aspoň spôsob ich výpočtu). Nepodceňujte prípravu na podpis nájomnej zmluvy. Odporúčame si nájsť vzor nájomnej zmluvy a pozrieť si jej presné náležitosti, ktoré má obsahovať.
Podľa Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.) nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva musí obsahovať označenie zmluvných strán, t. j. kto je prenajímateľom a kto nájomcom, označenie predmetu a rozsahu užívania, t. j. identifikáciu bytu, ktorý sa prenajíma, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu, ak nie je určená presná výška nájomného. Nájomná zmluva by mala tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, t. j. termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť.
Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Výška poplatku z omeškania je určená nariadením vlády a predstavuje 0,5 promile z dlžného nájomného za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania.
Kaucia a jej účel
V bežnej praxi prenajímatelia požadujú od nájomcov zaplatenie takzvanej kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Je potrebné si uvedomiť, že kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne.). V prípade, ak počas trvania nájomného vzťahu nedôjde k takýmto situáciám, je prenajímateľ povinný po skončení nájmu kauciu nájomcovi v plnej výške vrátiť. Podľa Zákona o krátkodobom nájme bytu (§ 5 ods. 2 zákona č. 98/2014 Z. z.) môžete od nájomcu požadovať kauciu (tzv. istotu) až do výšky trojnásobku mesačného nájomného. V praxi sa však najčastejšie vyžaduje suma vo výške 1 - 2 nájmov, aby bola ponuka konkurencieschopná.
Protokol o odovzdaní bytu
Veľmi podstatné je spísať si protokol pri odovzdaní bytu. Teda, čo v byte zostáva, spíšte si všetok nábytok a spotrebiče, pokojne si urobte fotodokumentáciu, odpíšte stavy meračov. Preberací protokol obsahuje uvedený stav energií, zariadení v byte a počtu kľúčov, podpisujú ho obe strany.
Práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu
Zmluvným stranám vyplývajú z nájomného vzťahu nielen práva, ale aj povinnosti. Jedným z hlavných práv nájomcu je právo byt, spoločné priestory a zariadenia domu užívať, a to aj spolu s osobami, ktoré s ním žijú v spoločnej domácnosti. Tomuto právu nájomcu na druhej strane zodpovedá povinnosť prenajímateľa odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riadne užívanie a povinnosť zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu.
Povinnosti nájomcu
Ak sa zmluvné strany v nájomnej zmluve nedohodnú inak, nájomca je povinný uhrádzať drobné opravy v byte a náklady spojené s bežnou údržbou. Čo predstavujú drobné opravy v byte, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. a jeho príloha. V prípade takých nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt alebo ohrozujú výkon jeho nájomného práva, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu potrebu opráv týchto nedostatkov prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu.
Povinnosti prenajímateľa
Prenajímateľ je povinný zabezpečiť nájomcovi plný a nerušený výkon práv spojených s užívaním bytu. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.
Ukončenie nájomnej zmluvy a výpovedné lehoty
Čo ak budem chcieť ukončiť nájomnú zmluvu? Ukončenie zmluvy môže byť automatické, v prípade, že je zmluva uzavretá na určitú dobu. V opačnom prípade, teda pri dobe neurčitej, trvá výpovedná zmluva zvyčajne 3 mesiace. Toto sú väčšinou štandardné lehoty, pokiaľ sa v zmluve zúčastnené strany nedohodli inak. Podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota nájomnej zmluvy tri mesiace.
Základné nájomné zmluvy medzi prenajímateľom a nájomcom - 5 KĽÚČOVÝCH DOLOŽIEK NÁJOMNEJ ZMLUVY, KTORÉ MUSÍTE ZAHRNUŤ!
Krátkodobý nájom a jeho špecifiká
O krátkodobý nájom bytu ide v prípade, že je zmluva na dobu určitú a to maximálne 2 roky, s tým, že môže byť maximálne dva razy predĺžená o tú istú dobu, teda spolu maximálne 6 rokov. Slovenský právny poriadok umožňuje uzavretie dvoch typov nájomnej zmluvy, v ktorých aplikácii sú rozdiely - podľa Občianskeho zákonníka a podľa zákona o krátkodobom nájme. Nájomnú zmluvu podľa Občianskeho zákonníka je možné uzavrieť na lehotu určitú, ale aj na lehotu neurčitú. Uzavretie tohto typu zmluvy podstatným spôsobom chráni nájomníka ako slabšiu stranu vzťahu. Zákon o krátkodobom nájme ustanovuje o čosi silnejšie postavenie prenajímateľa. Ako vyplýva z názvu, tento typ zmluvy sa využíva pre kratšie obdobie nájmu. Maximálna dĺžka nájmu, ktorú si môžu zmluvné strany dohodnúť, sú dva roky s možnosťou predĺženia.
Riešenie problémov s neplatiacimi nájomníkmi
Každý vlastník prenajatej nehnuteľnosti by sa rád vyhol nepríjemnostiam v podobe nezaplateného nájomného. Ak sa počas trvania prenájmu ukazuje, že nájomníci majú problém platiť nájomné v plnej výške a včas, je ideálne dohodnúť sa v čo najkratšom čase na ukončení nájmu. Pri zmluve o krátkodobom nájme je možné dať výpoveď, ak nájomca riadne a včas nezaplatil nájomné alebo úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu za čas dlhší ako dva mesiace. Ak sa nájomná zmluva spravuje Občianskym zákonníkom, výpoveď je možné dať, ak nájomník mešká s úhradou viac ako tri mesiace. V praxi to teda znamená, že proces vypovedania nájmu môže byť reálne ukončený v horizonte 3 až 6 mesiacov v závislosti od typu zmluvy, pri preukázaní hmotnej núdze pri prenájme podľa Občianskeho zákonníka až rok. Nájomca by sa mal potom najneskôr do konca výpovednej lehoty vysťahovať, pričom je povinný uhradiť dlžné nájomné. Ak sa s platením neponáhľa, je potrebné mu zaslať čím skôr písomnú výzvu. Po uplynutí výpovednej lehoty už nájomca nemá právny nárok zotrvať v nehnuteľnosti. Ak aj naďalej používa nehnuteľnosť, je možné ho nechať vypratať.
Na internete koluje nespočetné množstvo „zaručených rád“, ako sa neželaných nájomníkov zbaviť. Výmena zámkov, vyloženie osobných vecí pred dvere či odpojenie od energií. Odporúčania môžu znieť efektívne, no nie sú legálne. Prv, než by ste sa pustili do vlastnoručného odstraňovania okien v snahe byt učiniť neobývateľným, odporúčame poradiť sa s právnikom. Potrebné je obrátiť sa na súd a podať žalobu o vypratanie nehnuteľnosti. Lehota podľa Občianskeho zákonníka je však krátka, je potrebné urobiť tak do 30 dní odo dňa, keď mal byť byt uvoľnený. Pokiaľ nájomník nespolupracuje, nechá zájsť situáciu do krajnosti a nerešpektuje rozsudok o vyprataní nehnuteľnosti, jeho deložovanie uskutoční exekútor. Pozor, chránený je len zlegalizovaný nájom. Rozšírený je mýtus, že je nemožné „vyhodiť“ z bytu rodiny s deťmi. Ak ide o vysťahovanie po uplynutí lehoty nájmu, situáciu nekomplikuje ani fakt, že nájomca má na adrese prenájmu trvalý pobyt.
Prenájom bytu z pohľadu prenajímateľa: Administratíva a dane
Ak sa rozhodnete, že budete prenajímať svoju nehnuteľnosť, máte dve možnosti ako pokračovať. V prípade, že nemáte čas na hľadanie nájomníkov a obhliadky, môžete si zaplatiť služby realitnej kancelárie, ktorá sa zvyčajne postará aj o vytvorenie zmluvy, ktorá vás bude bezpečne chrániť.
Založenie živnosti a registrácia na daňovom úrade
Pri prenájme bytu musíte splniť viaceré administratívne kroky, aby ste predišli prípadným problémom so zákonom. V prvom rade je dôležitá informácia, že ak si chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Váš nájomník má právo vidieť, že ste si svoju registračnú povinnosť splnili. Bez registrácie na daňovom úrade vám hrozí pokuta od 60 € až do 20 tisíc €. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Jej vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ju môžete prevziať na každom daňovom úrade. Žiadosť spolu s originálom zmluvy o prenájme predložíte k nahliadnutiu, daňový úrad vám ju neskôr vráti. Do 30 dní od podania žiadosti vás zaregistruje správca dane. Dostanete osvedčenie o registrácii a daňové identifikačné číslo.
Nie je vašou povinnosťou oznamovať daňovému úradu prenájom druhého bytu. V prípade, že sa rozhodnete prenajímať len 1 izbu, nie celý byt, registrovať sa nemusíte. Pretože podľa výkladu Finančnej správy: „Fyzická osoba prenajíma časť bytu bez vlastného uzavretia a bez príslušenstva, ktorá nenapĺňa charakteristiku bytu podľa § 43b) zákona č. 50/1976 Zb. Stavebného zákona.“ Znamená to, že na účely stavebného zákona sú príslušenstvom bytu len miestnosti, ktoré plnia hospodárske, hygienické alebo komunikačné funkcie bytu. Ak prenajímate časť bytu, ktorá ich plní, znovu pre vás platí povinnosť registrácie na daňovom úrade.
Daňové priznanie a výdavky
Daňové priznanie. Podať či nepodať? Ako je to s daňovým priznaním v prípade nepodnikateľa? Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok, dajte si pozor na lehotu podania. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet. Do výdavkov môžete zahrnúť i príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Dané náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku. Môžete tak spraviť ako fyzická osoba i podnikateľ. Do nákladov si potom môžete pridať aj vyššie spomenuté poistenie bytu, daň z nehnuteľnosti či výdavky na rekonštrukciu a drobné opravy. Náklady na kúpu bytu sa v tomto prípade zarátajú vo forme odpisov.
Prenájom ako fyzická alebo právnická osoba
Prenajímať môže fyzická aj právnická osoba a to bytové i nebytové priestory. Písomná zmluva nie je vždy potrebná, keďže sa prenajímateľ a nájomník môžu dohodnúť ústne a jednotlivé body spísať do zápisnice. Keďže je príjem z prenajímania nehnuteľnosti zdaniteľným príjmom, musia prenajímatelia tento zisk uviesť v daňovom priznaní. Prenajímať môžu buď ako fyzické osoby - nepodnikatelia alebo ako živnostníci. Po prihlásení sa na portál finančnej správy je postup nasledovný: Elektronické služby > eFormuláre > Elektronické formuláre > Register > Žiadosť o registráciu, oznámenie zmien, žiadosť o zrušenie registrácie na daň z príjmov, daň z pridanej hodnoty a daň z poistenia.
Náklady na bývanie: Čo je a čo nie je súčasťou nájomného
Náklady na energie (plyn, voda, elektrina) a telefón či internet často nebývajú súčasťou nájomného - musí to byť takisto jasne vopred dohodnuté a uvedené v nájomnej zmluve. Stáva sa, že účty za energie dostáva na svoje meno - na adresu nehnuteľnosti - prenajímateľ, ale platí ich nájomca, napríklad priamou platbou na pošte. Druhou možnosťou je, že účty bude platiť nájomca priamo vo svojom mene, ale v tomto prípade sa musia prenajímateľ i nájomca podpísať tzv. "afidavit" (čestné prehlásenie u notára) na miestnom úrade, v ktorom sa zmena zaznamená.
Výška nájomného a faktory ovplyvňujúce cenu
Výška nájomného závisí od časti Slovenska, lokality v meste, celkového stavu a veku bytu. V súčasnosti sa priemerné nájomné v Bratislave pohybuje okolo 13 - 16 €/m² pri 2-izbovom byte, v Košiciach zaplatí nájomca za podobný byt približne 10 - 13 €/m². Keď už máte vo všetkom jasno, spíšte si inzerát, teda základný popis vášho bytu, urobte pekné fotografie a inzerujte. Na internete je množstvo realitných portálov, kde môžete bezplatne inzerovať. Pravdaže s ponukou prenájmu môžete osloviť i kamarátov, kolegov či známych.
Pre koho je prenájom ideálnou voľbou?
Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom predstavujú rozumný spôsob zhodnotenia úspor a dlhodobej ochrany peňazí pred infláciou. Motiváciou prenajímať je aj príležitosť zabezpečiť si pravidelný pasívny príjem v podobe nájomného. To je tá príjemnejšia stránka veci. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely.
Cudzinci a registrácia pobytu
Cudzinci, ktorí registrujú svoje bývanie vo vlastnom mene, musia predložiť: pas, doklad o pobyte a zmluvu o nájme alebo doklad o vlastníctve nehnuteľnosti. Nájomca má takisto možnosť prihlásiť sa na trvalý pobyt na adrese prenajímanej nehnuteľnosti. Ako prenajímateľ, teda vlastník bytu, mu to môžete umožniť alebo zakázať. Záleží, čo si dohodnete v nájomnej zmluve (môžete v nej teda vylúčiť možnosť zriadenia trvalého pobytu na adrese prenajímanej nehnuteľnosti).
Krátkodobý prenájom: Výzvy a možnosti
Nájsť byt do krátkodobého prenájmu je pomerne ťažké alebo drahé. Tento typ prenájmu je často spojený s vyššími nákladmi a obmedzenou dostupnosťou. Zvyčajne sa zmluva o nájme bytu podpisuje na pol roka alebo jeden rok.
Alternatívne riešenia a profesionálna pomoc
Ak váhate, či daňovému úradu prenájom priznáte, je to pravdaže na vás. Pozor však, ak tak neurobíte, hrozia vám vážne problémy. Prenajať nehnuteľnosť nie je také jednoduché, ako si mnohí myslia. My sme vám spísali základné body, ktorými sa treba riadiť, sú tam však mnohé ďalšie drobné maličkosti. Ak nemáte s prenájmom skúsenosti, obráťte sa na realitnú kanceláriu.
Livendo: Komplexná správa prenájmu
Ideálne riešenie = Livendo. Ak hľadáte rovnováhu medzi komfortom a kontrolou a chcete sa spoľahlivo vyhnúť všetkým nástrahám trhu, najlepšou voľbou je prenájom cez Livendo. Prevezmeme všetky riziká a zabezpečíme bezstarostnú správu prenájmu od A po Z - vrátane garancie nájomného a vrátenia bytu v pôvodnom stave. Vy si tak môžete užiť výnos z prenájmu bez starostí.
Výhody a nevýhody prenájmu bez realitky
Vyberte si spôsob prenájmu, ktorý vám dáva zmysel. Či už sa rozhodnete pre spoluprácu s realitnou kanceláriou, alebo sa pustíte do hľadania ideálneho nájomcu sami, vždy zvážte výhody aj nevýhody.
Bez realitky získavate:
- Väčšiu kontrolu nad výberom nájomcu.
- Možnosť nastaviť si podmienky podľa seba.
- Šancu osloviť širšiu skupinu záujemcov, ktorí nechcú platiť provízie.
Ak premýšľate, ako prenajať byt bez realitky alebo plánujete predaj domu bez realitnej kancelárie, pamätajte, že správne nastavený proces je kľúčom k úspechu. Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky.